Секьюритизация ипотечных кредитов что это простыми словами
Секьюритизация
Секьюритизация – финансирование определенных активов при помощи выпуска ценных бумаг. Слово происходит от английского securities – «ценные бумаги». Секьюритизированными могут быть, например, ипотечные займы, автокредиты, лизинговые активы и т. д.
Методика секьюритизации состоит в следующем. Предположим, компания или банк имеет портфель займов, выданных по ипотеке, лизинговым договорам и т. д. Для того чтобы высвободить свои средства, кредитор может выпустить собственные долговые ценные бумаги, обеспеченные этими активами, т. е. правами требования долга. Альтернативный вариант – создание специализированной компании, предположим акционерного общества, которому продаются активы. А финансируется это предприятие за счет выпуска собственных ценных бумаг. Таким образом, материнская компания снижает свои риски и получает дополнительные финансовые возможности.
В настоящее время секьюритизация применяется не только в финансах. К примеру, девелоперская компания создает новый бизнес-центр. Путем секьюритизации она может привлечь средства, продав будущий денежный поток от аренды.
Секьюритизация проводится в три этапа. Во-первых, происходит подбор активов. Во-вторых, выбранные активы обособляются. В-третьих, под обеспечение этих активов берется синдицированный кредит или выпускаются ценные бумаги.
В России секьюритизацию проводили такие организации, как «Газпром», МДМ Банк, Собинбанк, Международный Московский Банк, Альфа-Банк, Банк Москвы, «Русский Стандарт», «ДельтаКредит», «Юниаструм».
Подробнее почитать о секьюритизации и ценных бумагах вы можете здесь.
Что нужно знать об ипотечной секьюритизации
Развитие строительства, рост спроса на ипотечное кредитование, а также требования государства по обеспечению доступности жилья стимулируют российские банки искать новые эффективные инструменты привлечения средств. Одним из них является секьюритизация ипотечного портфеля. Ключевую роль в развитии этого направления играет Единый институт развития в жилищной сфере. Рассказываем о том, что такое секьюритизация и как она работает.
Из этой инструкции вы узнаете:
Каковы основные механизмы развития рынка ипотечного кредитования?
Ипотечные кредиты (займы) с учетом их специфики (большой объем денежных средств, долгий срок кредитования), как правило, могут выдавать только крупные финансовые организации. Это могло бы привести к существенному ограничению конкуренции и объемов выдачи ипотечных кредитов (займов). Поэтому для развития рынка ипотечного кредитования используются различные механизмы, которые позволяют мелким и средним по размеру активов банкам (и некредитным организациям) осуществлять выдачу ипотечных кредитов (займов).
В этой инструкции мы рассмотрим два механизма: уступку прав по ипотечному кредиту (займу) и секьюритизацию.
В 2020 году в России был поставлен рекорд по выдаче ипотеки — более 1,7 млн кредитов.
Что такое закладная, и как она связана с секьюритизацией?
Закладная — именная ценная бумага, подтверждающая право залога недвижимости, право кредитора на возврат суммы кредита и получение процентов по кредиту. Ее оформляет залогодатель (заемщик), а выдает первичному кредитору (займодавцу) орган регистрации прав (Росреестр) после государственной регистрации ипотеки.
Совокупность кредитных договоров и закладных составляет портфель ипотечных кредитов, который является объектом секьюритизации.
Как правильно оформить закладную, можно узнать на сайте Госуслуг
Что такое передача прав по закладной?
Передача прав по кредитному договору — это сложный процесс. Чтобы его осуществить, требуется регистрация в Росреестре нового законного залогодержателя, анализ условий кредитного договора на наличие ограничений, и другие действия. Процесс закладной (как ценной бумаги) значительно проще, чем передача прав по кредиту, поэтому кредиторы заинтересованы в оформлении закладной. В итоге закладная позволяет ускорить развитие ипотечного рынка.
