выкупить долю квартиры у бывшего мужа

Как выкупить долю в квартире у бывшего мужа?

Прожив много лет в браке, супруги успевают обзавестись большим количеством имущества. В случае развода делят его между собой согласно СК РФ и ГК РФ. В России предусмотрено два варианта общей собственности. Если сами супруги не устанавливают иное, их имущество является совместно нажитым. Но в случае раздела оно в первую очередь переводится в долевую собственность. Это относится и к жилой недвижимости. Естественно, что после развода стороны редко желают проживать далее совместно. Поэтому часто встает вопрос, а возможен ли выкуп доли в квартире у бывшего супруга или супруги.

Процедуру эту осуществить можно. Но вариант действий несколько разнится в зависимости от сопутствующих обстоятельств.

Основные моменты

Если в браке супруги приобретают имущество, оно считается их совместной собственностью. При условии, что на покупку расходовались средства семейного бюджета. Данная норма закреплена в ст. 34 СК РФ.

Совместная собственность является разновидностью общей собственности. Она предполагает, что супруги пользуются имуществом сообща и все решения относительно эксплуатации принимают на основании обоюдной договоренности.

В случае, когда перед супругами встает необходимость раздела совместного имущества, его переводят в категорию долевой собственности. Т.е. в объекте определяются конкретные доли для каждого из владельцев.

Супруги могут изначально приобрести имущество в долевую собственность. Такая ситуация складывается, если они совместно приватизируют квартиру, покупают жилье по договору ипотечного кредитования, используют маткапитал для улучшения жилищных условий или просто самостоятельно при оформлении прав собственности на приобретенную недвижимость выделяют в ней доли. Закон этого не запрещает.

Может ли жена купить у мужа его долю в имуществе?

Вопрос выкупа долей собственности супругами друг у друга, как правило, возникает, если муж и жена уже развелись или находятся в стадии развода. Закон в этом не чинит препятствий. Но возможность реализации процедуры будет зависеть от множества факторов:

Самый идеальный вариант – это когда квартира оформлена в долевую собственность на мужа и жену и оба они согласны на проведение сделки. В таком случае стороны договариваются о купле-продаже, подписывают договор и жена становится владельцем доли мужа в недвижимости. В таком случае схема отчуждения используется стандартная.

Важно! После подписания договор купли-продажи заверяется у нотариуса, а затем регистрируется в Росреестре.

Что делать, если жена не владеет долей в квартире?

Ситуации, при которых жена выкупает долю мужа в квартире, а сама не является содольщиком, редки, но возможны. В таком случае стороны обязаны действовать в соответствии с нормами ГК РФ и продавать долю с соблюдением права преимущественной покупки (ст. 250). Это значит, что мужчина обязан в первую очередь предложить выкупить свою долю владельцам прочих долей. И продавать ее своей жене только, если они откажутся от своего права.

Отступить от этого правила только на том основании, что продавец и покупатель находятся или находились в браке, невозможно. В таком случае проще оформить договор дарения. Тогда предлагать свою долю прочим владельцам не нужно.

Как выкупить долю, если супруг не хочет ее продавать?

Если муж и жена находятся в стадии развода, им редко хочется в дальнейшем проживать под одной крышей. Поэтому они делят общую квартиру и разъезжаются. Для супругов предусмотрено несколько способов раздела. Все они начинаются с перевода совместной собственности в долевую.

Далее, если супруги владеют квартирой, они могут договориться, что один останется ее собственником, выкупив долю второго. Но если оба супруга не желают расставаться с имуществом, действовать придется через суд.

В таком случае жене нужно, в первую очередь, обратиться к практикующему юристу, чтобы он оценил ее шансы на принудительный выкуп доли. Все несколько проще, если совместно нажитое имущество еще не поделено. Если раздел уже состоялся, действовать придется так, как чужим независимым друг от друга содольщикам.

Чтобы судья вынес решение о принудительной продаже доли мужа, необходимо наличие веских оснований:

Если имущество между супругами уже было поделено, а муж не согласен продавать свою долю в квартире, шанс вынудить его минимален.

