выгодно ли сдавать квартиру в крыму
Как я стала счастливым обладателем квартиры в Крыму, а теперь сдаю ее в аренду. Реальная история бывшей сибирячки
Сдача жилья пользуется спросом во всех крупных городах России, а в городах Крымского полуострова особенно. А раз есть спрос, рождается и предложение. Такой бизнес в Крыму очень популярен. Большинство жителей мегаполисов Крыма, имея в собственности не одну недвижимость, готовы получать с нее дополнительный доход. Так и Светлана Попова, переехав с семьей в Крым из Сибири, решила вложить деньги в недвижимость. Выгодно ли это? Судить вам.
Переезд из Сибири в Крым
Здравствуйте. Меня зовут Светлана Попова, мне 38 лет. Хочу рассказать вам свою жизненную историю о переезде в Крым из Сибири и покупке там квартиры, для последующей ее сдачи.
Три года назад моего мужа сократили на работе, где он проработал 13 лет. Новое место с достойной зарплатой в родном городе найти он не смог, поэтому мы решили поехать покорять Крым.
Мы решили поехать покорять Крым.
Аренда жилья
Первые полтора года мы снимали себе жильё, а так как у меня двое детей, пришлось выбрать двухкомнатную квартиру.
Цены на аренду жилья здесь — просто “космос”, на уровне Москвы, хотя зарплата в разы меньше московских.
За нашу двухкомнатную квартиру мы платили 25 000 рублей + все коммунальные услуги оплачивали сами. В итоге она нам обходилась примерно в 29 000 рублей, что очень, знаете, неплохо для хозяев квартиры! В нашем родном городе за такую сумму можно снять свой дом в центре города или отличную трехкомнатную квартиру с евроремонтом. Тут же за эти деньги квартиры далеки от идеала: старенький дом со старой мебелью и техникой, без особого ремонта.
У меня родилась идея, что нужно не только купить себе жильё, но и постараться купить квартиру, чтобы ее сдавать.
Где взять деньги на покупку квартиры
Для того чтобы купить квартиру в Крыму, нужно было продать мою квартиру в Кемерово, откуда я родом. Я начала заниматься продажей прямо из Симферополя: дала объявление на Авито о продаже трехкомнатной квартиры, площадью 100 квадратных метров, и сразу решила продать гараж, рядом с домом.
Сделала нотариальную доверенность на мою маму, чтобы она смогла продать и оформить все документы без моего присутствия. Доверенность отправила заказным письмом. На удивление, квартиру и гараж продали быстро, деньги отправила мама переводом.
Воплощение идеи в жизнь
Так как мы сами жили в арендованном жилье, то сначала мы купили квартиру себе, чтобы больше не тратить такие суммы за старую съемную квартиру.
Покупка двух квартир
Себе мы приобрели двухкомнатную квартиру в новом доме, больше комнат брать не стали, чтобы осталась сумма для покупки квартиры, которую будем сдавать. На оставшиеся деньги присмотрели двухкомнатную квартиру, но уже не в новом доме, а в более старом.
К сожалению, денег нам не хватило — пришлось оформить ипотеку в 1 млн. рублей. Двухкомнатная квартира в Крыму обошлась нам в 3 млн. рублей.
Сразу после покупки, я решила сделать обычный ремонт: сами поклеили обои, постелили новый линолеум, поменяли плитку в ванной и поставили новую сантехнику. Кухня уже была обставлена, а вот в зал пришлось купить диван, телевизор, кресло и комод. В общей сложности мы потратили 90 000 рублей. Вторую комнату обставлять не стали, оставили старую мебель, которая была при продаже квартиры. Ремонт длился около месяца, и вот настало время искать арендатора!
Поиски агента недвижимости в Крыму
Все сделки с недвижимостью принято осуществлять через агента, так надежнее, потому что очень “ушлый” здесь народ, так и норовит обмануть!
