антивандальный ремонт квартиры для сдачи в аренду
Ремонт квартиры под сдачу: правила и хитрости
Какая отделка проживёт дольше? Почему интерьер должен быть нейтральным, но не безликим? На чём не стоит экономить и чем привлечь потенциальных арендаторов?
Рассказываем о всех нюансах ремонта квартиры под сдачу.
Нейтральность и практичность
Квартиры с ремонтом сдаются в среднем на 15% дороже равноценной жилплощади без ремонта. Ремонт квартиры под сдачу в аренду должен быть долгоиграющим и практичным. И не должен отвечать вкусам владельцев квартиры. Вкусы у всех разные, а ремонт один. Идеальный вариант для жилья под долгую сдачу: нейтральная отделка + практичный универсальный минимализм в мебели и декоре. Светлое и нейтральное пространство жильцы могут использовать как «чистый лист» для собственных интерьерных задумок. Такой подход даёт возможность поэкспериментировать со стилем и поселить в квартире своё «Я» с помощью акцентных элементов.
Если квартира сдаётся в краткосрочную аренду, с отделкой и декором можно быть смелее — потенциальные жильцы не заинтересованы в том, чтобы адаптировать интерьер под себя, зато яркий акцент или небанальная интерьерная задумка смогут привлечь их внимание и врезаться в память.
Какое бы интерьерное решение вы ни выбрали, процесс уборки должен быть максимально не трудозатратным, особенно если квартира сдается посуточно. Выбирайте неприхотливые в быту поверхности, используйте съемные чехлы для мебели и только тот текстиль, который легко стирать в машинке, а лучше минимизируйте его присутствие в интерьере. Чем меньше стеклянных поверхностей — тем лучше.
Если вы готовы впустить жильцов с животными, выбирайте антивандальную ткань для чехлов, отделку, которой не страшны когти домашних любимцев, и рулонные шторы вместо обычных, чтобы не соблазнять семейство кошачьих возможностью по ним вскарабкаться.
От массивных мебельных решений имеет смысл отказаться в пользу более мобильных, которые легко двигать: так и перестановку проще сделать и повреждений на напольном покрытии можно не бояться. Если квартира сдается посуточно, она обязательно должна располагать внушительным количеством компактных раскладных спальных мест.
Не используйте квартиру, которую хотите сдать, как склад семейных реликвий. Пожилые вещи с чужой историей могут отпугнуть потенциальных арендаторов и создать ощущение захламленности. Бабушкин буфет или древняя табуретка, на которой вы в детстве декламировали стихи, могут переехать в квартиру под сдачу, только если получат билет в новую жизнь, для чего их придётся отреставрировать, покрасить или органично вписать в интерьер как подчёркнутый винтаж.
Продающий цвет
Самые беспроигрышные оттенки для ремонта квартиры под сдачу, конечно, светлые: они визуально расширяют пространство, не имеют стилевых противопоказаний и обычно всем нравятся. Белые, кремовые и светло-серые стены абсолютно универсальны.
Кажется, это тот случай, когда не стоит бояться, что квартира станет похожей на гостиничный номер. Но между нейтральным и безликим пространством тонкая грань, а безликий интерьер плох тем, что стирается в памяти потенциального арендатора в череде похожих однотипных ремонтов.
Иногда даже один декоративный ход позволяет пространству «заговорить», им может стать контрастный оттенок, который появится в интерьере с помощью текстиля, мебели или элементов отделки. Смелым, запоминающимся и при этом доступным решением станет акцентная стена в правильном цвете.
В 2017 году британская компания G. F. Smith изучила цветовые предпочтения жителей более 100 разных стран и определила, что самым любимым цветом на планете является сине-зелёный. Действительно, у синих, зелёных, мятных и сине-зелёных оттенков, в глубоком, светлом или приглушенном исполнении, широкий круг поклонников, а если вы в нём и не состоите, то точно относитесь к ним нейтрально.
Такие цвета работают как антистресс в интерьере и ассоциируются с природой, что очень привлекательно для человека цифровой эпохи, вынужденного наблюдать за окном урбанистический пейзаж. Но если солнечного света в квартиру проникает недостаточно, такие оттенки могут «переохладить» интерьер.