Передача прав по закладной — нормальный процесс жизни ценной бумаги. Этот процесс регламентируется статьей 48 Федерального закона от N «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а также статьями 382 и 384 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ). Закон гарантирует, что права и обязанности, принятые вами и вашим кредитором по ипотечному договору, будут обеспечены в 100% случаев в соответствии с законодательством.
Кредитор обязан проинформировать заемщика о передаче прав по закладной. Согласно ст. 385 ГК РФ, уведомление о переходе права заемщику может направить как первоначальный, так и новый кредитор (документ будет иметь силу в обоих случаях). При этом документ имеет силу и правовые последствия для заемщика с момента доставки сообщения заемщику или его представителю.
Важно помнить, что при передаче прав по закладной существенные условия договора для заемщика не меняются. Процентная ставка, сумма платежа, срок кредита и прочие условия остаются прежними, новый владелец закладной не может в одностороннем порядке изменить их. Единственное, что может измениться в результате уступки прав по закладной в некоторых случаях, — это реквизиты для оплаты. Информация об этом содержится в уведомлении от кредитора, поэтому внимательно прочитайте этот документ.
После совершения сделки закладной кредитор обязан обеспечить способ погашения вашего кредита. Даже если вашу закладную купил небольшой региональный банк с одним отделением, расположенным далеко от вашего города, он должен обеспечить условия, чтобы вы могли продолжать выплачивать ипотечный кредит (заем) так же, как и раньше, без дополнительных комиссий. Как правило, в этом случае банк старается договориться с почтой или платежным терминалом. Дополнительным способом может стать возможность перечисления средств через или по реквизитам.
Что такое секьюритизация?
Секьюритизация ипотечных кредитов (от англ. securities — «ценные бумаги») — это форма привлечения банком дополнительного финансирования за счёт выпуска ценных бумаг, обеспеченных активами — портфелем ипотечных кредитов. Эта деятельность регламентируется Федеральным законом «Об ипотечных ценных бумагах» от № (далее — Закон № ), а также Федеральным законом от 8 июля 1999 года N «О рынке ценных бумаг». В ходе секьюритизации финансовые активы списываются с баланса банка, отделяются от остального имущества и уступаются специально созданному финансовому посреднику — компании специального назначения (ипотечному агенту). Далее ипотечный агент выпускает облигации, которые обеспечены указанными активами. Именно эти облигации реализуются на рынке капитала. При смене владельца облигаций не происходит смены владельца закладных.
Жилищные кредиты и займы генерируют стабильные денежные потоки (так как заемщики делают регулярные выплаты в течение длительного срока), поэтому секьюритизация может стать для банка надежным способом получить долгосрочные денежные ресурсы — а заодно инструментом развития ипотечного рынка. По сути, банк защищает себя от риска невозврата кредита, передавая его другой организации и возвращая часть денежных средств, которые можно снова пустить в оборот.
Секьюритизация может подразумевать продажу активов ипотечному агенту — специализированной организации, которая выпускает для финансирования сделки собственные ценные бумаги. Ипотечный агент — это организация, которая на коммерческой основе приобретает права требования по ипотечным кредитам и займам.
В декабре 2020 года ВТБ и ДОМ.РФ провели рекордный для российского рынка выпуск ипотечных ценных бумаг на 191,5 млрд рублей, вошедший в сотню крупнейших мировых сделок секьюритизации за прошлый год.
Как проходит ипотечная секьюритизация?
Основные участники сделки:
На первом этапе оригинатор проводит оценку активов, определяет условия сделки и ее инфраструктуру. Для этого оригинатор распределяет уже выданные ипотечные кредиты на группы (пулы) по уровню риска. Чтобы определить уровень риска, проводится оценка вероятности выполнения всех обязательств заемщиком по кредиту. В дальнейшем ипотечный агент выпускает ценные бумаги (облигации) — а сформированные по итогам оценки пулы из кредитов становятся обеспечением этих ценных бумаг. «Досье» на каждого заемщика — то есть кредитный договор и закладную, и иные документы — при этом передает ипотечному агенту и в депозитарий. Основанием передачи служит заключенный между и ипотечным агентом договор закладных, таким образом ипотечный агент становится текущим владельцем закладной, то есть новым кредитором для заемщика.
