взять квартиру в кредит и сдавать
Ипотека за счет аренды: расчет от эксперта
Среди покупателей квартир в Москве и Подмосковье, которые хотят сохранить свои деньги, распространена такая схема: купить квартиру в кредит и сдавать ее так, чтобы аренда покрывала все выплаты по ипотеке. Насколько это реалистичный и выгодный план, рассказывает руководитель отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука жилья» Дарья Третьякова.
В целом такой вариант возможен, но стоит помнить о нескольких вещах.
Во-первых, принципы градации стоимости аренды квартиры и стоимости ее продажи в целом схожи. Иными словами, если вы хотите приобрести недвижимость с целью получения наибольшего арендного дохода, то будьте готовы к тому, что ее изначальная стоимость будет выше.
Во-вторых, для того чтобы арендная плата перекрывала выплаты по ипотеке, эти выплаты должны быть небольшими, а для этого нужен ипотечный кредит на длительный срок, что приводит к большим переплатам. И это не 20 лет и в большинстве случаев даже не 30 лет, а больше.
В-третьих, будьте готовы к тому, что ваша квартира какое-то время будет пустовать, и в этих случаях вы будете платить за ипотеку из своего кармана. А такое время обязательно будет, поскольку вряд ли можно встретить квартирантов, которые на протяжении 20-30 лет проживают в одной съемной квартире. Арендаторы меняются, и новые не всегда находится оперативно.
В-четвертых, не забывайте, что вам нужно будет еще собрать нужную сумму на первоначальный взнос на квартиру. Сейчас крупные банки не предоставляют кредиты на новостройки без первоначального взноса (раньше можно было встретить такие предложения).
А теперь рассмотрим наглядный пример. Чтобы начать сдавать жилье сразу, нам нужна будет квартира на вторичном рынке или в сданной новостройке (желательно с отделкой или под чистовую отделку, в противном случае придется потратиться еще и на небольшой ремонт). Чтобы сдавать жилье по более выгодной цене, важна транспортная доступность. Но квартиры с хорошей транспортной доступностью стоят дороже, и в ходе нашего мониторинга подходящие варианты не нашлись (при поиске мы ориентировались на размер первоначального взноса в 20%). Выплаты по ипотеке все равно превышали доход от аренды.
Поэтому мы изменили некоторые характеристики поиска, точнее, понизили требования к жилью. Как вариант стали рассматривать новостройки на этапе строительства, так как цены на квартиры в таких проектах ниже. Вот один из примеров. В ЖК в 5 км от МКАД можно приобрести однокомнатную квартиру площадью 39,95 кв. м за 2,7 млн рублей. Корпуса находятся на начальной стадии строительства, сдача планируется через полтора года (на момент написания статьи. – Прим. ред.) При оплате первоначального взноса в 20% необходимо взять кредит на 2,2 млн рублей, по ставке в 12% и сроком кредита на 30 лет ежемесячный платеж составит 22,3 тысячи рублей.
В поселке, который расположен в 3 км от этого ЖК, предлагают для сдачи в аренду «однушку» за 22 тысячи рублей в месяц. В городе Видное однокомнатные квартиры сдаются за 25-30 тысяч рублей в месяц. В целом при хорошем раскладе можно будет сдать будущую квартиру за те же 23-25 тысяч рублей в месяц, что как раз будет перекрывать выплаты по ипотеке.
1) до ввода дома в эксплуатацию нужно оплачивать ипотеку самим;
2) нужны средства на первоначальный взнос;
3) нужны средства на ремонт;
4) после ввода дома в эксплуатацию ситуация на рынке аренды может поменяться как в лучшую, так и в худшую сторону.
Кроме того, стоит учитывать, что для данного случая цифры приведены очень приблизительные. В нашем примере рассматривалась ипотека под 12% годовых, минимальный первоначальный взнос для данной ипотеки (20%) и не были учтены ежегодные выплаты по страховке. Но в целом такой вариант, как выплата ипотеки за счет сдачи квартиры в аренду, возможен. Конечно, реальный доход от нее вы увидите лишь через 30 лет, но зато у ваших детей квартирный вопрос будет решен.
