Мезонинное кредитование что это

Что такое мезонинное финансирование. Объясняем простыми словами

Мезонинное финансирование — дополнительные деньги, которые можно привлечь от банка сверх обычного кредитования.

Мезонин применяют для финансирования роста бизнеса, сделок M&A, реструктуризации, выкупа акций, проектного финансирования, а также из-за недостатка собственных средств.

Форма мезонина (такое название иногда используют бизнесмены) бывает разной: он может быть предоставлен как в виде займа, так и через приобретение акций, причём это обычно отдельный класс акций с преимущественными правами на получение дивидендов и продажу пакета при наступлении согласованных условий, объясняет вице-президент Сбербанка Оскар Рацин.

Например, компания хочет реализовать какой-либо проект. Если она приходит с ним в банк, то может получить до 70% от необходимого объёма инвестиций, при этом 30% должны составлять её собственные средства. Компании зачастую не хватает своих денег. И тогда в ход идёт мезонинное финансирование. Или компания хочет приобрести другой бизнес или конкурента, выходит с этой целью на рынок — и ей необходимы максимальные ресурсы, чтобы осуществить сделку.

Проще говоря, капитал любой компании по структуре похож на пирог: один слой — собственные средства акционеров, другой слой — кредитные деньги, и прослойка между ними — мезонинное финансирование.

Пример употребления на «Секрете»

«Не успел приехать в Москву, как сообщили, что Рокетбанк, как я и предрекал (не нужно быть гением аналитики тут) выставлен на распродажу. Время собирать камни для фаундеров, ангелов, мезонинных инвесторов. Что думаете, братья и сёстры? Оно нам надо вообще или пусть забирают наши знаменитые консолидаторы последнего времени?»

(Бизнесмен Олег Тиньков — в Facebook-дискуссии с управляющим партнёром венчурного фонда «Лайф. Среда» Владиславом Солодким.)

Нюансы

Заёмщики часто предпочитают мезонинный долг, потому что проценты, как правило, не облагаются налогом.

Мезонинное финансирование даёт кредитору право конвертировать выданную сумму в долю в капитале компании. Как правило, это происходит после выплаты вознаграждения венчурным инвесторам и старшим кредиторам.

Мезонинный инвестор полагается при анализе заёмщика на расчёт фундаментальной стоимости этого бизнеса, а не способность заёмщика погасить кредит в срок.

Мезонин главнее, чем акционерный капитал (то есть в случае банкротства кредитор получит деньги раньше, чем акционеры компании), а ещё он даёт кредитору корпоративные права.

Чаще всего мезонинные ссуды используют для расширения существующих бизнесов. Для финансирования стартапа или компании на ранней фазе развития подбирают другие способы получить деньги.

У мезонинного финансирования есть и минусы. Собственники компании жертвуют контролем из-за потери собственного капитала, а также платят по процентам тем больше, чем дольше пользуются занятыми деньгами. А мезонинные инвесторы рискуют потерять свои инвестиции в случае банкротства компании.

Мезонинный инвестор полагается при анализе заемщика на расчёт фундаментальной стоимости бизнеса, а не способности заемщика погасить кредит в срок.

В строительной сфере «мезонин» означает надстройку над серединой дома. Ещё бывает «складской мезонин» — многоярусная металлическая стеллажная конструкция.

Источник

Мезонинные кредиты: как зарабатывают 8–10% годовых в евро на недвижимости

Мезонинный кредит — один из способов инвестировать. Это гибрид банковского кредита и прямых инвестиций в компанию. Инвестор дает кредит компании и получает доход 8–10% годовых.

В Европе и США мезонинные кредиты популярны среди инвесторов. В Европе с мезонинами в основном работают банки и независимые «инвестиционные бутики». Каждый четвертый девелоперский проект привлекает мезонинные кредиты. В США с мезонинами работают страховые компании, пенсионные фонды и фонды целевого назначения.

В России многие инвесторы не знают про мезонины. В этой статье Александр Волик, аналитик международного брокера недвижимости Tranio, расскажет о мезонинных кредитах в проекты недвижимости: что получают инвесторы, зачем мезонины компаниям и как эффективно инвестировать в мезонины.