Банки заинтересованы в секьюритизации как в способе привлечения денежных средств. При этом ипотечные ценные бумаги привлекательны для инвесторов тем, что обладают высокой надежностью, пониженным коэффициентом риска, а также предполагают льготное налогообложение. Кроме того, при определенных условиях их можно признавать для целей учета как базовый актив.
Сделки секьюритизации — сложный финансовый инструмент для рядового гражданина, но именно обычные заемщики становятся участниками таких сделок. Важно понимать, что несмотря на сложность процесса, существенных изменений для заемщиков не происходит. Основная информация о сделке отражена в Уведомлении, которое обязан направить заемщику в случае продажи его закладной.
В июне 2018 года Банк России представил доклад «Стимулирующее банковское регулирование», одним из главных тезисов которого стала необходимость развития секьюритизации в России. Основная цель такого развития — стимулировать долгосрочные инвестиции в стране. Регулятор предложил новый подход, который предполагает использование льготной оценки риска в отношении «простой, прозрачной и сопоставимой» секьюритизации. Коэффициенты рисков в таком случае могут снизиться до 10% или 15%, в зависимости от сделки. Тогда как в настоящее время эти показатели могут достигать от 100% до 1250%.
Что такое сервисный агент и зачем он нужен?
Сервисный агент — это организация, которая осуществляет консультирование и клиентское обслуживание заемщиков, включая организацию сбора платежей в счет погашения задолженности, урегулирование проблемного долга на всех этапах существования задолженности, предоставление справок, уведомлений, а также выдачу закладной после полного погашения обязательств по кредитному договору. Сервисный агент может быть как кредитной, так и некредитной организацией. Как правило, функции сервисного агента выполняет кредитор — банк или некредитная организация, где заемщик взял ипотечный кредит или заем.
Но также возможны случаи, когда кредитор привлекает третье лицо для выполнения функций обслуживания кредитов, заключая договор. Это третье лицо и становится сервисным агентом.
В соответствии с законодательством предметом деятельности ипотечного агента может быть только приобретение требований по кредитам (займам), обеспеченным ипотекой, а также выпуск ценных бумаг — облигаций, поэтому для обслуживания кредитов Ипотечный агент привлекает сервисного агента. Так как первоначальный кредитор (например, банк, выдавший ипотечный кредит/заем) лучше знает своего заёмщика и заёмщику привычнее работать с уже знакомой организацией, то в большинстве случаев сервисным агентом при секьюритизации остаётся первоначальный кредитор. В этом случае банковские реквизиты не меняются, и совершать платежи, а также получать все справки и консультации вы продолжите получать там же, где и раньше.
Если сервисный агент или банковские реквизиты всё же меняются, эта информация указывается в Уведомлении, направленном заемщику.
Нужно ли мне как заемщику следить за процессом секьюритизации?
Это не обязательно: на условия кредитного договора и график выплат процесс никак не влияет. Если вы получили уведомление о передаче прав по закладной, по вопросам обслуживания и погашения вашего кредита необходимо обращаться к сервисному агенту по сопровождению вашего кредита.
Важно помнить, что секьюритизация — законный и регулируемый вид деятельности, поэтому поводов для беспокойства о том, как он повлияет на ваш ипотечный кредит, нет. Все действия по оценке рисков банк или привлеченные аудиторы обязаны совершать, соблюдая российское законодательство о защите персональных данных и банковской тайны. Сейчас процесс оценки рисков во многих кредитных организациях автоматизирован, что сводит на нет вероятность утечки конфиденциальной информации.
