вложить деньги в квартиру и сдавать

Стоит ли покупать квартиры для сдачи в аренду?

Если у вас накопилось много денег и вы не доверяете банкам, можно их вложить в недвижимость, которая будет сдаваться в аренду. Рассказываем насколько это выгодно и как правильно выбирать инвестиционные квартиры.

Недвижимость – один их самых популярных способов вложения денег. Согласно исследованию консалтинговой компании Knight Frank, долларовые миллионеры в 24% случаев предпочитают вкладывать в элитную жилую недвижимость. Этот вид инвестирования уступает по популярности лишь вложениям в акции и облигации.

Сколько можно заработать?

«Есть такая закономерность: чем выше вложения, тем ниже доходность. По данным «Миэль-Аренда», средний срок окупаемости квартиры эконом-класса составляет порядка 18 лет. Доходность в этом же сегменте на рынке городской аренды в Москве колеблется в диапазоне 4-7% годовых», – рассказывает директор компании «Миэль-Аренда» Мария Жукова.

Самостоятельно рассчитать доходность от покупки инвестиционной квартиры можно по такой формуле: (месячная стоимость аренды * 12 – 13% НДФЛ) * 100 / (стоимость покупки + стоимость дополнительных вложений).

Расчёты показывают, что целесообразней приобрести две недорогие одно- или двухкомнатные квартиры в популярных для аренды районах, или в районах, где предложение минимально. Это вложение окупится быстрее, нежели чем вложения в одну дорогую квартиру, говорит Жукова.

Доходность от сдачи квартир в аренду в Москве и Краснодаре

* – примерная окупаемость с учётом роста стоимости недвижимости, ** – текущая доходность за вычетом 13% налога (без учёта подорожания квартиры). Источник: Инком-недвижимость, Из рук в руки, Росстат, расчёты Сравни.ру.

Как выбирать квартиру?

Согласно оценке риэлторской компании «Метриум Групп», высоким спросом у арендаторов пользуются большие однокомнатные квартиры (примерно 45 кв. м) или наоборот небольшие двухкомнатные квартиры (около 55 кв. м) – они составляют 70-80% предложений на рынке. «Небольшие квартиры предпочтительнее – они более востребованы, стоят меньше, обслуживаются проще, налогообложение ниже», – соглашается управляющий партнёр агентства недвижимости Spencer Estate Вадим Ламин.

При выборе жилья нужно руководствоваться теми же критериями, что и потенциальный арендатор:

Если на жильё в столице денег не хватает, то можно подумать о покупке квартиры в другом городе.

Источник

Посчитайте, где выгоднее купить однушку в ипотеку для сдачи в аренду

Почему всегда в таких калькуляциях все пишут поднимать цену на 5% (любое другое число( в год? Вы где это видели в РФ мне интересно?
Например, сдаете вы за 35 тысяч рублей. 5% это 1750 руб. То есть за год вы поднимите почти до 37, а после до 39, а через 3 года уже 41 (цифры округлены, без «копеек»). Да-да, конечно. Посмотрите, пожалуйста, статистику цен за последние 10 лет.
В реальности никто так не поднимает. Поднимают цену 1 раз в 2-3 года на 1 тысячу в этой ценовой категории (35-40 руб) из-за роста ЖКХ. И то зависит от множества факторов. Сейчас вы каждый год сдаете за меньшие деньги, чем в предыдущем. Так как согласно инфляции аренда жилья не растет.
Калькулятор супер, но вот эти поднимания говорят о том, что кто это ввел в калькулятор не знает реальности.

Артур, вы правы. Я снимаю 2-к квартиру в Москве за 35к и на днях сообщил хозяевам, что собираюсь съезжать. Они предложили понизить(!) квартплату, лишь бы не искать других арендаторов.

Иван, лол) Съезжай, я сам за 35 заеду в двушку.

Павел, погоди, может это Коптево район или какой-нибудь Бутово )₽

Alexander, Коптево и Бутово это еще норм, вот Бирюлево и Капотня это более ругательно)

Артур, подпишусь под каждым словом. Про 5% написано в отрыве от реальности.

Артур, полностью согласен. Раньше до последней девальвации цена аренды действительно поднималась каждый год поимерно на величину инфляции. Но сейчас из-за плачевного состояния в бизнесе, экономике цены стоят уже года 3-4 в Казани. Хотя недвижимость подражала за это время на 30%

Katya, так может двушка Площадью 40 кВ м в старом аварийном доме

Артур, пять лет арендую подземный паркинг по одной цене. При этом владельцу уже процентов на 20 подняли коммунальные платежи за нее. С квартирами наверняка ситуация аналогична.

