аренда квартиры у физ лица проводки
Проводки при начислении и уплате арендной платы
Условия, включаемые в договор аренды (в т. ч. обеспечительный платеж)
В аренду друг у друга юрлица берут имущество, предназначенное для длительного пользования. Чаще всего таким имуществом оказывается помещение, оборудование или транспортное средство.
В договоре аренды, обязательно оформляемом письменно (п. 1 ст. 609 ГК РФ), следует отразить:
Все расходы по содержанию переданного в аренду имущества несет арендатор. На него же возлагаются и обязательства по поддержанию имущества в состоянии пригодности к эксплуатации. Но в отношении осуществления капитального ремонта, выполняемого арендатором, в договоре необходимо упоминание о нем, поскольку если право делать этот ремонт не делегируется арендатору, то обязанность его производить ложится на арендодателя (п. 1 ст. 616 ГК РФ).
Договором может предусматриваться уплата при его заключении в адрес арендодателя денежного обеспечения, расцениваемого как страховка от возможного ущерба, причиняемого арендатором. Наличие условия об обеспечительном платеже в договоре аренды потребует дополнительных бухгалтерских проводок как у передающей, так и у получающей стороны.
Из-за эпидемии коронавируса некоторые арендаторы могли получить так называемые «арендные каникулы». Что это означает и какие они влекут последствия для учета, в деталях разъяснили эксперты КонсультантПлюс. Полный пробный доступ к К+ можно получить бесплатно. Если вы арендуете государственное или муниципальное имущество, вам поможет это Готовое решение, а если частное — тогда вам в этот материал.
Проводки при сдаче в аренду помещения или оборудования у арендодателя
Бухгалтерские проводки по аренде помещения у арендодателя будут такими же, как и при передаче в аренду оборудования или транспортного средства, поскольку все эти виды имущества числятся у передающей стороны в составе основных фондов, т. е. на счете 01. Исключение составляют ситуации, когда объект изначально приобретался с целью предоставления его во временное пользование за плату. Такие объекты находят отражение на счете 03, однако на порядок учета операций, связанных с передачей в пользование, принципиального влияния это не оказывает.
Передача имущества в аренду и возврат из нее не требует от арендодателя каких-либо дополнительных бухгалтерских проводок, кроме выделения таких объектов в аналитике на счете обычного их учета.
Начисление платы за аренду осуществляется, как правило, помесячно последним числом и отражается записью Дт 62 Кт 91 (90). Счет 91 используется, если сдача в аренду оказывается не основным видом деятельности для арендодателя, что обычно имеет место чаще.
Одновременно в дебет счета 91 (90) относятся суммы:
Поступление платежей по аренде будет записываться как Дт 51 Кт 62.
Обеспечительный платеж при его получении отражается проводкой Дт 51 Кт 76, а при возврате — Дт 76 Кт 51. Кроме того, при поступлении платежа на его сумму возникает запись на забалансовом счете 008, а в момент возврата обеспечения здесь будет сделана запись о списании. Если же в счет суммы обеспечения засчитывается неуплаченная арендная плата, то это зафиксируется записью Дт 76 Кт 62; погашение иных претензий отразится проводкой Дт 76 Кт 76 с разной аналитикой в корреспонденции этого счета.
Улучшения имущества (как отделимые, так и неотделимые), сделанные с согласия арендодателя и оплачиваемые им арендатору, будут либо включены в учетную стоимость предмета аренды, либо учтутся как самостоятельный объект (Дт 08 Кт 60), стоимость которого будет сопровождаться учетом НДС, начисляемого при передаче арендатором (Дт 19 Кт 60).
Обращаем внимание, что с 2022 года учет аренды будет осуществляться по другим правилам — в соответствии с новым ФСБУ «Аренда».
Важно! Рекомендация от КонсультантПлюс
Для перехода на учет аренды по ФСБУ 25/2018 необходимо внести изменения или дополнения в учетную политику.
Перейти на новые учетные правила по аренде вам поможет Готовое решение от К+. Получите пробный доступ и переходите в материал.
У арендатора проводки по учету факта аренды помещения или оборудования отразят стоимость этого имущества (в оценке, предоставленной арендодателем) за балансом на счете 001. Списать оттуда эту сумму нужно будет в момент возврата.
При начислении арендной платы проводки арендатор сделает такие:
Выбор счета, указываемого по дебету первой из проводок, определит цель использования объекта, ради которой он и брался в аренду. Счет 91 здесь появится в случае передачи имущества в субаренду.