Хороший вариант для ремонта квартиры под сдачу в дождливом климате — солнечные, тёплые, пряные оттенки, которые удачно сочетаются с белыми стенами.
«Вечная» отделка
Прежде чем определиться с отделочными материалами, стоит определиться с портретом потенциального жильца. Если вы рассчитываете на состоятельную целевую аудиторию, в ремонт придётся вложиться как для себя. Но если район и местоположение квартиры оставляют желать большего, вкладываться в дорогие материалы не имеет смысла, они не повлияют на размер арендной платы. Определяйте аудиторию реалистично.
Оптимальным выбором для ремонта квартиры под сдачу в аренду станут доступные, но износостойкие материалы, которые не требуют сложного ухода и хорошо поддаются реставрации — то есть не самое дешёвое предложение на рынке.
Они должны пережить всё: переезды, вечеринки и набеги детей с фломастерами.
Для стен выбирайте моющуюся краску, штукатурку или обои под покраску. Позаботьтесь о внешних углах стен, защитив их уголками, утопленными в штукатурке. Главные кандидаты на роль напольного покрытия: неубиваемая кварц-виниловая плитка, мармолеум, коммерческий линолеум и керамогранит, можно вложиться в прочный ламинат, но точно не в паркет. Плинтусы можно смело выбирать пластиковые, а потолки натяжные. Для кухни подберите глянцевые фасады: обычно они живут дольше матовых. От межкомнатных дверей где-то можно отказаться, где-то использовать доступные нейтральные светлые дверные полотна, желательно такие, которые при необходимости легко покрасить.
На чём экономить не стоит, так это на черновой отделке, коммуникациях, электрике и сантехнике, на которую потенциальные жильцы, как правило, смотрят в первую очередь. Некачественные инженерные решения — это не только вынужденная замена труб и проводов в процессе эксплуатации, но ещё и возможные протечки, которые могут обернуться серьезными проблемами с соседями. Дополнительная гидроизоляция мокрых зон тоже не повредит.
Не экономьте на количестве осветительных приборов, светлые квартиры оставляют о себе более благоприятное впечатление. Одной ослепительной люстре на несколько рожков стоит предпочесть многослойную световую схему с разными источниками света, их всегда можно добавить к уже существующему ремонту без штробления стен с помощью шинных систем, LED-ленты и мобильных осветительных приборов.
Как грамотно составить портрет потенциального арендатора и сделать ремонт в квартире под сдачу подскажет опытный дизайнер интерьера. У квартиры, оформленной по дизайн-проекту, всегда больше шансов уйти в аренду быстрее и выгоднее.
Ремонт квартиры для сдачи в аренду
Вы уже в курсе, в каких случаях для аренды квартиры целесообразно проводить бюджетный или дорогой ремонт? Если нет, пора узнать об этом из уст самих арендаторов, ремонтников и риелторов!
Зависит ли ремонт от срока сдачи?
Да. Квартира может сдаваться на долгий срок или посуточно. Посуточная аренда выгоднее длительной сдачи, но и проблем с ней больше. Нужно постоянно искать жильцов, убирать за ним и улаживать конфликтные ситуации с соседями (а они обязательно возникнут). Сдавать жилье на долгий срок спокойнее, но и прибыли меньше. От срока сдачи зависит и тип ремонта, и требование к дизайн-проекту:
При долговременной сдаче жильцам необходима полноценная рабочая и обеденная зона, тумбы для хранения продуктов, просторные шкафы для личных вещей и одежды, место для удобной стирки. Важно создать комфортный, нейтральный фон, а какие-то дизайнерские детали оставить «на откуп» жильцам.
Если владелец выбрал посуточную сдачу, то можно сэкономить на кухонном гарнитуре и шкафах. Зато потребуется как можно больше спальных мест. Помимо дивана лучше поставить кровати, раскладушки, раздвигающиеся кресла, поскольку люди часто путешествуют большой компанией. Для хранения вещей: небольшой шкаф или комод, лучше – несколько стоек под чемоданы.
Из-за того, что в жилье придётся часто убираться, двигать мебель и стирать, следует отказаться от ковров, подобрать облегчённые модели интерьерной обстановки и занавески из материала, хорошо поддающегося стирке. Чем меньше открытых стеллажей, полок, деревянных поверхностей, тем легче наведение порядка. Интерьер для краткосрочного проживания допускается более яркий и привлекающий внимание.
