Что такое орех в аренде
Что такое САРЕХ и ОРЕХ
ОРЕХ – «operating expense, operating expenditure, operational expense, operational expenditure» – все это одно и то же, операционные расходы (затраты) бизнеса.
По сути, это все те расходы, которые компания несет на поддержание бизнеса в рабочем состоянии. Это постоянные расходы, которые платятся на периодической основе, например ежемесячная аренда.
В свою очередь, САРЕХ – это «capital expense, capital expenditure» – капитальные расходы бизнеса. Это те расходы (затраты), которые создают основные средства производства, средства труда, например, расходы на приобретение грузовика.
Давайте возьмем пример с созданием магазина и посмотрим что в нашем проекте будет являться САРЕХом, а что ОРЕХом.
САРЕХом в примере будут являться расходы на проектирование магазина, на возведение здания, на создание всех его систем (вентиляция, обогрев, электричество, канализация и т.д.), а также все расходы, связанные непосредственно с самим помещением – покупка плитки на пол, краски для стен.
Страшные слова финансистов: что такое САРЕХ и ОРЕХ
Также капитальными расходами будут расходы, связанные с покупкой и установкой стеллажей для товара, кассы и кассового оборудования, светильников, счетных рамок на входе, и даже рекламной вывески.
Мы тратим капитальные расходы, чтобы создать основное средство, за счет которого будем в будущем зарабатывать деньги.
А ОРЕХом в нашем примере будут заработная плата и все социальные налоги, арендная плата (если она есть), коммунальные платежи, оплата услуг нотариуса и бухгалтера, оплата питьевой воды и кассовой ленты – все то, что поддерживает наше основное средство и сам бизнес на плаву.
Предполагаю, что такого простого примера достаточно, чтобы понять смысл обоих понятий – САРЕХ и ОРЕХ.
Азбука арендатора: что нужно знать про OPEX
Азбука арендатора: что нужно знать про OPEX
Планируя переезд в новый офис, компания сталкивается с большим количеством сложностей. На фоне основной проблемы — найти подходящее помещение по адекватной цене — прочие нюансы кажутся несущественными. Между тем, один из важнейших вопросов, которые необходимо решать «на берегу» — это стоимость Operating Expenses, операционных (или эксплуатационных) расходов.
Из чего они состоят, и почему размер OPEX отличается у разных бизнес-центров?
Разве все платежи уже не заложены в стоимость аренды?
Не факт: общих правил для рынка коммерческой недвижимости в России пока не существует. Чаще всего финальная стоимость «квадрата» равна ставке аренды + коммунальные платежи + OPEX. Так работает большинство бизнес-центров классов А и В в связи с особенностями ведения отчетности по МСФО. Собственники помещений классом ниже могут не разделять ставку аренды на базовую + эксплуатационные расходы.
Из чего складываются операционные расходы?
Каждое здание необходимо содержать. OPEX — это средства, из которых собственник здания покрывает расходы по содержанию имущества. Эти расходы складываются из ряда факторов:
Нужно понимать, что содержание здания ложится на плечи арендаторов, в теории — пропорционально занимаемой ими площади. При этом если коммунальные платежи не оплачиваются по счету, то в пакет расходов собственник вполне может включить и их. Еще один интересный пункт расходов — маркетинговое продвижение комплекса. Этот процесс всегда весьма затратный, поэтому собственники предпочитают тоже включить его в OPEX и удержать средства с арендаторов.
Все правы, но некоторые «правее»
Вышеупомянутая пропорциональность расходов арендаторов — это идеальный умозрительный вариант. На практике ни один якорный арендатор не согласится платить пропорционально. Если предложение превышает спрос, собственникам приходится оптимизировать и снижать OPEX. Собственники конкурентных бизнес-центров при этом могут повысить ставку. На данный момент возмещение операционных затрат колеблется в пределах от 7 до 20% от величины общего арендного дохода.