Названы регионы, где выгодно взять квартиру в ипотеку и сдавать ее
Портал bankiros.ru провел собственное исследование и выяснил, в каких регионах выгодно сдавать ипотечную квартиру в аренду и получать прибыль. В основе расчетов – данные о средней стоимости однокомнатной квартиры в рассматриваемых регионах, а также стоимость аренды подобного жилья. Условия кредитования – стандартные, для основной категории заемщиков. Расчеты проводились на примере СберБанка.
Расчет ипотеки в СберБанке
Параметры ипотечного кредита:
Стоит учитывать, что для отдельных категорий заемщиков в большинстве банков действуют льготные условия кредитования, которые позволяют взять ипотеку по сниженной процентной ставке.
Регион
Стоимость квартиры
Ежемесячный платеж по ипотеке
Стоимость аренды (в рублях за месяц)
Теоретически использовать ипотечную недвижимость для получения прибыли и погашения ежемесячных платежей по кредиту можно в нескольких регионах, в числе которых Москва, Екатеринбург, Казань, Челябинск, Омск и Ростов-на-Дону. При этом следует учитывать, что представленные данные являются усредненными.
Чтобы более точно оценить выгодность вложений, необходимо учитывать множество факторов, таких как категория заемщика, условия кредитования в конкретном банке, величина первоначального взноса и конкретная стоимость недвижимости. Прибыль от последующей сдачи в аренду также может значительно варьировать в зависимости от местоположения квартиры, ее площади и уровня отделки. Квартиру с качественным ремонтом, обставленную хорошей мебелью и оснащенную всей необходимой техникой можно сдавать на очень выгодных условиях. При этом основные вложения в ремонт требуются только один раз, а прибыль можно получать несколько лет.
Основные плюсы сдачи ипотечной квартиры в аренду:
Минусы:
Сдавать ипотечную квартиру выгодно в том случае, если платежи за ее аренду полностью покрывают расходы на ежемесячные платежи по ипотеке. В половине рассмотренных случаев платеж по ипотеке превышает возможную прибыль от сдачи ипотечной квартиры в аренду. Снизить его величину можно за счет увеличения первоначального взноса или участия в льготных программах.
Рассматривая ипотечную квартиру как источник дополнительного дохода, стоит помнить о том, что некоторые банки запрещают сдавать такую недвижимость в аренду. Игнорирование запрета влечет дополнительные риски, связанные с невозможностью сдавать квартиру официально. Отсутствие договора с квартиросъемщиком означает, что при причинении ущерба возмещать убытки придется за свой счет.
Сдача ипотечной квартиры в аренду. Что нужно знать
Ипотека — серьезное испытание для бюджета. Если ипотечная квартира не единственное жилье, то можно сдать ее в аренду и покрыть деньгами нанимателей свой кредит или его часть.
Однако существует ряд ограничений на сдачу в аренду залогового жилья. Вместе с юристами рассказываем о нюансах, которые нужно знать, если вы решили сдавать недвижимость, находящуюся в залоге у банка.
Сдача в аренду без договора запрещена
Сдача квартиры «в черную» запрещена законом. «Вы должны помнить, что сдача квартиры без договора — это риск привлечения к уголовной ответственности за незаконное предпринимательство, риск начисления вам налогов за весь период сдачи квартиры, а также штрафов и пеней», — рассказал юрист компании АО «БОН Инвестиции» Михаил Игнатьев.
Кроме того, указанные обстоятельства с высокой долей вероятности станут основанием для досрочного истребования с вас банком суммы кредита, подчеркнул Игнатьев. Он уточнил, что если вы не выполните данное требование, то кредитная организация может через суд взыскать заложенное имущество.
Банк может проверить ипотечную квартиру
Необходимо помнить, что банк вправе без вашего согласия проверять состояние предмета залога, в том числе на предмет его сдачи в аренду без согласия кредитной организации, подчеркнул Игнатьев. На практике такое случается чрезвычайно редко, однако это не означает, что риска нет, особенно с учетом постоянного развития технологий, поэтому лучше защитить себя и свое жилье, заключив официальный договор аренды, отметил юрист.
