дача в аренду нежилого помещения самозанятым
Можно ли самозанятому сдавать в субаренду нежилое помещение?
Я снимаю офис для занятий репетиторством. Остаются часы, когда помещение пустует. Хочу сдать его в субаренду коллегам, и мой арендодатель не возражает. Но я самозанятая и не могу официально сдавать коммерческое помещение.
Можно ли не составлять договор? Могу ли я платить с этих доходов налог 4%, просто заключив устное соглашение с коллегами? Что будет, если об этом узнает налоговая? Штраф, административное или уголовное наказание?
Вы правы: сдать в субаренду нежилое помещение вы, как самозанятая, не можете. Если налоговая узнает об этом, то начислит 13% НДФЛ на полученные с субаренды доходы, пени за просрочку уплаты, штрафы за то, что вы не подали декларацию. Кроме того, вас могут оштрафовать за непостановку на учет в качестве ИП и доначислить НДС. Но в вашей ситуации есть варианты — расскажу о них.
Почему самозанятому нельзя сдавать нежилое помещение
По закону самозанятые могут сдавать в аренду только жилые помещения — те, что пригодны для проживания граждан. Это, например, квартира, комната или жилой дом. С доходов от сдачи жилого помещения самозанятые платят налог 4%, если жилье снимает физическое лицо, или 6%, если квартиру арендуют ИП или компании.
Нежилое помещение, по-другому его еще называют коммерческой недвижимостью, самозанятые в аренду или субаренду сдавать не вправе. Об этом сказано в законе.
Как самозанятая, вы не сможете сдавать в субаренду помещение для занятий репетиторством, так как оно считается нежилой недвижимостью. Но можете сделать это в другом статусе.
Как победить выгорание
Как самозанятый может сдать коммерческую недвижимость
Если вы хотите сдавать помещение в субаренду по закону, у вас есть два варианта:
Предложенные варианты могут быть не такими выгодными, но других способов сдать нежилое помещение нет.
Что можно сделать со свободными часами
Если вы уже передумали сдавать помещение в субаренду, попробуйте изменить свой договор аренды или разделить расходы с коллегами.
Изменить договор аренды. Возможно, стоит ввести почасовую аренду помещения. Обсудите с арендодателем такой вариант, предложите перезаключить договор. На освободившиеся часы арендодатель сможет заключить договоры напрямую с вашими коллегами.
Разделить расходы с коллегами. Арендодатель может отказаться переоформлять договор — тогда можно предложить коллегам разделить сумму на всех, чтобы каждый платил за свои часы. В этом случае юридически у вас появляется долг перед коллегами, ведь они платят вашему арендодателю за вас. Поэтому лучше, чтобы коллеги платили за себя, то есть каждому из них следует заключить договор с арендодателем от своего имени.
Что будет, если самозанятый станет сдавать коммерческую недвижимость
Если налоговая узнает, что вы сдавали нежилое помещение, а доходы указывали как доходы от самозанятости и платили с них 4% или вообще ничего не платили, она начислит НДФЛ на эти доходы по ставке 13%. Кроме того, налоговая может начислить НДС по ставке 20/120 и штраф минимум 40 000 Р за то, что вы не зарегистрировались в качестве ИП.
Что делать? Читатели спрашивают — эксперты Т—Ж отвечают
Может ли ИП на ЕНВД оформиться в качестве самозанятого, чтобы сдавать дачу в аренду?
Добрый день,
Согласно п. 1 ст. 4 Федерального закона от 27.11.2018 N 422-ФЗ:
Налогоплательщиками налога на профессиональный доход признаются физические лица, в том числе индивидуальные предприниматели, перешедшие на специальный налоговый режим в порядке, установленном настоящим Федеральным законом.
Следовательно, применять специальный налоговый режим вправе физические лица, в том числе ИП, местом ведения деятельности которых, является территория любого из субъектов Российской Федерации, включенных в эксперимент.
При переходе на специальный налоговый режим, физические лица, зарегистрированные в качестве ИП, не теряют статус «индивидуальный предприниматель» и не обязаны сниматься с учета в качестве индивидуального предпринимателя. Они сохраняют этот статус и просто переходят на применение специального режима налогообложения.