Что получает инвестор

Доходность. Инвестор получает арендную доходность объекта на уровне 8–10% годовых.

Организация. Инвестор дает кредит. У него нет никаких операционных проблем, связанных с владением объекта. Инвестору не нужно открывать компании за рубежом, не нужно уведомлять российскую налоговую о КИКах.

Способ инвестировать. Инвестируют в мезонины дистанционно с любого счета — российского или зарубежного.

Защита инвестора. Инвестора защищает залог объекта или залог акций проектной компании. Так при негативном сценарии инвестор получает возможность контролировать объект напрямую или получает акции компании, которая владеет объектом.

Сумма инвестиций. Инвестор дает кредит девелоперу. Сумма кредита — от €20 тыс. до нескольких миллионов.

В какие проекты инвестировать

Мы расскажем о двух типах проектов, которые привлекают мезонинные кредиты: девелоперские и арендные проекты.

Как инвестор получает выплаты по мезонину

Мезонин сочетает признаки банковского кредита и акционерного капитала. Для инвестора это значит, что у мезонинного кредита есть срок, возвратность и понятные выплаты. В некоторых случаях инвестор может обладать корпоративными правами, в некоторых — участвовать в прибыли компании.

Компания берет мезонинный кредит у инвестора и кредит в банке. Сначала компания погашает банковский кредит, затем — мезонинный кредит. Только после этого компания получает права на остаток прибыли. То есть, чтобы получить свою прибыль от проекта, компания сначала выплачивает инвестору за мезонинный кредит.

Прибыль инвестор получает тремя способами:

Инвесторам, которые только начинают вкладывать в мезонины, мы рекомендуем выбрать более простые и понятные механизмы выплат — фиксированный процент или PIK.

Финансовым языком

Мезонинный кредит сочетает несколько финансовых инструментов с разными уровнями риска и доходности. Например: субординированный долг, сертификаты на участие в прибыли компании, права или варранты на акции компании. Мезонинный кредит погашается по двум принципам:

Каким инвесторам подходит мезонинный кредит

Мезонины подходят инвестору в двух случаях:

Зачем мезонины компаниям

Мезонины помогают развиваться компаниям, которые генерируют положительный денежный поток. Обычно мезонины нужны в сделках слияний и поглощений компаний, при реструктуризации капитала, для выкупа акций, в проектном финансировании. Компании привлекают мезонины в двух случаях: 1) когда им не хватает собственного капитала; 2) когда использовать собственный капитал дорого.

Источник

Мезонинное кредитование что это

Е.М. Петрикова
кандидат экономических наук,
доцент кафедры финансов и цен
Российский экономический университет
имени Г.В. Плеханова
Финансы и кредит
28(556)-2013

Основными закономерностями функционирования глобального финансового рынка в фазе экономического роста до мирового финансово-экономического кризиса 2008 г. принято считать:

В качестве результата проявления данных закономерностей выступала низкая стоимость кредитных ресурсов на мировом финансовом рынке.

В период экономического кризиса наблюдались следующие процессы:

Все это привело к резкому росту стоимости заемных денежных средств и обесценению стоимости заложенных активов. Кроме того, указанные процессы стали результатом тенденций, присущих глобальному финансовому рынку в посткризисный период развития. Назовем некоторые из этих тенденций:

Мезонинный кредит следует отличать от мезонинного финансирования. Несмотря на то, что границы между этими двумя терминами практически отсутствуют, понятие «мезонинное финансирование» более широкое, чем понятие «мезонинный кредит». Оно включает в себя также финансовые инструменты (акции, облигации, опционы и пр.), работающие на рынке ценных бумаг. Этот кредит работает только на кредитном сегменте финансового рынка и подразумевает способ финансирования инвестиционных проектов, при котором:

Таблица 1. Сравнительный анализвидов финансирования инвестиционных проектов

Обычно мезонинное финансирование используется компаниями с положительным денежным потоком для финансирования:

Обычно мезонинное финансирование используется компаниями с положительным денежным потоком для финансирования:

Целью мезонинного инвестора является не владение компанией, а получение искомого уровня возврата на инвестиции. Поэтому оно, как правило, имеет более гибкие (по сравнению с долговыми кредитами) условия погашения и выплаты процентов, приспособленные под реалии инвестиционного проекта. Предполагаемый уровень риска и доходности при мезонинном финансировании всегда выше, чем у обычного долгового финансирования, но ниже, чем у акционерного капитала (рис. 1).