В договоре может быть запрет на аренду
Перед тем как опубликовать объявление об аренде квартиры, необходимо внимательно изучить договор ипотеки и кредитный договор с банком, советуют юристы.
В соответствии со ст. 346 Гражданского кодекса РФ, залогодатель вправе передавать заложенное имущество во временное владение и пользование без согласия залогодержателя, в случае если иное не предусмотрено договором ипотеки, рассказал Игнатьев. Он уточнил, что если такое положение в договоре прописано, необходимо либо уведомить банк, либо получить его согласие (в зависимости от содержания договора).
«Помните: подписывая договор с банком, вы соглашаетесь с его условиями. А значит, при их нарушении последует соответствующая санкция. Например, банк может обратить взыскание на заложенное имущество (от 16.07.1998 102-ФЗ, ст. 78)», — уточнила председатель коллеги адвокатов «Сулим и партнеры» Ольга Сулим.
Если нет запрета, нужно получить разрешение
Кредитная организация может и не указать особых условий и ограничений по поводу аренды. В таком случае, если вы хотите сдать ипотечную квартиру, рекомендуется получить официальное согласие залогодержателя, подчеркнула Сулим. При подписании договора аренды стоит отдельно прописать, что квартира в залоге у банка, пояснила юрист. По ее словам, затем необходимо отнести один экземпляр в кредитную организацию.
Ставить банк в известность необязательно, если не страшны последствия. «Представим, что ипотечная квартира была все-таки сдана в аренду, но без ведома залогодержателя. При конфликте с соседями или арендаторами банк узнает о том, что без его согласия квартира была сдана в аренду. Ну а затем залогодателя ждут весьма неприятные последствия. Риск в данном случае совсем необоснован, ведь большинство банков идут навстречу и дают согласие на сдачу в аренду ипотечной квартиры», — объяснила Ольга Сулим.
Банки приветствуют сдачу в аренду до года
В целом банки часто не против сдачи квартиры в аренду на короткий срок, утверждает Игнатьев из компании «БОН Инвестиции». «Это срок — не более одного года. Такой договор не нужно регистрировать, и, соответственно, обременение нельзя будет увидеть в ЕГРН», — пояснил эксперт.
Другим преимуществом сдачи в аренду для банка является получение заемщиком дополнительных доходов, отметил юрист. Он пояснил, что это будет способствовать стабильности кредитных платежей.
Резюмируя, можно сказать, что, перед тем как сдавать в аренду ипотечную квартиру, необходимо:
Познакомьтесь с человеком, который выплачивает ипотеку за счет арендаторов
История читателя Т—Ж, у которого получилось
Многие наши читатели решаются на схемы с недвижимостью — разной степени сомнительности.
Кто-то вложил все деньги в московскую недвижимость, сдает несколько квартир и не работает. Кто-то рискует, подписывая договор долевого участия и пытаясь сэкономить. Некоторые решаются на покупку комнаты в коммуналке. Мы нашли читателя, который провернул схему мечты: купил квартиру, сдал ее на следующий день, за три года привел к самоокупаемости и счастливо ждет, когда пройдет еще 16 лет и квартира перейдет в его собственность.
Решение
Поиском квартиры я озадачился в 2013 году, когда мой уровень дохода достиг 100 тысяч рублей в месяц.
На тот момент мне было 25 лет и большую часть денег я прогуливал, тратил на развлечения, поездки и шопинг. Жил в свое удовольствие и ни о чем не думал. Родители твердили, что нужно копить деньги, жить экономнее и тому подобное.
В моем сознании всегда была мысль, что иметь собственную квартиру — это:
необходимо;
достойно;
недостижимо.
У нашей семьи была квартира в городе в ХМАО, где я родился и вырос, но город маленький, поэтому бывшие школьники уезжали жить и учиться в Тюмень. Вставал вопрос: где жить?
Родители, у которых была возможность, покупали своим детям квартиры. Считалось, что это круто для северянина — иметь квартиру в Тюмени. Да и сейчас, наверное, так же. Моя мама всегда мечтала: «Как было бы здорово купить квартиру в Тюмени. Хорошо, когда есть крыша над головой, свой угол». Все это я слышал с самого детства.
В общем, я принял решение, что нужно начинать тратить деньги в правильном направлении, и взял ипотеку.