Артур, это индекс потребительских цен, в среднем равен 5%.он актуплен при аренде коммерческой недвижимости, каждый год аренда увеличивается на это число. Некоторые ардд делают этот индекс выше, допустим 6 или 7,но чаще всего конечно используют именно 5

Артур, всё правильно написал👍

Артур, я просматриваю аренду жилья в районе Марьиной рощи, Достоевской и Проспекта Мира уже полтора года. Тут цены выросли на 15-25% за это время.

у меня 2 квартиры в Москве, но 3-ю я брать точно не буду. Недвига хороша как подушка безопасности, чтобы не думать на что жить в старости, но как инвестиция идея дохленькая. Так что акции/ху*кции + свои проекты

Антон, полностью согласен

Антон, а писал, что апартаменты

Как по мне, так ужасная идея. Сопоставимый доход дают даже ОФЗ. А лучше ETF сбалансированно набрать или чистые акции. Хотя тут вопрос аппетита к риску каждого. Нет никакой головной боли где искать жильцов, следить чтобы кальяном пол не сожгли итд.

What, ну если принципиально получать деньги с какой-то периодичностью можно набрать ОФЗ, субфедеральные и рейтинговые корпоративные облигации в такой пропорции, чтобы они давали купоны постоянно. Т.е. размазать их по году. Лично я серьезно с недвижимостью не работал, но на первый взгляд этот рынок кажется мне жутко перегретым и неликвидным. Выглядит как пережиток середины 2000х: купить объект и сдавать.

Polkovnikmilliarder, это если брать акции

Андрей Ж, но по этим инструментам ты не ежемесячно получаешь отчисления. Или я не прав?

Как обычно ниже начнется дискуссия Недвижка vs Акции/Облигации. Но правда одна: для диверсификации рисков нужно иметь и то и другое.

Кирилл, звучит как план. Но если серьезно, мне интересно, почему люди, не смотря на сомнительную доходность, продолжают вкладываться в недвижимость, а не в акции с облигациями. Консервативны? Боятся рисковать? Готовят приданное потомкам и получают с недвижимости доход, пока те подрастают?

Возможно, в теории многие из нас — заправские инвесторы, которым неслабо закинуть миллион на брокерский счет. Но когда доходит до дела и нужно куда-то выгодно пристроить единственный миллион, многие предпочитают вложить его в однокомнатную квартиру и не волноваться, что грянет кризис и биржевые торги уйдут в красную зону. Думаю, тут дело в психологии. Путь рантье выбирают люди со слабыми нервами, считающими, что биржа и казино — синонимы.

Ирина, посчитайте свой 8млн в долларовом эквиваленте и накиньте долларовую инфляцию. Потом сравните с 10,4млн и достаньте носовой платок))
Подруге надо было заодно вложить в теслу, амазон и зум. Тогда бы по люфтганзе она не сильно переживала.

Елена, Недвижимость выбирает большинство так как она более понятна (тк людям кажется) и требует меньше знаний. Чем сложнее вид инвестиции, тем меньше туда идет инвесторов и тем больше награда. Поэтому наименьшее количество вкладывает в свой бизнес.

Елена, Риск меньше. Читаю про акции на тж и сравниваю со своими результатами. Они хуже.
А если сравнивать недвижку с депозитом, то сейчас доходность недвижимости даже выше.

Эльдар, В Москве в 2008г. индекс стоимости жилья составлял 158 034 за кв.м. В 2019г. индекс стоимости жилья составляет 175 247 за кв.м. Т.е. за 11 лет жилье подорожало всего на 11%. А официальная инфляция за 11 лет составляет 130%. Т.е. квартиры, купленные в 2008г., обесценились в 2 раза.

Роман, где в Перми можно за копье однушку взять? Хочу купить

Глеб, Вы видимо оторваны от жизни. И не знаете что есть люди которые имеют деньги, но при слове облигация впадают в ступор. А слово квартира понятно для всех и потерять ее гораздо сложнее, чем плохо диверсифицированный портфель.

Татьяна, когда работаешь это называется активный доход, а не пассивный.