Мезонинный кредит может быть привлечен как на начальном этапе реализации инвестиционного проекта (наравне с долгом первой очереди), когда еще согласуются условия финансирования в банке, так и на этапе, когда проект уже запущен, но требуется дополнительное финансирование со стороны собственника. В любом случае мезонинное финансирование подменяет или пополняет собственные ресурсы компании, что позволяет проекту получить необходимый собственный капитал (equity).

Мезонин, привлеченный компанией SPV, генерирующей инвестиционный проект на начальной стадии его реализации, привлекается в случае отсутствия достаточного (полного) финансирования со стороны организации-инициатора. Обычно оптимальным соотношением собственного и заемного капитала по инвестиционному проекту является такая структура, при которой залоговое обеспечение, учтенное с дисконтом, позволяет покрыть кредитные риски банка по проекту. Так как мезонинный кредит является необеспеченным, то дополнительное обеспечение по нему не требуется. А в случае дефолта компании SPV ее остальные долговые обязательства будут, как правило, иметь более высокий приоритет, чем обязательства по мезонинному кредиту.

Таким образом, возврат инвестиций по мезонину состоит из трех частей.

Мезонинный кредит может быть привлечен как на начальном этапе реализации инвестиционного проекта (наравне с долгом первой очереди), когда

Однако поскольку этот инструмент является высокорисковым, то его доля среди прочих невелика (чуть более 10%). Мезонинный кредит является своего рода альтернативой для кредита по проекту, структурированного на принципах проектного финансирования.

Коммерческие банки являются самым большим источником старшего долга для ВОТ-проектов (около 60-70%). Но в подобных ГЧП-проектах предполагается, что срок кредита должен быть намного дольше срока займа для корпоративных целей общего характера. Другими инвесторами могут выступать:

Обслуживание мезонинного кредита в ГЧП-проектах может производиться по двум сценариям.

Во-первых, в случае если у проекта достаточно ресурсов обслуживать высокую процентную ставку по мезонину и, как правило, старшему долгу, то кредит обслуживается за счет денежных потоков, генерируемых проектом. В отличие от кредита, структурированного на принципах проектного финансирования, во время строительного этапа банки хотят получать повышенную прибыль от своего мезонинного кредита по сравнению со старшим долгом, который зачастую имеет отсрочку платежа по процентам и долгу (grace period) по кредиту на этапа строительства.

Итак, мезонинное финансирование существенно отличается от проектного финансирования и даже является его альтернативой. Существенными факторами, которые определяют различия между этими двумя способами финансирования инвестиционных проектов, становятся следующие:

Таблица 2. Сравнение проектного и мезонинного финансирования

Субординированный кредит в российском праве существует только для банков. Выплата основной суммы долга происходит одним платежом по окончании срока действия договора. Проценты по такому виду кредита не могут существенно отличаться от рыночных условий предоставления аналогичных кредитов, их нельзя менять в течение срока договора. Без согласования с Банком России невозможны:

В случае банкротства кредитной организации- заемщика требования кредитора, предоставившего субординированный кредит, не могут быть удовлетворены до полного удовлетворения требований иных кредиторов.;

Это происходит только в том случае, если такой кредит признается и подтверждается Банком России как субординированный. Величина субординированного кредита, включаемого в состав источников дополнительного капитала, не может превышать половины величины основного капитала кредитной организации. Если данная величина превышена, то он учитывается как привлеченные средства.

Согласно российскому законодательству субординация кредитов для компаний невозможна. Поэтому на практике банки зачастую прибегают к использованию зарубежной компании, которая получает основное и мезонинное финансирование, а затем предоставляет финансирование российской компании (рис. 5). Компания, получающая кредит, чаще всего регистрируется в иностранном праве. Это делается для того, чтобы в случае дефолта банк не потерял контроль над проектом и не тратил время на реализацию акций компании через публичные торги, как предусматривает законодательство в России.