Платеж арендодателю отразится как Дт 60 Кт 51.
Перечисление обеспечительного платежа зафиксируется проводкой Дт 76 Кт 51, а его возврат арендодателем как Дт 51 Кт 76. Одновременно этот платеж при его оплате будет показан на забалансовом счете 009, а при возврате — списан с него. Использование обеспечения на погашение долга по арендным платежам отразится проводкой Дт 60 Кт 76, а возмещение иных претензий — проводкой Дт 76 Кт 76 с разной аналитикой по дебету и кредиту этого счета.
Расходы на содержание и ремонт арендованного имущества будут учитываться так же, как и по объектам, находящимся у арендатора в собственности.
Улучшения, вносимые в арендованный объект, будут отражаться записью Дт 08 Кт 60 (23, 69, 70). В случае компенсации расходов по ним арендодателем появятся проводки по реализации произведенных затрат: Дт 62 Кт 91 (90), Дт 91 (90) Кт 68, Дт 91 (90) Кт 08. Отделимые улучшения, не передаваемые арендодателю, возникнут в учете арендатора как самостоятельная единица основных средств (Дт 08 Кт 60 (23, 69, 70) и Дт 01 Кт 08) с начислением по ней амортизации на протяжении срока действия договора на аренду (Дт 20 (23, 25, 26, 29, 44, 91) Кт 02).
Итоги
Договор на аренду имущества, заключаемый между юрлицами, содержит ряд положений, влияющих на связанные с арендой проводки. К числу таких положений относятся размер платежей за аренду и порядок их оплаты, предоставление или непредоставление возможности передачи в субаренду и внесения улучшений в имущество за счет арендодателя, осуществление капремонта арендатором, использование обеспечения. Основными проводками по начислению платы за аренду становятся:
Платежи по аренде отразятся записями Дт 51 Кт 62 у арендодателя и Дт 60 Кт 51 у арендатора. При применении обеспечительного платежа возникнут дополнительные проводки Дт 51 Кт 76 у арендодателя и Дт 76 Кт 51 у арендатора. Возврат такого платежа зафиксируется обратными записями.
Расходы на жилье для сотрудника. Особенности учета и налогообложения
Организации, нуждающиеся в высококвалифицированных специалистах, нередко приглашают их на работу из других регионов. Поэтому вопросы бухгалтерского и налогового учета расходов по оплате жилья для иногородних сотрудников достаточно актуальны в настоящее время.
Расходы в виде платы за аренду жилого помещения, используемого для проживания иногороднего работника, признаются расходами по обычным видам деятельности в том месяце, за который начисляется арендная плата, в размере, установленном договором (пп. 5, 6, 6.1, 16, 18 Положения по бухгалтерскому учету «Расходы организации» (ПБУ 10/99), утвержденного приказом Минфина России от 6.05.99 г. № 33н).
Налог на доходы физических лиц
В соответствии со ст. 41 НК РФ доход — это экономическая выгода в денежной или натуральной форме, учитываемая в случае возможности ее оценки и в той мере, в которой такую выгоду можно оценить, и определяемая для физических лиц в соответствии с главой 23 «Налог на доходы физических лиц» НК РФ.
Согласно п. 1 ст. 210 НК РФ при определении налоговой базы учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах, или право на распоряжение которыми у него возникло.
Как установлено в п.п. 1 п. 2 ст. 211 НК РФ, к доходам, полученным налогоплательщиком в натуральной форме, в частности, относятся суммы оплаты (полностью или частично) за него организациями товаров (работ, услуг) или имущественных прав, в том числе коммунальных услуг, питания, отдыха, обучения в интересах налогоплательщика. Поэтому оплата организацией за своих сотрудников стоимости проживания признается их доходом, полученным в натуральной форме, и с учетом п. 1 ст. 211 НК РФ суммы данной оплаты включаются в налоговую базу по НДФЛ указанных лиц (письмо Минфина России от 14.09.16 г. № 03-04-06/53726).
Пример 1
В соответствии с трудовым договором оплата стоимости аренды жилья является частью заработной платы (должностного оклада) работника. Ежемесячная стоимость такой аренды составляет 50 000 руб. Оплата производится путем перечисления денежных средств с расчетного счета организации в адрес арендодателя. На уплаченную сумму уменьшается размер заработной платы работника в денежной форме. Начисление заработной платы работникам производится при каждой ее выплате. Для целей налогового учета доходов и расходов организация применяет метод начисления.
