дду на квартиру на что обратить внимание
Заключение ДДУ по 214-ФЗ: риски, нюансы, на что обратить внимание
С принятием Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 № 214-ФЗ институт долевого строительства занял одно из ключевых мест в приобретении недвижимости гражданами. Это и не удивительно. Стоимость квадратного метра на этапе строительства существенно ниже стоимости жилья на «вторичном рынке». Кроме того, достаточно подробное правовое регулирование долевого строительства позволяет избегать проблем двойных и тройных продаж объекта, продаж неуполномоченными лицами и прочих проблем, ставших настоящим бичом рынка недвижимости в конце 90-х – начале 2000-х годов.
В настоящее время договор долевого участия в строительстве представляет собой наиболее надежный инструмент при инвестировании в строительство недвижимости, и все чаще солидные застройщики стараются избегать использования таких сомнительных инструментов как договоры инвестирования, предварительные договоры купли-продажи.
Чтобы не пополнить число обманутых и иметь хоть какую-то уверенность в том, что дом достроят, а квартиру передадут, необходимо придерживаться некоторых правил.
Риск ДДУ № 1: Ненадежный застройщик и сомнительная новостройка
Это, пожалуй, первый и самый серьезный риск покупки новостройки по ДДУ или иному договору. Даже ДДУ не может застраховать дольщика от финансового краха застройщика или его недобросовестности. Несмотря на то, что при банкротстве застройщика законодатель предоставляет определенные способы защиты участников долевого строительства, безусловно, данная процедура является стрессом и потерей времени для любого дольщика.
Риск № 2: Невыгодные условия ДДУ
Несмотря на то, что Закон № 214-ФЗ существенно ограничивает «творчество» застройщиков при составлении ДДУ, некоторые лазейки для застройщиков все-таки остаются. Поэтому непосредственно после проверки застройщика и новостройки необходимо очень внимательно изучать предлагаемый к подписанию ДДУ.
Во-первых, договор должен содержать все существенные условия, которые установлены Законом (ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ):
Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Именно этот пункт недобросовестные застройщики чаще всего используют в своих целях. Так, согласно многочисленным разъяснениям судов, срок должен позволять с точностью до определенной даты установить момент передачи квартиры дольщику. Существует несколько вариантов указания сроков. Самый распространенный, понятный всем и прозрачный – указание на конкретную дату («объект должен быть передан участнику не позднее 31.12.2018 г.» или «объект передается участнику не позднее IV квартала 2018 г.»). В этой ситуации дольщик заранее знает, на что ему рассчитывать, срок заранее известен, а продлить его можно, только подписав дополнительное соглашение. Разновидность этого варианта – указание на определенный промежуток времени после сдачи дома в эксплуатацию с одновременным определением предельного срока ввода («Многоквартирный дом должен быть введен в эксплуатацию не позднее 01.01.2019 г. Объект должен быть передан участнику в течение 3 месяцев с даты введения дома в эксплуатацию»). Кроме этого, Гражданский кодекс РФ позволяет установить срок указанием на событие, которое должно неизбежно наступить. И вот здесь начинается беззаконие. Так, например, один из довольно крупных действующих застройщиков включает в договор такое положение – «объект должен быть передан участнику в течение 2 месяцев с даты получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию». Фактически можно говорить, что в данном случае срок не согласован, так как получение разрешения на ввод в эксплуатацию не является неизбежным, дом могут в принципе не вводить в эксплуатацию или ввести его через десятки лет. Естественно, при заключении договора дольщик на такие сценарии не рассчитывает. Как ни странно, некоторые суды Московского региона, вопреки разъяснениям Верховного суда РФ, толкуют положения данного договора так, что срок сдачи квартиры когда-то да наступит, а вот право на получение неустойки за просрочку сдачи объекта у дольщика не возникло, так как срок еще не наступил. В связи с этим рекомендуем следить за тем, чтобы срок сдачи объекта был указан в договоре максимально конкретно и соответствовал устным обещаниям менеджера (рекламным объявлениям).
