аренда квартиры с выходом на крышу
Самые необычные арендные квартиры Москвы
В регулярные рейтинги необычных объектов на рынке недвижимости специалисты ЦИАН включают квартиры и апартаменты, наполнение или планировка которых выходит за рамки привычных стандартов.
Это может быть настоящий дровяной камин, собственный выход на эксплуатируемую кровлю, встроенный мангал на балконе, приватный кинотеатр с профессиональным оборудованием и т.д. При этом степень оригинальности той или иной начинки определить достаточно сложно – это слишком субъективный критерий. Поэтому позиции в рейтинге определяются исходя из ее стоимости. Если же размер арендной ставки совпадает, то более высокое место достается наиболее компактному лоту.
30 тыс. рублей в месяц
Открывает топ-10 необычных арендных квартир Москвы лот с довольно скромной арендной платной – 30 тыс. рублей в месяц. Это один из самых часто запрашиваемых бюджетов, а предложения в этом сегменте обычно не отличаются оригинальностью. Данный лот, на первый взгляд, ничем не отличается от тысяч подобных квартир. Но у него есть один серьезный бонус: помещение для хранения вещей, расположенное под застекленной лоджией. Находится квартира в районе Западное Дегунино.
33 тыс. рублей в месяц
Девятое место достается компактным апартаментам, площадь которых составляет всего 23,7 кв. м. Но благодаря высоким потолкам, владелец объекта смог оборудовать антресольный этаж, расширивший пространство до 36 «квадратов». Арендовать двухуровневую студию можно за 33 тыс. рублей в месяц. Располагается она в районе метро «Медведково».
40 тыс. рублей в месяц
А за 40 тыс. рублей в месяц в районе Теплый Стан предлагается двухкомнатная квартира площадью 60 кв. м. Она выделяется сразу по двум параметрам. Во-первых, сдается лот пустым, мебель имеется только на кухне. Во-вторых, в ванной комнате установлена компактная сауна.
45 тыс. рублей в месяц
Изюминками квартиры с седьмой позиции являются два этажа и собственный вход с улицы. Если бы лот не располагался в семнадцатиэтажном доме, он бы мог вполне позиционироваться как таунхаус. Арендовать эту квартиру в Гольяново можно за 45 тыс. рублей в месяц.
65 тыс. рублей в месяц
Шестое место достается самой доступной на сегодняшний день арендной квартире с настоящим дровяным камином. Как показало исследование аналитиков ЦИАН, во всех более дешевых лотах с каминами установлены электрические имитации. Арендная ставка составляет 65 тыс. рублей, а расположена квартира в районе Марьино.
Первую пятерку замыкает квартира, которая наверняка приглянется поклонникам бильярда. Удовольствие играть в любимую игру, не выходя за порог собственной квартиры, обойдется в 90 тыс. рублей в месяц. Лот расположен в районе Сокольники в шаговом доступе от одноименного парка.
По той же арендной ставке (90 тыс. рублей в месяц) в районе Южнопортовый предлагается квартира для поклонников кино. Несмотря на скромные габариты квартиры – это однушка площадью 60 кв. м – здесь есть огромный экран, проектор и высококачественная акустическая система. Кроме того, отделка помещений квартиры также напоминает интерьер кинотеатра.
100 тыс. рублей в сутки
«Бронза» достается лоту с арендной ставкой 100 тыс. рублей в месяц в районе Тропарево-Никулино. Это квартира с качественной отделкой в современном стиле, а оригинальной ее делает наличие смотровой площадки (она же терраса) с живописным видом на парк Олимпийской деревни и Олимпийские пруды.
Апартаменты со второй позиции оригинальными можно назвать сразу с нескольких ракурсов. Они расположены в историческом здании – бывшем Водном стадионе «Динамо», построенном в 1935 году. Кроме того, жилое пространство обустроено не просто в здании стадиона, а в подтрибунных помещениях. Ну и в-третьих, планировка объекта предусматривает сразу два входа с улицы: один со стороны Ленинградского шоссе, второй – на благоустроенный пляж Royal Yacht Club на Химкинском водохранилище. Стоимость проживания в такой необычной обстановке составляет 230 тыс. рублей в месяц.