Подготовка искового заявления

Чтобы составить иск о принудительном выкупе доли в квартире, обязательно следует обращаться к хорошему практикующему юристу. Вопрос этот сложный и нужно заранее продумать аргументацию. Само исковое заявление пишется согласно нормам, изложенным в ст. 131 ГПК РФ. Оно должно содержать следующую информацию:

Исковое заявление в данном случае следует направлять в районный суд. Нужно выбрать инстанцию по месту проживания ответчика. Если установить его затруднительно или истец входит в льготную категорию, можно выбрать ту инстанцию, что располагается ближе к спорной квартире или к месту проживания истца.

Подается иск:

Направить иск может и судебный представитель.

К заявлению следует прилагать некоторый пакет документов. Он имеет отличия в зависимости от ситуации. Основной пакет включает:

Вместе с иском представляют копии документов. Подлинники подаются уже по требованию судьи.

Возможные варианты решений

Какое решение примет судья, будет зависеть от множества обстоятельств. Прежде всего, от категорического настроя самих супругов, размера их долей и существенных интересов несовершеннолетних детей пары.

Возможны следующие варианты решений, чтобы осуществить выкуп доли в квартире у бывшего мужа:

Важно! Если бывший супруг имеет большую долю в недвижимости, проявляет в ней заинтересованность, а раздел совместного имущества уже состоялся, суд не вынесет решение о принудительной продаже им своей доли.

Нюансы выкупа доли

Учитывая, что основания приобретения доли в собственность могут быть различны, отличаются и способы ее отчуждения.

Ипотечное жилье

Когда супруги разводятся, не выплатив до конца долг за ипотечную квартиру, они все равно могут распоряжаться ей. Но только с согласия банка. Если долг еще велик, естественно, что не все хотят далее несколько лет его совместно погашать и только потом делить квартиру. Поэтому, как вариант, один из супругов при разводе может выкупить долю другого, далее выплачивать долг самостоятельно и в конце стать единственным владельцем недвижимости.

Осуществить такую процедуру можно, но с одной оговоркой. Пока квартира в ипотеке и долг не погашен полностью, она является залоговым имуществом. Значит, все сделки можно с ней совершать только после получения разрешения от кредитора.

Данная норма распространяется на любой вариант раздела ипотечного залогового жилья: не имеет значения, отчуждают его стороны по обоюдной договоренности или в судебном порядке.

Использование материнского капитала

Вариант использования средств маткапитала будет зависеть от того, потрачены деньги до расторжения брака или жена намеревается расходовать их после развода. Хотя маткапитал можно расходовать на всю семью, он не является совместной собственностью. Это – целевая выплата и владелец ее, как правило, женщина.

Если на материнский капитал квартиру купили до развода, она будет поделена в равных долях между всеми членами семьи. Например, если это родители и двое детей, каждый получает ¼ квартиры. В таком случае после развода каждый из супругов остается владельцем своей доли. Стороны могут договориться о выкупе. Если при данной ситуации женщина подаст иск о принудительном выкупе, она, почти наверняка, выиграет дело. При условии, что дети после развода остаются с ней.

Если до развода маткапитал не израсходован, после расторжения брака муж уже не имеет на него никаких прав. При условии, что бывшие супруги имеют в долевой собственности квартиру, женщина может использовать маткапитал, чтобы выкупить долю мужа на эти средства.

В таком случае ей следует обратиться в ПФР с заявлением о предоставлении средств. Фонд в подобных ситуациях предоставляет деньги для улучшения жилищных условий. Особенно, если других совладельцев кроме мужа и жены не имеется.

Важно! Если женщина будет использовать маткапитал после развода на улучшение жилищных условий, каждому ребенку она должна будет оформить равную с ней долю в жилой недвижимости.

Какие могут возникнуть сложности?

Главная сложность, с которой может столкнуться женщина – это правильное определение собственных шансов на успех и правовое обоснование притязаний. В такой ситуации обойтись без помощи практикующего юриста просто невозможно.