Размер имеет значение
Как обезопасить себя от неприятных сюрпризов
Несмотря на заверения собственника о прозрачности платежей, стоит внимательно изучить договор и зафиксировать все спорные моменты, с которыми предстоит разобраться. Мелочей здесь не существует. Если вы планируете пользоваться услугами собственного провайдера/клининговой компании, проверьте, не будете ли вы оплачивать эти услуги дважды?
Размер OPEX может быть фиксированным на срок действия договора аренды или индексироваться, начиная со второго года:
Последний вариант — самый прогрессивный и выгодный для арендатора. В этом случае собственник рассчитывает фактическую стоимость OPEX за прошедший календарный год. Если она превысила расчетную, арендатор доплачивает недостающую сумму. А если сумма оказалась меньше, чем уплаченная вперед, собственник возвращает разницу.
Что такое OPEX
Поиск подходящего склада — задача не из легких. При выборе объекта большинство арендаторов обращают внимание лишь на указанный в объявлении размер арендной платы, не учитывая возможных скрытых платежей. Давайте разберемся, почему арендные ставки бывают разными, что такое OPEX, и как можно оптимизировать дальнейшую работу склада, чтобы сократить расходы.
Откуда возникают «скрытые платежи»
Ничего незаконного в этом определении нет. Проблема заключается в том, что на рынке коммерческой недвижимости России нет единых правил аренды, зато существуют два вида бухгалтерской отчетности. При ведении отчетности по МСФО компании обычно добавляют к базовой арендной ставке OPEX + коммунальные платежи. В итоге окончательная цена квадратного метра, разумеется, будет выше, чем указано в объявлении.
При выборе помещения нужно обязательно уточнить у собственника/арендодателя, включен ли OPEX в. конечную ставку. Ведь этот фактор существенно повлияет на дальнейшую прибыльность склада.
Операционные и капитальные расходы
Любой бизнес состоит из доходов и расходов. Последние, в свою очередь, делятся на постоянные и единовременные. Термин OPEX расшифровывается как OPerating EXpense: операционные расходы. Термин CAPital EXpense (CAPEX) — соответственно, как капитальные расходы.
Выражаясь фигурально, если вы купили принтер, чтобы печатать на нем, это расходы CAPEX. А вот чернила, которыми вы будете его регулярно заправлять — OPEX. Ключевое слово здесь «регулярно»: чернила потребуются вам ежемесячно, ежеквартально или ежегодно.
Точно так же выглядит и приобретение складской недвижимости. Покупка здания и его модернизация — это капитальные (единовременные) затраты, а вот содержание и обслуживание — операционные.
Что еще относится к постоянным расходам:
В сумме получаются значительные расходы. Поэтому если вы берете помещение в аренду, разумеется, арендодатель хочет переложить их на плечи арендатора. Распределение расходов между капитальными и операционными необходимо произвести еще на этапе составления бизнес-плана. Поскольку неверное соотношение скажется на итоговой рентабельности бизнеса. Если возникают сомнения в целесообразности приобретения объекта складской недвижимости, лучше сделать экономическую экспертизу проекта.
Сокращаем расходы
Сокращение расходов OPEX — приоритетная задача для любого бизнеса, и складской не является исключением. Наиболее краткий путь к оптимизации операционных расходов — сокращение времени между датой производства и датой потребления: чем меньше товар хранится, тем ниже складские расходы. Оптимизация расходов может происходить в четырех направлениях:
Рассмотрим каждое из них подробнее.
Расходы на содержание здания напрямую зависят от его класса. Новые складские комплексы возводятся по энергосберегающим технологиям, а значит, и коммунальные расходы будут снижены. Любой ремонт здания означает автоматическое повышение расходов, следовательно, чем лучше изначальное состояние помещения, тем меньше придется потратиться на ремонт. При осмотре здания необходимо уделить пристальное внимание состоянию инженерных систем. В некоторых случаях целесообразно «апгрейдить» их: например, заменив лампочки на энергосберегающие.
