где узаконить перепланировку квартиры в ярославле
Как узаконить перепланировку: пошаговая инструкция
Подробное пособие по законному ремонту в квартире.
Согласовать или узаконить?
Эти понятия часто путают, считая, что они подразумевают одно и то же. На самом деле, согласовать перепланировку необходимо до ее начала. С 21 августа 2020 года это можно сделать онлайн, не обращаясь в «Мои документы» (юридическим лицам — в жилищные инспекции). Узаконить необходимо уже сделанную перепланировку по окончании работ. Несущие конструкции не всегда определяются на глаз. В результате несогласованные изменения могут быть опасны для жизни владельца помещения и его соседей.
Какую перепланировку нужно узаконить
Чтобы спланировать дальнейшие действия, стоит пригласить специалиста, занимающегося легализацией перепланировок. Заранее подготовьте документы БТИ: план, техпаспорт, экспликацию. На их основании можно будет сравнить изменения с изначальным обликом помещения. Существует ряд нарушений, узаконить которые нельзя, в том числе:
Некоторые изменения узаконить довольно просто, так как они не влияют на функционал здания. Среди приемлемых перепланировочных работ:
Как узаконить перепланировку: инструкция
Итак, вы внесли несанкционированные изменения в процессе ремонта, а затем решили их легализовать. Признать перепланировку законной можно только через суд.
Для этого необходимо следовать плану.
Если суд принял решение в пользу собственника, потребуется оплатить госпошлину и обратиться в БТИ для внесения обновления плана квартиры. Из организации к вам придет техник, который зафиксирует внесенные изменения в соответствии с документами. По итогу вы получите на руки расписку с указанием даты выдачи нового техпаспорта (обычно это десять дней после обращения в БТИ).
Штрафы за незаконную перепланировку
Учитывайте, что любая перепланировка без предварительного разрешения будет считаться нелегальной. Поэтому при попытке узаконить ремонт нужно быть готовым к тому, что суд потребует вернуть квартиру в первоначальное проектное состояние и назначит штраф в пользу государства.
Даже когда ремонтные работы выполнялись профессионалами и вы не сомневаетесь в их качестве, несогласованная перепланировка чревата юридическими последствиями. Если вы решите продать квартиру, на покупку не дадут ипотеку. При этом когда покупатель готов взять ее за наличные деньги, цену придется снизить, и то велика вероятность, что сделку признают нелегальной. Когда сотрудникам БТИ станет известно о перепланировке, ее потребуют узаконить. В противном случае на вас могут наложить штраф до 30 тыс. руб. и санкции, в том числе запретить выезд за границу.
Комментарии эксперта
Елена Федорова, юрист в сфере земельных отношений, строительства и защиты прав обманутых дольщиков:
— В законе нет нюансов для перепланировки ипотечных квартир. Запрет на изменение характеристик недвижимости, как правило, содержится в договоре. В соглашении может быть прописано условие как о запрещении любой перепланировки, так и о ее обязательном предварительном согласовании с банком. Отсутствие технических изменений, особенно несогласованных — гарантия быстрой продажи недвижимости в случае невыполнения заемщиком своих обязательств. За неисполнение пунктов договора предусмотрен внушительный штраф. В документ обычно включается условие о возможности визита в ипотечную квартиру с проверкой. Последствия — финансовые санкции. Существует судебная практика по удовлетворению компенсации нарушенных обязательств в пользу банков, поэтому не стоит особенно увлекаться несогласованными перепланировками в ипотечных квартирах. В любом случае до реализации изменений следует детально изучить договор.
Цена на легализацию перепланировки варьируется в зависимости от региона и сложности задачи. Если государственные пошлины и сборы являются фиксированными по стране, то услуги по изготовлению проекта или эскиза перепланировки могут быть разными. В упрощенном порядке — без предоставления многостраничного проекта, ограничившись эскизом, можно согласовать оформление арки в дверном проеме, если стена не несущая, расширение дверного проема с установкой раздвижных дверей, замену ламината на паркет или, наоборот, устройство гардеробной и другое. Данные работы не должны затрагивать несущие стены, границы «мокрых» зон, конструкций пола и потолка, не могут быть связаны заменой электрической плиты на газовую и наоборот, а также изменением ее положения. Составление эскиза стоит порядка 5 тыс. руб.
