в каком городе выгоднее сдавать квартиру
Где в России выгоднее купить квартиру для сдачи в аренду
Допустим, у вас есть миллион рублей и вы хотите его выгодно вложить. Один из способов — купить однушку и сдавать ее. В Москве и Санкт-Петербурге цены на жилье завышены — чтобы окупить вложения, потребуются десятилетия. Мы узнали, как обстоят дела в регионах, и посчитали, через сколько лет окупится квартира и какую годовую доходность принесет.
Итак, вот миллион рублей на первоначальный взнос и желание за счет аренды гасить ипотеку.
В Челябинске
За сколько сдавать: 11 386 Р /месяц
Когда окупится: через 12 лет
Какая доходность: 8,4% годовых
Полная стоимость квартиры, включая проценты: 1 626 779 Р
Срок ипотеки: 5 лет
Платеж по ипотеке: 11 386 Р /месяц
В Омске
За сколько сдавать: 11 493 Р /месяц
Когда окупится: через 13 лет
Какая доходность: 7,4% годовых
Полная стоимость квартиры, включая проценты: 1 852 199 Р
Срок ипотеки: 6 лет
Платеж по ипотеке: 11 493 Р /месяц
В Красноярске
За сколько сдавать: 13 651 Р /месяц
Когда окупится: через 15 лет
Какая доходность: 6,6% годовых
Полная стоимость квартиры, включая проценты: 2 470 401 Р
Срок ипотеки: 9 лет
Платеж по ипотеке: 13 651 Р /месяц
В Ростове-на-Дону
За сколько сдавать: 14 545 Р /месяц
Когда окупится: через 16 лет
Какая доходность: 6,1% годовых
Полная стоимость квартиры, включая проценты: 2 866 746 Р
Срок ипотеки: 11 лет
Платеж по ипотеке: 14 545 Р /месяц
В Волгограде
За сколько сдавать: 11 565 Р /месяц
Когда окупится: через 17 лет
Какая доходность: 6% годовых
Полная стоимость квартиры, включая проценты: 2 318 633 Р
Срок ипотеки: 10 лет
Платеж по ипотеке: 11 565 Р /месяц
В Самаре
За сколько сдавать: 14 334 Р /месяц
Когда окупится: через 18 лет
Какая доходность: 5,5% годовых
Полная стоимость квартиры, включая проценты: 3 137 964 Р
Срок ипотеки: 12 лет
Платеж по ипотеке: 14 334 Р /месяц
В Перми
За сколько сдавать: 12 691 Р /месяц
Когда окупится: через 19 лет
Какая доходность: 5,4% годовых
Полная стоимость квартиры, включая проценты: 2 838 345 Р
Срок ипотеки: 12 лет
Платеж по ипотеке: 12 691 Р /месяц
В Новосибирске
За сколько сдавать: 15 888 Р /месяц
Когда окупится: через 20 лет
Какая доходность: 5% годовых
Полная стоимость квартиры, включая проценты: 3 802 025 Р
Срок ипотеки: 15 лет
Платеж по ипотеке: 15 888 Р /месяц
В Екатеринбурге
За сколько сдавать: 18 125 Р /месяц
Когда окупится: через 22 года
Какая доходность: 4,6% годовых
Полная стоимость квартиры, включая проценты: 4 702 873 Р
Срок ипотеки: 17 лет
Платеж по ипотеке: 18 125 Р /месяц
В Казани
За сколько сдавать: 19 507 Р /месяц
Когда окупится: через 26 лет
Какая доходность: 3,9% годовых
Полная стоимость квартиры, включая проценты: 5 991 677 Р
Срок ипотеки: 21 год
Платеж по ипотеке: 18 507 Р /месяц
В Нижнем Новгороде
За сколько сдавать: 14 599 Р /месяц
Когда окупится: через 27 лет
Какая доходность: 3,7% годовых
Полная стоимость квартиры, включая проценты: 4 702 568 Р
Срок ипотеки: 21 год
Платеж по ипотеке: 18 599 Р /месяц
Т—Ж, не вижу свой город!