Под технической инфраструктурой подразумевается механизация производства (конвейеры, погрузчики и пр). Это существенно ускоряет процессы и затраты рабочей силы. Эффективность операционных действий — это прежде всего сокращение количества операций: чем больше времени затрачивается на каждую из них, тем дороже единица товара. Качественное программное обеспечение сократит данный вид расходов.
Система контроля и идентификации товаров заметно сократит временные расходы на поиск нужного груза. Ее оптимизация может идти сразу в нескольких направлениях — техническая (штрих-коды и радиометки), планировочная (рациональное использование площадей и стеллажей), трудозатратная (AВС анализ, когда ближе всего к зоне отгрузки находятся самые «ходовые» товары) и т. д.
К оптимизации относится и частичная передача функций по обслуживанию склада на аутсорс — например, клининг, охрана и службы эксплуатации.
Ставки аренды складов: как выбрать оптимальный вариант
Еще раз повторим, что целесообразность принятия решения об аренде склада зависит от двух факторов: технического состояния объекта и итоговой ставки. Если комплекс предлагается по демпинговой цене с включенным НДС и OPEX, однако его состояние плачевно, ремонт может «съесть» всю мнимую экономию.
Все нюансы по ремонту и содержанию объекта (а также по разрешению форс-мажорных ситуаций) необходимо зафиксировать в договоре. Индексация размера OPEX также фиксируется в договоре.
CAPEX и OPEX: что это простыми словами
CAPEX и OPEX – это расходы предприятия, не включаемые в себестоимость производимой продукции или реализуемого товара. Эти затраты различаются по своим целям и срокам использования. Также CAPEX и OPEX по-разному отражаются в финансовой отчетности компании.
В этой статье мы расскажем, чем отличаются CAPEX (капитальные затраты) от OPEX (операционных расходов) и как рассчитать их эффективность. Также вы узнаете, как правильно структурировать затраты и на что нужно обращать внимание частному инвестору при анализе расходов компании.
Суть понятия CAPEX
CAPEX (англ. Capital Expenditure) – это затраты на приобретение внеоборотных активов, их реконструкцию и модернизацию. Внеоборотные активы – это имущество, используемое в хозяйственной деятельности предприятия в течение длительного срока (более 1 года). Внеоборотные активы делятся на две категории:
К основным фондам относятся здания и оборудование, используемые в производственном цикле. Со временем стоимость основных фондов постепенно переносится на стоимость конечного продукта посредством начисления амортизации.
Нематериальные активы (НМА) – это объекты, которые не имеют физической формы, однако представляют определенную ценность для предприятия. К НМА относятся результаты интеллектуальной деятельности, товарные знаки, программы и базы данных, а также деловая репутация организации. Нематериальные активы амортизируются в том случае, если они имеют срок использования. НМА с неопределенным сроком службы амортизации не подлежат.
CAPEX или капитальные затраты формируют стоимость внеоборотных активов предприятия. Такие расходы нерегулярны, их финансирование осуществляется из собственного капитала предприятия за счет долгосрочных заемных средств и инвестиций.
В экономике предприятия CAPEX направлены на получение прибыли, поскольку их стоимость увеличивается с целью расширения производства или товарооборота и привлечения инвесторов.
Суть понятия OPEX
OPEX (англ. Operation Expenditure) – это операционные расходы, издержки предприятия, связанные с текущей деятельностью. Иными словами, OPEX – это регулярные расходы, направленные на обеспечение бесперебойной работы предприятия. К ним следует относить аренду помещения, заработную плату персонала, коммунальные платежи, расходы на доставку, связь и др.
Финансирование OPEX осуществляется за счет оборотных средств, т.е. из денег, поступающих на расчетный счет или в кассу предприятия в качестве выручки.
