что планируется сделать в краснодаре
Три пути развития: каким будет Краснодар к 2040 году
ООО «Научно-исследовательский институт перспективного градостроительства» показало промежуточные итоги работы по разработке проекта Генплана Краснодара на 2021-2040гг. Об этом сообщает пресс-служба администрации города.
«Мы получили первые предварительные результаты разработки Генплана Краснодара. Теперь важно обсудить эти решения, услышать различные точки зрения, узнать мнение экспертов и общественности. А затем с их учетом скорректировать концепцию, которую в дальнейшем представить губернатору Кубани. Определить направление развития Краснодара и перспективы его роста», — заявил глава Краснодара Евгений Первышов.
Напомним, проект Генплана Краснодара учитывает анализ существующей градостроительной ситуации, земельно-имущественные отношения, схему состояния и охрану объектов культурного наследия, зоны с особыми условиями использований территории, оценку эффективности использования застроенных территорий и производственных зон, анализ и потребность объектов социальной инфраструктуры, схему состояния озелененных территорий.
Кроме того, основные направления концепции Генерального плана Краснодара содержат предложения по развитию транспортной инфраструктуры, модели развития города, предложения по созданию природно-экологического каркаса.
Строительство и развитие агломерации
Согласно данным разработчиков, численность населения Краснодара на 1 января 2019 года составляет 1,446 млн человек. По расчетам экспертов, к 2040 году с сохранением современных тенденций миграционного прироста, она увеличится до 3,2 млн человек. Однако при сдерживающем развитии эту цифру можно удержать в рамках 2,1 — 2,2 млн человек. Население, превышающее данную численность населения, предлагается расселить в агломерации, говорится в пояснительной записке к Генплану Краснодара.
Авторы Генплана представили три концепции развития Краснодара. Первая — компактная, она предусматривает развитие города преимущественно вверх, полностью исключая индивидуальный и малоэтажный жилищный фонд. Согласно этому варианту концепции, в 2040 году объем нового строительства в городе составит 7500 га, а размер жилищного фонда достигнет 100 млн кв.м.
Второй вариант — агломерационный. Он предусматривает создание ядра, расположенного в нынешних границах города, а также развитие непосредственно агломерации. Согласно прогнозам экспертов, численность населения в агломерации (за пределами ядра) к 2040 году составит 1 млн человек. Объем нового строительства здесь достигнет 17 тыс. га, из этого объема 20% будет приходиться на частный сектор, еще 80% — на малоэтажные дома. В общей сложности предполагается построить к 2040 году 37 млн кв.м (ввод жилья в год — 1,8 млн кв.м).
Что касается ядра агломерации, то здесь «НИИ перспективного градостроительства» предлагает три варианта развития. В зависимости от каждого из них, площадь новых территорий составит 8,1 — 8,7 млн кв.м. Объем жилищного фонда с учетом выбытия ветхого, аварийного, морально устаревшего жилья к 2040 году достигнет 69,7 — 71,8 млн кв.м. Площадь новой застройки достигнет 35,3 — 41 млн. кв.м. Таким образом, темпы ввода жилья составят 1,7 — 2 млн кв.м. в год.
По мнению экспертов, эти темпы застройки позволят достичь прогнозной жилищной обеспеченности в размере 35 кв.м на человека, что близко к проектным показателям жилищной обеспеченности крупнейших городов России и развитых европейских стран.
Еще один вариант — полицентрическая лучевая модель, которая предусматривает равномерное, линейное развитие от центра к окраинам. В основе этой модели заложено создание двух поясов агломерации, а также ее опорных центров и подцентров.
В проекте Генплана также представлены предложения по развитию транспортной инфраструктуры. В частности, проектом предусмотрено строительство нового аэровокзального комплекса в районе хутора Ленина. Также предлагается создание целой сети вертолетных площадок, которые будут использоваться медицинскими учреждениями.
Также эксперты предлагают развитие водного транспорта в черте города, в т.ч. создание нового речного порта в районе Краснодарского водохранилища, организацию паромной переправы через реку Кубань в нескольких точках, а также причалы и места стоянки маломерных судов.