Срок ипотеки рассчитан так, чтобы платеж равнялся арендной плате. При этом срок окупаемости — это отношение полной стоимости квартиры к годовому доходу от сдачи жилья, а доходность — отношение годового дохода от аренды к полной стоимости жилья. В расчетах не учитывались налоги, вычеты, затраты на страховку, ремонт и коммунальные услуги. Время простоя квартиры тоже не брали в расчет. Ставка доходности указана без учета реинвестирования.
Цены на жилье и аренду взяты с Домофонда, ипотечная ставка — 9,6% — это среднее значение по стране, по данным Центробанка
Если деньги есть, а недвижимость вас не привлекает, вот куда еще можно вложить:
Лучшие города России для инвестиций в недвижимость
В 36 городах России аренда квартиры может окупить ее покупку за десять лет или даже быстрее, выяснили аналитики портала Domofond.ru. В тройке лидеров — города на севере страны. Например, в Воркуте для этого потребуется чуть больше трех лет, а в Магадане — около 7 лет. Москва занимает одно из последних мест рейтинга: в столице, чтобы вернуть деньги, потраченные на приобретение однокомнатной квартиры, ее потребуется сдавать в течение 18 лет.
Север России — самый выгодный район для покупки квартиры
Окупаемость жилья рассчитывалась как отношение средней цены однокомнатной квартиры на вторичном рынке в городах России к средней годовой арендной ставке (без учета простаивания и расходов на ремонт). При расчетах специалисты использовали данные о ценах предложений, представленных на портале недвижимости Domofond.ru, по состоянию на сентябрь 2018 года.
Наилучшую окупаемость показали города на севере страны: они заняли первые три места. Лидирует Воркута: здесь доходность аренды составляет 31,8%, окупаемость — чуть больше 3 лет. Второе и третье места принадлежат Норильску (доходность 20,6%, окупаемость чуть меньше 5 лет) и Североморску с доходностью 16,3% и окупаемостью немногим больше 6 лет.
За исключением Кингисеппа (Ленинградская область, 9-е место в общероссийском рейтинге), все города в топ-10 окупаемости находятся в северных и восточных регионах России. Республика Коми представлена в десятке лидеров не только Воркутой, но и занявшим 7-е место Усинском. Соседи по Дальнему Востоку — Хабаровский край, Магаданская область и Камчатский край — тоже вошли в топ-10 с городами: Комсомольск-на-Амуре (8-е место), Магадан (7-е место) и Петропавловск-Камчатский (10-е место).
Города-лидеры по доходности и окупаемости однокомнатных квартир
Место
Регион
Город
Аренда, руб. в месяц
Продажа, руб. за квартиру
Доходность аренды, % за год
Семь российских городов, где будет выгодно покупать жилье в 2021 году
В 2020 году на фоне быстро меняющейся экономической ситуации и пандемии россияне активно инвестировали в жилье. На интерес к недвижимости в регионах положительно повлиял и внутренний туризм. По данным компании «Миэль», в Калининграде около 66% спроса на покупку жилья в 2020 году приходилось на покупателей из других регионов.
Спросили у экспертов, в каких российских городах в 2021 году будет выгодно покупать жилье. Рассматривались города с высоким уровнем жизни, развитым рынком жилья, доступной недвижимостью (или потенциалом роста цен) и высокой доходностью от аренды.
Перспективные города для покупки жилья
В первую очередь стоит обратить внимание на города-миллионники, где зарплаты и качество жизни выше, чем в целом по стране, считает главный эксперт аналитического центра ЦИАН Виктория Кирюхина. В них лучше развита инфраструктура, больше вакансий для тех, кто работает не дистанционно, и проще найти арендатора, если квартира покупается с целью инвестиционного дохода.
Нужно оценивать различные факторы, предупредил гендиректор Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК) Николай Алексеенко. Эти города должны быть экономическими центрами, что позволяет формировать платежеспособный спрос, в них должен быть конкурентный рынок жилищного строительства.