OPEX влияют на финансовый результат компании обратным образом: увеличение таких затрат ведет к снижению прибыли. Оптимизация операционных расходов – важная часть финансового и налогового планирования.
В производственной сфере OPEX называют общепроизводственными и общехозяйственными расходами, в торговле – издержками обращения.
Баланс OPEX и CAPEX
Что такое CAPEX и OPEX простыми словами? Это две группы расходов, соотношение между которыми регулируется в зависимости от вида деятельности и сроков проекта. В капиталоемких отраслях (нефтегазовая, металлургическая, энергетическая промышленность) и долгосрочных проектах CAPEX присутствуют всегда. Детальному анализу CAPEX и OPEX должно уделяться большое внимание. Что касается малого бизнеса и краткосрочных проектов, здесь предпочтительнее делать упор на OPEX.
Рассмотрим, как следует регулировать структуру затрат в различных сферах экономики.
На предприятии
Например, речь идет о выборе между покупкой или арендой производственного помещения. Понятно, что приобрести здание в собственность без привлечения заемных средств может себе позволить далеко не каждая компания. Как будет происходить возврат займа и отдача от вложенного капитала – зависит от работы предприятия. При небольших объемах предпочтительнее будет арендовать помещение. Если же предприятие является крупным, заинтересовано в привлечении инвесторов, и годовой оборот способен покрыть стоимость объекта – возможно, имеет смысл приобрести помещение в собственность.
Таким образом, у вновь созданной компании или предприятия с небольшими оборотами будут преобладать OPEX. По мере увеличения объемов производства или оборотов бизнеса следует увеличивать CAPEX, т.е. постепенно отказываться от аренды помещений и оборудования, приобретая активы в собственность. Помимо сокращения регулярных издержек, это сделает компанию более независимой от сторонних лиц. Как известно, арендная плата повышается регулярно, затраты на обслуживание оборудования также со временем не будут уменьшаться. Кроме того, собственность всегда можно продать по рыночной цене.
В IT-сфере
В сфере информационных технологий CAPEX – это приобретение современного оборудования. Помимо этого, техника нуждается в обслуживании и периодической модернизации, что увеличивает ее стоимость.
Но IT-сфера имеет свою специфику: не все компании, специализирующиеся на хранении, обработке и передаче информации, должны иметь помещение и штат сотрудников, которые находятся в определенном месте. Развитие облачных технологий позволяет работать из любой точки мира, используя виртуальные серверы. Разумеется, для некоторых задач требуются мощные компьютеры или ноутбуки, но затраты на их приобретение едва ли можно отнести к капитальным.
В информационных технологиях структура затрат зависит от направления деятельности. Например, компания, являющаяся интернет-провайдером, скорее всего, должна иметь на балансе оборудование, которое обеспечивает пользователям доступ в интернет. Следовательно, здесь не обойтись без CAPEX. А если рассматривать компанию, которая разрабатывает программное обеспечение для банковских услуг, то здесь можно использовать виртуальные серверы. Многие банки работают онлайн и не имеют офисов, что не сказывается на качестве предоставляемых услуг.
Таким образом, некоторые направления IT-сферы могут обойтись без CAPEX или сократить их до минимума, что позволит сэкономить финансы и трудозатраты. При инвестировании в данную отрасль, которая не относится к капиталоемким, следует обращать внимание на другие параметры: охват клиентов, финансовый результат и стоимость акций.
Особенности OPEX и CAPEX
Итак, в чем же заключается разница между операционными и капитальными затратами?
Расчет эффективности
Расчет эффективности CAPEX и OPEX может понадобиться в целях:
Рассмотрим, как рассчитать эффективность капитальных и операционных затрат.