Цена договора, сроки и порядок ее уплаты. Цена, как и срок, могут быть изменены сторонами по дополнительному соглашению, если такая возможность предусмотрена договором. Как ранее говорили, обратите внимание на порядок изменения цены объекта ДДУ при изменении площади объекта недвижимости. Встречаются случаи включения застройщиками особых условий об изменении цены ДДУ застройщиком в одностороннем порядке. Поэтому внимательно изучите ДДУ, не только раздел о цене ДДУ, но иные условия (часто застройщики самые “интересные” условия включают в форс-мажор, заключительные положения и т.д.), чтобы по завершении строительства не удивиться значительному удорожанию объекта недвижимости.
Гарантийный срок на объект долевого строительства. Гарантийный срок устанавливается Законом № 214-ФЗ, в ДДУ он может быть только увеличен.
Способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору (залог, страхование). Подлинность сведений о страховании или залоге лучше проверить до подписания договора.
И самое главное – ДДУ заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Только с момента регистрации ДДУ считается заключенным. Регистрация договора не составляет какого-либо труда, в связи с чем вполне можно отказаться от услуг по сопровождению регистрации, навязываемых некоторыми застройщиками.
Также, кроме существенных условий, в ДДУ включаются иные условия, отсутствие которых само по себе не влияет на заключенность и действительность договора: порядок общения сторон, рассмотрения их споров, права и обязанности и т.д. Так как их регламентация в Законе менее подробная, у застройщиков появляется «место для маневра». Одни застройщики включают в договор положение о том, что все споры с ним будут рассматриваться в суде, который более лоялен к компании, другие устанавливают трехмесячные сроки ответа на претензии, а некоторые даже прописывают возможность одностороннего изменения срока сдачи объекта или отказ от взыскания неустойки.
Во всем этом многообразии ухищрений нужно помнить, что на ДДУ распространяются положения Закона о защите прав потребителей. А согласно ст. 16 Закона «О защите прав потребителей» условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.
Однако слепо надеяться на данное положение тоже не следует – не все суды признают недействительность условий договора, ущемляющих права дольщика, например, условий об определении исключительной подсудности споров или ограничения размера ответственности застройщика.
В связи с этим, нужно внимательно изучать договор перед его подписанием, обсуждая каждое спорное положение с застройщиком и, по возможности, с компетентным юристом. Опытный юрист по ДДУ сможет дать оценку рисков заключения ДДУ в редакции застройщика, оценить перспективы оспаривания определенных положений ДДУ в суде (если застройщик отказывается менять условия, а дольщику понравилась квартира (офис или иное помещение.) именно в этом жилом комплексе).
Помните, что даже полное соответствие ДДУ требованиям Закона не является панацеей от всех проблем, и только максимальная бдительность дольщика позволит ему в минимизировать свои риски.
Риск № 3: Замена ДДУ уступкой права требования
Нередко застройщики вместо ДДУ предлагают подписать договор уступки права требования по ДДУ. То есть застройщик реализует «своему» дольщику квартиры по ДДУ, а данный дольщик «продает» квартиры по договорам уступки. Такая схема, на первый раз вполне прозрачная, таит в себе ряд рисков.
С фонариком и линейкой: как принять у застройщика квартиру в новом доме
После того как долгожданный дом достроен, дольщики могут готовиться к оформлению прав собственности и переезду. Но сначала им нужно принять квартиры — то есть подтвердить, что качество выполненных работ их устраивает и они готовы стать владельцами жилья. А для этого новые помещения нужно придирчиво осмотреть, чтобы не пропустить ни одного дефекта.
Рассказываем, как подготовиться к приему квартиры, на что в ней смотреть, что с собой взять и как оформить результаты осмотра.
Когда можно принимать квартиру
Срок передачи ключей от квартиры прописывается в договоре участия в долевом строительстве. Обычно указывается не конкретная дата, а период — скажем, четвертый квартал. Если по каким-то причинам дом не введен в эксплуатацию, то не позднее двух месяцев до оговоренных сроков застройщик должен уведомить покупателей, что передача ключей откладывается.
Как правило, застройщик сначала звонит покупателю и сообщает ему о том, что нужно прийти и принять квартиру. Если звонок не принят, направляется либо СМС, либо сообщение по электронной почте, либо бумажное письмо.