В некоторых локациях сочетание этих факторов выдержано в большей степени, в других — в меньшей. Но все они, по мнению аналитиков, могут быть перспективными и выгодными в 2021 году для покупки жилья как в качестве инвестиции, так и для жизни.
Казань
Среди наиболее привлекательных городов для инвестиций в недвижимость эксперты выделяют Казань. Город обладает высоким потенциалом для развития арендного бизнеса, считает руководитель направления первичной недвижимости сервиса «Авито Недвижимость» Дмитрий Алексеев. По данным «Авито», спрос на долгосрочную аренду в Казани в третьем квартале к прошлому году вырос в 2,3 раза — это наибольший показатель в России. По данным ЦИАН, доходность от сдачи в долгосрочную аренду в Казани составляет 5,3% годовых. Для сравнения, в Москве — 4,9%. Для покупки однокомнатной квартиры в Казани потребуется 3–4 млн руб., а за аренду можно выручить 15–18 тыс. руб. в месяц. «С учетом туристической привлекательности региона стабильная выручка возможна и от краткосрочной аренды», — добавил Дмитрий Алексеев.
По оценке Финансового университета при правительстве России, по уровню качества жизни Казань входит в число лидеров среди российских городов. Как показывает «РИА Рейтинг», средняя зарплата в Казани составляет 42,1 тыс. руб. Это положительно влияет на ликвидность недвижимости и повышает стоимость при последующей продаже.
Уфа и Новосибирск
Глава РАСК Николай Алексеенко в качестве перспективных городов для покупки жилья в 2021 году, помимо Казани, выделил Новосибирск и Уфу. Это достаточно развитые центры, где стоимость 1 кв. м в новостройке за год возросла не так серьезно — всего на 6–9% (в Москве — до 20%), объяснил он. Это связано с высокой конкуренцией на рынке. Например, в Казани сейчас строится около 1,2 кв. м на человека, в Новосибирске — 1,5 кв. м, а в Уфе — 2,8 кв. м. «Показатели более 1 кв. м свидетельствует о хорошем уровне активности жилищного строительства. Эти значит, что в городах есть платежеспособный спрос, у них хорошо развиты инфраструктура и экономика, а рост стоимости квадратного метра пока находится на относительно стандартных уровнях», — пояснил он.
По данным ЦИАН, в Новосибирске высокая арендная доходность жилья — 7,9%. В среднем для покупки однушки здесь потребуется около 3 млн руб., аренда такой квартиры обойдется в 15–18 тыс. руб. Средняя зарплата в городе — 44,1 тыс. руб. Схожие показатели в Уфе. Стоимость однокомнатной квартиры — 3 млн руб., аренда — 15 тыс. руб., доходность от сдачи жилья — около 6% годовых. Средняя зарплата — 44,7 тыс. руб. Оба города занимают высокие строчки в рейтинге Финансового университета по качеству жизни.
Воронеж
Выгодно купить квартиру в 2021 году можно и в Воронеже. По данным «Авито», к концу ноября цены на покупку квартиры здесь на 19% ниже средних по России. При этом стоимость долгосрочной аренды жилья в городе, напротив, выросла на 10% (ноябрь 2020 года к ноябрю 2019-го), продолжил Дмитрий Алексеев из «Авито Недвижимости». «Таким образом, покупая недвижимость в Воронеже, можно рассчитывать на доходность от будущей сдачи жилья в аренду», — отметил он. Доходность от сдачи воронежской однушки достигает 7% годовых. По оценкам ЦИАН, в среднем однокомнатная квартира в Воронеже стоит 2,4 млн руб., а аренда составляет 13–14 тыс. руб. в месяц. Также город комфортен с точки зрения проживания. По данным Финансового университета, в Воронеже — одни из самых высоких показателей потребительской активности и уровня материального благополучия.