В учете организации указанные операции следует отразить следующим образом (см. таблицу).
Операции по оплате организацией аренды жилья для сотрудника
Дебет
Кредит
Сумма, руб.
Содержание операций
Первичный документ
Перечислены денежные средства арендодателю за работника в оплату стоимости аренды жилья
выписка банка по расчетному счету
Учтены расходы на оплату труда в натуральной форме
Учтена стоимость аренды жилья, оплаченная за работника в счет заработной платы
На дату удержания НДФЛ
Удержан НДФЛ с дохода в виде заработной платы, выплаченной в натуральной форме, при выплате работнику заработной платы в денежной форме
Регистр налогового учета (налоговая карточка)
Налог на прибыль организаций
В ст. 255 НК РФ определено, что в расходы налогоплательщика на оплату труда включаются любые начисления работникам в денежной и (или) натуральной формах, стимулирующие начисления и надбавки, компенсационные начисления, связанные с режимом работы или условиями труда, премии и единовременные поощрительные начисления, расходы, связанные с содержанием этих работников, предусмотренные нормами законодательства Российской Федерации, трудовыми договорами (контрактами) и (или) коллективными договорами. Поэтому, если расходы работодателя на аренду жилья для иногородних сотрудников являются формой оплаты труда и условием в трудовом договоре, то такие расходы для целей налогообложения прибыли могут быть учтены в составе расходов как заработная плата, выраженная в натуральной форме, при условии соответствия расходов требованиям п. 1 ст. 252 НК РФ, согласно которому расходы должны быть экономически оправданными, документально подтвержденными и произведенными для осуществления деятельности, направленной на получение дохода.
Таким образом, на основании п. 25 ст. 255 НК РФ в целях налогообложения затраты по найму жилого помещения для работника могут также учитываться в качестве расходов на оплату труда как другие виды расходов, произведенных в пользу работника и предусмотренных трудовым и (или) коллективным договором. При этом существует и альтернативный вариант признания указанных расходов, а именно арендные платежи за арендованное имущество в налоговом учете признаются прочими расходами, связанными с производством и реализацией, на последнее число отчетного (налогового) периода (п.п. 10 п. 1 ст. 264, п.п. 3 п. 7 ст. 272 НК РФ).
Ограничения в отношении расходов на оплату жилья работникам
По мнению Минфина России, расходы по оплате жилья работнику организации могут быть учтены для целей налогообложения прибыли в размере, не превышающем 20% месячного заработка этого работника с учетом премий и надбавок, при условии заключения с ним трудового договора. В период, когда такой договор не заключен и работник не состоит в штате организации, указанные расходы вообще не могут уменьшать налоговую базу по налогу на прибыль (письма от 14.09.16 г. № 03-04-06/53726, от 22.10.13 г. № 03-04-06/44206 и от 30.09.13 г. № 03-03-06/1/40369).
Следовательно, если организация решит признать расходы на оплату жилья работникам организации при налогообложении прибыли в полном объеме, то, вероятнее всего, свою позицию она будет отстаивать в суде.
С позицией Минфина России можно поспорить на основе следующих аргументов:
1) на расходы по найму жилых помещений не распространяется 20%-ное ограничение, установленное в отношении заработка в неденежной форме (ст. 131 ТК РФ), так как затраты организации на аренду жилых помещений для сотрудников не являются частью заработной платы, и расходы на содержание сотрудников (в том числе связанные с арендой для них жилья) к ней не относятся, поэтому при расчете налога на прибыль затраты на аренду квартир для иностранных работников учитываются в полном размере; 2) установленное 20%-ное ограничение относительно выплат в неденежной форме распространяется только на заработную плату сотрудников и не подлежит применению к иным выплатам в их пользу, к которым в том числе относится оплата найма жилых помещений.
Пример 2
По условиям заключенного трудового договора работнику была предоставлена квартира для проживания, аренду которой оплачивает организация. Стоимость аренды жилья составляет 50 000 руб. Оклад работнику установлен в размере 120 000 руб. Ежемесячная арендная плата равна 20 000 руб.