Расчет эффективности капитальных затрат (CAPEX)
\( T_ <ниокр>\) – затраты на НИОКР;
\( Ц \) – стоимость объекта;
\( Т_ <лог.>\) – затраты на логистику (доставка, хранение и др.);
\( P_s \) – стоимость производственной площади;
\( T_ <проч.>\) – прочие сопутствующие расходы (монтаж, наладка и др.);
\( T_ <НА>\) – сумма неиспользованной амортизации.
\( П \) – прибыль за год.
Расчет прибыли различается для сфер экономики:
\( P \) – рыночная стоимость производимой продукции;
\( Торг.нац. \) – торговая наценка на товары;
\( И \) – издержки обращения.
Нормативные значения коэффициента экономической эффективности для различных отраслей установлены Приказом Минстроя РФ № 209 от 14.09.1992 г.
Расчет эффективности операционных затрат (OPEX)
\( ВД \) – валовый доход;
Валовый доход включает в себя выручку без учета сумм налога на добавленную стоимость. В OPEX не включаются суммы:
Этот показатель отражает процент от выручки, который идет на обеспечение нормального функционирования предприятия. Увеличению чистой прибыли способствует снижение OER и увеличение валового дохода.
\( ОП \) – операционная прибыль (разница между выручкой и OPEX ):
Операционная прибыль и прибыль до вычета налогов – не тождественные понятия. Перед расчетом налогов следует учесть внереализационные доходы и расходы, к которым относятся полученные и уплаченные проценты, списание различных долгов, прибыль от реализации имущества и другие виды доходов и расходов, не относящиеся к реализации.
Зачем считать OPEX и CAPEX
Как уже было отмечено, перераспределение затрат в сторону CAPEX свидетельствует об укреплении финансового положения предприятия. Операционные издержки любая компания стремится снизить до минимума. Однако на начальных этапах бизнеса или проекта OPEX будут преобладать.
Расчет затрат CAPEX и OPEX необходим для финансового планирования, анализа результатов работы предприятия, а также для оценки эффективности инвестиций. Далее мы поговорим о том, на что следует обратить внимание инвестору при анализе затрат.
Что значит размер CAPEX для частного инвестора
Частному инвестору для расчета CAPEX следует использовать форму «Отчет о движении денежных средств» (ОДДС), раздел «Инвестиционная деятельность», строки «Приобретение основных средств» и «Приобретение нематериальных активов». Суммы по этим строкам следует сложить и сравнить со значениями за прошлый год. Это и будет примерным значением капитальных расходов за год.
Прирост стоимости активов необходим для капиталоемких отраслей, т.к. оборудование постоянно нуждается в обновлении и модернизации. При этом увеличение стоимости основных фондов не должно быть меньше сумм начисленной амортизации, которые можно увидеть в МСФО 16 «Основные средства» и МСФО 38 «Нематериальные активы».
Таким образом, инвестору нужно обратить внимание на следующие показатели:
Что значит размер OPEX для частного инвестора
Мы знаем, что руководство любой компании заинтересовано в снижении текущих затрат в целях уменьшения сумм налога на прибыль. Но потенциальному инвестору важна достоверная информация о размере чистого операционного дохода. Для этого необходим анализ данных управленческой отчетности в разрезе всех операционных издержек.
Инвестору суммы OPEX интересны с точки зрения анализа операционного дохода и его влияния на чистую прибыль. Снижение коэффициента OPEX с одновременным увеличением чистой прибыли говорит о положительной динамике развития бизнеса.
Таким образом, инвестору для анализа OPEX нужны следующие источники:
Примеры
Приведем практические примеры расчета CAPEX и OPEX.
CAPEX
Руководство компании, являющейся интернет-провайдером, приняло решение о расширении зоны охвата. Для этого было приобретено дополнительное оборудование. Суммы затрат составили:
В соответствии с нормами, установленными Минстроем РФ, коэффициент экономической эффективности для отрасли связи составляет 0,15. Полученное нами значение превышает норматив почти в 7 раз. Это означает, что CAPEX экономически оправданы, не нанесут предприятию убытков и будут способствовать увеличению выручки.
