входит ли балкон в метраж квартиры
От чего зависит входит ли балкон в общую площадь квартиры или нет?
Довольно часто перед владельцами квартиры и теми, кто только собирается купить, встает простой, казалось бы, вопрос про общую площадь: входит ли в нее балкон? Этот вопрос возникает в связи с довольно запутанным отечественным законодательством в жилищной сфере.
Эту сферу жизнедеятельности человека регулирует довольно много различных СНиПов, а также жилищный кодекс. В этой статье попробуем разобраться в терминологии: что входит в общую площадь, а что в жилую, а также на что влияет метраж квартиры, куда относятся балкон и лоджия.
Терминология
Известно, что наши соотечественники не очень разбираются в юридических тонкостях. Поэтому когда возникает необходимость разобраться в терминологии, многие в буквальном смысле «хватаются за голову» – столько всего необходимо учесть. Давайте попробуем разобраться.
Общая площадь
Согласно действующему законодательству, в общую площадь входят все помещения квартиры:
Рассчитывая площадь некоторых помещений, необходимо применять соответствующие коэффициенты:
Жилая площадь
Жилищный кодекс довольно ясно обозначает, что входит в жилую площадь – это все внутренние помещения квартиры. Исключением из этого списка являются веранды и террасы, не входит также балкон и лоджия.
Совет! Сделав капитальный ремонт квартиры и присоединив балкон или лоджию к комнате, будьте готовы к тому, что вырастет счет за квартплату и отопление. Это произойдет на законных основаниях, поскольку жилая площадь вашей квартиры увеличилась.
Расчет площади в новой квартире
Вполне естественно, что разнообразие схожих терминов приводит к путанице при необходимости заключения сделок с недвижимостью. Особенно остро этот вопрос встает при покупке новой квартиры. Здесь возникают такие разногласия:
Именно манипуляция терминами дает возможность недобросовестным застройщикам запутывать потенциальных клиентов. Существует два маркетинговых подхода к расчету стоимости одного квадратного метра жилья:
Именно поэтому, приобретая жилье в новостройке или на этапе строительства, необходимо особенно интересоваться такими дополнительными помещениями, как балкон и лоджия. Многие ошибочно считают, что такие конструкции являются одинаковыми, но это не так, особенно когда считается площадь квартиры:
Совет! Именно поэтому не стоит сразу выбирать вариант, где предлагают более низкие цены за один квадратный метр. Следует тщательно изучить документацию ДДУ и уточнить, какая площадь взята за расчет стоимости метра жилья. Кроме того, все изменения и перепланировки должны быть отображены в проектной документации и ДДУ.
Как рассчитать площадь балкона и лоджии
Все размеры и площадь квартиры полностью и ее отдельных помещений есть на плане недвижимости, выдаваемой БТИ. Но иногда случаются ситуации, когда необходимо самостоятельно рассчитать размеры. Это случается, например, до получения документов на недвижимость.
Совет! В связи с изменением коэффициентов при переоборудовании и остеклении балкона и лоджии, нужно хорошенько задуматься о необходимости такого шага. Может случиться, что квартплата после выполненных работ может вырасти довольно значительно.
Как видим, определить, что входит в общую площадь квартиры, а что в жилую без знаний специфических нормативных актов довольно затруднительно. Надеемся, что статья поможет вам и снимет все спорные вопросы с застройщиком или работниками ЖЭКа.
Определение стоимости балкона при покупке квартиры
Приобрели квартиру в новостройке. В ДДУ написано, что балкон идет по коэффициенту 0,3. Но далее есть пункт, в котором написано, что остекленный балкон рассчитывается по коэффициенту 1,0. Застройщик хочет взять доплату. Можно ли оспорить это пункт в суде?
Содержание
Что включает общая площадь жилого помещения
Согласно ч. 5 ст. 15 Жилищного кодекса РФ общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.
В договоре долевого участия (ДДУ) указывается цена договора, т.е. размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства.
Общая площадь помещения при наличии балкона, лоджии, веранды или террасы
В случае если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти (ч. 1 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», далее – Закон № 214-ФЗ).
Понижающие коэффициенты
С 1 января 2017 г. при определении общей приведенной площади жилого помещения применяются следующие понижающие коэффициенты: для лоджий – 0,5; для балконов – 0,3; для террас – 0,3; для веранд – 1,0 (приказ Минстроя России от 25.11.2016 № 854/пр «Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения»).
Положения вышеуказанного приказа Минстроя России о понижающем коэффициенте (в том числе для балкона) должны применяться после 1 января 2017 г. в отношениях между дольщиками и застройщиками при расчете общей приведенной площади жилого помещения.