И лидером рейтинга является трехуровневый пентхаус на Шаболовке с арендной ставкой 300 тыс. рублей в месяц. Здесь есть полный набор «оригинальных наполнителей»: дровяной камин, домашний кинозал, терраса с видами на Кремль и Храм Христа Спасителя. Но главной фишкой является «домик на крыше». Это зона отдыха с настоящей русской баней, купелью, массажным кабинетом, кухонным блоком с мангалом и беседкой.
Можно или нельзя: как оформить в собственность крышу дома
Крыши типовых многоэтажек в России крайне редко используются жильцами домов. Об этом редакции рассказали риелторы и юристы, которые специализируются на недвижимости. В то же время на крышах новых зданий в центре Москвы часто открывают бары и рестораны, а на кровлях домов, которые должны построить в рамках реновации, власти обещают высадить деревья и кусты.
Такие способы использования предполагают, что крыша включается в оборот с помощью внешних сил — управляющих компаний, бизнес-структур или подконтрольных мэрии казенных учреждений. Редакция «РБК-Недвижимости» решила выяснить, как жителям многоквартирного дома сделать эксплуатируемую кровлю самостоятельно.
Как легализовать крышу: инструкция
Самое сложное в обустройстве эксплуатируемой кровли — получить разрешение властей, рассказали юристы и риелторы, опрошенные редакцией. «Прежде всего, важно обратить внимание на пригодность крыши для подобной эксплуатации. В большинстве зданий, относящихся к старому фонду, такой возможности просто не будет — взять хотя бы панельные пятиэтажки со скатной крышей», — предупредила Елена Мищенко из риелторского агентства «НДВ-Недвижимость».
«Для того чтобы обустраивать на крыше какие-то дополнительные конструкции, ее необходимо перевести в собственность дома и принять решение о реконструкции. Принимает такое решение общее собрание собственников, — рассказал управляющий партнер коллегии адвокатов «Старинский, Корчаго и партнеры» Владимир Старинский. — Только когда крыша будет переведена в разряд эксплуатируемых, на нее получат доступ все жильцы дома. До этого момента такое право имеют только сотрудники обслуживающих компаний (согласно постановлению Госстроя)».
«В обычной ситуации все технические помещения, в том числе подвальные, чердачные и вход на крышу, должны быть закрыты на замок («Правила и нормы эксплуатации жилищного фонда»), — подтвердила ведущий юрист Европейской юридической службы Виктория Аптекина. — Один комплект ключей необходимо хранить у дежурного диспетчера или в комнате техника-мастера организации по обслуживанию жилищного фонда, а второй — в одной из квартир верхнего этажа. Право находиться на крыше имеют только представители управляющей компании и подрядной организации при проведении работ».
Проголосовать за легализацию крыши должны все собственники квартир — в данном случае правило двух третей голосов не действует, отметили Старинский и Аптекина. С протоколом, в котором отражено абсолютное согласие всех соседей, можно идти в Росреестр, где крышу признают собственностью дома, советуют юристы.
На этом процесс будет завершен на 50%: следующим шагом является второе собрание собственников жилья. Здесь основным вопросом должен стать конкретный вид использования крыши. Решить два этих вопроса одномоментно нельзя, так как голосовать за или против обустройства бассейна или зоны для шашлыков на крыше запрещено до тех пор, пока крыша официально не перешла в распоряжение жильцов, указали юристы.
Все затраты на обустройство и переоборудование легализованной крыши несут владельцы квартир. Кто сколько должен платить, решается на собрании собственников. «Есть нюанс: деньги на обустройство крыши дадут, скорее всего, не все, а вот по закону использовать ее имеет право каждый собственник. Зато находиться на этой кровле можно будет хоть круглосуточно», — уточнила Виктория Аптекина.