План был очень простой: купить квартиру и максимально быстро выйти на уровень безубыточности, чтобы мой ежемесячный платеж по ипотеке равнялся арендной плате.
Я пришел к выводу, что мне нужна квартира в Тюмени: в хорошем доме, недалеко от центра, однокомнатная и готовая — то есть на вторичном рынке, желательно даже с мебелью, чтобы ее можно было сразу сдать и тем самым компенсировать часть ипотечного платежа.
Не скажу, что у меня был какой-то «бизнес-план», но математику в голове я держал. Смотрел, какая арендная плата за квартиры в конкретных домах, знал, какой у меня будет ежемесячный платеж и сколько придется добавлять из зарплаты.
Выбор квартиры
Купил ее, потому что в какой-то момент просто устал выбирать.
Мой риелтор говорила, что я самый вредный клиент — они, наверное, всем так говорят. То квартира маленькая и стоит дорого, то находится в районе, из которого утром не уехать, то цена аренды в этом доме низкая, то продавец оказался неприятным человеком, то квартира убитая, то мебели нет. В общем, не знаю: то ли я сделал выбор потому, что прошло уже несколько месяцев поисков и надо было на чем-то остановиться, то ли квартира мне правда понравилась.
Квартиру продавала не сама владелица, а ее сын. Все документы были в порядке, и на сделку уже приехала бабуля, хозяйка квартиры. Но квартира была не «бабушкина».
стоила квартира в 2013 году
Совет для покупателей недвижимости: не верьте риелтору и хозяевам на слово
Мне казалось, что квартира была в идеальном состоянии. Это был мой первый опыт такой покупки — никто не подсказал, что делать, а я думал, что сам все знаю. Но вот совет такому же балбесу, как я: прежде чем купить понравившуюся квартиру, лучше прийти туда без риелтора и хозяев, пройтись по соседям, узнать о доме и о людях, которые там живут.
Арендаторы и проблемы
Сдал квартиру чуть ли не на следующий день после покупки. Заехала девушка, прожила там год, купила свою квартиру и съехала. Говорила, что зимой дома холодно, но я не придавал этому значения — пока следующие квартиранты не выехали через месяц после заселения. И тут я понял, что даже не удосужился проверить техническое состояние квартиры. Внешне все красиво, трубы не текут — и ладно.
Пришлось делать ремонт и утеплять стены.
Потом оказалось, что плитка в ванной отходит: когда стучишь по ней, слышно «пустой звук». Ну вот почему я не проверил это сразу? Пришлось аккуратно снимать плитку, зачищать, переклеивать. Благо руки из нужного места, все сделал сам.
В общем, я намаялся. А мог либо скидку попросить на сумму ремонта, либо просто не покупать такую квартиру.
Первого квартиранта я нашел через знакомых. Затем размещал объявления на «Авито» и во Вконтакте — без риелторов, никаких комиссий никто не платил.
Отдавал предпочтение молодым парам, парам с детьми, одиноким девушкам: считал их чистоплотными. Моим табу были студенты и одинокие мужчины. Я сам был студентом в съемном жилье и понимаю, что одинокие мужчины — это отсутствие уборки в квартире. Я не такой, но многих таких знаю.
Вообще, когда я заезжаю в съемную квартиру, я считаю ее своей. Хочу, чтобы в ней было чисто и уютно. Последний арендодатель, когда я выехал из квартиры, сказал: «Какую квартиру сдал, такую обратно получил». Я прожил в ней пять лет. Считаю, что жилье нужно содержать в таком виде, в котором не стыдно будет возвращать его хозяину. От своих нанимателей жду того же. Но в гости к ним не наведываюсь: мои арендодатели не проверяют меня — и я тоже держу марку. Может, зря.
Случай
Квартиру я сдаю уже больше четырех лет, и однажды был ужас.
Все началось с того, что съехала моя постоянная съемщица, она у меня жила пару лет. Я начал размещать объявления, потекли звонки, но квартира все как-то не сдавалась. Стал узнавать по знакомым: может, кому-то нужно. Оказалось, что две девочки, вчерашние школьницы, ангельские создания, едут поступать в Тюмень. Одна — дальняя родственница, другая — ее подруга. Я не хотел терять деньги от простоя квартиры и согласился.