Ситуация осложняется, если бывший муж категорически не желает продавать свою долю в имуществе. А это значит, что потребуется судебное разбирательство. А следовательно, необходимо грамотно составленное исковое заявление и нужна разработанная тактика защиты имущественных интересов.

Еще одна сложность – слишком высокая цена за долю в недвижимости, запрашиваемая бывшим супругом. В таком случае юрист подскажет, каким способом можно уменьшить сумму. Возможно провести взаимозачет имуществом или отказаться от алиментов на ребенка на какой-то срок.

Составление документации – это еще одна существенная проблема. Даже если бывший супруг согласен на продажу своей доли и стороны достигли полного взаимопонимания, им необходим договор купли-продажи. Желательно, чтобы текст документа писал профессиональный юрист, т.к. в него необходимо вносить ссылки на действующее законодательство.

Источник

Как выкупить долю в квартире у бывшего мужа

Расторжение брачного союза – это не только развал семьи, но и много спорных, зачастую конфликтных вопросов. Одним из них является использование совместной собственности, которую стороны приобрели в период брака. Как правило, супруги успевают стать обладателями совместной жилплощади. Раздел недвижимости является самой проблемной частью при решении имущественных вопросов. Рассмотрим, как выкупить долю у бывшего мужа.

Способы выкупа доли в квартире у бывшего мужа

В период развода многие семьи делят совместное имущество. Исключение составляют граждане, которое заранее оформили брачный контракт или соглашение о выделении долей. В зависимости от ситуации, бывшие супруги могут обладать правами в отношении доли в недвижимости:

Кроме того, возможна ситуация, что супруги уже обратились в суд для определения порядка пользования общим имуществом. В этому случае, мужчина является владельцем конкретной комнаты, а также наделен правом использования общих мест (кухни, ванной, туалета, прихожей). Такую комнату можно сдавать в аренду, продать, обменять.

После расторжения брака отношения между супругами оставляют желать лучшего. Поэтому в первую очередь они желают разъехаться. А также прекратить всякие имущественные отношения. Поэтому зачастую встает вопрос о выкупе доли.

Спор урегулируется следующими способами:

Выкуп доли в квартире с согласия бывшего мужа

Для совершения сделки необходимо, чтобы жилое помещение было в собственности сторон. Доля в муниципальной квартире не может быть выкуплена у нанимателя.

В соответствии со ст. 250 ГК РФ при наличии согласия бывшего мужа, сделка между сособственниками может быть оформлена беспрепятственно. Стороны не обязаны уведомлять других совладельцев.

Сделка может быть оформлена только в случае надлежащего определения доли. То есть стороны должны заключить соглашение о выделении долей.

Важно! Право в совместной собственности не подлежит продаже.

Для оформления сделки стороны должны прийти к договоренности, относительно цены доли. Как показывает практика, стоимость доли, продаваемой отдельно, ниже, чем цена такой доли при продаже всей квартиры. Поэтому продавец заведомо проиграет в цене.

Кроме того, можно учесть наличие несовершеннолетних детей. Продажа доли в квартире третьим лицам значительно сложнее, если в составе сособственников недвижимости есть несовершеннолетние дети.

Порядок действий

После достижения соглашения в отношении цены, стороны должны действовать следующим образом:

Сбор документов

Перед оформлением сделки необходимо подготовить документацию:

Оформление договора купли-продажи

Контракт в отношении доли недвижимости подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Поэтому оплатить технические и правовые услуги нотариуса придется все равно.

Поэтому целесообразно доверить оформление контракта нотариальной конторе. Так как стоимость услуг не будет снижена, если стороны представят свой проект.

Контракт должен включать следующие данные:

Образец контракта купли-продажи на долю квартиры

Нотариальное удостоверение

Сделки в отношении долей в недвижимости необходимо оформлять через нотариальную контору. Поэтому целесообразно сразу, вместе с документами обратиться к нотариусу.

Закон не ограничивает выбор граждан. Можно подать документацию в нотариальную контору по месту нахождения имущества или любую другую на усмотрение сторон.