Секьюритизация
Ипотечная секьюритизация
Ипотечная секьюритизация фактически означает процедуру рефинансирования ипотечного займа. Если формат сотрудничества перестает устраивать заемщика или кредитора, на сцену выходит третья сторона. Как правило, речь идет о покупке кредитных обязательств на выгодных всем условиях. Банк, выдавший ипотечный кредит заемщику, имеет право перепродать обязательства третьей стороне. Новый участник процесса закладывает свой интерес в сделку и берет на себя кредитные риски. Чтобы процесс передачи прав состоялся, инициируют выпуск ипотечных ценных бумаг. Эти документы выступают в роли предмета сделки.
Рынок секьюритизации
Рынок секьюритизации в РФ появился в 2004 году. Первую сделку провели по инициативе ОАО «Газпром». Выпущенные ценные бумаги подтверждали права на обязательства по будущим экспортным поступлениям голубого топлива. Сумма сделки составила 1,25 млрд долларов. В 2005 году на рынке России зафиксированы еще 2 сделки по секьюритизации. В 2006 году таких сделок было уже 8 и так далее. На текущий момент секьюритизация в РФ развивается достаточно активно. Рефинансирование розничных кредитов – один из наиболее распространенных продуктов. Услуга существенно облегчает жизнь заемщикам и кредиторам.
Сделки секьюритизации
Чтобы сделать ресурсную базу более доступной, российские банки проводят сделки секьюритизации. Речь идет о финансовых учреждениях с рейтингом В или ВВ. При этом по старшим траншам к получению предполагаются рейтинги от ВВВ+ или выше. Такие условия обеспечивают прямую экономическую выгоду от секьюритизации. Слишком высокие транзакционные издержки и небольшие объемы по сделкам секьюритизации в РФ существенно снижают чистый экономический эффект от проведенных операций.
Секьюритизация в России
Бурное развитие рынка секьюритизации в России пришлось на 2006 год. С этого времени количество выпусков ценных бумаг по различным направлениям постоянно растет. Спрос на продукт обусловлен растущей потребностью оригинаторов (выпускают и выдают ипотечные займы) расширять ресурсную базу. Это дает возможность оптимизировать финансирование стремительно растущих активов. Секьюритизация массово проводится в сегменте розничных кредитов коммерческих банков. Таким образом, кредиторам удается восполнить дефицит заемных ресурсов, чтобы еще больше нарастить объемы розничных активов.
Секьюритизация активов
Секьюритизация кредитов
Многие коммерческие банки нуждаются в источниках долгосрочного финансирования. Для этой цели они инициируют секьюритизацию кредитов из ипотечного сегмента. Крупные игроки кредитного рынка способны выпускать необходимые ценные бумаги за счет имеющихся на балансе ресурсов. Такие процессы протекают в рамках программ, разработанных в институтах развития, а также посредством SPV (специальная компания) при поддержке оригинатора. Игроки мелкого и среднего уровня инициируют совместные выпуски или организуют процесс при участии нескольких оригинаторов.
Секьюритизация рисков
Секьюритизация риска заключается в организации процесса передачи риска в зону финансового рынка. При этом владелец риска выпускает ценные бумаги с привязкой к секьюретизируемому риску. Первое размещение ценных бумаг позволяет сформировать резерв, который используется как обеспечение для секьюритизируемого риска.
Широкое распространение получила секьюритизация рисков катастрофического характера. В качестве инструмента используются облигации сроком на 12 месяцев. Доход и номинальная стоимость распределяются между инвесторами в зависимости от того, был ли реализован катастрофический риск.
Секьюритизация ценных бумаг
Слишком активная секьюритизация ценных бумаг стала основной причиной ипотечного кризиса 2008 года в США. В последствии происходящие события привели к серьезным финансовым потрясениям в мировых масштабах.
Так называемые непервоклассные ипотеки в Штатах оказались простым мыльным пузырем. Недвижимость и автомобили раздавали неплатежеспособным гражданам, которые были не способны выплачивать ежемесячные взносы.