Кроме того, авторы Генпланы предложили меры по организации железнодорожного сообщения. Согласно эскизам, в западной части агломерации предусмотрено строительство скоростной и высокоскоростной ж/д магистрали — последняя в перспективе должна соединить Ростов-на-Дону, Краснодар и Сочи. При этом, в проекте сохраняется действующая железнодорожная ветка. С ее помощью планируется развивать пригородное ж/д сообщение в разных направлениях.
Территорию города эксперты также предлагают разделить на зоны транспортных стратегий. В частности, на территории Центрального планировочного района должен обеспечиваться приоритет развития инфраструктуры немоторизованных передвижений и инфраструктуры общественного пассажирского транспорта. Количество индивидуального транспорта здесь будет ограничено.
В Зоне плотной застройки приоритетом является развитие трамвая и городской электрички. Его планируется развивать на территориях, не обеспеченных магистральными маршрутами общественного транспорта на связях с центральным планировочным районом. Связь районов между собой в границах зоны должна обеспечиваться за счет предоставления приоритета общественному транспорту на существующих широтных магистралях, говорится в проекте.
В Периферийной зоне основным видом внеуличного скоростного транспорта должна стать пригородная и городская железная дорога. Транспортное обслуживание территорий напрямую связано с созданием системы транспортно-пересадочных узлов. Индивидуальный транспорт должен качественно работать на широтных связях, не обслуживаемых общественным транспортом.
Социальная и инженерная инфраструктура
Согласно проекту Генплана, к 2040 году должны появиться 500 новых детских садов общей численностью 166,2 тыс. мест. Кроме того, предполагается построить 120 школ, в которых будут учиться 207,9 тыс. учеников. Также в течение следующих 20 лет планируется построить 40 поликлиник (на 18,8 тыс. посещений в смену), 15 больниц (20,4 тыс. коек) и 16 станций скорой помощи (на 131 автомобиль).
Помимо этого в городе должны появиться 62 библиотеки (на 5,8 млн единиц хранения) и 11 учреждений клубного типа (на 3874 места).
Также в Генплане заложено 530 га плоскостных спортивных сооружений, 42 спортивных зала (78 тыс. кв.м) и 45 бассейнов (42,8 тыс. кв.м зеркала воды).
Для достижения нормативной потребности по обеспечению объектами инженерной инфраструктуры авторы Генплана предлагают построить еще одну новую ТЭЦ, 20 котельных, две подстанции на 220 кВ, 11 подстанций на 110 кВ, одну газораспределительную станцию. Также нужно будет провести реконструкцию 11 действующих котельных и 32 подстанций.
Также в Генплане предусмотрено строительство 13 очистных сооружений дождевой канализации на существующих выпусках в реку Кубань и 21 очистное сооружение на территории сельских населенных пунктов.
Кроме того, в Генплане представлены предложения по созданию природно-экологического каркаса Краснодара, которые включают 10 направлений в зависимости от территории: среди них — спортивный и спортивно-приключенческий кластер, эколого-просветительский, спортивно-познавательный и развлекательный, аграрно-познавательный и многофункциональный.
Как идет подготовка нового Генплана Краснодара
Как сообщал РБК Краснодар, в августе 2018 года департамент архитектуры и градостроительства администрации Краснодара объявил тендер на разработку проекта внесения изменений в генеральный план муниципального образования города. Начальная максимальная цена контракта составляла 140 млн рублей. Деньги на разработку главного градостоительного документа муниципалитет получил из краевого бюджета — Кубань выделила субсидии в размере 130 млн рублей.
Средства направят на условиях софинансирования в течение трех лет. В 2018 году Краснодар получил 63,79 млн руб., в 2019 году — 43,89 млн руб., в 2020 году — 22,5 млн рублей.
В ноябре 2018 года стало известно, что к подготовительному этапу разработки главного градостроительного документа кубанской столицы приступит ООО «НИИ Перспективного Градостроительства».
Генеральный план разрабатывается в несколько этапов. На первом проводился сбор информации и исходных данных, которые специалисты НИИ затем изучат и проанализируют.
Параллельно со сбором информации проводится топографическая съемка (топографо-геодезические работы). На основе полученных данных разработчики создадут цифровой топографический план территории Краснодара в масштабе 1:2000, который ляжет в основу Генерального плана.
После того, как проект нового Генплана будет полностью разработан, его направят на согласование в федеральные, краевые и городские структуры, в т.ч. в 26 министерств и ведомств Российской Федерации.