Если организация придерживается официальной позиции Минфина России по данному вопросу, то в бухгалтерском учете ежемесячно она будет делать следующие записи:
Дебет 76, Кредит 51 — 20 000 руб. — перечислена арендная плата за квартиру; Дебет 20 (26, 44), Кредит 70 — 120 000 руб. — учтены расходы на оплату труда работника; Дебет 70, Кредит 76 — 20 000 руб. — отражена стоимость аренды, оплаченная за работника, в счет оплаты труда; Дебет 70, Кредит 68-НДФЛ — 2600 руб. (20 000 руб. х 13%) — удержан НДФЛ с дохода в виде заработной платы, осуществленной в натуральной форме, при выплате работнику заработной платы в денежной форме.
В налоговом учете указанная сумма арендной платы будет включена в состав расходов на оплату труда в полном объеме (п. 25 ст. 255 НК РФ).
Применение ПБУ 18/02
Расходы, формирующие «бухгалтерскую» прибыль (убыток) отчетного периода, но не учитываемые при определении налоговой базы по налогу на прибыль, приводят к возникновению постоянной разницы и соответствующего ей постоянного налогового обязательства (ПНО) (пп. 4, 7 Положения по бухгалтерскому учету «Учет расчетов по налогу на прибыль организаций» (ПБУ 18/02), утвержденного приказом Минфина России от 19.11.02 г. № 114н).
Пример 3
Воспользуемся условиями примера 2. Допустим, что оклад работника равен 60 тыс. руб. Организация придерживается официальной точки зрения. Тогда в целях налогообложения прибыли можно учесть 12 000 руб. (60 000 руб. х 20%).
В бухгалтерском учете ежемесячно необходимо производить следующие записи:
Дебет 76, Кредит 51 — 20 000 руб. — перечислена арендная плата за квартиру; Дебет 20 (26, 44), Кредит 70 — 120 000 руб. — учтены расходы на оплату труда работника; Дебет 99, Кредит 68-ПНО — 1600 руб. (20 000 руб. — 12 000 руб.) х 20%) — отражено ПНО; Дебет 70, Кредит 76 — 20 000 руб. — отражена стоимость аренды, оплаченная за работника, в счет оплаты труда; Дебет 70, Кредит 68-НДФЛ — 2600 руб. (20 000 руб. х 13%) — удержан НДФЛ с дохода в виде заработной платы, осуществленной в натуральной форме, при выплате работнику заработной платы в денежной форме.
Как арендовать недвижимость у физического лица
Аренда недвижимости у обычного человека почти не отличается от аренды у предпринимателей и организаций. Единственный нюанс: вам придётся удержать и перечислить НДФЛ с доходов арендодателя.
Оформите договор аренды недвижимости
В договоре опишите:
Перед тем как подписать договор, попросите у арендодателя свидетельство о праве собственности или выписку из госреестра. Так вы обезопасите себя и убедитесь, что перед вами собственник помещения.
Удерживайте НДФЛ с арендной платы
Каждый человек платит государству налог НДФЛ со своих доходов. Если он получает доход от ИП или ООО, то платит НДФЛ не сам — предприниматель или организация становятся его налоговым агентом. Он считает, удерживает и перечисляет НДФЛ в налоговую. Распространённый пример: работники по трудовому договору не платят НДФЛ сами, этим занимается работодатель. А они получают зарплату, из которой уже вычли налог. Та же ситуация с арендой. Арендодатель получает от вас доход, и если он обычный человек, вы становитесь его налоговым агентом.
Важно: перечислить НДФЛ нужно в налоговую по месту учёта вашей компании или ИП.
Страховые взносы с арендной платы вы перечислять не должны.
Новым ИП — год Эльбы в подарок
Год онлайн-бухгалтерии на тарифе Премиум для ИП младше 3 месяцев
Учесть арендную плату и коммуналку в расходах УСН
Если вы на УСН «Доходы минус расходы», учитывайте арендную плату при расчёте налога. Чтобы подтвердить расход, оформите и сохраняйте документы:
Чтобы учесть коммунальные платежи в расходах, удобнее включить их в состав арендной платы. Это можно сделать двумя способами:
Статья актуальна на 04.02.2021
Получайте новости и обновления Эльбы
Подписываясь на рассылку, вы соглашаетесь на обработку персональных данных и получение информационных сообщений от компании СКБ Контур
Аренда имущества у физического лица – учет в программах 1С
При возникновении у компании потребности в помещении не всегда удаётся найти арендодателя, зарегистрированного в качестве юридического лица. Отражение в учёте вознаграждения физическому лицу, не являющемуся сотрудником организации, имеет некоторые особенности. Рассмотрим основные из них на практических примерах в 1С: Бухгалтерии и 1С: Зарплата и управление персоналом (1С: ЗУП).