«На втором собрании уже достаточно двух третей голосов для выбора цели реконструкции, — утверждает Аптекина. — Затем постановление второго собрания направляют в институт жилищного проектирования для подготовки проекта реконструкции. Далее готовый проект нужно согласовать с представителями строительного надзора и местной властью того муниципалитета, на чьей территории расположен дом. Только после этого можно приступать к реконструкции».
Если хотя бы одно звено в цепочке легализации крыши нарушено, собственника обяжут снести любую постройку за свой счет, предупредили в Европейской юридической службе. «Если жильца призвать к ответственности не удалось (например, по причине его продолжительного отсутствия в квартире), то «бульдозером» поработает управляющая компания, которая потом через суд взыщет все затраты с виновника. А собственника еще и оштрафуют за самовольный захват крыши и ее порчу, неизбежную в процессе строительства чего бы то ни было», — заключила Аптекина.
Реальный опыт
Облагораживание территории кровли способно увеличить стоимость квартир до 8% в случае общего доступа, подсчитали в агентстве «НДВ-Недвижимость» по просьбе редакции. «Цифра увеличится до 15–20% для квартир при частном использовании — в таком случае указывается, что квартира располагает террасой», — заявила Елена Мищенко.
Встретить реальные примеры эксплуатируемой кровли можно в единичных случаях. Большая часть таких объектов находится в центре Москвы, констатировали риелторы. «Это привилегия дорогих домов бизнес-класса и выше. Данный формат также могут предложить выведенные из жилого фонда малоэтажные особняки», — считают в «НДВ-Недвижимости».
Владельцы квартир массового сегмента не в силах сделать крышу эксплуатируемой, так как не могут пройти все процедуры, необходимые для согласования, передали «РБК-Недвижимости» в риелторском агентстве «Мегаполис-Сервис». «К примеру, в Мытищах простор для творчества есть у обладателей двухуровневых квартир в некоторых новых домах, недавно сданных в эксплуатацию, — рассказала директор мытищинского подразделения компании «Мегаполис-Сервис» Вера Ларионова. — Выход на крышу у них можно осуществить через так называемую веранду, около которой столбиками огорожена территория, де-факто принадлежащая собственникам той или иной двухуровневой квартиры».
«Многие из жильцов поспешили воспользоваться ситуацией, пытаясь обустроить зимний сад, комнату отдыха или что-то подобное, — продолжила Ларионова. — Владельцы квартир возвели дополнительные стены из прозрачных или легких конструкций. Все постройки были приведены в полное соответствие с архитектурным стилем комплекса, однако на практике все это узаконить не удалось. Со стороны риелторского сообщества я даже входила в состав комиссии, которая занималась данным вопросом, однако соглашаясь, что де-факто жильцы таких домов имеют право на обустройство принадлежащей им территории на крыше дома, оформить это правильно с юридической стороны не удается до сих пор».
Узаконивать эксплуатируемую кровлю не умеют не только жильцы, но и застройщики, следует из опыта риелторов. По сведениям компании «Мегаполис-Сервис», в поселке городского типа Свердловский Щелковского района Подмосковья девелопер нового жилого комплекса, недавно сданного в эксплуатацию, в проморолике обещал жильцам обустроить на крышах двух многоэтажек зоны отдыха с шезлонгами — и сделать это официально. В итоге у застройщика ничего не получилось, а все попытки подобных действий расценивались властями как самострой, заключила Ларионова.
Своя специфика проявляется на юге России, где теплый климат способствует более активному желанию жителей использовать собственную крышу. «Казалось бы, в Анапе вопрос с обустройством зон отдыха на крышах домов давно должен быть решен. Однако ничего подобного у нас не происходит. Да, есть отдельные примеры того, когда жители современных новостроек-многоэтажек пытаются создать своими руками какое-то подобие зон отдыха на крыше здания, однако такие случаи, во-первых, единичны и не носят массового характера, а во-вторых, узаконить изменения никто даже и не пытается», — рассказал генеральный директор агентства «Мегаполис-Сервис» в Анапе Виталий Диденко.