Если рассматривать способы получения пассивного дохода только через операции с недвижимостью, то продала бы квартиру и разложила деньги по 1.4 млн в разные банки под 7,5% годовых) Это гораздо проще, чем морочить голову с поиском новых жильцов, и ремонтом после выезда предыдущих, особенно если большую часть времени жить не в России, как я. Есть конечно доверительное управление недвижимостью, но они тоже берут процент за услуги + нужно платить налоги.
В общем, пока планирую сдавать, но как только пройдут три года в собственности, сразу продавать)
Ещё из идей: вложиться в апарт и тоже отдать в управление, если есть свободные 2.5 миллиона+ Единственное, что в Питере, как я поняла, очень важна локация, и не все апартаменты в итоге будут приносить прибыль.

Евгений, с нежеланием платить налог, полагаю

У квартиры низкая ликвидность, ее цена может как расти, так и падать (район может превратиться в криминальное гетто или под окнами построят хорду), жильцы могут затопить 10 соседей и тупо сбежать.

При всей любви россиян к «своим» квартирам, не хочу ввязываться в подобные схемы и выбираю долгосрочные инвестиции.

What, не думали женить на девушке у которой есть своя недвижимость.))) И жена, и доход пассивный)

Источник

Как купить квартиру в Москве, чтобы потом выгодно сдавать ее в аренду

Небольшой дисклеймер: я не являюсь профессиональным риелтором или опытным рантье. Все, чем я делюсь с вами — мой личный опыт. Это не значит, что я хочу вам что-то «впарить». Я сама подбираю сейчас себе квартиру и потому уже как год с головой погружена в чтение бесконечного числа «аналитики». Все, о чем я пишу — я проделываю вместе с вами. Любая ошибка или неточность в материале отразится и на мне, поэтому постараюсь обойтись без них. А теперь — к материалу.

Квартиры в ЦАО не лучший вариант

Сколько раз я слышала фразу «чем дороже недвижимость, тем выше окупаемость». И сколько же людей «погорело» на этом, когда поверили в нее. Надо запомнить: арендная доходность не зависит напрямую от стоимости объекта.

Один и тот же фактор формирования цены на товар может по-разному влиять на это самое формирование в зависимости от того типа сделки, которую мы хотим совершить.

Например, все интуитивно понимают, что на стоимость квартиры в ЦАО влияет «престиж» района. Однако, как показывают исследования, влияние «престижа» на цену квартиры при покупке и при сдаче ее в аренду не симметричны. Согласно рейтингу портала The Meters, Арбат имеет самый низкий процент годовой доходности с аренды среди всех районов Москвы — 3,58%.

Для сравнения общемосковский показатель равен 4,7% годовых. Одна из причин этого «парадокса» — неравномерный рост цены на жилье и арендной ставки. Плата за аренду зачастую остается прежней, а вот стоимость покупки объекта в ЦАО растет гораздо быстрее. Поэтому жилье в «престижных районах» не лучший вариант даже для очень долгосрочных инвестиций. Оно, может, и окупится, но вряд ли при вашей жизни.

Развивающиеся районы — оптимальный выбор для вложений

Остановимся на вышеупомянутом исследовании The Meters подробнее. Методология рейтинга проста: мы делим 12 месяцев аренды на стоимость квартиры и умножаем это на 100%. Авторы работы обобщили показатели до средней годовой доходности по каждому из московских районов. В итоге получилась небольшая табличка, где последние строчки занимают районы ЦАО (выше мы объяснили почему), а верхние — развивающиеся районы, где лидер рейтинга — Нижегородский район — имеет цифры в 6,11% годовых (практически в два раза больше показателей по Арбату).

Развивающиеся районы — это промышленные районы, которые сейчас проходят этапы бурного благоустройства, озеленения и точечной застройки. «В погоне за счастьем» сюда приходят строительные компании с планами на парки, жилые комплексы, спортивные сооружения, школы и медицинские учреждения. Цена за один «квадрат» тут невысокая, а стоимость аренды выше, чем в отдаленных от «старой Москвы» территориях за счет интеграции в городскую жизнь.

Это не «Новая Москва», от которой жильцам до работы придется добираться несколько часов и исключительно на личном авто из-за отсутствия общественного транспорта в районе. Поэтому развивающиеся районы — оптимальный выбор для вложений. Согласно методологии The Meters, они окупятся за 16 лет. Возможно, лет через десять вы даже захотите переехать сюда, так как район за это время значительно поменяет свой облик в лучшую сторону.