Близким «родственником» мезонинного финансирования являются мусорные облигации. Инструменты, используемые при этом типе финансирования, занимают позицию где-то между долговыми и долевыми инструментами. Мусорные облигации (как и мезонинное финансирование) позволяет корпорации проводить выкуп долговым финансированием быстрее и эффективнее, чем это было бы возможно сделать при использовании иных инструментов и источников финансирования.

Капитализация рынка мусорных облигаций во много раз превышает капитализацию рынка мезонинного финансирования. И это несмотря на то, что оба этих инструмента имеют схожие характеристики по риску и доходности. Рассмотрим, в чем же отличия между этими формами финансирования.

Во-вторых, мусорные облигации обращаются на относительно ликвидном вторичном рынке ценных бумаг, а инструменты мезонинного финансирования (несмотря на то, что в мезонинном финансировании присутствуют компоненты долевых ценных бумаг, эмиссию которых необходимо регистрировать) являются абсолютно неликвидными. Они приобретаются инвесторами, которые готовы пойти на долгое ожидание погашения приобретенного выпуска.

В-третьих, объемы эмиссий мусорных облигаций чаще всего превышают 100 млн долл., а объемы эмиссий инструментов мезонинного финансирования обычно составляют до половины этой суммы. Однако падение ликвидности рынка мусорных облигаций в начале 1990-х гг. существенно сократило их использование в качестве источников финансирования выкупов долговым финансированием (это относится и к мезонинному финансированию) и привело к росту использования долевых инструментов для финансирования выкупов в 1990-х гг. (обыкновенных акций, варрантов и т. п.).

Использование мезонинного финансирования параллельно с долгами первой очереди (рис. 6) позволяет:

В настоящее время мезонинное финансирование в западной практике доступно для более крупных частных компаний и открытых акционерных компаний, рассчитывающих с помощью этого финансового инструмента поднять доходность по своим активам. Оно используется для реализации крупномасштабных строительных проектов, создания новых компаний в развивающихся отраслях промышленности. Пока фондовые рынки в значительной степени не используются для финансирования проектов ГЧП по схеме ВОТ (за исключением выпуска американских облигаций для финансирования проектов). Значительная степень риска в таких схемах финансирования связана с возможностью прекращения проекта без значительного увеличения кредита в связи с возникновением дополнительных расходов на этапе строительства. В связи с этим рейтинговые агентства (S&P, Fitch, Moody’s) не всегда готовы дать хорошую инвестиционную классификацию ценных бумаг для подобных единичных инвестиционных проектов.

Мезонинными инвесторами зачастую выступают крупные банки и страховые компании, хедж- фонды, фонды частных инвестиций. Небольшие банки, пенсионные фонды, страховые компании работают с этим инструментом очень редко имен-но по причине его рискованности и невысокой ликвидности. Мезонинные фонды, как правило, выбирают более пассивную роль в управлении и контроле за компанией SPV, в то время как традиционные инвесторы, которые приобретают долю в собственном капитале SPV, обычно ищут способ играть в управлении активную роль. Основная цель мезонинного фонда (как и банка) состоит в том, чтобы предоставить кредиты компаниям, которые останутся прибыльными в течение длительного периода времени. Акции, приобретаемые фондом, выпускаются по установленной цене с ожиданием, что компания с течением времени начнет все более повышать свою прибыльность, увеличивая таким образом и потенциальную прибыль для фонда.

Стоит отметить, что к данному инструменту финансирования также часто прибегают девелоперы, нуждающиеся в дополнительном финансировании строительства своего объекта. Несмотря на все перечисленные плюсы использования мезонинного кредитования для девелоперов, этот финансовый инструмент еще не получил широкой популярности в России. Он находится на этапе становления (в отличие от западных стран). В государствах Европы и США около 20 % девелоперов работают с данным финансовым инструментом. Объем этого рынка, по данным консалтинговой компании Mercer, в 2010 г. составил 500 млрд долл.