Грамотно организованная секьюритизация ценных бумаг включает профессиональный мониторинг ситуации со стороны регулирующих органов, объективную стоимостную оценку имеющихся ресурсов, а также более жесткие критерии отбора потенциальных заемщиков на начальном этапе.
Механизм секьюритизации в системе рефинансирования ипотечного кредитования
Механизм секьюритизации в системе рефинансирования ипотечного кредитования изобрели в США несколько десятилетий назад. В то время в финансовом и банковском секторе экономики страны произошла настоящая революция. Несмотря на все недостатки, секьюритизацию по-прежнему считают главным импульсом, давшим толчок развитию финансовых рынков на рубеже 20-21 веков. Фактически, механизм сводится к переводу активов в более ликвидный формат. В более узком понимании речь ведется о переводе активов с низким уровнем ликвидности в ценные бумаги. Предмет сделки имеет обеспечение в виде поступлений от исходных активов. Таким образом удается более равномерно распределить риски между инвесторами, гарантом и владельцами активов.
Основные участники процесса секьюритизации и их функции
Секьюритизация кредитного портфеля банка
Секьюритизация кредитного портфеля банка начинается со сбора пула кредитов по инициативе оригинатора. Когда процесс завершен, первичный кредитор продает портфель однородных по определенным признакам кредитов специальной компании (SPV).Special purpose vehicle в свою очередь финансирует приобретение посредством эмиссии облигаций или других ценных бумаг. В качестве обеспечения выступают платежи по кредитам в будущих периодах. В результате у оригинатора появляется капитал, который удалось привлечь через инвесторов фондового рынка. В процессе секьюритизации также принимает участие обслуживающий агент.
Эффективность применения механизма секьюритизации
Эффективность применения механизма секьюритизации в РФ определяется целями и преимуществами самого процесса. Секьюритизация появилась из-за дороговизны заемного капитала. Причина высокой стоимости кредитов – низкий уровень развития фондового рынка и банковского сектора. Благодаря присутствию на рынке ценных бумаг кредитные организации привлекают дополнительные средства на более выгодных условиях. В результате финансовые учреждения как бы убивают двух зайцев одновременно: получают дополнительные средства для развития бизнеса, а также избавляются от активов с низкой ликвидностью.
Секьюритизация ипотечных кредитов в России и в мире
Секьюритизация ипотечных кредитов набирает обороты. Этот новый рыночный инструмент по праву можно назвать ноу-хау в практике снижения риска предпринимательской деятельности банков.
Что такое секьюритизация ипотечных кредитов
С целью снижения риска невозврата кредита банк формирует кредитный портфель – совокупность задолженностей с одинаковой степенью риска и ликвидности. Далее сам банк или иная специализированная организация выпускает в обращение ценные бумаги, основываясь на данных кредитного пула (портфеля). Выпуск осуществляется частями, именуемыми траншами.
Механизм секьюритизации ипотечных займов
Механизм секьюритизации ипотечных займов реализуется как одна из форм финансового инжиниринга. Запускает работу механизма секьюритизации сложная система элементов-участников:
Схема секьюритизации ипотечных займов
выдача займов, обеспеченных ипотекой
создание кредитного пула
эмиссия ценных бумаг
Плюсы секьюритизации ипотечных кредитов
Реализация механизма секьюритизации ипотечных займов приносит ощутимую выгоду ключевым участникам.
У банков появляется возможность
Инвесторы покупают ценные бумаги, эмитированные в рамках секьюритизации, и тем самым вкладываются в будущие доходы. Такие ценные бумаги менее подвержены изменениям цены; более прибыльны и не подвержены событийному риску. Это выгодно отличает их от облигаций без обеспечения.
Минусы секьюритизации ипотечных кредитов
Реализация механизма секьюритизации ипотечных займов подвергается и определённым рискам. В частности, существует риск вероятности невыполнения договора займа и вероятности выплат по таким кредитам.