Интересный факт! Поскольку нередко, въезжая, съёмщики привозят свою мебель, при ремонте собственники всё чаще обставляют квартиры лишь стационарной мебелью – это кухонные гарнитуры, встроенные шкафы, интерьер для ванной комнаты.
Какой ремонт стоит сделать?
Перед сдачей квартиры в аренду однозначно стоит вывезти свои вещи и сделать ремонт. Устраивать какие-то глубоко дизайнерские изыски и тратиться на дорогие материалы смысла нет. Скорее нужен косметический ремонт, к которому предъявляются следующие требования:
Отделка должна быть, в высшей степени, «долгоиграющей» и износостойкой.
Мебель и сантехника едва ли не бессмертной.
Обстановка желательна простая, но элегантная и цепляющая будущего квартиросъёмщика (что означает непременное участие дизайнера).
И ещё одно важное условие – низкий бюджет.
Кстати, обязательно нужно обратить внимание на состояние электропроводки и водопровода. Все трубы должны быть в рабочем состоянии, а проводка не должна искрить. Если квартира из «старого фонда», есть смысл заменить прохудившиеся коммуникации.
Если собрать «в кучу» опыт ремонтников, риелторов и дизайнеров, можно выделить несколько важных советов:
В качестве настенного покрытия лучше выбирать обои под покраску, что позволяет их мыть, часто заменять и красить (а это придется делать после съезда жильцов, особенно если они проживали с домашними животными или маленькими детьми).
Для потолка подойдёт натяжная конструкция, красивая, практичная, исключающая затопление. Ее плюсы – простой монтаж и невысокая цена.
Для пола подходящие материалы – коммерческий линолеум и ламинат, обладающие высокой износостойкостью, для прихожей, ванной и кухни – керамическая или кварцвиниловая плитка.
Мы отремонтировали уже больше 500 квартир, с удовольствием поможем и вам
Для завершающего штриха можно выбрать плинтус из пластика – практичное изделие, отличающееся лёгкостью, долгим сроком службы, простой установкой и доступной ценой.
Стены арендованного помещения должны быть светлыми. Дизайнеры отмечают, что разумнее всего красить их в белый или светло-серый цвет, подходящий под любой интерьер, к тому же, его легко обновить.
Всё включено
В стоимость ремонта входит всё: работы, материалы, документы.
Без вашего участия
После согласования проекта мы беспокоим хозяев только при сдаче ремонта.
Цена известна заранее
Стоимость ремонта фиксируется в договоре.
Фиксированный срок ремонта
Ремонт квартиры под ключ за 3,5 месяца. Срок закреплен в договоре.
Как правильно сделать ремонт для сдачи квартиры?
Стоит ли делать ремонт своими силами? Нет. С одной стороны, вы сэкономите на услугах ремонтников, с другой – будете делать все по вечерам и в выходные. Пострадает не только отдых, но и работа – уставший работник не продуктивен. А еще такой ремонт может затянуться на полгода-год, если не больше (особенно если потребуется ремонт проводки или квартира совсем «убитая»).
Стоит ли нанимать бригаду? Тоже не лучший вариант. Главный минус «знакомых дядь Миш с бригадой узбеков» – ненадежность. Вам могут озвучить одни сроки, а в результате они неоправданно вырастут. Та же проблема и с ценой. Потребуется постоянно докупать какие-то мелочи, куда-то может пропасть мешок цемента, да еще и вывозом мусора придется заниматься самостоятельно. А если потом в квартире прорвет трубу или отвалятся обои, «дядей Миш» не найти днем с огнем. Опять же, времязатратно и невыгодно.
Что же делать? Обратиться в компанию, которая работает «под ключ». Да, цена на первый взгляд будет выше. С другой стороны, над жильем поработают профессионалы. Дизайнер составит проект и посоветует самые прочные материалы, всеми закупками, логистикой и вывозом мусора будет тоже заниматься компания. Ремонтники у нее свои, их контролирует прораб. Цена в процессе не растет, сроки ремонта тоже. От вас потребуется отдать ключи и приехать на прием ремонта. Это быстрее и удобнее. К тому же, так вы сможете сразу же сдать квартиру, она не будет простаивать и вгонять вас в «минус». Вот эти месяцы сдачи и окупят повышенную стоимость ремонта.