Нужно помнить, что приказ, устанавливающий нормативные коэффициенты, издан достаточно давно – в 1992 году. Кроме того, значения, указанные в этом документе, принимаются как минимально допустимые для данной отрасли.
Рассчитаем OPEX для предприятия, оказывающего услуги по грузоперевозкам, за прошедший календарный год на основе данных:
Итак, операционная прибыль составляет 18,44% от валового дохода. Это означает, что 18,44 цента прибыли приходится на каждый доллар, вырученный за оказанные услуги, а 81,56 центов уходит на покрытие текущих расходов.
Изменение нормы прибыли нужно отслеживать в динамике. Если этот показатель вырос, значит, рентабельность бизнеса также увеличилась.
Норма прибыли зависит от специфики деятельности предприятия. В нашем примере этот показатель не очень высок, т.к. подобный бизнес не может существовать без большого количества OPEX. А если рассматривать, например, услуги по дизайну, то здесь издержки могут быть минимальны.
Что лучше – CAPEX или OPEX
Итак, мы знаем, что CAPEX, говоря простыми словами, – это затраты на приобретение и модернизацию основных фондов, а OPEX – это текущие расходы предприятия.
Нередко возникает вопрос: какие расходы выгоднее? Однозначного ответа не существует. С точки зрения налогообложения прибыли OPEX, безусловно, более выгодны, т.к. они уменьшают прибыль того периода, в котором эти расходы возникли. А с точки зрения привлекательности для инвестора в приоритете будут CAPEX.
Иногда возникают спорные ситуации по поводу отнесения расходов к CAPEX или OPEX. В приведенном выше примере про транспортную компанию я отнесла приобретение запчастей для автомобилей к операционным расходам. Но бывают случаи, когда возникает необходимость покупки достаточно дорогостоящих запчастей: например, двигатель или коробка передач. Такие запчасти являются «жизненно важными» для автомобиля и не могут быть отнесены к расходным материалам. Тогда эти затраты можно капитализировать, т.е. увеличить стоимость основного средства на сумму запчастей. Разумеется, это делается при условии, что автомобиль принадлежит предприятию на праве собственности.
Таким образом, если предприятие относится к капиталоемким сферам экономики и планирует привлекать инвесторов, упор нужно делать на CAPEX. Если же организация занята в сфере торговли или услуг и относится к субъектам малого предпринимательства – особое внимание следует уделять оптимизации OPEX.
Заключение
Подводя итог, можно выразить следующую мысль: два вида затрат – CAPEX и OPEX должны дополнять и регулировать друг друга. Независимо от того, крупное предприятие или мелкое, планируется привлекать инвестиции или нет, главной целью является получение прибыли. Отрицательный финансовый результат в отчетности, даже если он обусловлен единовременным расходованием средств, может не понравиться учредителям или стать причиной отказа банка по кредитной заявке. При высоких операционных расходах имеет смысл их частично капитализировать, т.е. перевести в CAPEX, если есть такая возможность.
В качестве других способов снижения OPEX можно перечислить сокращение расходов на оплату доставки, монтажа, наладки оборудования и др. – часть работ возможно выполнять своими силами.
При капитализации спорных расходов необходимо своевременно оформлять соответствующую документацию – акты модернизации оборудования и др. с целью обезопасить себя на случай проверки контролирующих органов. Налоговикам капитальные расходы, как правило, менее интересны, чем операционные, тем не менее, ситуации бывают разные. Оборудование может быть принято в качестве залога при выдаче кредита и его стоимость должна быть документально подтверждена и соответствовать действительности.
Для некоторых компаний, особенно зависимых от инвестиций, повышение CAPEX необходимо для нормального функционирования и развития. В то же время некоторые предприятия IT-сферы могут обходиться только операционными расходами, что обусловлено широким распространением облачных технологий.