По отзывам знакомых нашли агента недвижимости с хорошей репутацией, который пользовался популярностью в Крыму. От работы с агентом затрат никаких я не несла, ведь за сделку платит арендатор.
Условия простые: заключаем договор между собственником и арендатором, пишем условия сдачи квартиры и указываем цену.
Арендатор вносит деньги сразу за два месяца, за первый и последний месяц съема жилья, то есть сумма внесенная за последний месяц является как бы залогом за квартиру и, в случае порчи чего-либо, не возвращается. Квартирант предупреждает арендодателя за месяц до съезда с квартиры и живёт последний месяц за счёт этой суммы, если, конечно, ее уже не списал хозяин квартиры за порчу.
Заключение договора аренды.
Выбор квартирантов
С ценой мы определились сразу и установили чуть выше, чем снимали сами, так как квартира была в разы лучше, — 27 000 рублей + оплата всех квитанций за квартиру, в том числе и отопления.
Оплачивать квитанции должны сами квартиранты, ежемесячно и без задержек. Мне оплату вносить на банковскую карту, всю сумму ежемесячно.
Первый опыт
После выхода объявления о сдаче квартиры, приходило много людей смотреть жилье, но кому-то отказывали мы, кто-то отказывался сам, рассчитывая за эту цену на лучшие условия. В основном, отказывались люди, которые только приехали жить в Крым и не привыкли к таким высоким ценам.
К концу 2-ой недели поиска квартирантов, мы всё-таки сумели их найти: заключили договор с семьей, с двумя детьми, 10 и 2 лет.
После ежемесячного осмотра квартиры, я пришла к выводу, что жильцы совсем не бережно относятся к нашей квартире: плита всегда была очень грязная, стена в спальне разрисована детьми. За 2 месяца они даже умудрились испортить унитаз, на нём от удара пошла трещина. Конечно, с такими жильцами пришлось попрощаться и забрать с них часть денег, которые были залогом, на мелкий ремонт: замену унитаза и часть обоев.
Первый опыт нас слегка огорчил и напугал, что мы зря всё затеяли со сдачей квартиры.
Порядочные жильцы
Пришлось снова искать квартирантов, но на этот раз недолго: уже через пару дней мы нашли новую семью с детьми, но возрастом старше, 10 и 15 лет (по опыту предыдущих квартирантов, с маленькими детьми мы больше не рассматривали).
Первые два месяца я приходила в назначенное время и осматривала квартиру. Убедившись, что квартира по-прежнему в хорошем состоянии, я стала ходить реже, и теперь, спустя полтора года сдачи, я практически к ним не хожу, чтобы не надоедать людям.
Дома у них чистота, оплата всегда вовремя — я считаю, что мне очень повезло с арендаторами!
Квартиранты сами оплачивают все коммунальные услуги.
С началом зимы, в Крыму начались холодные ветра и квартиранты стали жаловаться, что сильно дует от окна на кухне, так как там было старое деревянное окно. Конечно, чтобы не потерять порядочных жильцов, пришлось сменить окно на пластиковое. Я заказала новое окно, бригада рабочих всё установила, конечно, я сама всё оплатила, а жильцы убрали мусор после установки.
Выгодное вложение денег
Спустя полтора года, я пришла к выводу, что это выгодное вложение денег.
Недвижимость с каждым годом дорожает, а у тебя уже есть квартира, которая не требует большого вложения денег в неё: следующий ремонт в квартире я планирую лет через 6.
К тому же, у меня двое детей, если я устану сдавать квартиру и следить за квартирантами, то через какое-то время я смогу подарить ее своим повзрослевшим детям.
Статья была вам полезна? Мы старались для вас! Пожалуйста, поддержите нас репостом в соцсетях или обсудите материал на любимом форуме. Это очень поможет проекту. Спасибо!