Если нужно согласовать более существенные вопросы, например расширение санузла, остекление балкона на последних этажах и прочие работы, без проекта не обойтись. В случае сложного ремонта экономить на нем не стоит. Необходимо удостовериться, что у проектной компании есть соответствующий допуск СРО и опыт. Специалист на этапе технического задания сможет дать пояснения, соответствуют ли ваши ожидания строительным, санитарным, пожарным нормам и правилам.
При этом проектировщики в зависимости от поставленных задач могут рекомендовать получить техпаспорт на квартиры соседей сверху и снизу, ведь у соседей может быть узаконенная нетипичная перепланировка, что особенно важно в новостройках. С одной стороны, это увеличивает стоимость проекта, с другой — минимизирует риски получения отказа в перепланировке.
Вилка цен по изготовлению проекта по Москве и Московской области — от 15 тыс. до 100 тыс. руб. При узаконивании выполненной перепланировки к цене следует прибавить штраф. При этом можно получить и отказ, обжалование которого повлечет дополнительные расходы на представительство в суде. Самостоятельно обратиться в суд без юридических услуг можно, но такие дела не относятся к категории простых.
Исключительной мерой ответственности является продажа с публичных торгов принадлежащего собственнику жилого помещения. Владельцу выплачиваются вырученные от продажи средства за вычетом расходов на исполнение судебного акта. На нового собственника возлагается обязанность привести квартиру в первоначальное состояние. Выселение производится с момента регистрации прав за новым владельцем. Такие прецеденты в судебной практике есть. При рассмотрении споров учитываются следующие юридические факты: создает ли перепланировка угрозу жизни и здоровью граждан, нарушает ли их права, срок неисполнения предписания о приведении помещения в первоначальный вид и неоднократность таких требований, является ли квартира для владельца единственной.
Затягивать с узакониваем не стоит, это не быстрая процедура. Сейчас благодаря цифровизации сроки существенно сократились, но они по-прежнему растягиваются не на пару дней, а на несколько месяцев.
Как узаконить перепланировку в новостройке
Достраиваем гардеробную по закону
Вот сдал вам застройщик новую квартиру со стенами.
Вы подписали акты и оформили право собственности. А потом решили сделать в коридоре гардеробную. Просто так построить стену нельзя: надо делать перепланировку.
По закону любые новые стены в квартире надо узаконить в БТИ и районном отделе архитектуры. На новые стены получают техпаспорт, и тогда перепланировка законна.
Зачем согласовывать перепланировку
Эта процедура нужна с одной целью: чтобы жильцы не построили у себя в квартире чего-то такого, от чего рухнет весь дом. Есть риск, что новые стены создадут лишнюю нагрузку на что-то важное, дом покосится и упадет. Или жилец решит разобрать кусок стены, а там вентиляционный короб или трубы. Государство не доверяет жильцам вопросы архитектуры многоквартирного дома — и правильно делает.
В реальности согласовывают перепланировку далеко не всегда: слишком много бюрократии, пройти которую выйдет дороже. Чаще всего просто на этапе ремонта зовут бригаду, самостоятельно всё строят и спокойно живут. Перепланировка получается незаконной.
Если о незаконной перепланировке узнают, то собственника оштрафуют на 2500 рублей и потребуют за свой счет всё вернуть как было. Если собственник не вернет, квартиру отберут и выставят на торги. В этой ситуации всем плевать на право собственности: собственник получит только сумму с торгов за вычетом расходов на их проведение.
Чтобы такого не произошло, важно делать перепланировку по закону. Сегодня разбираемся, как сделать перепланировку и узаконить ее. В отдельной статье напишем, что делать, если вы уже всё перестроили, а документы не собирали.