Затем предстоит обязательная процедура публичных слушаний в Краснодаре, в ходе которых предлагаемый проект Генплана будет представлен горожанам. Предварительно его разместят на официальном интернет-портале администрации города и городской Думы Краснодара. Все желающие смогут ознакомиться с проектом документа и высказать свои предложения по корректировкам и дополнениям. После прохождения публичных слушаний Генплан будет отправлен на утверждение.
В конце 2015 года администрация Краснодара уже объявляла о начале масштабной переработки Генерального плана на открытой основе — с привлечением экспертов и горожан. Разработкой проекта занялось ОАО ОАО ТЖГП «Краснодаргражданпроект» — эта же организация занималась разработкой первого Генплана кубанской столицы.
В ходе общественных слушаний, прошедших в ноябре-декабре 2016 года, и специалисты, и представители общественности подвергли критике проект корректировки Генплана. В частности, в нем отмечалось фактическое расхождение зонирования с уже существующей застройкой и сокращение зеленых территорий.
В результате новый мэр Краснодара Евгений Первышов принял решение отправить документ на доработку в муниципальное предприятие «Горкадастрпроект». Также провал разработки изменений привел к ряду кадровых перестановок в администрации кубанской столицы.
Каким будет Краснодар в 2030-м: умное производство, туризм и креатив
В Краснодаре стартовала серия круглых столов по обсуждению главных направлений Стратегии социально-экономического развития кубанской столицы до 2030 года. Первый из них был посвящен теме «Бизнес» и прошел в пресс-центре РБК Краснодар. Всего запланировано четыре подобных мероприятия — следующие три посвятят пространственному развитию города, транспорту и человеческому капиталу.
Стратегия развития Краснодара разрабатывается в соответствии с положениями Стратегии социально-экономического развития Краснодарского края до 2030 года, которая была подготовлена Леонтьевским центом — AV Group.
Как сообщал РБК Краснодар, тендер на разработку программного документа выиграло ООО «Эрнст энд Янг — оценка и консультационные услуги» (Ernst & Young).
По словам представителей Ernst & Young, в настоящее время проект находится в финальной стадии проработки. Планируется, что в марте 2020г. пройдут общественные слушания, а затем будет обсуждаться итоговый документ.
Бизнес: от промышленности до креативного капитала
По словам заместителя главы Краснодара Дмитрия Логвиненко, сегодня на первый план вышли вопросы стратегического планирования — для дальнейшего развития города требуется повышать его конкурентоспособность и инвестиционную привлекательность.
Стратегия развития кубанской столицы представляет собой видение социально-экономического состояния Краснодара к 2030 году, рассказал старший менеджер компании «Эрнст энд Янг» Евгений Панасенко.
«Мы рассматривали Стратегию не как документ, который в 2030 году перестанет существовать. Мы закладывали преемственность для будущих стратегий и для будущего развития города. Соответственно, те проекты, которые отражены в Стратегии, не заканчиваются в 2030 году. Есть проекты, которые завершатся к 2040, 2041 и даже 2045гг. Это некий фундамент, на который мы будем нанизывать новые витки развития Краснодара», — пояснил Панасенко.
Авторы стратегии сформулировали в качестве цели трансформацию кубанской столицы в «магнит для притяжения талантов, новых смыслов и идей, конкурентоспособный в глобальном инвестиционном и гуманитарном пространстве», а также «флагман социально-экономического развития среди городов России».
Достичь этих результатов планируется с помощью реализации 15 флагманских проектов и 12 подпроектов по 63 направлениям развития. Оцениваться результаты работы будут по 46 целевым показателям.
В качестве отдельных флагманских проектов выделены «Умный город» и «Краснодар — центр агломерации».
Технопарки, логистический хаб и промышленность
По прогнозам авторов документа, в сфере промышленности к 2030 году будет достигнут двукратный рост объема отгруженной промпродукции. Площадь индустриальных парков увеличится в 2,5 раза, удвоится оборот розничной торговли, а пассажиропоток краснодарского аэропорта «Пашковский» достигнет 7,4 млн человек.
Достигнуть таких показателей позволят четыре направления развития и два флагманских проекта — это создание сети индустриальных парков и строительство в районе аэропорта Краснодарского транспортного узла Южного экспортно-импортного хаба.