Сдавая им квартиру, я понимал, что есть риск. Когда я был студентом, мы устраивали вечеринки в съемной квартире и разносили ее в пух и прах. Но вся мебель всегда была цела, а на следующий день у нас уже была чистота. В общем, я думал, что если уж у парней в квартире чистота и порядок, то тут у девочек все должно быть нормально.
И вот однажды сижу на работе, звонит телефон, незнакомый номер, я отвечаю. Женский голос в истерике сообщает мне, что в моей квартире притон, толпы наркоманов и агрессивных тинейджеров, люди боятся ходить мимо. «Примите меры. 11»
Звонила соседка, которую я до этого не знал. Сейчас, кстати, мы с ней общаемся, милая женщина, звоню ей иногда узнать, спокойно ли там все. Как позже выяснилось, она провернула целую операцию, чтобы найти мой номер телефона.
Я поднял на уши их родителей, просил разобраться. Следом сам поехал в Тюмень.
Когда я пришел в квартиру и увидел, что натворили эти исчадия ада, — чуть не упал!
Я не разувался: мне было противно снимать обувь. Загаженный пол, ковер, стены, сломанный комод, разбитый стеклопакет на балконе, прожженные подоконники, сломанная люстра, пробитый гипсокартон. Ванная просто болталась, потому что ножки были сломаны (возможно, в ней мылся слон). Закопченные плитка и потолок, прожженная бычками душевая шторка — я могу только догадываться, что они там курили.
Кухня! Керамическая плитка со стен разбилась. Порванные, грязные обои. Прокуренные шторы — зато целые, я просто их постирал. А плиту так и не отмыл. Я открыл холодильник — и по моей щеке побежала скупая мужская слеза: макароны в сковородке с плесенью, весь холодильник залит липкой субстанцией.
Прожили они там, по-моему, месяц или полтора. Естественно, я их выгнал. И ремонт обошелся мне в копеечку. Да еще потери от того, что квартира простаивала месяц, пока я все восстанавливал и искал новых квартирантов.
Совет для арендодателей: никаких студентов
Пусть живут в общагах. Если даже это родственники — нет! «Студент» и «сдать квартиру» — два несовместимых понятия. Родители будут вам рассказывать, что их дети не такие, что они умницы с красным аттестатом.
Схема
Схема подойдет для таких же, как я, желающих «вложить» деньги в недвижимость — в кавычках, потому что я вкладывал заемные средства.
Для себя я вывел коэффициент эффективности покупки квартиры. Назовем его КЭПК.
Я оценивал разные города, наиболее привлекательные для покупки жилья и сдачи в аренду. Брал среднестатистическую стоимость покупки (СтП) одно-двухкомнатных квартир в примерно одинаковых по престижности районах и стоимость сдачи в аренду (СтА) такой квартиры. В своем случае я еще учитывал кредитную нагрузку. Затем высчитывал срок окупаемости квартиры в разных городах:
Чем ниже получается этот коэффициент, тем выгоднее инвестировать в жилье в том или ином городе.
Деньги
На самоокупаемость вышел за три года.
Ипотеку брал на 20 лет. Когда оформил ее, сумма составляла более 6 млн рублей. Но я гасил кредит быстрее и не считал, какая сумма получится по итогу: сейчас этот вопрос меня мало волнует.
Страховал квартиру два раза. Первый раз — сразу при оформлении ипотеки, потому что этого требовал банк. Второй раз — тоже по требованию банка: они позвонили спустя полгода, когда закончилась страховка. Больше не звонят, и я не тороплюсь.
Также я плачу налог, но сам ничего не заполняю. Эта услуга стоит 600 Р у специально обученных людей. Мне говорят, что там ничего сложного — можно заполнить самому. Но зачем отбирать у кого-то хлеб?
Сейчас в моей голове такая установка: я в ипотеку за эту квартиру своих денег не вкладываю. Она окупает себя сама. Мне осталось платить за нее 16 лет, но я понимаю, что закрою кредит раньше. Продавать эту квартиру я точно не собираюсь. Квартира, купленная в ипотеку, явно невыгодна для продажи в ближайшей перспективе, разве что для покупки другого жилья. Но сейчас меня все устраивает.