Как правило, срок приемки квартиры отсчитывается с момента, когда застройщик уведомил дольщика о том, что дом введен в эксплуатацию и начинается запись на просмотр квартир и выдачу ключей.
«Обычно в ДДУ указывают срок (10–14 дней), за который дольщик должен каким-либо образом отреагировать на приглашение — например, записаться на просмотр, — рассказала председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. — Сроки не обязывают дольщика непременно подписать акт приема-передачи, так как в квартире могут обнаружиться недочеты и на их устранение застройщику может понадобиться от двух недель до нескольких месяцев».
Какие документы нужны для принятия квартиры
Приемка квартиры начинается в офисе застройщика. Дольщик должен прийти туда с оригиналом договора долевого участия и паспортом. Если все покупатели не могут присутствовать, то можно оформить доверенность у нотариуса.
В свою очередь, застройщик должен показать покупателю разрешение на ввод комплекса в эксплуатацию, а также документ о присвоении дому почтового адреса. Это поможет убедиться в том, что застройщик передает вам квартиру в официально построенном здании. Эксперты «Инком-Недвижимости» советуют также попросить у застройщика заключение о соответствии (ЗОС) построенного объекта требованиям технических регламентов и проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и оснащенности объекта приборами учета.
«Иногда представители застройщика предлагают подписать акт о передаче квартиры до ее осмотра якобы для экономии времени, — отмечает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. — Но делать этого, конечно же, не следует».
Как подготовиться к осмотру квартиры и что взять с собой
К приемке квартиры лучше подготовиться. Мария Литинецкая советует заранее познакомиться с другими дольщиками, которые, возможно, уже приняли (или не приняли) квартиры от застройщика. «Будущие соседи общаются на различных форумах, в социальных сетях и чатах. Если кто-то из них уже посещал квартиру, то он сможет рассказать, например, о замеченных недочетах», — поясняет она.
Принимать квартиру надо обязательно в светлое время суток, чтобы она хорошо освещалась. На всякий случай возьмите с собой фонарик, чтобы с ним можно было заглянуть в плохо освещенные места — под ванну, если она есть. С собой также нужно взять:
На что смотреть в квартире
Теперь самое главное — на что нужно обращать внимание, осматривая квартиру.
Осмотр эксперты советуют начинать с мест общего пользования. «Формально они не являются «объектом долевого строительства», но если замечены недочеты (например, некачественная отделка в подъезде), это может стать поводом для коллективного обращения дольщиков к застройщику, — поясняет Мария Литинецкая. — Однако если впоследствии выяснится, что квартира в отличном состоянии, то акт о передаче все же подписывается».
Кроме того, эксперты рекомендуют сразу ознакомиться с показаниями счетчиков (внутри квартиры и на лестничной площадке). Показания приборов нужно записать, а их серийные номера сверить с указанными в паспортах счетчиков.
Далее нужно обратить внимание на следующие основные элементы в квартире.
Входная дверь
Она должна нормально, без усилий закрываться, не скрипеть, не проседать. Дверное полотно должно быть ровным, без царапин и других дефектов, дверные ручки — на своих местах и прочно закреплены, замок — закрываться и открываться свободно, не заедать.
Окна должны хорошо открываться и закрываться, стеклопакеты — без дефектов, а стекла — целые. Недопустим сквозняк из закрытого окна (щели в окнах можно обнаружить либо с помощью зажигалки/спички, либо с помощью бумаги).
Стены, пол, потолок
Стены должны быть ровными, без трещин, выемок и торчащей арматуры. Рекомендуется также промерить диагонали комнат (у прямоугольной комнаты они должны совпадать). Также недопустимо отпотевание стен, наличие плесени или грибка.
Пол и потолок должны быть ровными, без трещин и влажных пятен.