Чуть выше я уже упомянула, что лидером рейтинга является Нижегородский район. Хочу понять вместе с вами, как так вышло. Тем более, что я сама сейчас смотрю себе квартиру именно в этом районе.

В общем, с точки зрения экологии к району мало вопросов, но один все же есть. Как я и говорила, большинство развивающихся районов раньше были промышленными. Нижегородский не исключение. К счастью, практически все заводы уже «съехали» отсюда, а промзона Грайовороново, часть которой затрагивает и Нижегородский район, скоро будет модернизирована в парк.

Что касается социальной инфраструктуры, то тут все тоже неплохо. Даже есть несколько частных школ и профильных медицинских учреждений. Это помимо государственных, конечно же. Еще недавно читала, что Нижегородская школа плавания, оказывается, выпустила плеяду именитых спортсменов, среди которых есть чемпионы мира и Европы. Меня это не особо волнует, но вдруг кто-то из жильцов спросит про спортивные секции — тогда вам точно будет о чем рассказать.

Выбираем площадь квартиры

По аналогии с «престижем» района, утверждение «чем больше квадратов, тем больше доход» ошибочно. В материале РБК, где и вышло исследование The Meters, авторы рейтинга сообщают, что «самая низкая доходность — у квартир площадью более 100 квадратных метров, которые к тому же являются самыми низколиквидными на рынке». Наиболее доходным они считают «маленькие студии площадью до 30 «квадратов».

Однако тут позволю себе некоторое отступление от «линии партии» и добавлю, что покупка небольшой «двушки» площадью 45 квадратных метров также является неплохим вариантом. Да, доходность будет ниже. Однако переехать сюда в будущем будет гораздо приятнее.

Личный опыт как заключение

Повторюсь, что сама я сейчас рассматриваю покупку квартиры в Нижегородском районе. Я доверяю и рейтингу, и личному опыту неоднократного посещения района. Однако, это совершенно не значит, что каждому из читателей стоит непременно подыскивать недвижимость именно тут. Каждому по душе придется что-то свое. Лично я очень трепетно отношусь к исторической ценности и потому Нижегородский кажется мне оптимальным решением. Впрочем, того же мнения и авторы исследования The Meters. Решать вам в любом случае. Я лишь поделилась «аналитикой» и личным опытом.

Читатели пишут. Вы тоже можете написать текст на любую тему о финансах, которая вам интересна. Нужно всего лишь…

Источник

Продать квартиру, купить облигации и на эти деньги снимать квартиру — где подвох?

Замучила поиск на сайте, поэтому еще спрошу. Есть квартира, которая стоит 6 млн рублей. Надо платить налог и квартплату.

Математический расчет говорит: можно продать квартиру, положить 6 млн на брокерский счет, купить ОФЗ с доходностью под 9—10% — второго эшелона типа «Энела» и «Башнефти». Доход составит 600 тысяч рублей в год — по 50 тысяч в месяц в среднем. На эти деньги можно снимать квартиру и не думать о налоге, квартплате, капремонте. Счетчики и косметический ремонт не учитываю.

Из вашего вопроса неясно, эта квартира стоимостью 6 млн рублей — ваше единственное жилье или нет. Предположу, что да.

Вообще, я считаю, что у человека или семьи обязательно должно быть хоть какое-то собственное жилье. Это полезно на случай непредвиденных жизненных обстоятельств: будет крыша над головой, а это уже немало.

Квартира не обязательно должна быть с шикарным ремонтом и находиться в новом доме — «бабушкин» ремонт в хорошей локации тоже подойдет. В этой квартире даже необязательно жить самому — можно ее сдавать.

Но давайте посчитаем, может ли быть выгодно продать основное жилье, инвестировать полученные деньги и снимать квартиру на доход от этого капитала. Я сделаю расчеты для Перми: я там живу и хорошо ориентируюсь в ценах на недвижимость, а цена 6 млн выглядит реалистичной и для моего города.

Сколько стоит снять и содержать жилье

Если исходить из статистики цен предложений на «Домофонде», основанных на данных «Авито» и других открытых источников, то около 6 млн рублей стоит трехкомнатная квартира в центральном районе Перми. Если вы продадите эту квартиру и захотите снять похожую, с вас запросят примерно 30 тысяч в месяц, или около 360 тысяч рублей в год.