Познакомьтесь. Читатели, которые нашли неповторимый способ зарабатывать или тратить деньги.
Pavla, Вы несколько заблуждаетесь в «проверке под лупой» чистоты сделки банком. Есть ряд ситуаций, когда риски банка минимальны и полностью на заёмщике.
Катя, все так, банки не детально проверяют чистоту квартиры.
Светлана, банки детально проверяют на предмет платежеспособности,а что берешь по шаблону, абсолютно согласна!
Светлана, обсалютно с вами согласна
Татьяна, как обычно в судах. Особенно в городских, районных и т.д. Суд никогда против городской или районной администрации не пойдет, особенно в части возврата незаконно переданного муниципального имущества
Татьяна, вы правы. Таких историй у нас тоже полно. Как под копирку
Катя, я помню статью. Но ни один риэлтор, который заинтересован в том, чтобы побыстрее получить свой % и найти подходящий объект, от такого не спасёт и не предугадает.
Катя, например? Представим, что завтра я прекращаю выплачивать ипотеку, банк забирает у меня квартиру и приступает к реализации. И в этом случае квартира должна быть чиста от любых претензий внезапных людей (выписанных зеков, несовершеннолетних, внезапно состоящих на учете в ПНД бабушек и т.п.) Точно так же, как и для меня, если я продолжаю выплачивать ипотеку.
И хотелось бы понимать, как в ряде этих ситуаций отрабатывает их среднестатистический риэлтор со стороны покупателя.
Pavla, как читатели ниже указали риэлтор не всегда проверяет чистоту документов и историю квартиры. Чаще всего у него нет в этом коммерческого интереса, наоборот, ему интересно как можно быстрее сделать сделку и получить свою комиссию. Что касается банков, то они довольно часто полагаются на страховку (за которую, естественно, платит заемщик). Я видел ситуации когда банки при сомнениях в документах просто просят расширенную страховку и повышенный процент, т.е. банк при катастрофическом сценарии свои деньги получат в любом случае. А заемщик останется без квартиры, без уплаченного долга (процентов), а в худшем случае и с долгом перед страховой, которая получит от банка требование после страховой выплаты.
Pavla, предлагает варианты наиболее подходящие помогает с поиском тем более в статье написано что он живёт совсем в другом городе
Pavla, никакой лупы у банков нет. Они проверяют документы, которые вы им и принесли.
Но и риелторы тоже расследования не проводят. Ту же выписку из домовой возьмут максимум.
Если всякие зеки и несовершеннолетние не на поверхности, то их никто не будет искать.
Pavla, банк проверяет комплектность документов. Поэтому надеяться на банк самонадеянно. Даже если вы потеряете собственность, кредитный договор всё равно будет в силе.
Если вам повезло, то хорошо. Но так бывает не всегда.
Pavla, про отсутствие гена чистоплотности догадывался, но вы полностью разрушили все иллюзии.
Pavla, банк тоже представляет живой человек, который, как и риэлтор, никак не отвечает потом за какие-то проблемы с правом собственности. Поэтому наивно надеяться, что проверка будет именно под лупой.
Более того, для подобных сотрудников банка характерна высокая текучесть кадров, что уменьшает вероятность того, что ваши документы посмотрит действительно квалифицированный специалист.
Сергей, ниже я даже привёл пару примеров того, как риэлторы «сопровождали» (в кавычках) мою сделку. Можно привести и другие примеры, но это ненужно. Ваша аналогия с электриком неуместна. Проверить работу электрика можно, не разбираясь в электрике. Напр., однажды у меня в прихожей перестала гореть лампочка. Пришёл электрик и констатировал, что неисправна проводка. Покопавшись с проводкой, говорит, что неисправность устранил. Включаю. Лампочка горит. Мне тут не надо знать, что и как делал электрик. Тут мне достаточно увидеть результат: свет в прихожей восстановлен. Тогда я плачу электрику деньги, доподлинно зная, что он свою работу выполнил.