Полезные советы от «бывалых»
Облегчить задачу создания непринуждённой и комфортной обстановки в квартире для аренды владельцу поможет несколько рекомендаций:
Самые устойчивые материалы для чистовой облицовки – керамогранит, коммерческие виды ламината и линолеума, «антивандальные» настенные и напольные покрытия, которые несколько дороже, но зато легко заменяются и ремонтируются.
Маленькую площадь не стоит делить перегородками и ширмами. Открытое пространство смотрится светлее и привлекательнее.
Если квартира находится на северной стороне или её окна заслоняет тень от деревьев, в интерьер можно добавить тёплые и солнечные штрихи, компенсирующие плохую освещённость и унылую атмосферу.
Не стоит загромождать комнаты большим количеством ненужной мебели, важно, чтобы в помещении было достаточно свободного пространства и места для размещения личных вещей проживающих.
Поскольку мебель сегодня недешёвая, и может обойтись дороже отделочных работ, есть смысл использовать старые предметы интерьера с дачного участка, просто покрасив их. В старый рабочий холодильник можно вдохнуть «вторую дизайнерскую жизнь» с помощью декоративной самоклеющейся пленки.
Покупная мебель должна обладать прочностью, практичностью и невысокой ценой. Особое внимание надо уделить кровати, её удобство – важный параметр для будущих жильцов.
И ещё один нюанс – при использовании недорогих материалов, для исполнения лучше пригласить опытных сотрудников с квалификацией, поскольку самостоятельная работа, чаще всего, заканчивается неудачей и последующей переделкой.
Как подготовить квартиру к продаже и аренде. Советы дизайнера
Дизайнер Анна Лексина больше четырех лет занимается переделкой небольших квартир в старом жилом фонде и новостройках, которые собственники планируют перепродать или сдать. За это время она сделала около 60 проектов. Для «РБК-Недвижимость» инвестиционный дизайнер рассказала, как сэкономить на ремонте и отделке и заработать на инвестициях в недвижимость больше.
Пока это не тянет на серьезный бизнес, признается Анна, но на спрос не жалуется — большинство инвесторов, приобретая квартиры для перепродажи или аренды, активно привлекают специалистов по ремонту и отделке для повышения стоимости своих активов.
Нужна ли помощь специалистов
Инвестиции в жилье могут быть эффективными, если обеспечивают разницу между стоимостью покупки квартиры и ее продажей или, в случае аренды, дают доходность как минимум выше, чем стандартная ставка банка по депозитным вкладам. Это непростой бизнес, который требует внимательного планирования и осторожности, особенно на этапе вложения дополнительных средств в ремонт и отделку для повышения ликвидности жилья и его конечной стоимости.
Поэтому иногда проект — это капитальный ремонт с нуля, иногда — только перекраска стен и подбор текстиля. Во всех случаях действия дают результат. Квартира сдается или продается быстрее и дороже. Главный критерий — после продажи квартиры или ее сдачи в аренду ремонт должен не только окупиться, но и принести владельцу доход, отмечает Анна Лексина. Ее задача как инвестиционного дизайнера на таких проектах — их ведение «от и до».
«Я продумываю планировку, подбираю материалы и мебель, просчитываю весь бюджет еще перед началом ремонта, чтобы оценить рентабельность вложений. За сколько ее реально можно будет продать после окончания ремонта? Какую ставку аренды можно будет назначить? В идеале эту работу необходимо провести еще до покупки объекта. Потому что не всякая квартира сможет окупить инвестиции», — говорит она.
В качестве одного из хороших примеров, когда ремонт повысил инвестиционную привлекательность недвижимости, Анна приводит квартиру в центре Москвы у метро «Пушкинская». Квартира была расположена в хорошем кирпичном доме, но с очень скромным ремонтом. Собственник мог бы сдать ее с учетом состояния за 50 тыс. руб. в месяц. Но благодаря правильному ремонту и вложениям, стоимость арендной ставки выросла в 2,5 раза. После его реализации собственник с первого дня показа сдал ее по ставке 130 тыс. руб. в месяц. Всего на ремонт было потрачено 1,8 млн руб. Таким образом, обновленная квартира стала дороже сама по себе, а ремонт окупится уже через 14 месяцев.