При оформлении договора аренды следует руководствоваться нормами главы 34 ГК РФ. Важным нюансом является подтверждение права собственности арендодателя, это поможет арендатору в дальнейшем избежать дополнительных трудностей.
А самая популярная ошибка бухгалтеров при отражении операций по договору аренды имущества физлица – это то, что они забывают отразить арендуемое имущество на забалансовом счёте 001. При вводе данной проводки необходимо указать стоимость имущества, которую можно посмотреть в договоре аренды. Если в договоре указана только стоимость съёма за месяц, то её необходимо умножить на срок действия договора в месяцах и полученный результат отразить в графе «Сумма».
Что касается налогообложения, согласно п.1 ст. 226 НК РФ, у фирмы-арендатора при заключении договора с физлицом возникает обязанность налогового агента по удержанию и перечислению НДФЛ. А вот страховые взносы с начисленного дохода перечислять не нужно, так как данный вид дохода не относится к трудовым. Экономически обоснованные расходы, которые организация несёт в связи со съёмом помещения, в полном объёме относятся к расходам, уменьшающим налог на прибыль.
Отражение оплаты по договору аренды имущества в 1С: ЗУП
Затем необходимо добавить арендодателя в справочник «Физические лица», который находится на разделе «Кадры». Заполняем все данные, включая ссылку «Налог на доходы», где выбирается статус «Резидент» или «Нерезидент». Данная настройка будет влиять на ставку удерживаемого подоходного налога. Напомню, что действующая ставка НДФЛ для резидентов РФ – 13%, а для нерезидентов – 30%.
Переходим к непосредственному начислению платы за аренду. Для этого зайдём в раздел «Зарплата» и выберем «Начисление прочих доходов».
В созданном документе указываем месяц начисления, затем созданный нами ранее вид дохода «Аренда помещения», дату выплаты арендной платы, дату платежа по НДФЛ и номер платежного поручения. По кнопке «Подбор» добавляем арендодателя в табличную часть документа. Если вы впервые отражаете доход этого физического лица, то в списке получателей дохода нужно поставить галочку «Выбрать из полного списка физических лиц». В графе «Начислено» указываем размер арендной платы, после чего НДФЛ и сумма к выплате рассчитаются автоматически. Проводим документ.
Также в графе «Счёт, субконто» есть возможность выбрать необходимый нам счёт учёта затрат для верного отражения операции в бухгалтерском учёте. На этом отражение начисления арендной платы физическому лицу в 1С: ЗУП окончено, данная операция будет учтена при заполнении всех необходимых регламентированных отчётов.
Учет аренды имущества у физлица в 1С: Бухгалтерии
К сожалению, автоматизированного учёта этой операции в данной программе не предусмотрено, поэтому будет чуть сложнее, чем с 1С: ЗУП. Начнём с заполнения справочника «Физические лица», который находится в разделе «Зарплата и кадры».
Отражение сведений физического лица в данном программном продукте аналогично заполнению в 1С: ЗУП.
Затем переходим к начислению арендной платы при помощи документа «Операции, введённые вручную», расположенного в разделе «Операции».
Дт 26 Кт 76.10 на сумму арендной платы по договору
Дт 76.10 Кт 68.01 на сумму удержанного подоходного налога
Важно заполнить все необходимые вкладки созданного документа.
На вкладке «Доходы» указываем дату получения, код, вид и сумму дохода.
На вкладке «Исчислено по 13% (30%) кроме дивидендов» заполняем дату получения дохода, вид дохода и сумму удержанного налога.
На четвёртой вкладке «Удержано по всем ставкам» выбираем ставку «13% (для нерезидентов 30%)», указываем суммы вознаграждения за аренду и сумму удержанного налога, а также код дохода – 1400.
И на последней закладке «Перечислено по всем ставкам» указываем реквизиты платёжного документа на перечисление НДФЛ. Проводим документ.
Для проверки корректности отражения операции сформируем справку 2-НДФЛ по физическому лицу – арендодателю. Для этого переходим в раздел «Зарплата и кадры» и выбираем операцию «2-НДФЛ для сотрудников». Проверим заполнение справки по рисунку ниже:
Выплата вознаграждения и подоходного налога оформляются стандартными платёжными документами, которые формируют проводки: Дт 76.10 Кт 51 и Дт 68.01 Кт 51.
Напомню, что крайним сроком перечисления НДФЛ является день, следующий за днём выплаты дохода.