А вот как Вы проверите, что риэлтор действительно выполнил проверку квартиры? Просто поверите ему на слово? Или, по совету Кати, посмотрите справки, которые он запросил? Откуда вы знаете, что эти справки исчерпывают дело и другие запросы не нужны? Вы ведь не поверите электрику, если он скажет: «Я устранил неисправность, т.к. я в проводке целый час ковырялся». Вы скажете: «Если ты починил проводку, то покажи, что она теперь работает и свет горит». А маклеру Вы тоже так скажете? Будете проверять маклера по результату, как электрика? Это остроумно. Когда результат работы маклера наступит, то будет поздно звать этого мошенника обратно. Он уже сыграл на Вашей доверчивости и некомпетентности, соврав, что квартиру проверил. Вы в это поверили и согласились квартиру купить. А когда теперь в Вашей квартире появляется освободившийся зэк или неучтённый наследник, то разбирайтесь с ними сами. Маклер уже забрал Ваши деньги и смылся. И если проверять маклера наравне с электриком по результатам работы, то будет «поздно пить боржоми, когда почки полетели». Вы много знаете случаев, когда суд, признав покупку квартиры недействительной, привлекал к ответственности маклера, а не покупателя?
Станислав, ну лампочка у вас может и загорится, а через 5 лет пожар, т. к горе электрик скрутил аллюминий с медью, скрутка окислилась и нагрелась. Но вцелом на счет риэлторов я с вами согласен.
Сергей, обычно риэлтор занимается не проверкой сделки или обьекта, а организацией сделки. Проверка при этом минимальна
Когда остановился рост цен схема стала просто ужасной. Сам попал в похожую ситуацию, вместо того, чтобы в 2014 вложиться в валюту, купили квартиру в новостройке, цены пошли вниз, пришлось сделать ремонт и сдавать в аренду. По прошествии 3 лет понимаешь какое это мучение, сейчас недвижимость не является выгодной инвестицией.
Давайте я тоже попробую посчитать выгодность инвестиций автора.
Забегая вперед, скажу, что автор, ежегодно вкладывая абсолютно те же деньги, что вкладывал в квартиру, к началу 2019 года имел бы на счету 3765 тысяч рублей. На которые он мог бы спокойно купить эту самую квартиру, которая еще и подешевела за это время.
Абсолютно по такой же схеме c депозитами в 2018 году я купил квартиру в Москве, стартовав в 2013 году (можно сказать с нуля). Ставки по депозитам я писал, ориентируясь на ставку в Тинькофф банке. В реале же в раньше там можно было получать значительно больше, перекладывая деньги между депозитами каждые 3 месяца (что я и делал до 2017 года).
Итак, хроника действий автора:
— В 2013 году было потрачено 500 тысяч рублей, 2700 взято в кредит. Далее открываем любой ипотечный калькулятор и считаем. Сразу скажу, 2700 при 12.75% это 31.1к аннуитет, 33к, видимо, вышло с учетом страховок и прочего. Расчеты буду вести, как будто ежемесячный платеж был именно 31.1к, понимая, что реально автор заплатил больше.
— сейчас у автора, судя по аннуитету, осталось 1250 тысяч долга, значит автор погасил 1450 тысяч рублей за 6 лет. Для простоты будем считать, что автор регулярно платил минимальный платеж, а в конце года «докидывал» сумму, чтобы ежегодно долг уменьшался на 240 тысяч рублей (как раз
1450 за 6 лет)
— итого за шесть лет автор заплатил банку 3000 рублей, из них 1561 проценты (подробный расчет в середине поста).
— к моменту выхода «на окупаемость» автор потратил на квартиру 3500 рублей, без учета стоимости ремонта, налогов, и всего что автор забыл посчитать.
— за это время 1080 рублей составил доход от аренды (15 тысяч в месяц, 180 в год). При этом будем считать, что стоимость аренды не менялась с 2013 года, хотя что-то мне подсказывает, что тогда она могла быть меньше.
— теперь посчитаем, что было бы, если бы автор вкладывал деньги на годовой депозит, в конце года «подкладывая» отданные банку деньги за вычетом аренды.
— у меня вышло, что на начало 2019 года у автора было бы 3765 тысяч рублей (подробный расчет в конце поста).
— выводы делайте сами.