Калининград
Еще один перспективный город для покупки жилья в 2021 году. В этом году на фоне пандемии Калининград столкнулся с наплывом туристов, и некоторые успели инвестировать в местную недвижимость. По данным «Миэль», около двух третей покупателей в этом году — это приезжие из разных регионов страны. «В основном покупатели сюда приезжают для постоянного проживания, поскольку всех манит близость к Европе — и надежда, что рано или поздно границы откроются, — а также море. Жилой фонд здесь на любой вкус: от старых немецких домов и панельных хрущевок до современных новостроек и коттеджей. Рост спроса и цен в этом году колоссальный — раскуплены новостройки даже со сроком сдачи в 2023 году», — рассказала председатель совета директоров сети офисов «Миэль» Марина Толстик.
Высокий рост цен на жилье в Калининграде зафиксировали в ЦИАН — на 25% в годовом выражении. Если в 2019 году для покупки нужно было иметь в среднем 3,6 млн руб., то сейчас — 4,5 млн руб. По мнению экспертов, в 2021 году рост цен замедлится.
Из плюсов покупки жилья — особая экономическая зона, которая действует на всей территории в Калининградской области. Здесь созданы специальные условия для развития бизнеса — зона свободной торговли, налоговые льготы, упрощенный порядок оформления виз для иностранцев.
Краснодар
Для жизни и для инвестиций в 2021 году эксперты рекомендуют рассмотреть Краснодар, который показывает высокую доходность и отличается лучшими климатом и имеет потенциал роста. По данным ЦИАН, стоимость однушки в Краснодаре составляет 3 млн руб., аренда — 19,1 тыс. руб., доходность от сдачи жилья — 7,9% годовых, одна из самых высоких среди городов-миллионников. Краснодар входит в топ-5 российских городов по качеству жизни. Средняя зарплата в городе составляет 43,8 тыс. руб.
«С переходом на удаленную работу мы фиксируем рост интереса к недвижимости Краснодарского края. Краснодар выбирают из-за близкого расположения к курортам (в нескольких часах езды) и одновременно лучшей инфраструктурой по сравнению с курортными городами. Средняя стоимость квадратного метра в Краснодаре — 68,8 тыс. руб., тогда как в Сочи — 158,6 тыс. руб., в Севастополе — 108,7 тыс. руб.», — отметила Виктория Кирюхина из ЦИАН. По ее мнению, за счет относительно невысоких цен и растущего спроса Краснодар обладает потенциалом роста цен.
Нижний Новгород
Интерес с точки зрения покупки жилья представляет собой и Нижний Новгород. Исследовательский сервис Numbeo присвоил Нижнему Новгороду самый высокий индекс качества жизни среди российских городов-миллионников, исходя из уровня здравоохранения, доходов населения и климатического индекса. Средняя зарплата в городе — 43,6 тыс. руб.
Сейчас в Нижнем Новгороде цены на недвижимость растут. По данным ЦИАН, город стал лидером на региональных рынках по росту стоимости новостроек. В декабре средняя цена 1 кв. м составила 96,2 тыс. руб., увеличившись за месяц на 3%. Сейчас для покупки однокомнатной квартиры в среднем потребуется 3,3 млн руб., сдавать ее можно за 15 тыс. руб. Доходность от аренды — 5,6% годовых.
Какую квартиру выгоднее покупать для сдачи в аренду
Сейчас, когда понизилась ключевая ставка, а вслед за ней упали и проценты по вкладам в банках, вложения в жилье становятся все более актуальны. Кроме того, сегодня все чаще покупку квартиры рассматривают как инвестиции в старость. Когда, сдавая жилье в аренду, можно получить ежемесячную прибавку, примерно равную среднему размеру пенсии.
Аналитики портала «Мир квартир» подсчитали, сколько могут получить в процентах российские рантье. Специалисты взяли для исследования данные об однокомнатных квартирах и студиях площадью меньше 32 квадратных метров в 70 городах страны с населением более 300 тысяч человек. При этом они не стали учитывать плату за квартиру, уплачиваемые за нее налоги, простои между выселением одного арендатора и заселением другого и затраты на ремонт.