Собственник может сделать ремонт сам, признается дизайнер. Но высок риск скатиться в крайности: квартира с дешевым ремонтом «как у соседа» может не зацепить потенциального арендатора или покупателя, или наоборот — дизайнерский ремонт с дорогими материалами и мебелью не позволит окупить себя и заработать на квартире не удастся. Анна считает, что наибольшую потребность в услугах дизайнов испытывают люди, которые профессионально инвестируют в недвижимость и хладнокровно считают деньги.
Квартира под аренду: какой ей нужен ремонт
На сегодняшний день сдача квартиры внаем, пожалуй, один из немногих источников получения стабильного пассивного (а иногда и основного) дохода. Однако при всей привлекательности есть важный нюанс, который никак не получится обойти. А именно, как сделать в этом жилье ремонт, чтобы, с одной стороны, можно было сдать площадь по хорошей цене, а с другой, чтобы потом не пришлось переделывать его несколько раз в год? Domofond.ru решил разобраться в ситуации и обратился с этими вопросами к экспертам.
Универсальный совет
Важно понимать, что ремонт в такой квартире вы делаете не для себя. Так что не нужно тратить на него баснословные деньги. Не всегда такие устремления приносят больше дивидендов. Также не следует ориентироваться на свои предпочтения. Лучше выбрать тот стиль, который нравится большинству.
«В качестве примера можно рассматривать интерьеры большинства хороших отелей: мягкая нейтральная цветовая гамма, простой и лаконичный дизайн, уютное освещение. Часто квартира под аренду оформляется по остаточному принципу, но люди, занимающиеся арендным бизнесом профессионально, понимают, что инвестиционная привлекательность грамотно оформленного интерьера на порядок выше. Презентабельно будет смотреться светлый, просторный и чистый интерьер. Кстати, во многих случаях начать следует именно с уборки помещения. Так как захламленность больше всего портит общее впечатление о квартире», — рекомендует руководитель студии NW-interior Лидия Большакова.
Фото предоставлено студией NW-interior
На чем нельзя экономить
Вне зависимости от того, какую квартиру вы планируете сдавать (в новостройке или на вторичном жилом фонде), озаботьтесь качеством черновой отделки и инженерных коммуникаций. Если есть проблемы с электропроводкой, канализацией и водоснабжением, гидроизоляцией, их нужно решить незамедлительно. «Во-первых, так вы снизите риск испортить новую отделку. А во-вторых, сохраните добрые отношения с соседями и арендаторами», — рассказывает стилист «Леруа Мерлен» Алёна Вайнер.
То же правило действует и для сантехники. Постоянно протекающий унитаз может стать не только причиной протечек в квартире снизу, но и поводом для увеличенных платежей за ХВС. Вместе с тем многие потенциальные квартиранты обращают внимание на внешний вид. Никого не радуют застарелые пятна на поверхности раковины или ее покосившийся пьедестал. Поэтому, если чистка старой сантехники не помогает, приобретите новую. Не гонитесь за дешевизной: вместо пластиковых поддонов или акриловых ванн и душевых кабин лучше сразу вложиться в недорогую, но чугунную ванну, которая прослужит не один год.
Отделочные материалы
На чистовой отделке, в целом, можно сэкономить. Впрочем, делать это нужно с умом. Так, в качестве напольного покрытия выбирайте устойчивый к истиранию и при этом хорошо переносящий влажную уборку материал.
«Для кухни хорошо подходит доступный по цене линолеум, который нетрудно уложить на любую ровную поверхность. Тем более варианты с декором под дерево не отличить от ламината. Для ванной подойдет ПВХ-плитка. Этот материал не боится воды и укладывается проще, чем ламинат. А в гостиной и спальне старый паркет или ламинат можно скрыть под новым ковролином. В сетевых гипермаркетах его бесплатно отрежут и окантуют под размеры вашей комнаты», — комментирует эксперт сети гипермаркетов для ремонта и дачи ОБИ Илья Чхеидзе.