На территории города планируется создать 4 индустриальных парка и одну промышленно-складскую зону в ст. Старокорсунской, которые привлекут порядка 90 резидентов и позволят создать порядка 19 тыс. новых рабочих мест. Инвестиции в них оцениваются в 114 млрд рублей.
«Индустриальные и промышленные парки — очень здравая идея. Для многих это было бы идеальным решением, когда на первом этаже собирают «начинку», на втором — сам прибор, на третьем — упаковку. Мы тоже могли бы рассмотреть такой вариант», — прокомментировал исполнительный директор АО НПК «РИТМ» Дмитрий Чесноков.
По оценкам председателя комитета гордумы Краснодара по вопросам предпринимательства и экономики Андрея Раззоренова, реализация проектов индустриальных парков даст серьезный толчок развитию экономики. Однако это потребует внесения изменений в правила пользования и застройки, и, возможно, в Генплан города.
Если индустриальные парки предложат хорошие и выгодные условия, компании были бы заинтересованы переехать на новую территорию с современной инфраструктурой, считает финансовый директор ОАО «Аванта» Юлия Черноброва.
Другой флагманский проект — создание грузопассажирского транспортного узла на базе аэропорта Краснодара, который станет элементом «Южного экспортно-импортного хаба». Последний предусмотрен в краевой стратегии развития до 2030 года.
Планируется, что рядом с новым аэровокзальным комплексом возникнет, транспортно-пересадочный узел, включающий железнодорожный вокзал и междугородний автовокзал. Кроме того, здесь же будут построены общественно-деловые зоны, индустриальная и логистическая недвижимость, выставочный центр.
По словам руководителя по взаимодействию с органами государственной власти ООО «Базэл Аэро» Сергея Черномаза, работы по проекту нового аэровокзального комплекса в Краснодаре находятся на высокой стадии готовности. В ближайшее время ООО «Базэл Аэро» планирует отыграть конкурс и выбрать проектировщика, а уже в августе 2020 года — выйти на нулевой этап и уже начать работы на площадке.
На настоящий момент уже завершена корректировка генерального плана развития территории, а также изъяты земельные участки общей площадью 332 га. Сейчас «Базэл Аэро» приступает к проектированию первого этапа развития аэропорта, который включает в себя аэровокзальный комплекс общей площадью 70 тыс. кв. метров и объекты служебно-технической инфраструктуры более 100 тыс. кв. метров. Их планируется построить до 2023 года.
Медиакластеры и креатив
Для достижения заданный параметров в креативной индустрии сформировано 2 флагманских проекта и 13 направлений развития. Предполагается, что их реализация позволит Краснодару подняться в рейтинге креативности Calvert 22 с восьмого места в 2018 году на четвертое — в 2030 году. За тот же период объем отгруженной продукции в данной сфере должен вырасти в 1,6 раза с 14 млрд рублей.
В рамках двух флагманских проектов планируется создать 8 технопарков, а также медиапарки и креативные кластеры. Общие инвестиции в проекты оцениваются в 5,4 млрд рублей.
«Наша основная цель — создать лидирующие условия для развития креативного бизнеса и креативных индустрий, для развития человеческого капитала. Построить креативную индустрию с нуля невозможно. Можно сделать комфортные условия по абсолютно всем элементам жизни в городе — для того, чтобы эта креативная индустрия начала развиваться. Представители креативных индустрий — это очень требовательные люди. Они четко понимают, с какими условиями можно работать, какие условия предоставляют другие города, другие страны», — отметил Панасенко.
«Стратегия называется Краснодар-2030, но хотелось бы быстрее. Все замечают, как быстро и интенсивно мы шагаем. У Стратегии правильная концепция привлечения инвестиций. На мой взгляд, нужно смешивать и использовать энергию инвесторов, чтобы решать разные задача. В современном мире это правильно. Я надеюсь, что эта концепция и Стратегия в целом будет максимально придаваться огласке, и это даст нужные сдвиги и уберет барьеры», — прокомментировал председатель совета директоров ГК «Информ-Системы» Алексей Игнатьев.
По словам соучредителя проекта «Голос города» Артема Миронова, основная проблема креативного класса — маленький рынок и ограниченная аудитория потребителей продукции, которую этот сегмент производит.