«Важно, чтобы в квартире не было критического перепада по высоте, — рассказала Ирина Доброхотова. — Проверить это можно уровнем, а угол между стенами — простым строительным угольником. Особенно тщательно это нужно проверить тем, кто покупает квартиры с ремонтом от застройщика: перед отделкой стены должны быть выровнены под 90 градусов, в противном случае в комнате или кухне будут проблемы с расстановкой мебели и монтажом навесных шкафов. Если квартира передается покупателю без ремонта, «в бетоне», то даже сильные отклонения стен (до 8–10 см) можно будет выровнять во время оштукатуривания, но большой расход штукатурки увеличивает затраты на ремонт и несколько уменьшает полезную площадь жилья. Поэтому с точки зрения экономии стоит попытаться исправить этот дефект за счет застройщика».
Вентиляция
Работоспособность вентиляции можно проверить с помощью листа бумаги или горящей спички. Бумажка должна прилипать к решетке, а пламя — отклоняться к вентиляционному отверстию.
Трубы, краны, радиаторы отопления
Все трубы в квартире, особенно газовые, должны быть без вмятин и повреждений. В санузлах необходимо проверить, нет ли луж или подтеков возле стояков. Все запорные краны должны плотно закрываться.
Радиаторы отопления должны быть сухими и надежно прикрепленными к стене.
Электрические розетки
Если в квартире уже установлены розетки, то наличие тока в сети можно проверить с помощью какого-нибудь недорогого электроприбора. Если квартира без отделки, то проверить ток можно мультиметром или индикаторной отверткой.
Как документально оформить принятие квартиры
Если претензий к квартире нет, дольщик подписывает акт приема-передачи. «В передаточном акте указываются дата передачи, а также основные характеристики жилого или нежилого помещения, — поясняет заместитель директора департамента новостроек «Инком-Недвижимость» Валерий Кочетков. — Обязательства застройщика с момента подписания сторонами передаточного акта считаются исполненными».
Как не принять квартиру, если нашлись недостатки
Если выявлены существенные недочеты, акт сдачи-приемки подписывать нельзя, а все недостатки нужно внести в так называемый дефектный акт. Он составляется в двух экземплярах и должен быть подписан покупателем и застройщиком.
«Если есть разногласия, то покупатель должен подписать этот дефектный акт и направить застройщику по почте для фиксации и исправления недостатков, — отмечает руководитель офиса «Новогиреево» компании «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Юлия Антясова. — Сроки исправления дефектов застройщиком, как правило, бывают прописаны в ДДУ, а если этого пункта нет, то надо включить формулировку со сроками в дефектный акт».
Впрочем, если недостатки несущественны и имеют косметический характер, можно оформить и передачу квартиры, и дефектный акт.
«Дольщик не должен занимать позицию «ни войны, ни мира», то есть не подписывать акт приемки, не предъявляя никаких официальных претензий, — считает коммерческий директор Tekta Group Наталья Козлова. — Безосновательное отклонение от подписания акта приведет к тому, что застройщик в одностороннем порядке оформит этот документ. В таком случае новосел останется один на один со всеми возможными изъянами приобретенного жилища».
Сроки односторонней передачи обычно оговариваются в ДДУ и составляют от одной недели до одного месяца.
Валерий Кочетков, в свою очередь, отмечает, что если объект долевого строительства построен с отступлениями от условий ДДУ, технических регламентов и проектной документации, что делает его непригодным для использования, дольщик вправе потребовать от застройщика как безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, так и соразмерного уменьшения цены договора или возмещения расходов на устранение недостатков.
Можно ли привлечь к осмотру сторонних экспертов
Можно, и на рынке довольно много фирм, которые оказывают услуги по приемке квартир у застройщика. Их потенциальными клиентами являются те, кто купил свою первую квартиру в новостройке и не имеет соответствующего опыта, а также занятые люди и просто желающие перестраховаться.
«Квартира — это не простая «коробка» в доме, а технически сложный продукт. Если вы не профессионал в строительстве и отделочных работах, то почти наверняка есть тонкости, которые вам неизвестны, — отмечает Наталья Козлова. — Более того, некоторые недочеты могут быть не видны покупателю и создадут для него проблемы только через несколько лет. А специалист по строительству диагностирует их сразу».