Плитку в ванной комнате, если она без сколов и трещин, можно не обновлять. Для придания ей приличного внешнего вида достаточно заменить затирку. Можно использовать затирку в тон плитки или поиграть с цветом и взять контрастный оттенок — это будет выглядеть современно и эффектно.
Что касается потолка, то стоит либо побелить имеющийся, либо использовать натяжной. Последний удобен в плане монтажа, стильно смотрится и не требует особенных денежных вложений.
Для декора стен, особенно при самостоятельном ремонте, лучше выбирать виниловые или флизелиновые обои без подбора рисунка. Это могут быть любые абстрактные дизайны, мелкие узоры или классические текстуры, такие как рогожка, ткань, шпаклевка, продолжает Илья Чхеидзе. Во-первых, вам потребуется меньше материала — не нужно будет совмещать обои по рисунку, — это позволит сэкономить от 1 до 1,5 метров с каждого рулона. Во-вторых, такие обои проще клеить и стыки будут не так заметны, даже если вы новичок. К тому же однотонные обои станут прекрасным фоном и основой для создания интерьера в любом стиле.
Распространенное заблуждение
Для бюджетной отделки стен многие дизайнеры советуют оставить их на этапе «под покраску». Однако, как считает основательница бренда, руководитель и ведущий дизайнер мастерской IvE-interior Евгения Ивлиева, это не всегда удобно. Изначально поверхности нужно идеально выровнять, чтобы они не выглядели небрежно. Это дополнительные вложения в строительные работы. Плюс к этому нужно брать качественную краску, а она тоже стоит недешево. И завершающий момент — сверху все стены «под покраску» стоит обработать защитным лаком, чтобы потом можно было проводить влажную уборку. «Но есть у этого способа и преимущество. Сейчас в дизайне достаточно распространены приемы стиля лофт. Поэтому при подготовке стен под покраску можно создать эффект штукатурки, когда стены не выравниваются идеально, а сохраняют некую шероховатость и на них есть даже следы шпателя. А если покрыть их сверху краской, эффект будет потрясающий. Вложений же минимум», — дополняет эксперт.
Фото предоставлено дизайн-студией полного цикла IvE-interior
Мебель
Если по предыдущим пунктам наши эксперты сошлись во мнении, то в графе «мебель» рекомендации разделились. Так, Лидия Большакова советует поискать корпусную мебель, в том числе и кухонные гарнитуры, например на Авито, где встречаются неплохие бюджетные варианты и, помимо этого, представлен широкий ассортимент бытовой техники, наличие которой всегда приветствуется в съемной квартире. Евгения Ивлиева рекомендует присмотреться к небольшим производствам, которые предлагают хорошую цену за счет нераскрученного бренда и отсутствия доплат за аренду шоу-рума, офиса с менеджерами и т. д. Также, по ее мнению, лучше всего покупать мебель из МДФ, так как ЛДСП- или ПВХ-пленка быстро отслаиваются и трескаются (при частом использовании таких предметов хватит на 2–3 года). А некоторые дизайнеры обращают внимание на диваны, столы, кресла и стулья из ресторанов. Их можно приобрести на гаражных распродажах, объявления о проведении которых не так трудно найти в инстаграме.
Часто бывает и так, что в квартире остается мебель от предыдущих хозяев. Тут можно руководствоваться следующим принципом: если у предметов интерьера приличный вид, они крепкие и выдержаны в одном стиле, их можно оставить. В противном случае лучше не заставлять сдаваемую внаем площадь хламом, так как привлекательность «бабушкиного» скарба сомнительна. Да и арендную плату в этом случае наверняка придется снизить. Поэтому, чтобы заработать на квартире и заинтересовать больше потенциальных жильцов, лучше приобрести относительно недорогую новую мебель в известных сетевых магазинах.
Освещение
Часто просмотр квартир происходит по вечерам, когда люди возвращаются с работы. Поэтому уже на данном этапе следует задуматься о вариантах освещения, ведь вам потребуется включить свет, чтобы показать интерьер. Как отмечает Лидия Большакова, всегда выигрышно смотрятся бра, торшеры, настольные лампы. Последние хороши еще и тем, что их можно поставить практически везде.