«Креативная индустрия — это тоже бизнес: товар произвел, его купили. Сегодня нет рынка, готового на бизнес-условия, с бизнес-эффективностью, с плановой маржинальностью и поддержкой продукта на масс-маркете. Создание этого спроса, понимание точек, где это можно сделать, — это и есть основная задача на годы, на десятилетия», — отметил он.
Другая проблема — сложности во взаимодействии с потенциальными партнерами и поиск площадок для проведения мероприятий, отметила креативный директор Geek Picnic Серафима Чичева.
«У нас нет площадок, к сожалению, которые подходили бы под эту «креативную» историю. У меня есть много «кейсов», когда мы придумали что-то классное, но этого не случилось. В центре города проблема сделать мероприятие даже на 200 человек», — отметила она.
Еще одной проблемой креативные предприниматели считают избирательный характер поддержки. Так, сейчас в фокусе государства находятся начинающие бизнесмены, для которых действует большое количество видов поддержки. В то же время, основная часть сегмента МСП оказывается неохваченной, отмечает организатор фестиваля «Киберкон» Алексей Орещенко.
«Для начинающих стартаперов, действительно, есть прекрасная помощь, но из них выстрелит максимум 5% проектов. А у нас например, есть проект на 250-300 млн рублей. Мы слишком крупные для «малышей» и слишком мелкие для крупных инвесторов. Чтобы получить поддержку, надо пройти семь кругов ада. А основной прослойке, тому самому среднему бизнесу, который будет развиваться и приносить деньги, нужны оборотные средства и помещения. Пока эти компании никак не охвачены поддержкой», — считает Орещенко.
От бизнес-туризма к туризму массовому
В турсфере авторы Стратегии 2030 закладывают рост в 1,5 раза — с нынешних около 1 млн человек в год до 2,5 млн туристов. Основной прирост должен прийтись на рекреационный туристов — если в 2016 году их было 5%, то в 2030 году ожидается уже 35%.
Изменить структуру турпотока и нарастить ежегодного количество гостей призваны 5 флагманских проектов и 9 направлений развития. Базовым и одним из самых крупных станет создание всесезонной зоны развлечений, инвестиции в которую оцениваются в 5,4 млрд рублей.
«Это будет не обязательно «Диснейленд» как бренд, а большая зона развлечений. Сейчас начинается работа по общению с инвесторами, есть понимание, кому это интересно и под каким брендом это можно сделать. Также там будет возможно развитие площадки для проведения событийных мероприятий, что уже неоднократно обсуждалось», — отметил Панасенко.
Кроме того, в Стратегии-2030 предлагается создать большое количество точек притяжения за пределами классически сложившегося исторического центра — в частности, набережные на реке Кубань и линейный парк вдоль Карасунских водоемов.
«У нас есть и конкурент, и партнер — это Сочи, который выигрывает с точки зрения базиса для развития делового и, тем более, рекреационного туризма. Но мы должны понимать, что в смысле бизнес-туризма, выставок, мероприятий и презентаций, которые нацелены на деловую сферу, мы можем выиграть у Сочи. У Краснодара уже сформировался имидж быстрорастущего города с успешной экономикой», — считает доктор экономических наук Александр Полиди.
В сфере туризма очень высокая конкуренция и создание одного парка развлечений не решит проблему с привлечением туристов, напоминает председатель гостинично-туристской секции Краснодара Людмила Евграфова.
«В Краснодаре пока нет вкусной и сладкой изюминки, которую бы все захотели. Чем можно привлечь сюда туриста, хотя бы на одни сутки? Специфика туризма, в том, что он объединяет все отрасли. Но у нас сейчас каждый сам по себе: ресторанный бизнес, гостиничный, транспорт», — считает она.
Гостиничная инфраструктура города готова к росту турпотока, но пока рынок стагнирует и активного развития нет, отмечает генеральный менеджер «Crowne Plaza» Оксана Раевская.