Перепланировку делают в три этапа:
Закажите проект перепланировки
Найдите сайт этой СРО и проверьте, есть ли в реестре членов интересующая вас компания. Если всё в порядке, несите им техпаспорт квартиры и заказывайте проект. Проект перепланировки нужен, чтобы в отделе архитектуры убедились, что перекрытия способны выдержать нагрузку, которую создадут ваши дополнительные кирпичи.
Пока вам в компании сделают проект перепланировки, пройдет 5 дней. В случае с гардеробной проект стоил бы 5 тысяч рублей. Некоторые компании берут дороже, некоторые дешевле. Ограничений цен и сроков нет, так что ищите компанию, которая устроит именно вас.
Компания согласовывает и готовит техническое заключение о допустимости и безопасности работ по перепланировке. Это заключение вы получаете вместе с готовым проектом.
Согласуйте проект с местной администрацией
Готовый проект надо предоставить районному отделу архитектуры. Кроме проекта возьмите с собой такие документы:
С собой на всякий случай берите и оригиналы, и копии
Правильное название — «заключение о техническом состоянии конструкций здания и возможности производства планируемых работ»
У вас могут запросить свидетельство о праве собственности и техпаспорт на квартиру. Если они на руках — проще отдать. В противном случае можно не приносить, а выучить фразу: «В соответствии с частью 2.1 статьи 26 Жилищного кодекса Российской Федерации вы запрашиваете эти документы самостоятельно — в рамках межведомственного взаимодействия».
После этого в местной администрации вам выдадут расписку, что приняли ваши документы. Если всё в порядке, через 45 дней вам выдадут разрешение на проведение работ. Если нет, придется переделывать проект или судиться с отделом архитектуры.
В некоторых регионах срок согласования отличается. Например, в Новосибирской области это не 45, а 48 дней. Чтобы узнать точный срок, обратитесь в отдел архитектуры или МФЦ
Разрешение не выкидывайте: оно понадобится для согласования готовой перепланировки.
Строительство
Дальше стройте гардеробную точь-в-точь по проекту, который вам сделали. Если что-то не будет соответствовать проекту, комиссия администрации не примет у вас перепланировку — придется перестраивать. Это опять же важно, чтобы ваш дом выдержал дополнительную нагрузку и не сломался.
Если будете нанимать бригаду, укажите в договоре, что ваш подрядчик строит гардеробную из материалов по проекту заказчика. Лучше всего перечислить материалы и их количество: это потом докажет, что вы построили гардеробную в соответствии с проектом.
Согласование перепланировки и новые документы
С новым техническим паспортом и справкой о факте перепланировки обращайтесь в администрацию района. Вам назначат приемочную комиссию, которая проверит, всё ли в вашей перепланировке соответствует проекту, который вам согласовывали. Если всё в порядке, вам выдадут акт о перепланировке и решение администрации о том, что перепланировка выполнена законно и согласно проекту.
Обжалование отказа
Администрация может отказать вам в согласовании перепланировки. Вы вправе обжаловать такой отказ в суде. Для этого нужно подать в суд исковое заявление.
Заявление будет называться «О признании незаконным решения об отказе в согласовании переустройства или перепланировки помещения в многоквартирном доме». Его подают в районный суд по вашему месту жительства или по адресу администрации, которая вам отказала. На обращение в суд будет три месяца с того дня, когда вам стало известно об отказе в согласовании перепланировки.
В заявлении укажите наименование и дату принятия оспариваемого решения. Напишите, что отказ в согласовании переустройства нарушает ваши жилищные права.
К заявлению нужно приложить:
Можете приложить и другие документы, подтверждающие вашу позицию.
Когда суд вынесет решение, оно должно вступить в законную силу. После вступления в законную силу вынесенного в вашу пользу решения суда вы сможете обратиться в регистрирующий орган, чтобы ввести в эксплуатацию квартиру в перепланированном виде.