Наличие подобных рисков влияет на увеличение трудоёмкости реализации механизма секьюритизации ипотечных займов. Появляется необходимость оценки вероятности невыполнения заёмщиками обязательств в рамках кредитного портфеля оригатора.
Развитие института секьюритизации ипотечных кредитов в РФ
В стране ежегодно растёт количество выданных кредитов. Подобная ситуация создаёт необходимость привлечения банками новых финансовых потоков и тем самым влияет на секьюритизацию ипотечных кредитов.
Секьюритизация ипотечных кредитов содействует банкам в разработке более эффективных методов по регулированию кредитных рисков. С развитием данного института связано совершенствование фондового рынка. Нельзя не отметить его положительного влияния на развитие специального законодательства, рынка ценных бумаг.
Примеры секьюритизации ипотечных кредитов в России
Для примера подойдут сведения с сайта ДОМ.РФ.
Стоимость ипотечных облигаций ДОМ.РФ в 2016 г. была равна 2,1 млрд руб. из 80,9 млрд руб., в 2017 г. — 109,1 млрд руб. из 125,3 млрд руб. Стоимость ипотечных облигаций ДОМ.РФ в 2018 г. — 136,4 млрд руб. из 146,3 млрд руб., а в 2019 г. – 73 млрд руб. из 73 млрд руб.
На 31.08.2019 г. в обращении находятся 145 выпусков жилищных ипотечных облигаций стоимостью 385,7 млрд руб. По обращению ипотечных облигаций среди банков, выдавших ипотечные кредиты, лидируют ВТБ 24 — 171,9 млрд руб., Сбербанк – 74,3 млрд руб., ДОМ.РФ – 36,2 млрд.рф.
Развитие института секьюритизации ипотечных кредитов в мире
Наибольшее развитие механизм секьюритизации ипотечных займов получил в США. Координация развития происходила на государственном уровне путём создания Правительственной Национальной Ипотечной Ассоциации и Федеральной жилищной ипотечной корпорации. Кроме того, были созданы национальные финансовые институты типа «Фэнни Мэй», «Джинни Мэй», «Фреди Мак». Данные организации призваны регулировать и направлять вторичный рынок ценных ипотечных бумаг. Также они полномочны непосредственно покупать ипотечные кредиты у банков либо предоставлять свои гарантии ценным бумагам банков.
Подобная модель привлечения банками денежных средств определена и как модель ипотечного банка. Данная модель подразумевает продажу долговых и заёмных обязательств инвесторам. Такой источник финансирования ипотечных кредитов менее популярен в европейских странах, за исключением Германии и Франции. В этих странах сроки ипотечного кредитования составляют 3-20 лет, а доля кредита 50-70%.
Отличие российской модели секьюритизации ипотечных кредитов от зарубежной
В первую очередь стоит отметить сравнительную молодость российской модели по сравнению с моделью США, начавшей своё развитие в 70х годах ХХ столетия.
За счёт участия государства решаются задачи поддержки жилищного строительства и снижения кредитных рисков. Достижение указанных задач обеспечивает большую стабильность банковской системы.
Что такое секьюритизация и как работает простыми словами
Содержание статьи:
Что такое секьюритизация
Секьюритизация — это процедура, при которой эмитент создает рыночный финансовый инструмент путем слияния или объединения различных финансовых активов в одну группу. Затем эмитент продает эту группу переупакованных активов инвесторам. Секьюритизация предлагает возможности для инвесторов и высвобождает капитал для оригинаторов (первичные кредиторы), что способствует повышению ликвидности на рынке.
Теоретически любой финансовый актив можно секьюритизировать, то есть превратить в торгуемый, взаимозаменяемый объект денежной стоимости. По сути, это все ценные бумаги.
Однако секьюритизация чаще всего происходит с ссудами и другими активами, которые создают дебиторскую задолженность, например, различные виды потребительской или коммерческой задолженности. Это может включать объединение договорных долгов, таких как автокредиты и долговые обязательства по кредитным картам.