Стоимость услуг таких фирм составляет от 2 тыс. до 10–20 тыс. руб. и зависит от количества комнат, региона, а также от сложности анализа, который требуется покупателю. В Московском регионе проверка однокомнатной квартиры обойдется примерно в 3,5–4 тыс. руб., двушки — 5–7 тыс. руб., для квартир с отделкой стоимость будет выше.
Новостройка. Оформляем договор долевого участия
Как подготовиться и на что смотреть
Этот материал обновлен 03.09.2021
Продолжаем наш эпический сказ о покупке квартиры в новостройке. В предыдущих статьях выбирали застройщика и торговались с ним.
ДДУ — это договор долевого участия. Деньги на строительство дома застройщик может получить из двух источников: от покупателей и от банков.
Когда застройщик продает квартиры в еще не построенном доме, он подписывает с вами такой договор. Застройщик обязан вам передать именно такую квартиру, как указано в ДДУ.
Вот вы выбрали дом и квартиру, договорились о цене и способе оплаты. Время заключать сделку. По документам покупка квартиры в новостройке происходит в шесть незабываемых этапов:
Полноправным собственником квартиры вы станете после того, как зарегистрируете право собственности. С этого момента вы сможете зарегистрироваться по новому месту жительства, перепродать квартиру, заселить жильцов или сделать перепланировку.
В сегодняшней статье мы расскажем, как происходят первые два этапа покупки: какие документы понадобятся и как не облажаться с договором долевого участия в строительстве. Регистрация договора, оплата, приемка квартиры и регистрация права собственности — темы объемные, поэтому о них напишем отдельно.
1. Готовим документы для покупки
Пакет документов зависит от того, на чье имя вы покупаете квартиру и как будете ее оплачивать.
Квартира на себя
Если у вас есть брачный договор, в котором указано, что вы вправе покупать недвижимость без отдельного согласия, берите его с собой на сделку.
На двоих с супругом
Если вы покупаете квартиру на двоих с супругом, для сделки понадобятся ваши паспорта и свидетельство о браке. Если ваш супруг не сможет присутствовать лично на подписании договора, то понадобится нотариально заверенная доверенность — чтобы вы подписали договор за супруга.
В ипотеку
Если вы покупаете квартиру в ипотеку, придется готовить больше документов, причем у каждого банка свой список. У некоторых застройщиков работают ипотечные брокеры — люди, которые знают все об ипотеке и помогают подготовить заявку и документы, чтобы вы получили ипотечное решение.
Ипотечный брокер расскажет вам, на каких условиях банки дают ипотеку, какие приносить документы, сам оформит заявку и отправит ее в те банки, которые выдают ипотеку на квартиры вашего застройщика.
Если у застройщика ипотечного брокера нет, вам придется самостоятельно обращаться в банки, собирать документы и заполнять заявки. Готовьте такой пакет документов для каждого банка:
Если у вас есть другие источники дохода, а официальной зарплаты не хватит для ипотеки, сообщите об этом банку — вам помогут заполнить анкету, в которой укажете реальные доходы. Ее называют справкой по форме банка.
Перед сделкой соберите пакет документов и созвонитесь с застройщиком: сверьте с ним, все ли вы взяли.
2. Подписываем ДДУ с застройщиком
В статье «Как выбрать застройщика» мы рассказывали, как получить проект договора долевого участия. Теперь составьте с менеджером застройщика настоящий договор.
Когда менеджер выдаст вам договор, не подписывайте его тут же. Заберите договор домой и сравните с проектом. Если все совпадает — хороший знак.
Сначала читать, потом подписывать
Проверить ДДУ у стороннего юриста
Даже если проект и реальный ДДУ не различаются, обратитесь к стороннему юристу, покажите ему окончательный договор. Юрист проверит опасные моменты. Вы рискуете несколькими миллионами, поэтому не постесняйтесь перепроверить каждую запятую и наймите независимого юриста.
Что должно быть в ДДУ с приличным застройщиком:
В договоре юристы всегда стараются предусмотреть ошибки и минимизировать потери от них. Часто застройщики включают заведомо невыгодные для покупателя пункты. Их невыгодность прячут за казенным юридическим языком, через который трудно продираться обычному человеку.