В настоящее время в РФ существует тенденция сокращения количества сделок по проектному финансированию из-за падения доходности по этим проектам и их возросшей стоимости (в отношении ожидаемой прибыли). По этой причине мезонинное финансирование в ближайшее время будет использоваться более активно. По мнению автора, в ближайшее время в России мезонинное финансирование может быть востребовано:

Мезонинные кредиты имеют более высокий приоритет для банка в конкурсной очереди на финансирование, а опционное соглашение позволяет компании-инициатору рассчитаться с банком в удобной для него форме:

2. Иескомб Э.Р. Принципы проектного финансирования. М.: Вершина. 2008.

3. Петрикова Е.М. Регулирование платежного баланса и международной инвестиционной позиции России: монография М.: РЭУ им. Плеханова. 2013.

Источник

Мезонинные кредиты: как зарабатывают 8–10% годовых в евро на недвижимости

На развивающихся рынках мезонинное финансирование до сих пор находится на стадии зарождения, однако в Европе сегодня каждый четвертый девелоперский проект реализуется с использованием мезонинного финансирования.

Мезонин — это кредит, который инвестор предоставляет компании для реализации того или иного проекта: разработки участка, строительства или расширения портфеля арендных объектов. Для компаний это что-то среднее между банковским кредитом и прямыми инвестициями. Отсюда происходит и название: от итальянского «mezzanino» — «средний, промежуточный». Кстати, название надстройки к дому с балконом также произошло от этого слова.

У мезонина есть срок, возвратность и понятные выплаты. В отдельных случаях инвестор может претендовать не только на проценты по кредиту, но и на часть прибыли компании, которую кредитует.

Финансовые структуры мезонинов

Мезонинный кредит подходит инвесторам, которые:

Как погашается мезонинный кредит

В очереди выплат мезонин всегда стоит на втором месте после банковского кредита, однако имеет приоритет перед акционерным капиталом. Только после всех выплат компания сама получает права на остаток прибыли.

Возможные схемы выплат инвестору

Какие преимущества получает инвестор

Хороший доход. В среднем инвестор получает доходность на уровне 8–10% годовых в валюте. Это в полтора-два раза больше, чем доход от арендного бизнеса в Европе.

Пассивный доход. Всеми операционными проблемами, связанными с реализацией и управлением проектами, занимается компания, привлекающая финансирование.

Дистанционная инвестиция. Инвестировать в мезонины можно удаленно с любого счета — российского или зарубежного. Не нужно открывать структуры за рубежом и уведомлять российскую налоговую о КИКах.

Что получают компании

Мезонинное финансирование позволяет компании снизить издержки и повысить рентабельность собственного капитала. Когда компания организовывает структуру капитала за счет использования большего кредитного плеча, стоимость капитала (WACC) уменьшается, а рентабельность собственного капитала (ROE) увеличивается.

Когда банковского финансирования недостаточно, компании привлекают мезонины в двух случаях:

Какие проекты бывают и в чем разница

Есть два типа проектов, которые привлекают мезонинные кредиты: девелоперские и арендные. Арендные проекты подходят начинающим инвесторам с небольшим капиталом. Девелоперские потребуют от инвестора крупных вложений и серьезной экспертизы в девелопменте.

Арендные

Девелоперские

Используя привлеченный капитал компания собирает пакет коммерческих объектов, сдает площади в аренду и занимается управлением. Это могут быть отели, супермаркеты или жилые дома.

Из полученной прибыли компания выплачивает инвесторам фиксированный процент на вложенный капитал, а остаток оставляет себе.

Используя привлеченный капитал девелопер может позволить себе больше проектов: строительство или ленд девелопмент.

Из прибыли, полученной после реализации проекта, девелопер закрывает обязательства перед банком, а также выплачивает инвесторам процент и возвращает «тело кредита».

Выход из проекта через 6 — 8 лет

Выход из проекта через 2 — 4 года

Выплаты производятся регулярно, например раз в квартал.

Выплаты производятся по принципу PIK. Это отложенный процент, который выплачивается в конце периода, но капитализируется раз в год.