«Отелей открывается всё больше и больше. Каждый год мы должны иметь прирост туристов, независимо от того, развивается туристическая инфраструктура или нет. Если нет, то мы сами что-нибудь придумываем. В связи с необходимостью развития инфраструктуры отелям неоткуда черпать новые направления, мы не можем постоянно инвестировать сами в себя и в новые технологии. По этим причинам развития отельного бизнеса пока нет. Я считаю, что при разработке Стратегии в туристическом направлении нужно постараться выделить преимущества и те самые «изюминки», которые будут выделять именно Краснодар», — считает Раевская.
Из малого в средний
Флагманских проектов по развитию малого и среднего предпринимательства в Краснодаре нет. Для достижения цели в предпринимательстве сформировано 9 направлений развития. В рамках Стратегии-2030 планируется, что за ближайшие годы доля населения, занятого в МСП, увеличится с 37% в 2018 году до 48% в 2030 году, количество субъектов — с 67 тыс. до 77 тыс., а доля оборота — с 37,3% до 40%.
«Есть очень интересное наблюдение. Если в целом Россию, то на долю среднего бизнеса приходится 12–13% рабочих мест. При этом в странах Запада средний бизнес дает до 70–80% рабочих мест в муниципалитетах. Поэтому основной целью развития предпринимательства, заложенной в Стратегии-2030, является повышение вклада в экономику города малого и среднего предпринимательства за счет создания условий для существующих субъектов предпринимательства и создания новых», — подчеркнул Панасенко.
Среди направлений развития — улучшение инфраструктуры поддержки предпринимателей, создание благоприятный условий для работы, упрощение доступа субъектов МСП к мерам помощи. Власти заинтересованы в том, чтобы уже существующие малые компании росли и переходили в разряд средних.
Основная задача администрации — это создание хороших условий для работы бизнеса, резюмировала начальник управления экономики мэрии Краснодара Елена Васильченко. По ее словам, на основе уже существующей инфраструктуры компании уже сами будут выбирать направления для развития.
«Это чисто «бизнесовая» история и компании сами прекрасно видят, куда им интересно вкладывать деньги. Диктовать сферы — это не задача мэрии. Как показала практика, Краснодар является лидером по количеству малых предприятий, по объему произведенной продукции, по количеству занятых в этой сфере не только на юге, но и превышает среднероссийские показатели», — рассказала Васильченко.
Будущее кубанских городов: как новые генпланы изменят городскую среду
Курортные города Краснодарского края вслед за Краснодаром приступили к обновлению генеральных планов и корректировке градостроительной политики. Общая задача во всех муниципалитетах — это уход от точечной застройки, утверждение изменившихся границ, сохранение рекреационных зон. Эти темы обсудили участники круглого стола РБК Юг «Будущее кубанских городов: от Краснодара до Черного моря», который прошел на площадке винодельни Шато де Талю.
«Несмотря на то, что задачи у нас немного похожи, каждый город идет своим путем. Мы находимся на разных фазах разработки генпланов. Если Сочи находится на стадии сбора исходных данных, Новороссийск только приступает к подписанию контракта на генплан, то Геленджик согласовывает итоговые решения с жителями», — рассказал в ходе круглого стола РБК ЮГ главный архитектор Сочи Антон Глушков.
Одна из ключевых проблем городов Черноморского побережья — перегрузка и износ инженерной инфраструктуры. В случае с Сочи такая проблема обострилась в связи с взрывным ростом населения после Олимпиады, отметил Антон Глушков. Новый генплан и Стратегия комплексного развития до 2030 года должны решить, каким образом подготовить курорт к наплыву будущих жителей и туристов.
«Мы сейчас проводим анализ совместно с переписью населения, чтобы понять, сколько все-таки на данный момент проживает в Сочи и будет проживать в обозримом будущем. Это позволит подготовить для них комфортную среду. Работа предстоит колоссальная, по объему работ это сравнимо с проведением Олимпиады», — отметил Антон Глушков.
На время разработки генерального плана в Сочи приостановили выдачу разрешений на строительство. Аналогичную меру приняли в Анапе и Новороссийске. В Геленджике власти не выдавали разрешений на стройку многоквартирных домов с 2018 года. Сейчас генплан курорта проходит последние стадии публичных слушаний.
«Геленджик стал одним из первых городов, который ввел мораторий на строительство многоквартирного жилья. Генеральный план курортного города — это баланс интересов жителей и курортной составляющей территории», — прокомментировала главный архитектор Геленджика Екатерина Семенова.