Ввод в эксплуатацию и кадастр недвижимости
Дальше надо заново ввести квартиру в эксплуатацию. Для этого подготовьте копии:
Приносите копии в администрацию района, оригиналы возьмите с собой: копии заберут, но сначала сверят с оригиналом. В итоге через 30 дней вам выдадут разрешение на ввод в эксплуатацию.
Теперь перепланировка узаконена, а информация о ней записана в государственный реестр. Поздравляем!
Как узаконить перепланировку частного дома или квартиры в Ярославле
По действующему законодательству России любая частная постройка, дом или квартира, должна сохраняться в виде. Вместе бывают ситуации, при которых хозяин владений доволен имеющимся положением вещей. случае допускается произведение перепланировки. Однако подобное действие должно сопровождаться целым рядом документов, подтверждающих его законность, то есть необходимо провести узаконивание перепланировки.
Если земельном участке, предназначающихся для ведения садово-огородной деятельности ФЗ № 93-ФЗ («Дачная амнистия») времени открыта возможность оформить право, постройку минуя суд, то законодательство всё также сурово.
Вместе нередки ситуации, при которых перепланировка квартиры проведена, но Давайте рассмотрим варианты последовательности действий случае, когда Вы только планируете сделать перепланировку дома или квартиры все работы направлении уже завершились.
С чего начать планируемую перепланировку
Главное что следует делать для того чтобы произвести узаконивание перепланировки – это отбросить всякие мысли что подобный факт выявлен соответствующими органами. Поэтому случае нужно собирать необходимый пакет документов. находиться этапе, то последовательность действий должна быть следующей:
Что делать, если планировка произведена самовольно
перепланировку своего частного дома или квартиры после этого узнали, что узаконить, то случае выход только один – обращаться случае порядок действий имеет следующий вид:
1. Подготовка техзаключения проектной организации. помещение после его переустройства вывод состоянии;
2. образом оформленных выписок, справок, кадастровых паспортов нужно обращаться в БТИ, паспортный стол (товарищество собственников жилья);
3. Формирование иска оставить помещение виде, которое оно имеет после перепланировки без необходимости согласования местного самоуправление.
4. Представление Ваших интересов суда для того чтобы подтвердить узаконивание перепланировки. этапе нужно найти грамотного юриста;
5. Корректировка техданных БТИ измененного Свидетельства
Перепланировка квартиры – дело тонкое
Список обязательных документов из 13 пунктов может остудить пыл даже самого рьяного любителя все переделывать
Ярославцы, как и большинство россиян, стремятся к европейскому уровню жизни и стараются сделать собственное жилье более комфортным. Как при этом избежать проблем с законом?
«Купила квартиру несколько лет назад с уже произведенной, но не оформленной документально перепланировкой. Теперь переживаю, что могут возникнуть проблемы с продажей квартиры. Как узаконить эту перепланировку?»
Подобных вопросов в редакцию «ЯР» поступает немало. Разобраться в технических и юридических тонкостях переустройства жилья помог начальник отдела градостроительного мониторинга и разрешений департамента архитектуры и развития территорий Ярославля Владимир Кречетов.
Типовая переделка
Перепланировка, по Жилищному кодексу, – это любое несоответствие между фактической планировкой и поэтажным планом Бюро технической инвентаризации (БТИ). Она может быть простой и сложной.
Простая – снос и монтаж ненесущих перегородок, в том числе устройство в них проемов, заделка дверных проемов в перегородках и несущих стенах, устройство перегородок без увеличения нагрузок на перекрытия – выполняется по эскизу. Время согласования составляет 20 – 30 дней.
Узаконивание перепланировки, при которой несущие конструкции не затрагиваются, но сложность работ достаточно велика, требует специального проекта.
Сложной перепланировкой считается расширение санузла за счет коридора, перенос кухни, изменение нагрузки на пол с учетом проведенных изменений.
При перепланировке в квартире типовой серии сначала следует рассмотреть уже одобренные властями и примененные на практике варианты. Решили идти своим путем? Тогда не забывайте: главное – все оформить по закону.