Не требует опыта инвестирования

Требуется опыт в девелопменте

Примеры актуальных проектов

Инвестиции в фонд жилой недвижимости в Германии

От 25 000 евро · Срок 6 — 8 лет · Доходность 8—10% годовых

На инвестированные средства фонд приобретает и управляет портфелем жилых объектов, для сдачи в долгосрочную аренду. На текущий момент в управлении находятся около 18,000 квартир, а инвестиционный объем составляет 1.6 млрд. евро.

Мезонин в проект строительства многоквартирного дома в Лейпциге

От 500 000 евро · Срок 1,5 года · Доходность 12% годовых

Строительство многоквартирного дома в Лейпциге. Все разрешения получены, открыта кредитная линия на стройку, начаты строительные работы на участке, согласованы субподряды. На май 2020 г. из 10 квартир продано 3, зарезервировано 2.

На сегодня Tranio предлагает 4 мезонинных проекта в Германии

Все проекты прошли проверку и находятся на разных стадиях реализации.

Чтобы ознакомиться со всеми проектами, оставьте заявку. Наши консультанты перезвонят вам в рабочее время.

Как выбрать надежный мезонинный проект самостоятельно

Оценить себестоимость и цену продажи проекта. Часто девелоперы занижают издержки на проект и оптимистично завышают цену продажи. Для инвестора это значит, что риск выше, чем об этом говорит девелопер. Поэтому в первую очередь нужно оценить финансовые модели проектов, себестоимость строительства и цену продажи.

Оценить арендатора или оператора. Арендатор должен справляться со своими обязательствами. Чтобы оценить арендатора, нужно проанализировать договор и экономику проекта — заполняемость, ставки, затраты на управление и т.д. Проект можно рассматривать, если экономика проекта позволяет арендатору выплачивать проценты за мезонин, а договор составлен не менее, чем на срок мезонинного кредита.

Оценить структуру капитала. Сумма акционерного капитала в проекте должна быть не меньше мезонинного кредита. Идеальное распределение средств при мезонинном финансировании: 60% — банковский кредит, 20% — акции компании, 20% — мезонин.

Важный признак проекта — равное соотношение акционерного капитала компании и мезонина. В некоторых случаях доля мезонина больше, чем акционерный капитал. В таких проектах инвестор может требовать более высокий процент по доходности, так как его риски становятся выше.

Какие риски несет инвестор

Важно понимать, что риск и доходность всегда прямо пропорционально связаны между собой. В случае с мезонином инвестор получает возможность заработать значительную доходность на капитал, и тут необходимо понимать природу этой доходности. За счет того, что мезонинное финансирование призвано заместить долю акционерного капитала, которую иначе был бы вынужден положить девелопер, инвестор получает как высокую доходность, которой по сути делится девелопер, так и соотносимые с этим риски.

Самый главный риск связан с тем, что в очереди обязательств девелопера инвестор не занимает первое место. Он не может претендовать ни на доходность, ни на возврат вложенных средств до тех пор, пока не будут исполнены все впереди идущие обязательства, например, банковский кредит.

Если в проекте что-то идет не так, изначально под риск попадет капитал девелопера, затем мезонин. В самом крайнем случае это может привести к частичной или даже полной потере капитала инвестора, но для этого в первую очередь должен целиком сгореть капитал девелопера. Именно по этой причине мы уделяем пристальное внимание как анализу структуры капитала, так и экономике проекта в целом.

Чем может помочь Tranio

Tranio являемся активным игроком на рынке трансграничных инвестиций в недвижимость и стремится обеспечить частным инвесторам доступ к доходным мезонинным проектам в Европе и США.

Мы общаемся с девелоперами и фондами, оцениваем проекты и предлагаем инвесторам только те, которые отвечают нашим критериям безопасности. Это означает, что проект находится на понятной стадии, у него сильная, прозрачная экономика и понятные стабильные выплаты.

Если у вас есть вопросы по инвестициям в мезонины, отправьте заявку.

Наш специалист перезвонит вам в рабочее время и поможет во всем разобраться.

Александр Волик, Инвестиционный аналитик Все статьи этого автора

Источник