При этом, согласно п. 4 ст. 15 Федерального закона от 27.11.2018 N 422-ФЗ:
Физическое лицо обязано в течение одного месяца со дня постановки на учет в качестве налогоплательщика направить в налоговый орган по месту жительства (по месту ведения предпринимательской деятельности) уведомление о прекращении применения упрощен-ной системы налогообложения, системы налогообложения для сельскохозяйственных товаропроизводителей (единого сельскохозяйственного налога), системы налогообложения в виде единого налога на вмененный доход для отдельных видов деятельности. В этом случае налогоплательщик считается прекратившим применение упрощенной системы налогообложения, системы налогообложения для сельскохозяйственных товаропроизводителей (единого сельскохозяйственного налога) или подлежит снятию с учета в качестве налогоплательщика единого налога на вмененный доход со дня постановки на учет в качестве налогоплательщика.
То есть, ИП на ЕНВД должен в течение месяца со дня постановки на учет в качестве плательщика НПД уведомить налоговую инспекцию по месту жительства (месту ведения предпринимательской деятельности) о прекращении применения ЕНВД. В противном случае, постановка на учет в качестве плательщика НПД аннулируется. Это значит, что нельзя совмещать специальный налоговый режим «Налог на профессиональный доход» с ЕНВД.
Виды деятельности, которыми не вправе заниматься гражданин, зарегистрировавшийся в качестве плательщика НПД, указаны в п. 2 ст. 4 Федерального закона от 27.11.2018 N 422-ФЗ. Также, согласно пп. 3 п. 2 ст. 6 Федерального закона от 27.11.2018 N 422-ФЗ, не признаются объектом налогообложения налогом на профессиональный доход доходы от передачи имущественных прав на недвижимое имущество (за исключением аренды (найма) жилых помещений).
Учитывая изложенное, в случае если физическое лицо, в том числе индивидуальный предприниматель, оказывает услуги по сдаче в аренду (внаем), в том числе субаренду, жилого помещения, такое физическое лицо, в том числе индивидуальный предприниматель, вправе применять НПД (Письмо МФ РФ от 27.03.2020 N 03-11-11/24601).
Следовательно, ИП на ЕНВД вправе зарегистрироваться в качестве самозанятого для сдачи в аренду жилого помещения (дачи), при этом, ИП должен в течение месяца со дня постановки на учет в качестве плательщика НПД, уведомить налоговую инспекцию по месту жительства (месту ведения предпринимательской деятельности) о прекращении применения ЕНВД.
Минфин оценил возможность распространения НПД на доходы от аренды нежилых помещений
Минфин не поддерживает идею распространения специального режима для самозанятых в отношении доходов от сдачи в аренду нежилых помещений. Такой вывод следует из письма от 30.11.2020 № 03-11-11/104183.
Ведомство напоминает, что согласно пункту 3 части 2 статьи 6 Федерального закона от 27.11.2018 № 422-ФЗ, не признаются объектом обложения НПД доходы от передачи имущественных прав на недвижимое имущество (за исключением аренды (найма) жилых помещений).
Соответственно, в отношении доходов, полученных от сдачи в аренду (внаем) нежилых помещений, специальный налоговый режим для самозанятых (налог на профессиональный доход) не применяется.
Минфин при этом отмечает, что специальный налоговый режим НПД является исключением из общеустановленного порядка исчисления и уплаты налогов.
Предоставление возможности применения НПД в отношении доходов, полученных от сдачи в аренду (внаем) нежилых помещений, может привести к росту числа налогоплательщиков, перешедших на этот специальный налоговый режим, и, соответственно, к потерям доходов бюджета, поступающих за счет НДФЛ.
Объектом обложения налогом на профессиональный доход (НПД) признаются доходы от реализации товаров, работ и услуг, произведенных (выполненных, оказанных) самим самозанятым без привлечения наемных работников. Объектом обложения НПД не могут признаваться доходы от продажи недвижимого имущества и транспортных средств и от продажи имущества, использовавшегося самозанятыми для личных, домашних и иных подобных нужд.
Также в облагаемую базу не включаются доходы от ведения деятельности в рамках договора простого товарищества или договора доверительного управления имуществом. Не признаются объектом налогообложения НПД доходы от посреднической деятельности и доходы, полученные в натуральной форме. Самозанятые не вправе заниматься арбитражным управлением, деятельностью медиатора, оценочной деятельностью.