При этом ему буквально наступают на пятки Нижний Тагил, Магнитогорск и Мурманск. Доходность маленьких «однушек» и студий там приближается к 11 процентам, а окупаемость составляет 9 лет.
Около 10 процентов доходности и 10 лет окупаемости приносят квартиры-малютки в Челябинске, Ленинградской области, Новокузнецке, Рязани, Саратове, Ярославле, Омске, Краснодаре и Владикавказе.
В столице, как известно, жилье обходится особенно недешево. А потому Москва оказалась на предпоследнем месте с доходностью 5,9 процента годовых. Окупится студия там за 17 лет.
Посчитайте, где выгоднее купить однушку в ипотеку для сдачи в аренду
Почему всегда в таких калькуляциях все пишут поднимать цену на 5% (любое другое число( в год? Вы где это видели в РФ мне интересно?
Например, сдаете вы за 35 тысяч рублей. 5% это 1750 руб. То есть за год вы поднимите почти до 37, а после до 39, а через 3 года уже 41 (цифры округлены, без «копеек»). Да-да, конечно. Посмотрите, пожалуйста, статистику цен за последние 10 лет.
В реальности никто так не поднимает. Поднимают цену 1 раз в 2-3 года на 1 тысячу в этой ценовой категории (35-40 руб) из-за роста ЖКХ. И то зависит от множества факторов. Сейчас вы каждый год сдаете за меньшие деньги, чем в предыдущем. Так как согласно инфляции аренда жилья не растет.
Калькулятор супер, но вот эти поднимания говорят о том, что кто это ввел в калькулятор не знает реальности.
Артур, вы правы. Я снимаю 2-к квартиру в Москве за 35к и на днях сообщил хозяевам, что собираюсь съезжать. Они предложили понизить(!) квартплату, лишь бы не искать других арендаторов.
Иван, лол) Съезжай, я сам за 35 заеду в двушку.
Павел, погоди, может это Коптево район или какой-нибудь Бутово )₽
Alexander, Коптево и Бутово это еще норм, вот Бирюлево и Капотня это более ругательно)
Артур, подпишусь под каждым словом. Про 5% написано в отрыве от реальности.
Артур, полностью согласен. Раньше до последней девальвации цена аренды действительно поднималась каждый год поимерно на величину инфляции. Но сейчас из-за плачевного состояния в бизнесе, экономике цены стоят уже года 3-4 в Казани. Хотя недвижимость подражала за это время на 30%
Katya, так может двушка Площадью 40 кВ м в старом аварийном доме
Артур, пять лет арендую подземный паркинг по одной цене. При этом владельцу уже процентов на 20 подняли коммунальные платежи за нее. С квартирами наверняка ситуация аналогична.
Артур, это индекс потребительских цен, в среднем равен 5%.он актуплен при аренде коммерческой недвижимости, каждый год аренда увеличивается на это число. Некоторые ардд делают этот индекс выше, допустим 6 или 7,но чаще всего конечно используют именно 5
Артур, всё правильно написал👍
Артур, я просматриваю аренду жилья в районе Марьиной рощи, Достоевской и Проспекта Мира уже полтора года. Тут цены выросли на 15-25% за это время.
у меня 2 квартиры в Москве, но 3-ю я брать точно не буду. Недвига хороша как подушка безопасности, чтобы не думать на что жить в старости, но как инвестиция идея дохленькая. Так что акции/ху*кции + свои проекты
Антон, полностью согласен
Антон, а писал, что апартаменты
Как по мне, так ужасная идея. Сопоставимый доход дают даже ОФЗ. А лучше ETF сбалансированно набрать или чистые акции. Хотя тут вопрос аппетита к риску каждого. Нет никакой головной боли где искать жильцов, следить чтобы кальяном пол не сожгли итд.
What, ну если принципиально получать деньги с какой-то периодичностью можно набрать ОФЗ, субфедеральные и рейтинговые корпоративные облигации в такой пропорции, чтобы они давали купоны постоянно. Т.е. размазать их по году. Лично я серьезно с недвижимостью не работал, но на первый взгляд этот рынок кажется мне жутко перегретым и неликвидным. Выглядит как пережиток середины 2000х: купить объект и сдавать.