Типичным примером секьюритизации является ценная бумага, обеспеченная ипотекой (Ипотечные ценные бумаги — ИЦБ (MBS)), тип ценной бумаги, обеспеченной активами, которая обеспечивается набором ипотечных кредитов. Эта тактика, впервые выпущенная в 1968 году, привела к таким инновациям, как облигации с ипотечным покрытием (CMO), которые впервые появились в 1983 году в США. Ипотечные ценные бумаги в США стали чрезвычайно распространенными к середине 1990-х годов. На российском финансовом рынке ипотечные ценные бумаги появились 11 ноября 2003 года в связи с вступлением в силу Федерального закона от «Об ипотечных ценных бумагах».
Как работает секьюритизация
При секьюритизации компания, владеющая активами, известная как отправитель, собирает данные об активах, которые она хотела бы удалить из соответствующих балансовых отчетов. Например, если бы это был банк, он мог бы делать это с помощью различных ипотечных и личных кредитов, которые он больше не хочет обслуживать. Эта собранная группа активов теперь считается эталонным портфелем. Затем оригинатор (первичный кредитор) продает портфель эмитенту, который будет создавать торгуемые ценные бумаги. Созданные ценные бумаги представляют собой долю активов в портфеле. Инвесторы будут покупать созданные ценные бумаги с определенной доходностью.
Часто эталонный портфель — новый секьюритизированный финансовый инструмент — делится на различные разделы, называемые траншами. Транши состоят из отдельных активов, сгруппированных по различным факторам, таким как тип ссуд, срок их погашения, процентные ставки и сумма оставшейся основной суммы. В результате каждый транш несет в себе разную степень риска и разную доходность. Более высокий уровень риска коррелирует с более высокими процентными ставками, взыскиваются менее квалифицированные заемщики по базовым кредитам, и чем выше риск, тем выше потенциальная норма прибыли.
Ипотечные ценные бумаги (MBS) — прекрасный пример секьюритизации. После объединения ипотечных кредитов в один большой портфель эмитент может разделить пул на более мелкие части в зависимости от неотъемлемого риска дефолта каждой ипотеки. Эти меньшие части затем продаются инвесторам, каждая из которых оформлена в виде облигации.
Покупая ценные бумаги, инвесторы фактически занимают позицию кредитора. Секьюритизация позволяет оригинатору или кредитору удалить связанные активы со своих балансовых отчетов. Имея меньшую ответственность на своих балансах, они могут подписывать дополнительные ссуды. Инвесторы получают прибыль, поскольку они получают доход, основанный на соответствующих выплатах основной суммы и процентов по базовым кредитам и обязательствам, производимых должниками или заемщиками.
«Пищевая цепочка» секьюритизации
Первый шаг в цепочке начинается с простого процесса, когда потенциальные владельцы дома или недвижимости подают заявку на ипотеку в коммерческих банках. Регулируемое и уполномоченное финансовое учреждение выдает ссуды, которые обеспечиваются требованиями к различному имуществу, приобретаемому залогодателями. Ипотечные векселя (требования на будущие доллары) являются активами для кредиторов, но эти активы несут явный риск контрагента. Заемщик может не выплатить ссуду, и поэтому банки часто продают векселя за наличные.
Это приводит ко второму крупному звену в цепочке: отдельные ипотечные кредиты объединяются в ипотечный пул, который хранится в доверительном управлении в качестве обеспечения ИЦБ (ипотечных ценных бумаг). Ипотечные ценные бумаги могут быть выпущены сторонней финансовой компанией, такой как крупная инвестиционная банковская фирма, или тем же банком, который изначально выдал ипотечные кредиты. Ипотечные ценные бумаги также выпускаются агрегаторами, такими как Fannie Mae или Freddie Mac.