Может ли застройщик включить застекленный балкон в общую площадь квартиры
В конкретно рассматриваемом случае балкон (даже остекленный) все равно остается по своим характеристикам холодным неотапливаемым помещением, который (согласно ч. 5 ст. 15 ЖК РФ) не включается в общую площадь жилого помещения. И хотя остекление балкона не влечет за собой изменение его наименования и изменение общей площади квартиры, рассчитывается застройщиком по цене полноценного квадратного метра жилого помещения (с коэффициентом 1,0).
Как указал Госстрой России еще в письме от 20.03.2000 № НМ-1096/30 «О лоджиях и верандах», «наблюдается своеобразная практика инвесторов и застройщиков, которые манипулируют коэффициентами, применяемыми к лоджиям и верандам при подсчете площадей помещений и веранд, в результате чего искусственно может увеличиваться и уменьшаться общая площадь здания». Письмо издано более 20-ти лет назад, а действия застройщиков все те же.
Судебная практика
Судебная практика по данной категории дел неоднозначна. В одних случаях, суды выносят решения, основываясь на том, что нормативные акты, устанавливающие обязательность понижающего коэффициента для балкона, должны применяться к договорным отношениям между застройщиком и дольщиком, несмотря на то, что заключенные ДДУ содержат иные положения. При этом суды делают ссылку на законодательный запрет ограничения прав потребителя (п. 2 ст. 16 «Недействительность условий договора, ущемляющих права потребителя» Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей»).
В других случаях суды, руководствуясь ч. 2 ст. 5 Закона № 214-ФЗ, согласно которой «по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения», а также ст.: 8 «Основания возникновения гражданских прав и обязанностей», 421 «Свобода договора», 422 «Договор и закон», 424 «Цена», 425 «Действие договора» ГК РФ, делают вывод, что истец-дольщик добровольно заключил указанный договор на приведенных в нем условиях, в том числе, о стоимости квартиры, а также о порядке определения окончательной площади приобретаемого объекта, требований о признании пунктов договора недействительными не заявлял, следовательно, каких-либо нарушений его прав со стороны ответчика не допущено (определение Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 23.12.2020 № 8Г-19208/2020[88-19496/2020).
Выводы
Подводя итог, несомненно можно в судебном порядке оспорить пункт ДДУ, включив в свое исковое заявление требование о признании недействительным пункта договора о расчете остекленного балкона без понижающего коэффициента.
Входит ли балкон в общую площадь помещения
Государственная инспекция Забайкальского края опубликовала на своем сайте разъяснение про расчет площади помещения.
К общей площади помещения относятся все комнаты, ванна, кухня, коридор, а балкон и лоджия не учитываются.
При заключении договора на приобретение квартиры в новостройке окончательная цена рассчитывается исходя из стоимости каждого квадратного метра. Бывает, что застройщик включает площадь балкона или лоджии в стоимость всего помещения.
Инспекция отмечает, что такой подход является неправильным. Застройщик хоть и не обязан предоставить балкон бесплатно, но он должен рассчитать стоимость исходя из полезной, а не общей площади.
На квартиры формируется технический план: это отражение всех комнат в помещении и балкона. На всех комнатах ставятся данные по площади. Из этих данных становится понятно, сколько составляет общая площадь помещения. При этом балкон туда не включается.
Еще есть понятие «жилая площадь». Оно отражает информацию по помещениям, которыми человек регулярно пользуется. Площадь балкона здесь опять не учитывается.
Когда говорят про полезную площадь, то в нее входят и кладовая, и балкон, и лоджия, то есть те помещения, которые приносят пользу человеку, даже если ими пользуются нерегулярно.
Все расчеты оплаты налога, оплаты отопления, расчета с застройщиком, как правило, основаны на общей площади, которая не включает балкон.
Чтобы точно узнать квадратуру помещения, понадобится технический план. Он либо на руках у собственника квартиры, либо эти данные можно получить в БТИ.
Если сложить все площади полезных помещений, за исключением балкона, то получится общая площадь, данные которой используются повсеместно. Однако если собственник сделал перепланировку, и балкон стал частью отапливаемого помещения, то в данном случае площадь балкона будет суммироваться в общую площадь помещения.
Балконы и лоджии: входят ли они в отапливаемую площадь?
При расчете платы за отопление учитывается общая площадь квартиры. Входят ли сюда лоджии и балконы? С этим вопросом разбирался новостной канал «Вечерний Волгоград.ру«.
Фото взято с сайта: berdsk.n1.ru
Что говорит закон?