Самозанятые не могут заниматься реализацией долей в уставном капитале организаций, реализацией подакцизных товаров и товаров, подлежащих обязательной маркировке. Ккроме того, самозанятым запрещается заниматься добычей и реализацией полезных ископаемых и доставкой товаров с приемом платежей за указанные товары в интересах других лиц.
Может ли самозанятый сдавать в аренду не свою квартиру
У меня есть загородный дом, а у моей мамы — маленькая студия в городе. Свой дом я предполагал сдавать, но потом в нем захотела жить мама. А чтобы я мог получать доход, на который рассчитывал, она предложила мне сдавать ее квартиру. Я собираюсь делать это легально, как самозанятый.
Как правильно все оформить? Должна ли мама дать мне нотариальную доверенность на распоряжение ее квартирой? И вообще, могу ли я, будучи самозанятым, сдавать не свою, а чужую недвижимость?
Владимир, моим первым порывом было ответить так: если мамина квартира находится в одном из регионов, где можно стать самозанятым, то регистрируйтесь на здоровье. Сейчас при регистрации в качестве плательщика НПД по виду деятельности «аренда квартир» никакие сведения о сдаваемом жилье указывать не надо. То есть никто не проверяет, свою вы квартиру сдаете или чужую, сдаете ли вы ее на самом деле и есть ли у вас квартира в принципе. Налог платите — и отлично.
Но порыв прошел, уступив место очевидным сомнениям. Это сейчас налоговики не проверяют самозанятых, а что будет завтра, неизвестно. Кроме того, у инспекций есть все сведения о том, какой именно недвижимостью владеет человек. К тому же, согласитесь, гораздо спокойнее все делать по закону.
В вашем случае я вижу два подходящих варианта.
Он, пожалуй, самый оптимальный. Для регистрации понадобится:
Т—Ж подробно писал в отдельной статье про все способы регистрации в качестве самозанятого. Добавлю только, что вы можете сделать регистрацию на свой смартфон или компьютер, чтобы не беспокоить маму дальнейшей работой в приложении: формированием чеков, уплатой НПД и пр.
Чтобы вы могли заключать договоры аренды или найма с будущими жильцами от имени мамы как собственника квартиры, а потом решать с ними все возникающие вопросы, пусть она даст вам доверенность на право управления ее квартирой.
Однако если вообще не указывать в договоре с жильцами срок аренды/найма либо прописать, что договор заключен на неопределенный срок, то регистрировать его не придется.
Кстати, в начале 2020 года на сайте для самозанятых ФНС разъяснила, что человек вполне может платить налог 4%, если он получает доход от сдачи в аренду квартиры третьим лицом по доверенности на управление имуществом. Прямо ваш случай.
Это на случай, если мама наотрез отказывается где-либо регистрироваться, у нее нет личного кабинета налогоплательщика или есть, но она не хочет никому, даже вам, давать пароль для доступа к нему.
Вот примерный образец договора безвозмездного пользования квартирой. Его еще называют договором ссуды. В нем надо прописать, что с предварительного согласия мамы сын вправе передавать жилье третьим лицам в аренду или внаем. Независимо от срока, на который заключен договор безвозмездного пользования квартирой, регистрировать в Росреестре его не нужно.
После этого вы, Владимир, можете заключать с жильцами договоры уже от своего имени. По ГК РФ арендодателями могут быть не только собственники помещений, но и лица, которых они уполномочили сдавать их имущество в аренду.
Соответственно, вы вправе также зарегистрироваться как самозанятый и платить НПД с арендной платы. В законе не сказано, что самозанятыми могут быть только арендодатели — собственники имущества.
Кто-то может подумать, что если сын получает от мамы квартиру в безвозмездное пользование, то у него возникает доход в натуральной форме. А значит, он попадает на НДФЛ. Это не так.
В налоговом кодексе сказано, что доход в натуральной форме возникает у физлица, если организации или ИП что-то оплатят за него либо безвозмездно передадут ему товары, выполнят работы, окажут услуги. Про безвозмездную передачу от одного физлица другому нет ни слова. А значит, в этом случае нет и дохода у того, кто безвозмездно получил имущество в пользование.
Вот если бы вы получили квартиру в безвозмездное пользование от юрлица или ИП, тогда доход в натуральной форме был бы налицо. Это подтверждает и Минфин.
Еще больше про налог для самозанятых читайте в подборке Т—Ж.
Если у вас есть вопрос о личных финансах, дорогих покупках или семейном бюджете, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.