Тем не менее, результат один и тот же: создается новая ценная бумага, подкрепленная претензиями к активам залогодателей. Акции этой ценной бумаги могут быть проданы участникам вторичного ипотечного рынка. Этот рынок чрезвычайно велик, обеспечивая значительный объем ликвидности для группы ипотечных кредитов, которые в противном случае сами по себе были бы довольно неликвидными.
Пенсионные фонды обычно инвестируют в ценные бумаги, обеспеченные ипотекой с высоким кредитным рейтингом, в то время как хедж-фонды стремятся получить более высокую доходность, инвестируя в ценные бумаги с низким кредитным рейтингом. В любом случае инвесторы получат пропорциональную сумму выплат по ипотеке в качестве прибыли на свои инвестиции — это и есть последнее звено в цепочке.
Преимущества секьюритизации
Процесс секьюритизации создает ликвидность, позволяя розничным инвесторам приобретать акции в инструментах, которые обычно были бы для них недоступны. Например, с помощью ипотечных ценных бумаг инвестор может покупать части ипотечных кредитов и получать регулярные доходы в виде выплат процентов и основной суммы долга. Без секьюритизации ипотечных кредитов мелкие инвесторы не смогут позволить себе купить большой пул ипотечных кредитов.
В отличие от некоторых других инвестиционных инструментов, многие ценные бумаги, основанные на ссуде, обеспечены материальными товарами. Если должник прекращает выплату ссуды, скажем, на свою машину или дом, она может быть арестована и ликвидирована для компенсации тем, кто владеет процентами по долгу.
Кроме того, по мере того, как отправитель переводит долг в секьюритизированный портфель, он уменьшает сумму обязательства, удерживаемого на его балансе. С уменьшением ответственности они могут подписывать дополнительные ссуды.
Плюсы Секьюритизации
Минусы Секьюритизации
Недостатки Секьюритизации, которые нужно учитывать
Конечно, даже несмотря на то, что ценные бумаги обеспечены материальными активами, нет гарантии, что активы сохранят свою стоимость, если должник прекратит платеж. Секьюритизация предоставляет кредиторам механизм снижения связанного с ними риска за счет разделения прав собственности на долговые обязательства. Но это не очень помогает, если дефолт кредиторов и мало что может быть реализовано за счет продажи их активов.
Различные ценные бумаги — и транши этих ценных бумаг — могут нести разные уровни риска и предлагать инвестору разную доходность. Инвесторы должны позаботиться о том, чтобы понять, какой долг лежит в основе покупаемого продукта.
Даже в этом случае может отсутствовать прозрачность в отношении базовых активов. Ипотечные ценные бумаги сыграли токсичную и провоцирующую роль в финансовом кризисе 2007–2009 годов. В преддверии кризиса качество ссуд, лежащих в основе проданных продуктов, было искажено. Кроме того, имела место неправильная упаковка — во многих случаях переупаковка — долга в дальнейшие секьюритизированные продукты. С тех пор были введены более жесткие правила в отношении этих ценных бумаг. Тем не менее, будьте осторожны и внимательны.
Еще один риск для инвестора заключается в том, что заемщик может досрочно выплатить долг. В случае жилищной ипотеки, если процентные ставки упадут, они могут рефинансировать долг. Досрочное погашение уменьшит доход, который инвестор получает от процентов по базовым облигациям.
Реальные примеры секьюритизации
Charles Schwab (одна из крупнейших брокерских компаний в США) предлагает инвесторам три типа ценных бумаг с ипотечным покрытием, называемых специальными продуктами. Все ипотечные кредиты, лежащие в основе этих продуктов, поддерживаются предприятиями, спонсируемыми государством. Эта надежная основа делает эти продукты одними из лучших в своем роде. Ипотечные ценные бумаги включают следующие:
Резюме
А на этом сегодня все про секьюритизацию. Добавляйте статью в закладки и делитесь с друзьями. Успешных вам инвестиций и до новых встреч на страницах проекта Тюлягин!