Чтобы определить, что такое общая площадь жилья, обращаемся к статье №15 ЖК РФ. В ней сказано, что площадь квартиры складывается из всех ее внутренних помещений, включая не только жилые комнаты, но и вспомогательные, такие как туалет, кладовка, ванная комната.
Но что касается лоджий, балконов, террас и пр., то они не входят в общую площадь квартиры, поэтому эти небольшие квадратные метры не учитываются при начислении платы за отопление.
Исходя из Постановления Правительства РФ за № 354, если отсутствует счетчик, то размер оплаты рассчитывается по следующей формуле: берется общая площадь квартиры и умножается на две цифры, одна из которых тариф, вторая — нормативный объем потребления.
Эта формула взята за основу всеми коммунальными службами при начислении платы за отопление.
По словам директора Управляющей компании Лилии Поздняковой:
Расчет ведется по общей площади помещения. Эта цифра берется нами из свидетельства о регистрации прав собственности или из выписки. Насколько мне известно, в нее также входит балкон с лоджией. Раньше даже за отопление санузла и кладовки не нужно было платить, т.к. они не входили в понятие «жилое помещение». На данный момент все изменилось.
В настоящее время в соответствии со строительными нормами учитывается и квадратура балкона (лоджии), но расчет за их отопление ведется с учетом понижающего коэффициента. Его значение для кладовки составляет 1, для лоджий — 0.5, для террас с балконами — 0.3.
Как это понимать? Оплате подлежит половина лоджии, треть террасы или балкона и полностью вся кладовка. В народе бытует мнение, что с БТИ можно договориться, чтобы при оформлении техпаспорта эти площади не учитывались. По утверждению Дмитрия Григорьева, судэксперта в строительной области, это станет нарушением федерального законодательства.
В соответствии с правилами расчета учитывается вся площадь, независимо от того относится она к жилому или вспомогательному помещению. Для балконов при расчете за отопление специально введен понижающий коэффициент, что закреплено законодательно. Выходит, что за них мы платим частично. Ни о каком договоре с БТИ не может быть и речи. Вычитание квадратных метров автоматически приводит к нарушению закона и основанием для претензии. Самым оптимальным вариантом является оплата отопления по счетчику, где не учитывается квадратура помещения, а только количество теплопотребления.
Не в любой квартире можно установить такой счетчик, но и отдавать свои кровные за пару-тройку квадратных метров тоже жалко. По совету Надежды Каминской, общественного деятеля в области ЖКХ, нужно требовать перерасчет в управляющей компании, написав им запрос. Если ответа не будет, то придется потревожить Госжилинспекцию, куда также нужно будет внести заявление. Эта организация контролирует правильность начисления оплаты и по вашему заявлению проведет проверку.
Чтобы балконы и лоджии стали частью отапливаемого помещения необходимо провести глобальную перепланировку с перенесением радиаторов отопления в эту часть квартиры,- поясняет Каминская,- Да, балкон и подобные ему пристройки сейчас включают в общую квадратуру квартир, но они никакого отношения не имеют к отапливаемой площади. Об этом написано везде.
Входит ли лоджия в общую площадь квартиры: как учитывать при покупке жилья
Не желая приобретать квартиру на вторичном рынке, и поставив себе за цель покупку жилья в новостройке, многие клиенты испытывают затруднения в офисах строительных компаний при попытках прочтения чертежей с планировкой.
В частности, зачем применяются те или иные коэффициенты.
Определение стоимости лоджии в соответствии с действующим законодательством
Давайте пройдемся по всей цепочке, чтобы выяснить, откуда же берутся непонятные для восприятия цифры, и нет ли здесь злого умысла застройщика, пытающегося получить больше денег от продажи квадратных метров жилья, чем фактически приобретается покупателем.
Законодательная сторона вопроса
Чтобы разобраться, за что же собственно берется та или иная сумма продавцами жилых метров, вооружаемся двумя нормативными документами:
Жилищный кодекс РФ
Предостережение: в связи с вводом Федерального Закона России от 30.12.2009 г. № 384-ФЗ, ряд положений, действовавших до этого, утратили силу.
Следует понимать, что в своей работе строительные компании и Бюро технической инвентаризации, проводящие замеры вводимых в эксплуатацию объектов, используют множество внутренних документов и инструкций.
Однако, Жилищный кодекс РФ является Федеральным законом, тогда как инструкции относятся к числу подзаконных актов, и в случае спорных, а порой и противоречивых моментов, большей юридической силой обладает ЖК.