Посмотрим заполнение отчёта 6-НДФЛ в данной ситуации.
В разделе 1 отражается сумма начисленного дохода и суммы исчисленного и удержанного налога, как на рисунке:
Во втором разделе указываются даты получения, удержания и крайний срок перечисления НДФЛ:
В связи с тем, что выплата арендной платы не является трудовым доходом физлица, в отчётах РСВ, СЗВ-М и СЗВ-СТАЖ данные начисления не отражаются.
Надеюсь, эта инструкция поможет вам избежать ошибок и сложностей при отражении аренды имущества физического лица.
Автор статьи: Алина Календжан
Понравилась статья? Подпишитесь на рассылку новых материалов
Учет аренды недвижимости у гражданина
Учет арендатору нужно вести в зависимости от вида понесенных расходов в рамках арендных отношений (арендные платежи, коммунальные расходы, затраты на ремонт), а также от применяемой системы налогообложения (за исключением исполнения обязанности налогового агента по НДФЛ).
Условия заключенного между сторонами договора аренды определяют учет у арендатора:
Индивидуальные предприниматели, которые применяют ОСНО, при расчете НДФЛ учитывают расходы в порядке, аналогичном порядку определения расходов организациями для целей расчетов по налогу на прибыль (п. 1 ст. 221 Налогового кодекса РФ).
В свою очередь, правила признания расходов при определении налоговой базы по УСН распространяются как на организацию, так и на индивидуальных предпринимателей (п. 1 ст. 346.12, п. 1 ст. 346.16 Налогового кодекса РФ).
Следовательно, в целях расчета налогов арендатор – индивидуальный предприниматель определяет расходы, которые возникли по договору аренды, в том же порядке, что и организация-арендатор. Момент учета расходов индивидуальным предпринимателем определяется моментом оплаты расходов, понесенных для целей извлечения дохода в рамках предпринимательской деятельности (п. 1 ст. 221 Налогового кодекса РФ, п. 13, 15 Порядка, утв. Совместным приказом Минфина России № 86н и МНС России № БГ-3-04/430 от 13 августа 2002 г.).
Ведение бухучета обязательно для всех организаций независимо от применяемого режима налогообложения (п. 1 ч. 1 ст. 2, ч. 1 ст. 6 Федерального закона № 402-ФЗ от 6 декабря 2011 г.). В отличие от организаций индивидуальные предприниматели вправе не вести бухучет (ч. 2 ст. 6 Федерального закона № 402-ФЗ от 6 декабря 2011 г.).
Договор аренды недвижимости
Вместе с тем отсутствие у арендодателя в момент заключения договора аренды недвижимости государственной регистрации права собственности на нее не влечет однозначного признания такого договора недействительным.
Подтверждение: п. 10, 11 Постановления Пленума ВАС РФ № 73 от 17 ноября 2011 г.
При заключении договора аренды жилого помещения (квартиры) следует учитывать, что жилье предназначено только для проживания (п. 2 ст. 288, п. 2 ст. 671 Гражданского кодекса РФ). Соответственно, заключение договора аренды жилого помещения (квартиры) для использования его не по назначению (например, в качестве офиса) является неправомерным, такая сделка впоследствии может быть признана недействительной (ст. 168 Гражданского кодекса РФ). Вместе с тем арендовать жилое помещение можно, например, для проживания работника в командировке или для регистрации организации (по месту жительства учредителя при соблюдении определенных условий).
Форма договора
Несоблюдение формы договора аренды влечет его недействительность (ст. 168 Гражданского кодекса РФ).
Срок договора
Регистрация договора
Существенные условия
Содержание арендованного помещения
Подтверждение: п. 2 ст. 616 Гражданского кодекса РФ.
В то же время в Гражданском кодексе РФ закреплено, что капитальный ремонт является обязанностью арендодателя. Но с его согласия капитальный ремонт арендатор может провести за свой счет.
Подтверждение: п. 1 ст. 616 Гражданского кодекса РФ.
Документальным подтверждением расходов, возникших в рамках арендных отношений, являются, в частности:
Подтверждение: письма Минфина России № 03-03-06/4/118 от 13 октября 2011 г., № 03-03-06/1/559 от 6 октября 2008 г., ФНС России № 02-1-07/81 от 5 сентября 2005 г.