Polkovnikmilliarder, это если брать акции
Андрей Ж, но по этим инструментам ты не ежемесячно получаешь отчисления. Или я не прав?
Как обычно ниже начнется дискуссия Недвижка vs Акции/Облигации. Но правда одна: для диверсификации рисков нужно иметь и то и другое.
Кирилл, звучит как план. Но если серьезно, мне интересно, почему люди, не смотря на сомнительную доходность, продолжают вкладываться в недвижимость, а не в акции с облигациями. Консервативны? Боятся рисковать? Готовят приданное потомкам и получают с недвижимости доход, пока те подрастают?
Возможно, в теории многие из нас — заправские инвесторы, которым неслабо закинуть миллион на брокерский счет. Но когда доходит до дела и нужно куда-то выгодно пристроить единственный миллион, многие предпочитают вложить его в однокомнатную квартиру и не волноваться, что грянет кризис и биржевые торги уйдут в красную зону. Думаю, тут дело в психологии. Путь рантье выбирают люди со слабыми нервами, считающими, что биржа и казино — синонимы.
Ирина, посчитайте свой 8млн в долларовом эквиваленте и накиньте долларовую инфляцию. Потом сравните с 10,4млн и достаньте носовой платок))
Подруге надо было заодно вложить в теслу, амазон и зум. Тогда бы по люфтганзе она не сильно переживала.
Елена, Недвижимость выбирает большинство так как она более понятна (тк людям кажется) и требует меньше знаний. Чем сложнее вид инвестиции, тем меньше туда идет инвесторов и тем больше награда. Поэтому наименьшее количество вкладывает в свой бизнес.
Елена, Риск меньше. Читаю про акции на тж и сравниваю со своими результатами. Они хуже.
А если сравнивать недвижку с депозитом, то сейчас доходность недвижимости даже выше.
Эльдар, В Москве в 2008г. индекс стоимости жилья составлял 158 034 за кв.м. В 2019г. индекс стоимости жилья составляет 175 247 за кв.м. Т.е. за 11 лет жилье подорожало всего на 11%. А официальная инфляция за 11 лет составляет 130%. Т.е. квартиры, купленные в 2008г., обесценились в 2 раза.
Роман, где в Перми можно за копье однушку взять? Хочу купить
Глеб, Вы видимо оторваны от жизни. И не знаете что есть люди которые имеют деньги, но при слове облигация впадают в ступор. А слово квартира понятно для всех и потерять ее гораздо сложнее, чем плохо диверсифицированный портфель.
Татьяна, когда работаешь это называется активный доход, а не пассивный.
Если рассматривать способы получения пассивного дохода только через операции с недвижимостью, то продала бы квартиру и разложила деньги по 1.4 млн в разные банки под 7,5% годовых) Это гораздо проще, чем морочить голову с поиском новых жильцов, и ремонтом после выезда предыдущих, особенно если большую часть времени жить не в России, как я. Есть конечно доверительное управление недвижимостью, но они тоже берут процент за услуги + нужно платить налоги.
В общем, пока планирую сдавать, но как только пройдут три года в собственности, сразу продавать)
Ещё из идей: вложиться в апарт и тоже отдать в управление, если есть свободные 2.5 миллиона+ Единственное, что в Питере, как я поняла, очень важна локация, и не все апартаменты в итоге будут приносить прибыль.
Евгений, с нежеланием платить налог, полагаю
У квартиры низкая ликвидность, ее цена может как расти, так и падать (район может превратиться в криминальное гетто или под окнами построят хорду), жильцы могут затопить 10 соседей и тупо сбежать.
При всей любви россиян к «своим» квартирам, не хочу ввязываться в подобные схемы и выбираю долгосрочные инвестиции.
What, не думали женить на девушке у которой есть своя недвижимость.))) И жена, и доход пассивный)