Все договоры с застройщиками одинаково непонятны обычному человеку. Поэтому просто выдохните, запаситесь терпением, призовите на помощь юриста и расшифруйте договор. Есть три момента, на которые особенно внимательно надо смотреть: срок выдачи ключей, порядок компенсации площади и представитель застройщика, который подписывает ДДУ.
Смотрим в договоре срок передачи ключей
Некоторые застройщики в проектной декларации указывают восхитительно быструю сдачу дома. В рекламе ссылаются на эту дату. Но когда дело доходит уже до ДДУ, выясняется, что, хоть сдача городу и в ближайшее время, ключи выдадут только через полтора года.
Застройщик обязуется получить разрешение на ввод Жилого дома в эксплуатацию в I (Первом) квартале 2017 г.
Что это значит. Застройщик должен сдать городу дом и получить разрешение на ввод дома до 1 апреля 2017 года.
Если у вас предоплата или ипотека или к этому моменту вы погасили рассрочку, то через 30 дней с даты разрешения застройщик начнет выдавать ключи. Раньше — только после разрешения на ввод и только если договоритесь с застройщиком.
Смотрим в договоре пункт о компенсации площади
Бывает, что строители невольно увеличивают или уменьшают площадь квартиры. Это реже бывает в типовых панельках, чаще происходит в монолитных и кирпичных домах — их строят каждый раз как с нуля. Чуть в стороне поставили стену — на всю квартиру начинается отклонение по площади.
Застройщику невыгодно доплачивать вам компенсацию, если площадь окажется меньше, чем по договору. Если же площадь окажется больше, чем по договору, а отдельно этот пункт застройщик в договоре не учел, то по закону о защите прав потребителей вы не обязаны доплачивать застройщику за лишние метры. Опять это невыгодно застройщику.
Застройщики не любят просто так упускать деньги, поэтому их юристы перестраховываются в обоих случаях и пишут сложные конструкции в договоре, чтобы получить ваши деньги или не заплатить компенсацию. Мы взяли ДДУ двух крупных застройщиков и перевели на простой язык пункты о площади:
Площадь Помещения, указанная в п. 1.1 договора, может быть изменена (уточнена) согласно данных технической инвентаризации. Указанное уточнение площади Квартиры не является для сторон договора недостатком качества Квартиры. В этом случае стороны взаимных претензий не имеют, цена договора перерасчету не подлежит. Окончательная (фактическая) площадь указывается сторонами в акте приема-передачи.
Что это значит. Если на приемке или при обмерах БТИ выяснится, что площадь квартиры меньше, чем указано в договоре, компенсацию вы не получите.
Если на приемке или при обмерах БТИ выяснится, что площадь квартиры превышает договорную на 1 м² или больше, вы доплатите застройщику деньги за каждый «лишний» метр.
Смотрим в договоре, кто подписывает ДДУ со стороны застройщика
По закону только генеральный директор может без доверенности подписывать ДДУ с дольщиками. Но на практике не бывает застройщиков, у которых генеральный директор подписывает ДДУ. Обычно за него по доверенности подписывают договоры коммерческий директор, руководитель службы продаж или директор по продажам — у каждого застройщика по-своему.
Ваша задача — посмотреть в ДДУ, кто подписывает договор. Если это не гендиректор, попросите менеджера, чтобы вам показали оригинал доверенности и сделали заверенную копию.
Копия доверенности — это перестраховка и доказательство того, что ваш договор, как говорят юристы, действителен. Если вдруг что-то пойдет не так, то вы докажете, что подписывали договор с представителем застройщика, у которого было право подписывать такие документы.
В идеале копию заверяют нотариально, но сойдет и заверенная печатью и подписью гендиректора
Если какие-то пункты вас не устраивают, обсудите их с застройщиком, внесите изменения в договор — это законно и нормально. Помните, что не только вы хотите купить квартиру, но и застройщик — продать ее. Раз у вас общая цель, важно договориться об условиях.
Сверьте ДДУ с проектом и покажите независимому юристу. Если какие-то пункты вас не устраивают, предложите застройщику изменить договор — это законно и нормально.