Величина тарифов за нотариальные услуги различаются в зависимости от региона обращения. Например, в г. Москве в 2021 году необходимо оплатить 6000 р. только за нотариальные услуги. В Алтайском крае за такую услугу необходимо оплатить 2 000 р. Дополнительно нужно внести госпошлину в размере 0,3% от стоимости доли квартиры.

Государственная регистрация сделки

После нотариального удостоверения необходимо повести государственную регистрацию объекта. Для этого необходимо подать документы в Росреестр.

Информация может быть передана:

Предварительно нужно оплатить госпошлину. Она составляет 2000 р.

После чего, стороны совместно обращаются в уполномоченный орган. Каждая сторона оформляет заявление. Дополнительно необходимо предоставить:

Процедура занимает 5 – 7 дней. При обращении через МФЦ – на 1 — 2 дня больше.

Затраты на выкуп

Полный перечень затрат на оформление сделки включает:

Налоги

После совершения сделки бывший муж должен оплатить подоходный налог. Он составляет:

Перед уплатой налога, мужчина должен подать декларацию 3НДФЛ. Она подается в налоговую инспекцию по месту регистрации продавца. Срок подачи – до 1 апреля следующего года.

Выкуп доли в квартире без согласия бывшего мужа

Нужно обратить внимание, что никто не вправе заставить собственника продать свое имущество. Поэтому принудительные меры на практике неэффективны.

Альтернативные способы

Порядок действий

Если женщина приняла решение урегулировать вопрос в принудительном порядке, необходимо действовать следующим образом:

Сбор документов

Важным этапом для удовлетворения требований заявителя является необходимость признания доли квартиры, находящейся в собственности супруга незначительной. Вопрос урегулируется в судебном порядке.

Для принудительного выкупа доля должна соответствовать следующим условиям:

Пример. Гражданка М. обратилась в суд с заявлением о признании незначительной доли мужа в квартире. Общая площадь объекта составляет 300 кв.м. Супругу принадлежит ¼ доля. Планировка помещения позволяет разделить его 2 жилых помещения. Суд отказа в удовлетворении требований истицы.

Важно! Закон позволяет урегулировать в одном исковом заявлении 2 вопроса: о признании доли незначительной и разделе имущества путем выплаты компенсации.

Документы, необходимые для инициации судебного процесса:

Оформление искового заявления

Правильное оформление иска в суд – 2/3 успеха. Поэтому целесообразно доверить оформление заявления специалисту. Такую услугу окажут вам юристы с нашего сайта. Только оставьте заявку в форме обратной связи.

Правильное заявление должно содержать следующие пункты:

Образец искового заявления о разделе имущества

Оплата пошлины

Так как исковое заявление о признании доли незначительной и выплате компенсации содержит как имущественные, так и неимущественные требования, на госпошлину распространяется льгота.

Ст. 333.36 НК РФ предусматривает следующий расчет пошлины:

Направление в суд

Судебные процессы со спорами в отношении недвижимости имеют исключительную подсудность. Дело рассматривается на территории, на которой расположен спорный объект.

Получение судебного решения

Результат дела зависит от количества доказательств и качества искового заявления. Если суд удовлетворяет требования истца, то в тот же день оглашается решение.

Однако получить его в документальной форме можно только через 5 дней. Но такой документ не имеет юридической силой.

Закон наделяет его силой только через 30 дней. В этот период бывший муж может обжаловать результат.

Исполнение решения суда

Под исполнением решения суда понимается:

Право на подачу документов в Росреестр появляется только после выплаты компенсации в полном объеме.

Бывшая жена не является совладельцем

Отдельно необходимо рассмотреть ситуации, когда бывшая супруга не является совладельцем объекта недвижимости. В такой ситуации выкуп осуществить гораздо сложнее.

Закон не предусматривает возможность оформить такую сделку в принудительном поряке. Так как возможность выплаты компенсации и принудительного выкупа доли предусмотрен только для сособственников.

Но даже при наличии согласия бывшего мужа оформить сделку непросто.