Санузел в комнате не разместишь
Не каждая перепланировка имеет право быть узаконенной. Нельзя, например, сносить все перегородки, чтобы создать максимально просторное помещение. Запрещен перенос стояков канализации, холодной и горячей воды, газа, радиаторов центрального отопления. Нельзя узаконить перепланировку, при которой лоджия объединяется с кухней или кухня с комнатой. Если этажом ниже кто-то живет, то на месте комнаты установить санузел не получится никогда!
Иногда власти запрещают остекление балконов и лоджий, например, когда окно выходит на одну из центральных улиц исторической части города. В случае самовольного остекления владельца квартиры могут обязать демонтировать конструкцию.
Самостоятельно пройти все инстанции и верно оформить требуемые документы человеку, далекому от данного вида деятельности, очень сложно. Поэтому сегодня в Ярославской области существует больше 100 консалтинговых организаций, съевших собаку в этом непростом деле.
Стоимость полного спектра услуг каждая компания высчитывает индивидуально. Она зависит от объема работ, сроков, в которые нужно оформить перепланировку, сложности проекта, стоимости справок и документов. По самым скромным подсчетам, собственник потратит в среднем только на документальную часть от 25 тысяч рублей.
Снес стену – иди в суд
Сотрудник одного из известных в нашем городе агентств по недвижимости Михаил утверждает, что любую перепланировку можно узаконить, но в судебном порядке. Правда, предварительно специалистам по недвижимости необходимо изучить все документы, которые имеются на данную собственность.
Это, к слову сказать, прописано в п. 4 ст. 29 Жилищного кодекса РФ: «На основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью».
Подтвердить все можно документами: техническим паспортом до и после перепланировки, заключением о состоянии несущих конструкций, разрешением санэпидемнадзора и Госпожнадзора, а также свидетельством на право собственности.
Почему оформить документацию лучше заранее?
Ответ очевиден: проектная документация на реконструкцию объектов подлежит комплексной государственной экспертизе, согласовывается городским департаментом архитектуры и другими службами.
За самовольно проведенную перепланировку квартиры областным законодательством предусмотрена административная ответственность. А в том случае, если от ваших строительных манипуляций вдруг рухнет стена дома или провалится пол, то еще и уголовное наказание. Даже если никто и не привлечет вас к ответственности за незаконно проведенное переустройство, в дальнейшем собственник распоряжаться квартирой все равно не сможет.
Помните
Существует четыре категории ремонта
Косметический. Никаких согласований и разрешений не требуется. Любая установка встроенной мебели, как и демонтаж старой – шкафов, антресолей и т.п., замена инженерного оборудования на новое аналогичное и на том же месте также не требуют разрешительной и проектной документации.
Средний. Разборка старых ненесущих перегородок и установка новых, устройство или заделка дверного проема, установка дополнительного инженерного оборудования или его демонтаж при сохранении существующих стояков холодного и горячего водоснабжения и канализации – необходимо согласование с соответствующими органами местного самоуправления (администрацией района, в котором проживаете).
Капитальный. Перепланировка и переустройство, все работы, где затрагиваются несущие стены, полы и потолки. Согласование и разрешение уполномоченных надзорных органов обязательно (департамент или управление архитектуры, государственная жилищная инспекция, санэпиднадзор и Госпожнадзор).
Запрещенный. Перепланировка и разборка любых межквартирных перегородок, перенос радиаторов в застекленные лоджии, установка полов с подогревом от общедомовых сетей, перенос стояков горячего и холодного водоснабжения, отопления, канализации и газоснабжения, а также переустройство, в результате которого образуются комнаты менее 9 квадратных метров или шириной менее 2,25 метра.
Узаконение построек, перепланировок
Узаконение самовольного строительства, реконструкций, перепланировок, переустройств объектов недвижимости
Специалисты компании оказывают услуги по узаконению самовольных построек, реконструкций и перепланировок (переустройств) жилых и нежилых помещений. Быстро и эффективно обеспечиваем получение разрешительной документации в судебном порядке.