Марина, спасибо за статью!
Подскажите, пожалуйста, как лучше поступить в ситуации когда сдающий квартиру ПОСУТОЧНО (т.е. договор с жильцами в Росреестре не регистрируется) хочет оформиться как самозанятый и владеет ДОЛЕЙ квартиры, а остальная доля принадлежит его маме, которая не против сдачи, но проживает за рубежом и соответственно не может оформить договор у нотариуса?
— Достаточно ли будет ее письменного согласия пересланного по почте? Или лучше заключить договор безвозмездного пользования без нотариуса?
— Не придется ли после этого маме доказывать российской налоговой что она не получает денег за аренду?
Подскажите пожалуйста, а если я как физическое лицо дам право безвозмездно или чисто символически (для меня) пользоваться принадлежащей мне недвижимостью (для сдачи в дальнейшем ее в субаренду) юрлицу (ооо) на упрощенке которое мне же и принадлежит, и которое все необходимые налоги и будет платить, тут нет ни каких подводных камней и попадания на что нибудь?
Сергей, когда ООО что-то получает в безвозмездное пользование, у него возникает налогооблагаемый доход. В данном случае он будет равен рыночной цене аренды аналогичной квартиры (п. 8 ст. 250 НК РФ). То есть будет попадание на налог
Самозанятые и сдача квартиры в аренду: нюансы
Уже более 500 тысяч самозанятых встали на учет в ФНС. Многие из них занимаются сдачей квартир в аренду. По популярности этот вид деятельности занимает второе место (на первом месте — такси).
Уточню, что доходы от сдачи нежилой недвижимости в аренду не могут облагаться в рамках НПД.
Однако если речь идет о жилой недвижимости — то здесь совсем другой расклад. Сдача жилья в аренду — это то, чем плательщики НПД вполне успешно занимаются.
В этом посте приведу разъяснения фискалов, касающиеся данного вида деятельности самозанятых.
Имущество супругов
Ситуация: муж-самозанятый сдает в аренду жилье, которое является совместной собственностью супругов. С квартирантов получены деньги. Может ли супруг указать в мобильном приложении «Мой налог» полную сумму дохода от сдачи в аренду этого жилого имущества?
Да, может, отвечает ФНС. При этом не имеет значения, приобретено ли данное имущество именно в браке.
Такие разъяснения ФНС дает в письме № СД-3-3/2196@ от 13.03.2019.
Сдача имущества третьим лицом
ФНС на своем сайте разъясняет, что налогоплательщик вправе применять НПД, если его имущество сдает в аренду чужой человек. Этот человек (третье лицо) действует по доверенности на управление имуществом.
Если речь идет о жилом помещении, то самозанятый вправе отражать полученный доход от сдачи в аренду такого имущества, даже если данное имущество сдаётся третьим лицом.
Субаренда
А что если жилье сдавать в субаренду?
В этом случае тоже можно применять НПД, поясняет ФНС, ссылаясь на ст. 615 части II ГК РФ.
К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
Поэтому физлицо в отношении дохода от сдачи в субаренду жилого помещения вправе применять специальный налоговый режим «Налог на профессиональный доход».
Такие разъяснения также даны в письме Минфина от 09.12.2019 № 03-11-11/95717.
Расходы на коммуналку
А может ли самозанятый при сдаче жилья в аренду уменьшить налогооблагаемый доход на расходы за коммунальные услуги?
Здесь есть свои нюансы. Если размер платы за те или иные коммунальные услуги зависит от их фактического потребления и фиксируется счетчиками (например, плата за электричество и воду), сумма возмещения арендатором арендодателю таких коммунальных расходов не признается профессиональным доходом. То есть полученная от арендатора сумма в данном случае не будет облагаться НПД.
Такие разъяснения в частности, даны в письме Минфина от 29.05.2019 N 03-11-09/40094, доведенном до сведения письмом ФНС от 13.06.2019 № СД-4-3/11446@.
Сдача жилья и работа по трудовому договору
Гражданин работает по трудовому договору и хотел бы сдавать свое жилье, оформившись при этом плательщиком НПД.
Такой вариант вполне возможен, сообщается в письме ФНС № СД-3-3/458@ от 25.01.2019.
Физлицо, которое получает доход от сдачи в аренду жилого помещения и получает зарплату по трудовому договору, может применять НПД в отношении доходов от сдачи в аренду жилого помещения.