По словам главного архитектора Новороссийска Бориса Александрова, отличительной особенностью города остается нехватка земельных участков. Поэтому будущая застройка должна быть качественной, отвечать требованиям благоустройства, эстетического и архитектурного облика, вписываться в существующий ландшафт.
Другая характерная для всех кубанских городов проблема — это нехватка социальных объектов. Например, по оценке ООО «Научно-исследовательский институт перспективного градостроительства», занимающегося разработкой генпланов курортов, обеспеченность спортивными плоскостными сооружениями в приморских городах Кубани составляет 9%.
«Необходимо строить то количество жилья, которое требуется в соответствии с логикой развития курорта. Основной акцент делать на развитии санаторно-курортных объектов. В структуре Геленджика всего 9% относятся к территориям санаторно-курортного значения. Примерно такая же ситуация для Анапы», — отметил Павел Спирин, управляющий директор НИИ перспективного градостроительства.
Руководитель архитектурного бюро Николай Павлов положительно оценивает корректировки в градостроительную политику приморских городов. По его словам, они дают необходимые сейчас рынку стандарты жилья. «Будущее за типовыми проектами, но в каждом из них могут быть визуальные особенности», — отметил Николай Павлов.
Соцобъекты и благоустройство
Чтобы решить проблему точечной застройки, в 2020 году власти Краснодарского края сообщили о разработке нормативов для соразмерности строительства жилья и соцобъектов. 30 декабря 2020 года был подписан федеральный закон о комплексном развитии территории, который обязал застройщиков возводить сопутствующую социальную инфраструктуру. Как отметили участники дискуссии, несмотря на дополнительную нагрузку, решение положительно скажется на строительном рынке региона.
«Все изменения в градостроительной политике приведут только к более качественному развитию кубанских городов. Это, в том числе, создание новой комфортной городской среды, и транспортной инфраструктуры, и социальной инфраструктуры. При этом в крае бизнес готов участвовать в формировании этой инфраструктуры, и жители это видят», — рассказала советник президента холдинга AVA Group по развитию Елена Сошникова.
По ее словам, сейчас компания закладывает в проекты жилых домов строительство школ, детских садов, объекты дополнительного образования, транспортную инфраструктуру.
«С новыми требованиями рынка мы пересмотрели нашу стратегию. Мы перестали рассматривать себя как просто строители и продавцы домов и уходим в различные направления бизнеса, в том числе, в санаторно-курортную отрасль, гостиничную индустрию», — отметила Елена Сошникова.
Аналогичное мнение высказала и Ангелина Радько, коммерческий директор СК «Семья»: «В Новороссийске мы и планировали комплексное освоение территорий. Это концепция нашей компании, поэтому для нас история с социальной инфраструктурой не новая».
Таким образом, принятие изменений в градостроительную политику региона улучшит качество девелоперского продукта, сошлись во мнении участники дискуссии. Кроме повышения качества городской среды, градостроительные изменения дадут застройщикам четкие инструкции, подчеркнул директор по развитию «ЮгСтройИмпериал» Эдуард Головин.
«Строительному сообществу как раз не хватало региональных и муниципальных документов комплексного развития. Наконец-то в Краснодарский край приходят правила игры, по которым можно спокойно работать. До этого было броуновское движение, поэтому была эпоха точечного строительства. Сегодня мы четко понимаем количество допустимых квадратных метров, регламент социальной нагрузки», — прокомментировал Головин.
В то же время вносимые в градостроительную политику изменения задают высокую планку для застройщиков, добавила Елена Сошникова. Это может привести к уходу некоторых компаний с рынка.
«С учетом новых требований выживут только сильнейшие. Требования к нормативной документации, проекту развитию территорий очень высокие. Застройщики должны согласовывать абсолютно все — экологическую характеристику, транспортную доступность, наличие школ, детских садов. Слабые игроки не смогут вытягивать эти требования, поэтому они либо уйдут с этого направления, либо выберут для себя другую сферу деятельности», — сообщила эксперт.
При этом застройщики не ожидают экспансии крупных федеральных девелоперов, подчеркнул представитель руководства СК DOGMA Дмитрий Луценко.