Итак, что же трактуют вышеупомянутые законодательные акты и нормативные документы:
Поэтажный план застройщика
Кроме того, строительная организация может использовать для внутреннего пользования и старый СНиП 2.08.01-89*, который требовал определения общей площади жилого здания, сдаваемого в эксплуатацию, как суммы общих площадей квартир всего дома.
Спорные моменты
Как видно из вышеприведенного, спорные моменты возникли из-за изменения в законодательстве.
Но на практике, все отрегулировано подзаконными актами и внутренними инструкциями, которые недоступны рядовым гражданам для ознакомления:
Что происходит на практике
При соблюдении требований, определенных законодательством Российской Федерации, при определении общего жилого метража квартиры, площадь лоджии не включается. Но это не значит, что застройщик просто «дарит» строительные конструкции своим дольщикам.
Законодательно предусмотрено, что составляя договор долевого участия, при расчете общей стоимости в отношении балконов и лоджий необходимо применять понижающие коэффициенты.
Подписание договора долевого участия
Соответственно, если в приложении к договору долевого участия на плане жилья будет указана площадь лоджий, балконов и террас, то в расчете стоимости к этим величинам должны быть применены коэффициенты.
Схема планировки квартир к типовому договору застройщика
Зачастую, в договоре долевого строительства балконы и лоджии указываются схематично, однако в приложении застройщик обязан указать ее общую площадь. Например, если площадь лоджии, измеренная по внешним сторонам равна 4 кв. метра, то с покупателей оплату за нее можно требовать исходя из расчета: 4,0х0,5=2,0 кв.м.
Права покупателей
На практике, когда речь заходит о вычислении общей стоимости продажи жилья в новостройке, то не все строительные компании сообщают участникам долевого строительства (покупателям) те или иные нормативы.
В случае если в приложении к договору долевого участия (а попросту — купли-продажи) площадь лоджий посчитана:
то налицо нарушение законодательства РФ в части ущемления прав покупателей путем намеренного ввода в заблуждение.
Нередко, недобросовестные застройщики прикрываются разным трактованием законодательной базы, вводя в обман дольщиков. Например, что БТИ руководствуется своими нормативными документами, что жилая площадь не включает в себя ряд помещений, однако их метраж оплачивается и т.п.
В случае, если вы стали жертвой подобной ситуации, и заплатили по договору долевого участия больше, чем впоследствии оказался метраж жилья согласно полученного из БТИ технического паспорта, то за защитой своих интересов следует обращаться в судебные инстанции.
Закон в подобных ситуациях всегда на стороне потребителей, поскольку:
Судебные разбирательства
Решение жилищных вопросов в суде
Дольщики (покупатели), получая после сдачи дома в эксплуатацию документы на приобретенное жилье из БТИ, обращают внимание на разницу в цифрах, которая вызывает у них вопросы.
Для большинства покупателей цена излишне переплаченных метров существенная, чтобы ее прощать, однако, случаи, при которых застройщик по собственной воле возвращал деньги, крайне редки.
Единственный правильный (законный) способ возврата – это обращение в суд. Выступая в качестве ответчика, застройщики нередко ссылаются на устаревший СНиП 2.08.01.-89*, согласно которого площадь балконов и лоджий входила в общую площадь квартир.
Суд принимает во внимание эти обстоятельства, поскольку стороны пришли к ним добровольно в ходе исполнения договора.
Однако, суд также принимает во внимание, что общая воля сторон по договору долевого строительства:
Пример из жизни
Давайте рассмотрим подобную ситуацию на конкретном примере. При подписании договора долевого участия со строительной компанией, дольщик рассчитывал получить двухкомнатную квартиру общей площадью 77 квадратных метров, включая интерьер лоджии.
После ввода в эксплуатацию и получения техпаспорта из БТИ дольщик обнаружил, что, полученная квартира имеет площадь 72,5 кв.м:
Возвращать излишне полученные средства по договору застройщик отказался, ссылаясь на разное толкование правил и законов между ним и региональным БТИ. В частности его доводы о фактической площади лоджии в размере 9,0 кв. м дольщиков такое объяснение не устроило, и они обратились за защитой своих интересов в суд.
По итогам рассмотрения дела, суд удовлетворил требования истцов. Кроме того, суд высчитал среднюю стоимость 1 квадратного метра конкретного договора, и обязал ответчика вернуть излишне полученные средства за 4,5 кв.м.
Выводы: как видите, изменения в законодательстве до сих пор неоднозначно трактуются на рынке первичного жилья в части оценки балконов и лоджий. Однако, судебная практика свидетельствует, что если цифры по договору и техническому паспорту квартиры расходятся, то каждый дольщик имеет право истребовать возврата излишне уплаченной суммы.