Комментарии к статье “ Как я стала счастливым обладателем квартиры в Крыму, а теперь сдаю ее в аренду. Реальная история бывшей сибирячки ”
Cветлана! 1). Раз уж Вы стали рантье и об этом рассказывате другим, то пора бы знать различия и правильно применять такие понятия, как “договор аренды квартиры”, “договор найма квартиры”, “квартирант”, “арендатор”, “наниматель”, “аренда квартиры”, “наем квартиры”, “аванс”, “задаток”, “залог” и “обеспечительный депозит”, а то у Вас сплошная каша в рассказе.
2). Принимая деньги от нанимателя квартиры в качестве оплаты за первый и последний месяц, а не оплату за первый месяц и обеспечительный депозит по договору в размере месячной оплаты, Вы совершаете необуманный поступок, который может позволить нанимателю, например, прожить не только последний оплаченный им месяц, но и дольше, да еще потом уехать не сдавая квартиру Вам по акту и оставить Вам испорченную технику, мебель и не оплаченные квитации по КУ. Что Вы тогда будете делать?
3).И самое главное. В своем рассказе Вы не приводите кокретных цифр пассивного дохода после уплаты налога на доходы, т.е рентабельность вашего проекта.
4). Позвольте не согласиться с Вами, что это выгодное вложение. Цены на квартиры в домах постройки до 2000 года будут снижаться, а не расти, т.к дома устаревают и если, например, сравнивать % рентабельности от сдачи внаем квартир и % по депозитным вкладам в банках, то последнее в два раза выгоднее, надежнее (гос. страхование до 1 400 т.р.) и без хлопот.
После присоединения Крыма к РФ, многие жители материка приехали на полуостров. И соответственно, спрос на жилье в аренду существенно вырос. И если есть квартира, которую можно сдать, это надо использовать, ведь это позволит иметь дополнительный заработок и решит проблему тех, кому нужно такое жилье.
Выгодно ли покупать недвижимость в Крыму под сдачу в аренду? Сравниваем цены, рассчитываем срок окупаемости жилья
Рынок недвижимости в Крыму, по сравнению с 2014 годом, начинает набирать обороты. Черное море, отличные пляжи и природа, а также чистый воздух привлекают как желающих купить свой «домик у моря», так и инвесторов, которые вкладывают миллионы рублей на покупку недвижимости в курортных городах.
Сегодня журнал Reconomica рассмотрит рынок жилья в курортных районах полуострова на состояние 2018 года, а также постарается ответить на вопрос: выгодно ли покупать недвижимость в Крыму под сдачу в аренду?
Виды недвижимости в Крыму и цены на них
Перед тем, как приобрести недвижимость, стоит решить — какой тип жилья вам подходит больше, и какой статус постройки имеет само жилье.
Статусы постройки жилья
По статусу постройки жилье делится на три группы:
Покупка данной недвижимости является серьезным капиталовложением, будь то покупка для себя либо для дальнейшего бизнеса. Стоит учитывать все риски, от того, что строительная компания может использовать мошеннические схемы, и до того, что этот новострой затянется, и спустя года 3-4 может быть уже не таким прибыльным.
Строительство жилого дома в Ялте.
Однако стоит отметить, что существуют здания, которые начали строить в 2014-2015 годах, когда побережье Крыма начали массово застраивать, посчитав это прибыльным вложением. Сейчас такие здания, зачастую, находятся на финальных стадиях постройки. Более того, такая недвижимость зачастую дешевле уже готовых застроек.
Новая недвижимость является самым лучшим, но и самым дорогим вариантом. Это может означать то, что строительство было произведено после присоединения Крыма к России, а это значит, что его строили во время кризиса. Из этого исходят более большие цены на оборудование, материалы, рабочих и так далее, что может значить увеличение стоимости.
Рынок недвижимости предлагает не так много решений по застройкам, которые были построены более 5 лет назад и использовались до этого. Зачастую, такие сооружения сдаются в аренду различным отелям, ресторанам и так далее. И все же это является оптимальным решением, так как такая недвижимость может стоить сравнительно недорого и находится ближе к морю, чем новая.