Учет арендной платы
Для отражения в бухучете получения в аренду недвижимости (помещения) и ее возврата организации нужно применять общий порядок с использованием забалансового счета 001 «Арендованные основные средства» в оценке, указанной в договоре аренды:
– получена в пользование недвижимость (нежилое помещение, квартира);
– возвращена собственнику недвижимость (нежилое помещение, квартира).
Подтверждение: сч. 001 Инструкции к Плану счетов.
Расчеты по договору аренды отражаются с использованием:
– кредита счета 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами», если арендодатель – гражданин, который не является работником организации;
– кредита счета 73 «Расчеты с персоналом по прочим операциям», если арендодателем является работник организации.
Корреспондирующий с ним по дебету счет зависит от:
– вида производства (основное, вспомогательное, обслуживающее), в котором используется арендуемое имущество;
– сферы использования арендуемого имущества (в основной деятельности, вспомогательном, обслуживающем производстве, для управленческих, общехозяйственных нужд, в непроизводственной сфере);
– вида деятельности организации (производство, торговля и т. д.).
Проводки при этом могут быть следующие:
ДЕБЕТ 20 (23, 25, 26, 29, 44, 91.2) КРЕДИТ 76 (73)
– начислена арендная плата по договору аренды;
ДЕБЕТ 76 (73) КРЕДИТ 68 «Расчеты по НДФЛ»
– отражено удержание НДФЛ;
ДЕБЕТ 68 КРЕДИТ 51
– перечислен НДФЛ в бюджет;
ДЕБЕТ 76 (73) КРЕДИТ 50 (51)
– выплачена арендная плата по договору аренды за вычетом НДФЛ.
Арендные платежи организация-арендатор может учитывать:
– в составе расходов по обычным видам деятельности (п. 5 ПБУ 10/99);
– в составе прочих расходов организации (п. 11 ПБУ 10/99).
В общем случае организация (индивидуальный предприниматель) при выплате доходов гражданину по договору аренды признается налоговым агентом и должна исполнять его обязанности. Это правило действует независимо от применяемой системы налогообложения.
Следовательно, налоговый агент должен удержать НДФЛ непосредственно из суммы вознаграждения, которое выплачивается на основании договора аренды, и перечислить налог в бюджет по месту постановки на учет в налоговой инспекции. Местожительство гражданина-арендодателя, а также местонахождение принадлежащего ему недвижимого имущества, сдаваемого в аренду, значения не имеют.
Подтверждение: пп. 4 п. 1 ст. 208, п. 1, 2, 4, 7 ст. 226 Налогового кодекса РФ, письмо Минфина России № 03-04-06/3-128 от 1 июня 2011 г.
НДФЛ рассчитывается по ставке 13 процентов (п. 1 ст. 224 Налогового кодекса РФ).
Необходимо учитывать, что порядок удержания НДФЛ с суммы вознаграждения, которая перечисляется гражданину по договору аренды, не зависит от того, является этот гражданин работником арендатора или нет.
При этом налоговый агент не позднее 1 апреля года, следующего за налоговым периодом, в котором были произведены расчеты по договору аренды, должен представить в налоговую инспекцию сведения о выплаченных доходах по форме № 2-НДФЛ.
Подтверждение: п. 2 ст. 230 Налогового кодекса РФ.
Вознаграждения и выплаты, произведенные в рамках договора аренды, не признаются объектом обложения страховыми взносами (ч. 1, 3 ст. 7 Федерального закона № 212-ФЗ от 24 июля 2009 г., п. 1 ст. 20.1, абз. 4 п. 1 ст. 5 Федерального закона № 125-ФЗ от 24 июля 1998 г.).
Соответственно, на сумму арендной платы страховые взносы начислять не нужно.
При расчете налога на прибыль организация-арендатор вправе учитывать арендные платежи в составе прочих расходов, связанных с производством и (или) реализацией, при условии, что арендуемое помещение предназначено для использования в деятельности организации (даже если фактически оно пока не эксплуатируется). При этом такие расходы должны быть документально подтверждены и экономически оправданны (п. 1 ст. 252 Налогового кодекса РФ).
Для учета арендных платежей предусмотрена специальная статья расходов (пп. 10 п. 1 ст. 264 Налогового кодекса РФ). Если организация применяет метод начисления, то признать арендную плату в составе расходов нужно на одну из следующих дат. Если организация применяет кассовый метод, то расходы нужно признавать на дату оплаты оказанных услуг (пп. 1 п. 3 ст. 273 Налогового кодекса РФ).
Вместе с тем арендные платежи могут быть учтены и в составе других статей расходов.