Коммунальные платежи и расходы на интернет, домофон и т. д. в такой квартире составят еще около 9 тысяч рублей в месяц, или примерно 108 тысяч в год. Часть этих платежей может входить в стоимость аренды — смотря как договоритесь с арендодателем. Итого можно ориентироваться примерно на 100 тысяч рублей в год.

Вам нужно посчитать то же самое для города, где вы живете, и квартиры, которая вас интересует.

Как победить выгорание

Что даст вложение 6 млн рублей

Те 6 млн рублей, которые вы получите от продажи квартиры, вы хотите вложить в ценные бумаги. Из инвестиционных вариантов стоит рассматривать только те, что обеспечивают прогнозируемый денежный поток, который в идеале будет выплачиваться ежемесячно.

Вы в целом правы, что решили посмотреть в сторону облигаций. Именно по ним денежный поток и процент доходности фиксируются в момент покупки и позволяют просчитать, когда и сколько денег вы будете получать. При этом доходность облигаций обычно выше, чем у вкладов.

Вы пишете, что хотите вложить деньги в облигации под 9—10% годовых, чтобы получать порядка 600 тысяч рублей в год. Но вам подойдут далеко не все облигации.

ОФЗ сейчас не дают такую доходность. На 26 марта 2021 года самые длинные ОФЗ — с наибольшей дюрацией — дадут почти 7,2% годовых. Если вложите 6 млн рублей в такие бумаги, это принесет около 430 тысяч в год — меньше, чем вам надо.

Еще стоит учесть, что с 2021 года изменилось налогообложение облигаций. С 1 января удерживают НДФЛ с процентов по всем таким бумагам. Если вспомнить про налог с купонов, то доходности длинных ОФЗ вам не хватит.

Более короткие ОФЗ с дюрацией 2—3 года тем более не подойдут. Они обеспечат только 5,5—6% годовых, и это без учета НДФЛ с купонов.

Значит, надо смотреть в сторону более доходных, а значит, и более рискованных вариантов. Это корпоративные облигации, которые выпускают в основном сравнительно небольшие компании.

В таблице ниже я спрогнозировал возможный денежный поток, который можно получить от корпоративных облигаций в текущей рыночной ситуации. Чтобы их подобрать, я воспользовался новой версией своей таблицы поиска ликвидных облигаций — просто отобрал верхние строчки по ликвидности при заданных параметрах:

Все данные приведены на 25 марта 2021 года по цене закрытия. Цены указаны с учетом накопленного купонного дохода. Это важно, потому что при покупке платится не только цена облигации, но и НКД.

Никакой углубленный анализ я не проводил, и конкретные бумаги взял, чтобы показать реальный денежный поток на два года вперед от конкретных бумаг. Это просто пример, а не рекомендация.

Возможный денежный поток, который можно получить от корпоративных облигаций, по данным на март 2021 года

Получился портфель из 20 выпусков облигаций эмитентов из разных отраслей: производства, строительства, финансов и т. д. Вес выпусков в портфеле примерно одинаковый.

Спрогнозированные выплаты для этих облигаций с марта 2021 года на два года вперед без учета выплаты номиналов

Как я посчитал ранее, в Перми, чтобы снимать квартиру и оплачивать коммунальные услуги, надо около 38 300 Р в месяц. Таким образом, на деньги от продажи квартиры можно создать облигационный портфель, который даст нужную сумму для аренды другой квартиры.

Когда вы посчитаете расходы на съемную квартиру в вашем городе, может оказаться, что на доход от облигационного портфеля вам удастся снять жилье выше классом или в более удобном месте, чем сейчас. Либо вы снимете такую же квартиру или немного проще, а часть дохода от портфеля будет оставаться у вас.

Еще вы сможете легко менять место жительства, если захотите. Со съемной квартирой это легче, чем с квартирой в собственности.

О чем надо помнить и что может пойти не так

У этого подхода много проблем и рисков, которые обязательно стоит учесть.

Расходы на квартиру будут больше. Со временем стоимость аренды, скорее всего, будет расти. Коммунальные платежи тоже. Облигации же не будут приносить вам больший доход с каждым годом: размер купонов фиксирован, доходность к погашению заранее известна.

Это значит, что через какое-то время дохода от облигационного портфеля на аренду жилья хватать перестанет. Вероятно, вам придется постепенно продавать портфель, чтобы денег было достаточно.