Типы недвижимости
По типу недвижимость делится на 4 группы:
Жилой комплекс — это группа многоквартирных домов, объединённая своей территорией и, зачастую, своей инфраструктурой (садики, школы, магазины и парки, бассейны, построенные в округе комплекса). Обычно они построены в одном архитектурном стиле. В Крыму существуют специальные курортные жилые комплексы, которые, в основном, построены недалеко от моря.
Квартиры в таких комплексах стоят в среднем от 2 до 10 миллионов рублей. Более роскошные апартаменты могут стоить до 20 миллионов рублей. Данные цены разнятся от города к городу, а также зависят от качества жилого комплекса.
Также в Крыму распространены рекреационные комплексы, цель которых — оздоровление жителей. Это различные санатории и пансионаты.
Такие поселки обычно являются отделенной от города застройкой из ряда домов, в которых также, как и в ЖК, своя территория и обширная инфраструктура. Часто на данные поселки закрыт вход для посторонних, а сами они могут находиться у самого моря.
Цены очень сильно разнятся и зависят от площади участка, этажности и обустроенности здания, удаленности от моря и многих других факторов. В среднем, цена за покупку поселка — от 4 миллионов рублей за небольшой домик в простом коттеджном поселке до 30-40 миллионов рублей за 2-3 этажные дома в элитных поселках.
Данный вид недвижимости является самым недорогим и доступным, тем более можно выбрать подходящий вам район и курортный город. Обычно это квартиры в домах, построенных либо в советские времена, либо в украинские.
Цена за такие квартиры — от 2 миллионов рублей до 8 миллионов. Такое жилье, например, очень выгодно сдавать приезжим, особенно, если оно в курортном городе и в ближайшей доступности находится пляж.
Купить отдельный дом или коттедж, который не объединён в комплекс, да еще и будет в курортном городе и недалеко от моря, — задача непростая, так как земля на побережье Черного моря очень дорогая, еще более справедливо это для южного побережья Крыма (Алушта, Ялта, Алупка, Балаклава).
Зато можно найти недвижимость с достаточно большим земельным участком в придачу, что открывает большие просторы для дальнейшего бизнеса. В среднем по полуострову цена за 100 кв. м и 5 соток — 8 миллионов рублей.
Обзор по крупным городам
Цены на недвижимость очень сильно разнятся в зависимости от города.
Этот курортный город является одним из самых престижных и высоко посещаемых как туристами, так и местными жителями.
На территории Ялты находится около 79 жилых комплексов в разной доступности от моря. Эти комплексы являются одними из самых лучших на полуострове, среди них:
Средняя цена квартиры — 8-12 миллионов рублей.
А вот с квартирами и домами дела обстоят похуже — большинство владельцев не желают продавать свою недвижимость, а просто арендуют физическим и юридическим лицам, что приносит им в долгосрочной перспективе более больший доход.
Севастополь
В Севастополе дела обстоят лучше. Тут более обширный рынок недвижимости вне комплексов, хотя и их тут около 56. Но большинство жилых комплексов в статусе строительства, так что, если вы хотите вложиться в недвижимость, которая еще строится, то Севастополь будет хорошим решением.
Средняя цена за двухкомнатную квартиру — 5 миллионов рублей, что немного дешевле, чем в Ялте.
Алушта
Рынок недвижимости в Алуште заполнен недавно построенными комплексами, цены на которые такие же, как и в Севастополе, а их тут около 21.
Стоит отметить, что в Алуште не такая дорогая земля, как в Ялте и Севастополе, что позволяет купить за сравнительно небольшие деньги дом, который находится в пешей доступности от моря.
Евпатория
В данном курортном городе можно встретить довольно неплохие однокомнатные и двухкомнатные квартиры, стоимостью до 2-3 миллионов рублей, что делает этот город привлекательным не так для инвесторов, как для тех, кто хочет начать жизнь у моря.
Дом в 100 кв. м и 5 соток обойдется, в среднем, в 5-6 миллионов рублей.