Выше качество — выше цена
Строительный бизнес готов улучшать городскую среду благодаря росту цен на квадратный метр в регионе, отметили девелоперы. Они объясняют произошедшую динамику тем, что долгое время «квадрат» на Кубани был недооценен и сейчас догнал уровень других крупных регионов.
Член экспертного совета по вопросам экономики, инвестиционного развития, строительства и промышленного сектора Общественной палаты города Краснодара, ведущий проекта РБК ТВ Кубань «День.Недвижимость» Денис Сериков отметил, еще пять лет назад в Краснодаре работало около 150 застройщиков. Ежегодно в краевой столице возводилось 5,5 млн кв. метров, когда в других крупных городах строилось 1-1,5 млн кв. метров жилья. Некоторые девелоперы в Краснодаре предлагали 28 тыс. рублей за квадратный метр. Сейчас ситуация начала стабилизироваться, а жилье стало более комфортным.
«При рекордных ценах за последний год спрос тоже был рекордным. Если погружаться в его особенности, мы видим, что наиболее сильно возрос спрос на проекты комфорт-класса», — добавил Денис Сериков.
На повышение спроса и стоимости жилья в крае повлияла и пандемия.
«За последний год изменилась структура спроса, появились совсем другие покупатели, которые стали подогревать спрос на жилье. Добавились люди, которые перешли на удаленную работу и захотели переехать в теплый город. Добавились те, которые технически не могут выехать из России. С другой стороны, большое количество микроинвесторов захотели вкладываться в Сочи. Сочи стали воспринимать как дальнюю дачу, куда можно приехать на отдых, какие бы взаимоотношения с другими странами ни были», — пояснил директор по развитию АН «Лето Недвижимость» Станислав Ризов.
Годом ранее, при стоимости «квадрата» в районе 50 тыс. рублей, застройщики вряд ли могли позволить себе строить дополнительные объекты.
«Изменение ценообразования дает застройщику строить более качественный продукт. Клиент смотрит не только на квадратные метры, а на всю окружающую среду. Он хочет получить социальную инфраструктуру, придомовую территорию, комфорт. Сейчас застройщик уходит в качество. Да, действительно, нет такой динамики продаж, которая была полгода назад до поднятия цены. При этом сейчас рынок стабилизируется, застройщик может реализовывать квадратные метры и получать необходимый финансовый результат», — рассказала коммерческий директор «ССК» Анна Ших.
По прогнозам участников дискуссии, цены на недвижимость в Краснодарском крае продолжат расти в 2022 году. Спрос на жилье в регионе также останется на высоком уровне.
Сложности кубанских, особенно прибрежных, городов заключаются в высоком уровне недоинвестированности в транспортной и инженерной инфраструктуре, отметил заместитель генерального директора фонда «ДОМ.РФ» Антон Финогенов. Без помощи федерального уровня эти проблемы не решить.
«Если мы говорим о туристско-рекреационном потенциале, то проблемы есть, в первую очередь, в водоснабжении и водоотведении. Без федеральных инвестиций, увеличения доходов местных бюджетов решить их нельзя. Если посмотреть на вклад туризма в валовый муниципальный продукт, то увидим, что экономическая отдача крайне низкая», — сообщил в рамках круглого стола Антон Финогенов.
С точки зрения комплексного развития территорий у региона наибольший потенциал роста в так называемом «незастрое». По словам эксперта, здесь у региона огромные перспективы, так как Краснодарский край — один из трех ключевых магнитов для населения РФ наравне с Санкт-Петербургом и Москвой.
«Второй тип — это промзоны. Особенность Краснодарского края здесь в том, что промзон не так много, как в индустриальных городах страны. А третий тип — это реновация уже заселенных территорий, как правило, аварийное жилье. В этом плане Краснодарский край более сложный, потому что большая доля застройки — это индивидуальное жилье, признавать его ветхим и аварийным крайне сложно. Поэтому основной фронт, обеспечивающий квадратные метры в Краснодарском крае — незастроенные территории», — пояснил Антон Финогенов.
Необходимость обновления генпланов курортных городов связана с неактуальностью действующих документов. Так, в Сочи население увеличилось более чем на 100 тыс. и составляет почти 500 тыс. человек, масштабные изменения произошли после проведения Олимпиады, создана федеральная территория «Сириус», уточнены границы Национального парка, установлены зоны затопления и подтопления территории.