Этот риск можно хотя бы частично устранить, если реинвестировать часть полученных купонов и наращивать портфель. Но тогда дохода от портфеля уже в самом начале на нужное вам жилье может не хватать.

Деньги от погашений надо реинвестировать. Периодически облигации из вашего портфеля будут гаситься по номиналу, при этом будет выплачиваться последний купон. Полученный номинал вам надо будет вложить в какие-то другие облигации. Значит, придется то и дело совершать сделки и выбирать, какие бумаги купить вместо погашенных.

Еще бывают бумаги с амортизацией, как, например, ФПК Гарант-Инвест БО 001P-05 из таблицы. Это значит, что будут частичные погашения, и деньги от них надо реинвестировать. В любом случае надо следить за портфелем.

При этом может быть так, что полученный номинал не удастся вложить с нужной вам доходностью и приемлемым уровнем риска. Никто не знает, какой будет ситуация на рынке через несколько лет.

Это довольно рискованный портфель. Более высокая доходность корпоративных облигаций по сравнению с ОФЗ связана с повышенным кредитным риском. Компании — менее надежный заемщик, чем государство.

Особенно сильно это проявляется, если речь идет про средние и маленькие предприятия. А в портфеле бумаги именно таких компаний — так называемые высокодоходные облигации. Дефолт по одной или двум облигациям заметно снизит доходность и приведет к тому, что денежный поток уменьшится.

Можно сделать портфель более диверсифицированным, например довести число бумаг разных эмитентов до 30, но тогда за ним будет сложнее следить. Можно снизить риск портфеля — выбрать более надежных заемщиков, например органы власти и крупнейшие компании, но тогда снизится доходность.

Платежи по облигациям поступают неравномерно и не всегда в начале или конце месяца. Наверняка вы обратили внимание, что деньги от облигационного портфеля, который я дал как пример, поступают каждый месяц разными суммами.

Дело в том, что купоны по облигациям выплачиваются с разной частотой, в разные даты и разного размера. Это может быть неудобно, если вам хочется каждый месяц получать фиксированную сумму: придется растягивать крупные поступления на пару месяцев, что требует некоторой дисциплины.

Может не хватить денег на покупку квартиры. Возможно, через какое-то время вы устанете от жизни в съемной квартире и захотите купить свою. Если распродадите облигационный портфель, можете обнаружить, что денег на свое жилье не хватает.

Дело в том, что недвижимость со временем дорожает, по крайней мере в крупных городах. При этом весь доход от ваших облигаций будет уходить на жизнь в съемной квартире, то есть портфель не будет расти. Чтобы купить квартиру, придется добавить деньги из других источников или взять ипотеку.

Портфель может быть меньше, чем вы думаете. Вы считаете, что можете продать квартиру за 6 млн рублей и вложить эти деньги в облигации. Но бывает, что квартиру можно продать за меньшую сумму, чем продавец изначально хочет.

Кроме того, возможно, что с дохода от продажи квартиры вам придется платить налог. А еще часть вырученных денег придется потратить на услуги риелтора, чтобы найти съемное жилье, переезд, необходимые вещи и т. д.

В итоге не исключено, что в облигации вы сможете вложить не 6 млн, а меньше, например 5,5 млн. Значит, портфель будет приносить меньше денег, чем вы рассчитывали. Или придется выбирать более доходные и, соответственно, более рискованные облигации.

Что в итоге

Продать квартиру, купить облигации и на доход от них снимать квартиру — в целом рабочая схема. Может быть, удастся даже снять квартиру более высокого класса, чем была, либо такую же или немного проще, но при этом иметь регулярный дополнительный доход.

Однако у такого подхода хватает проблем и рисков. Например, расходы на аренду и коммунальные платежи будут расти, а облигации не станут приносить больше денег. Или случится кризис, по каким-то облигациям объявят дефолты, и ваш капитал и денежный поток от него уменьшатся.

На мой взгляд, лучше иметь в собственности хоть какое-то жилье. Необязательно роскошное и в центре города, но в хорошем состоянии и свое. В случае чего у вас будет крыша над головой, и вы не будете сильно зависеть от ситуации на бирже. Кроме того, может быть полезно иметь постоянную регистрацию.

Советую тщательно обдумать, точно ли вы готовы идти на риск ради большей свободы в выборе места жительства и возможности не платить налог на имущество.