Феодосия
Феодосия является одним из лучших курортных городов на сегодняшний день. И дело не только в хороших пляжах и музее Айвазовского, но и в том, что данный курортный город находится недалеко от Керченского залива, а, следовательно, и от остальной части России.
Это позволяет увеличить приток туристов, а с этим и цены на покупку и аренду недвижимости.
Курортная недвижимость как инвестиция
Помимо того, что можно купить квартиру/дом/коттедж для себя, чтобы там жить, можно стать арендодателем, для этого нужно инвестировать в недвижимость. Стоит учесть, что срок окупаемости квартиры, в этом случае, будет намного быстрее.
Летний период
Летний период в Крыму — это 4 месяца, с июня по сентябрь. Именно тогда квартиры и дома в курортных городах пользуются спросом.
Рассмотрим средние цены, чтобы выяснить доходность и окупаемость данной инвестиции:
С домами и коттеджами все намного сложнее, тут учитывается очень много факторов, таких как этажность, планировка, вместимость, наличие бассейна, расположение и так далее. Но это, в любом случае, не меньше двух тысяч рублей за сутки.
Дом на Крымском побережье.
Срок окупаемости недвижимости
Допустим, вы купили двухкомнатную квартиру в Евпатории, в близкой доступности до моря, за 3 миллиона рублей. За сколько она окупится?
Возьмем один сезон — примерно 122 дня. При самом лучшем раскладе у вас ее будут снимать каждый день по посуточной цене в 2 500 рублей. 122 умножаем на 2 500 = 305 000 рублей. Без учета того, что вы можете сдавать квартиру и в зимний период, квартира окупится примерно через десять лет.
Можно снизить срок окупаемости, сдавая квартиру в зимний период, но сделать это сложнее, так как спрос в это время намного ниже.
Возьмем среднюю заполняемость (1 сутки в неделю) для зимнего периода при арендной плате в 2 000 рублей (посуточно). Это дополнительные 70 000 рублей в год — сумма не столь большая, но она позволяет уменьшить срок окупаемости до 8 лет. Это достаточно неплохо, учитывая дальнейший доход с аренды. Тем более этот бизнес требует единоразовое вложение, и риски в нем минимальны, если застраховать квартиру, конечно же.
Дом или коттедж может окупаться намного дольше, ведь мало кто захочет снимать зимой дом возле моря, где дуют холодные ветра. Зато можно купить дом за 8 миллионов и брать посуточную аренду в 8 тысяч рублей. Окупаться будет долго, зато потом, при полной заполняемости в летний период, он может приносить до миллиона рублей за сезон.
Вывод
Исходя из данных в этой статье, можно понять, что цены на недвижимость находятся на приемлемом уровне.
После наплыва инвесторов в 2014 году, ситуация более менее урегулировалась, ажиотаж спал, вследствие этого, упал спрос и предложения, а за ними и цены на землю и недвижимость.
Как выгодно инвестировать в недвижимость Крыма в 2021 году?
Инвестиции в недвижимость не всегда являются надежным вложением капитала. В депрессивных регионах можно легко приобрести жилье или объект по «выгодной» цене, но сможете ли вы его хотя бы окупить? В Крым же выгодно вкладываться как минимум по следующим причинам:
1. Цены на прибрежную недвижимость стабильно растут. Если рассматривать Южный берег Крыма (ЮБК), увидим, что наиболее привлекательные места давно заняты. Свободные участки остались, однако цена на них бьет рекорды. Бесконечно уплотнять застройку не выйдет, в какой-то момент ситуация «яблоку негде упасть» приведет к замедлению роста цен, а возможно, и к падению. Дальновидные инвесторы уже обратили внимание на Восточный и Западный берега Крыма. Да, там нет царских усадеб и графских имений, однако море и солнце ничуть не хуже южнобережных. А обилие свободного пространства и близость к ключевым транспортным узлам Крыма обещают большие перспективы. Именно на Восточном берегу строится арт-кластер Таврида, который станет драйвером развития всего региона. Логика освоения всех новых территорий свидетельствует о том, что в первую очередь осваиваются лучшие участки, которые впоследствии еще более растут в цене. Поэтому те инвесторы, которые стоят у истоков, могут рассчитывать на значительную прибыль.