Закон устанавливает следующий порядок действий:

Таким образом, женщина может стать собственником объекта только в том случае, если другие совладельцы откажутся от сделки.

Выкуп доли в квартире у бывшего мужа – это сложная процедура. Поэтому целесообразно заручиться поддержкой юриста по жилищному праву. Специалист подскажет, как урегулировать вопрос в досудебном порядке или поможет оформить иск. Чтобы не тратить время на поиски юриста, оставляйте заявку в форме обратной связи. Квалифицированный специалист свяжется с вами в удобное для вас время.

Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!

Источник

Продается угол в комнате

Верховный суд объяснил, как принудить собственника доли в квартире продать ее

Происходит этот рост чаще всего из-за деления квартир между несколькими наследниками, при разводах или когда квадратные метры просто дарят. В итоге у одной квартиры оказывается несколько хозяев, причем нередко совершенно посторонних друг другу людей. Кто-то из них в такой квартире живет, а у кого-то такая доля, что на ней и не поселишься. Редко кому из таких совладельцев удается договориться полюбовно, продать долю, на которой нельзя жить тому, кто уже обитает в квартире.

Поэтому разъяснения Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ о том, при каких условиях владелец большей части квартиры может принудительно выкупить у других собственников их незначительную долю, может помочь очень многим гражданам.

Наша история началась в обычной городской квартире, где проживали супруги и их маленькая дочь. Эта трехкомнатная квартира была в свое время приватизирована поровну на мужчину и его мать. Позже мать свою долю продала. Сыну с женой и ребенком осталась половина трешки. Но фактически они занимали две изолированные комнаты. Другая же половина квартиры оказалась в собственности некого гражданина, который эту половину купил. Жить в квартире он не планировал и через договоры дарения продал свою часть «по кусочкам» трем разным гражданам.Как только живущей в квартире семье стало известно про этот «подарок», они стали просить новых соседей продать им свои метры. Но договориться о цене не вышло.

Тогда семья пошла в районный суд с иском, в котором попросили признать доли новых сособственников незначительными, прекратить их право собственности, выплатить им рыночную стоимость долей.

В районном суде семье просто отказали. Тогда те упорно двинулись дальше. Городской суд посчитал, что требования истцов обоснованы, и удовлетворил иск. В апелляции пришли к выводу, что доля каждого из ответчиков незначительна, предоставить им изолированное жилое помещение, соразмерное их доле, невозможно. Договориться о праве пользования квартирой у сторон не получилось. При этом ответчики в ней не зарегистрированы, живут в другом месте, и у них есть другая жилплощадь в собственности. И всего перечисленного достаточно для того, чтобы удовлетворить требования семьи с ребенком.

Тогда новые собственники попытались оспорить решение горсуда. В Верховном суде РФ. Там они настаивали: квартира им нужна, а стоимость доли, представленная оценщиком, была занижена. Правда, о назначении экспертизы почему-то не просили.

Но Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ встала на сторону апелляции, посчитав ее позицию правильной. ВС напомнил о статье 252 Гражданского кодекса, где разъясняется, когда можно заставить собственника незначительной доли продать ее по рыночной стоимости, без его согласия.

Верховный суд объяснил, как выглядит отсутствие интереса в использовании жилья у собственника небольшой доли. Это информация о наличии у него другой недвижимости (подтверждается выпиской из ЕГРН). Нужны и данные, что в спорной квартире владелец доли никогда не жил. Надо предоставить суду документы, что главные собственники полностью несут расходы по содержанию квартиры. Имеет значение и степень родства.Возможность выделения доли в натуре оценивается, исходя из общей площади спорного объекта, количества комнат и возможности выделения изолированного помещения. Иск сособственников может быть удовлетворен только в том случае, если доля «лишнего» соседа настолько мала, что не может быть выделена в отдельное помещение.

В этом году появился закон, о котором собственникам долей следует знать. Речь о микродолях. Доля в квартире, согласно этому закону, теперь может быть реализована только в том случае, если ее метраж соответствует установленной норме. Раньше можно было продать даже полметра, теперь это запрещено.

Источник