Что делать? Читатели спрашивают — эксперты Т⁠—⁠Ж отвечают

Вы почему-то сравниваете полную стоимость съемного жилья с доходами с облигаций. Надо — только дополнительные расходы, 360 к в год. 100 «квартплаты» вы платите в обоих случаях, их в сравнении учитывать не надо.

А вот инфляцию (потенциальный рост арендной платы) надо. И расходы на крупный ремонт раз в N лет. Можно оценить по цели ЦБ и своим ожиданиям стоимости ремонта. У меня вышло, что снимать дешевле.

Ну и, конечно, неденежная часть сравнения — сколько для вас стоит возможность быстро и (сравнительно) легко переехать, если у соседа начались запои, и он мешает вам жить? Сколько стоит возможность жить рядом с работой (даже если вы меняете работу)? А сколько стоит, наоборот, возможность сделать перепланировку «под себя»? Сколько — для вас — стоит возможность доступа к госуслугам, привязанным к регистрации?

Есть вот на свете живые люди, которые прямо берут и покупают квартиры в загибающихся моногородах.

Alexander, хорошие аргументы 👍

Михаил, посмотрел на другие ваши посты и увидел, что вы сдаете квартиры (обвешанные датчиками). Расскажите, что вас привело к такой жизни, если расчеты показывают, что выгода неочевидна? В таком раскладе же можно и акций купить, с большей доходностью. И с арендаторами общаться не придется.

Alexander, больше зависит от жизненных обстоятельств. Сейчас такие.
Если например развестись, то по другому лучше наверное.

Заяц, и часто в вашей практике у соседей начинались запои, да еще такие, чтобы конкретно мешали жить? 🙂 Это уже какие-то экзотические риски.
Переезжать тоже не так легко. Для начала, надо снова заплатить риэлтору за новую хату, попытаться выцарапать у хозяев депозит. Потом еще куча напрягов с переездом, как таковым. Товарищ минимум день паковал имущество в коробки, потом переезжали, потом распаковывал столько же.
Не со всякой работой рядом удастся или захочется жить. Вряд ли захочется снимать в центре или на окраине города, где гопники вечером «правят бал», а то и за городом.

Эмммм. Я один не понял цели этой схемы?
Сейчас есть квартира, есть где жить. В чем смысл обменять ее на рисковый инвестпортфель, чтобы что? Покрывать расходы на съёмную квартиру => чтобы было где жить?
Просто инвестировать ради того, чтобы инвестировать?
«Украсть ящик водки, водку вылить, бутылки сдать, деньги пропить»?

Илья, там что-то было про нежелание заморачиваться с налогами и коммуналкой. Как по мне лучше заплатить налоги, чем не спать ночами и думать, а не окажусь ли я завтра на улице, так как облигации перестанут платить и прочее

А риски, при этом, вполне очевидные и ощутимые. Хрень какая-то.

Илья, можно переселиться в квартиру выше классом, но правда она твоей не будет.

Илья, налоги на квартиру с каждым годом растут.

Вы не учитываете инфляцию. Возьмёте вы например пусть облигации второго эшелона и пусть даже под 10% (правда надо понимать, что доходность у них не просто так высокая, а потомучто риски соответсвующие). И квартиру будет стоить арендовать 50 тыс. Но это сейчас. А через 5 лет будет уже 70 тыс. При том, что выплаты останутся такими же. Более того, если Вы вдруг решите, что Вам все таки квартира важнее своя, то стоить она уже будет не 6 млн. А 9 например. Так что операция очень сомнительная. Самое выгодное вложение, которое я знаю за последние пару лет среди моих знакомых, было взять как раз ипотек на столько, на сколько можно под 7-8 процентов годовых, а потом продать квартиру стоимостью несколько миллионов на 50% дороже через 2 года. И сумма прибыли в несколько миллионов для человека, который в противном случае откладывал бы такую сумму с ЗП очень много лет.

Дмитрий, я так в 2012 году квартиру купил, но для проживания в ней, а не для продажи. Что было через два года думаю напоминать не нужно. Сейчас решил её продавать и хоть в рублях она и подорожала примерно на 70 процентов примерно, при переводе в нормальные валюты оказывается, что я неплохо так теряю на продаже. И подобные ситуации с рублем возникают не так уж и редко, так что такие долгосрочные рублёвые вложения считаю не очень хорошей затеей.