2. Объекты высоколиквидны. Инвестирование в недвижимость предполагает не только выгодную покупку, но и выгодную продажу. Несложно купить апартаменты на берегу моря в Болгарии или Хорватии, но при реализации такого объекта есть большой риск потерять в цене. В Крыму же всегда можно рассчитывать на выгодную цену. Чтобы убедиться в этом, достаточно оценить высокую активность на рынке недвижимости Крыма и спрос на прибрежные дома.
3. Любое строение требует расходов на поддержание, иначе оно начинает терять в цене. Здесь же мягкие природные условия позволяют обойтись минимальными расходами. Благодаря крымскому климату (умеренному, переходящему в субтропики на ЮБК) можно не опасаться повреждения внешней и внутренней отделки из-за ветра, холода, сырости или промышленного загрязнения. Дом можно оставить без присмотра на длительное время. Достаточно отключить воду и электричество и запереть входные двери. Особенно это удобно, если вы не планируете жить в Крыму круглогодично.
4. Прибыль от сдачи в аренду окупает затраты на приобретение объекта в течение нескольких лет. Среди коммерческой недвижимости на берегу моря в Крыму наибольший интерес представляют мини-гостиницы и мини-пансионаты. В этом плане показательна курортная недвижимость Западного и Восточного берегов Крыма. Обширные пляжи и много свободных ровных земельных участков позволяют строить объекты любых площадей. На данный момент стоимость мини-отеля в Николаевке (Западный берег Крыма) может достигать нескольких миллионов долларов.
На этом фоне Восточный берег ранее был менее популярен. Теперь же постройка федеральной трассы и интерес со стороны крупных игроков превращают его в перспективное место для инвестиций в недвижимость. Для примера можно рассмотреть жилой комплекс La Marina, расположенный рядом с Судаком.
Комплекс строился в живописном, но малообжитом месте. Несмотря на удобный въезд и близость к курортным Судаку и Коктебелю, таунхаусы интересны прежде всего тем, кто ищет уединения вдали от больших городов. В 15 минутах ходьбы от комплекса началось крупнейшее строительство в этом регионе — арт-кластер Таврида. Завершение планируется в 2022 году, но уже сейчас на территории расположены арт-объекты, действуют творческие курсы и проводится ежегодный фестиваль. В скором времени к ним добавятся культурный центр, киностудия, кампусы, спортивный комплекс, лодочный пирс и другие объекты, которые позволят центру перейти на круглогодичную работу.
Прогнозируем, что интерес застройщиков к этому участку побережья будет только расти. И таунхаусы La Marina окажутся в еще более выигрышном положении благодаря тому, что построены на удачно расположенном участке. Это позволит сохранить главные преимущества жилого комплекса — уединенность, близость к морю, панорамный вид — и одновременно даст доступ к близлежащей инфраструктуре. Таунхаусы будут интересны тем, кто хочет отдохнуть, и тем, кто планирует активный отдых, тем, кто собирается приезжать на лето, и тем, кто рассчитывает сдавать их в круглогодичную аренду. Таунхаусы построены с расчетом на жильцов всех возрастов и предпочтений. Тщательное следование строительным стандартам обеспечивает комфорт и безопасность как детям, так и пожилым. Планировка и отделка создавались для комфортной жизни большой семьи.
Все перечисленное делает La Marina таунхаусы инвестиционно привлекательными, и в последующие годы цена подобных объектов только возрастет. Они будут интересны тем, кто хочет отдохнуть, планирует активный отдых, собирается приезжать на лето, рассчитывает сдавать их в круглогодичную аренду. Таунхаусы построены с расчетом на жильцов всех возрастов и предпочтений. Планировка и отделка создавались для комфортной жизни большой семьи.