Узаконение самовольного строительства, реконструкции, переустройства, реконструкции в судебном порядке:
1. Подготовка технического заключения проектной организации на предмет исследования технического состояния помещения после осуществления перепланировки, переустройства;
2. Сбор необходимых справок, выписок, кадастровых паспортов и пр. в паспортном столе, БТИ, ТСЖ;
3. Подача искового заявления о сохранении помещения в переустроенном и перепланированном состоянии без согласования органа местного самоуправление и непосредственное представление Ваших интересов в судебном заседании;
4. Внесение изменений в техническую информацию в БТИ по объекту недвижимости и получение нового Свидетельства о собственности (если вы являетесь собственником объекта, а не нанимателем).
Каким бы способом не происходило согласование перепланировки, переустройства, реконструкции Вашего объекта недвижимости, специалисты нашей компании возьмут на себя всю бумажную волокиту, взаимодействие с многочисленными органами, учреждениями, и прочими инстанциями, избавив тем самым Вас от потери времени, потраченного на сбор массы различных справок, посещения не одного десятка кабинетов различных инстанций, простаивания не в одной длинной очереди.
Порядок получения разрешительных документов:
1. После того, как проект готов и согласован, на основании рабочих чертежей дизайн проекта заказывается технический проект, состав которого будет зависеть от внесенных изменений в планировку.
2. Следующим этапом является запрос на получение разрешительных документов, и их получение.
3. Осуществление строительно-отделочных работ в соответствии с техническими нормами их выполнения, указанных в проектной документации.
4. Получение акта ввода в эксплуатацию объекта, получение новой справки БТИ со всеми внесенными изменениями.
Перепланировка, переустройство жилых и нежилых помещений
Переустройство и перепланировка помещений включает в себя следующие понятия:
Наша компания поможет Вам в согласовании «законной перепланировки», как того требуют положения статьи 26 ЖК РФ, так и в узаконении уже осуществленной перепланировки, переустройства, реконструкции объектов недвижимости в судебном и в административном порядке.
Согласование перепланировки, переустройства осуществляется в Администрации соответствующего муниципального образования. Для согласования перепланировок необходим рабочий проект – это чертеж с внесением предполагаемых изменений.
Администрации районов г. Ярославля в некоторых случаях, когда изменения незначительные, согласовывают их без специального проекта, но в большинстве случаев наличие рабочего проекта обязательно.
Для того, чтобы ваше переустройство не приняли за самовольную необходимо получить разрешение от администрации города. Если вы получили такое разрешение, то после выполнения ремонта, вы получите Акт о том, что переустройство было выполнено в соответствии с проектом или эскизом. Дальше необходимо внести изменения в БТИ и получить новое Свидетельство о собственности (если вы являетесь собственником объекта, а не нанимателем).
Примерный перечень документов на согласование перепланировки:
заявление по форме, утвержденной Постановлением правительства РФ от 28 апреля 2005 г. № 266;
свидетельство о собственности на квартиру или ордер;
акт технического состояния;
поэтажный план, экспликация из БТИ;
письменное согласие всех членов семьи;
проект и эскиз намеченных работ.
Если же вы произвели перепланировку без всех вышеперечисленных действий, то ваше переустройство считается самовольным. И в этом случае вам придется вернуть помещение в прежнее состояние в срок, установленный комиссией из администрации города. Ваша перепланировка может быть сохранена только в том случае, если вы не нарушили прав и интересов граждан, и не создали угрозу их жизни или здоровью. При этом здесь уже идет речь о сохранении помещения в перепланированном, переустроенном состоянии без согласования с органом местного самоуправления в судебном порядке.
ДЛЯ УТОЧНЕНИЯ ИНФОРМАЦИИ ЗВОНИТЕ ПО ТЕЛЕФОНУ: +7 (4852) 30-15-97