Sergey, на любой рынок можно смотреть с точки зрения разных базовых активов. Если бы Вы посчитали стоимость в биткоинах тогда и сейчас, Ваш убыток был бы космическим)). Все таки мы живём в рублёвой зоне и динамика курса влияет на покупательную способность рубля с корреляцией меньше 100%. К тому же, для инвестиционной оценки нужно смотреть не только на изменение цены актива, но и на ваши альтернативные издержки. В данном случае, сколько Вы сэкономили на отсутствии арендной платы, так как жили в своей квартире

Sergey, никто не знает что будет.

Дмитрий, в примере вроде так и взято. А почему цена аренды вы думаете так резко вырастет? Она уже годы не меняется (скриншот).

Михаил, я не изучал рынок аренды довольно давно, но по опыту аренды для себя, а также своих знакомых, могу сказать точно, что в среднем раз в пару лет собственники повышают аренду для постоянных жильцов. Понимаю, что это не генеральная совокупность, но тенденция есть и по логике, с ростом цены квартиры и услуг ЖКХ затраты на аренду должны расти

Дмитрий, и тем не менее, тенденция последних лет 5 либо полное отсутствие роста аренды, либо снижение.

Дмитрий, через 5 лет квартира будет сдаваться в худшем случае за 55, а не за 70)

Хорошо, что человек задумался о приобщении к инвестированию. Можно рассмотреть другую схему. За квартиру выручили 6 млн., поделили на две части. На 3 млн купили квартиру попроще (единственное жильё), для регионов реальная цена. А 3 млн вложили «вдолгую» с обязательным реинвестированием доходов. Через 15-20 лет инвестиция в бумаги может в сумме вырасти в несколько раз (сложный процент!) и будет приносить хорошую добавку к пенсии, что позволит не работать.

Pavel, в аналогичном районе и аналогичном качестве вы не разменяете трешку за 6 на две однушки за 3. Однокомнатные по метражу намного дороже трехи. Плюс еще не кислые вложения в ремонт.
Так что в реале будет так: за 6 продали, купили за 4 млн+500 тысяч ремонт. В остатке 1,5 млн.

С портфелем рублевых облигаций очень высокий риск на обесценение рубля. При кратном обвале рубля потери будут огромными. При гиперинфляции потерять можно все. Это нужно учитывать

Исходя из текущих рыночных ожиданий, скорее всего, мат.ожидание такой операции положительное, т.к. аренда в России среднем очень дешёвая относительно цен на сами квартиры.

Asd, да, аренда снижается, но сколько это продлится?

Михаил, что-то я не наблюдаю снижение стоимости аренды, а даже наоборот.

Дмитрий, относительно стоимости жилья снижается

Трейдеры сезона 2020 вошли в чат

RussianGirl, готов подписаться на вас автоследованием, и даже 10 процентов отдавать безвозмездно

У меня похожая ситуация в Екатеринбурге, но я предлагаю слегка видоизменённое решение.
Во-первых пересчитайте ради бога арендные ставки, понятия не имею откуда в регионах они такие высокие относительно стоимости жилья. Моя евродвушка на окраине благодаря льготной ипотеке стоит 7 млн., а средняя цена аренды такой же точно

24-28 тыч., но в центре города. Опять же благодаря льготной ипотеке, ведь многие решились купить своё жильё и съехать от арендодателей, а другие наоборот накупили квартир под сдачу, но сдавать некому. Это обстоятельство сильно снизило ставки по аренде. И никто не запрещает договариваться с арендодателями на долгий срок, фиксируя ставку на период до 5 лет. Многие на это охотно идут.
Во-вторых инвестируйте с рублевые облигации только ту сумму, купоны от которой полностью погасят аренду + коммуналку + ещё немного на непредвиденные расходы. Это явно не все 6 млн, а примерно 3,5-4 при средней ставке купона 10% годовых, а остальное можно разместить в американских дивидендных аристократах и ETF на корпоративные бонды с ежемесячной выплатой дивидендов и реинвестируйте их, ребалансируя портфель в сторону рубля или доллара в зависимости от текущих нужд.
В-третьих съемное жильё даст огромные возможности для профессиональной миграции, выбора более комфортного рабочего места и, наверняка, банальной экономии времени и расходов на путь к рабочему месту, а возможно решит и более глобальные проблемы.
В-четвертых продолжайте инвестировать и будете чувствовать себя комфортно и через 5, и через 10 лет жизни с использованием такой схемы

Источник