Например, если организация арендует квартиру для проживания работников, направляемых в командировку, то такие расходы можно учитывать в составе командировочных. Причем только в части арендной платы, которая относится к периоду, когда в квартире проживали командированные работники.
Подтверждение: письма Минфина России № 03-03-06/1/178 от 25 марта 2010 г., № 03-03-04/1/533 от 20 июня 2006 г., № 03-03-04/1/58 от 25 января 2006 г.
Если организация арендует квартиру для проживания иногородних (иностранных) работников, то расходы на аренду следует рассматривать как часть зарплаты, выданной в натуральной форме (с учетом ограничения, накладываемого на признание натуральной формы оплаты труда при расчете налога на прибыль).
Подтверждение: письма Минфина России № 03-03-06/1/671 от 28 октября 2010 г., № 03-04-06-01/165 от 13 июля 2009 г.
Кроме того, признавая арендную плату в составе расходов, уменьшающих налогооблагаемую прибыль, следует учитывать некоторые правовые особенности договора аренды.
Например, арендные платежи по не зарегистрированному в установленном порядке договору аренды недвижимости можно учитывать, если условиями соглашения между сторонами определено, что арендатор получает в пользование арендованное недвижимое имущество до государственной регистрации договора аренды. Расходы по такому договору можно учитывать с момента получения имущества в пользование (при условии представления документов на государственную регистрацию).
Вместе с тем по вопросу о том, учитываются ли при расчете налога на прибыль расходы в виде арендных платежей, если арендодатель на момент заключения договора не зарегистрировал право собственности по нему, единая точка зрения не выработана.
Мнение Минфина России: в случае отсутствия у правообладателя регистрации права собственности на переданное в аренду недвижимое имущество арендатор не вправе учитывать арендные платежи по нему при расчете налога на прибыль (п. 1 ст. 252 Налогового кодекса РФ).
Подтверждение: письма № 03-03-06/1/791 от 1 декабря 2011 г., № 03-03-06/1/292 от 13 мая 2011 г., № 03-03-06/1/728 от 16 ноября 2010 г.
Исключение – ситуация, когда предметом договора аренды (заключенного в установленном законодательством порядке) является вновь построенный объект недвижимости.
Так, если строительство завершено и объект капитальных вложений принят государственной приемочной комиссией, то собственник указанного объекта (инвестор) вправе пользоваться и распоряжаться им, в том числе сдавать в аренду (ст. 6 Федерального закона № 39-ФЗ от 25 февраля 1999 г.). В указанной ситуации арендодатель вправе заключить договор аренды объекта недвижимости несмотря на то, что он еще не зарегистрировал свое право собственности на него. Соответственно, в таком случае арендатор вправе учитывать в составе расходов плату за аренду указанного объекта недвижимости.
Подтверждение: письма Минфина России № 03-03-06/1/15658 от 6 мая 2013 г., № 03-03-05/193 от 30 августа 2010 г., ФНС России № ШС-37-3/10187 от 27 августа 2010 г.
Мнение Пленума ВАС РФ: арендодатель, заключивший договор аренды и принявший на себя обязательство по передаче имущества арендатору, должен обладать правом собственности на него в момент передачи. С учетом этого договор аренды, заключенный лицом, не обладающим в момент его заключения правом собственности на объект аренды (договор аренды будущей вещи), не является недействительным на основании ст. 168, 608 Гражданского кодекса РФ.
Подтверждение: п. 10 Постановления № 73 от 17 ноября 2011 г.
Если данный договор нельзя считать недействительным, то расходы, понесенные по нему, можно признавать экономически обоснованными (если на момент передачи имущества права арендодателя подтверждены). Кроме того, для правомерного отражения в расходах арендных платежей необходимо обоснование использования арендованного помещения в деятельности, направленной на получение дохода (ст. 252, пп. 10 п. 1 ст. 264 Налогового кодекса РФ). При этом Налоговый кодекс РФ не ставит учет расходов в зависимость от правомерности владения имуществом. То есть отсутствие у арендодателя государственной регистрации права собственности на объект аренды не свидетельствует о неподтвержденности такой направленности пользования помещением. Соответственно, в таком случае арендатор вправе учитывать в составе расходов плату за аренду указанного объекта недвижимости.
Организации лучше не учитывать в составе расходов арендные платежи по недвижимости, если документы о государственной регистрации права собственности арендатором не были представлены (исключение – вновь построенные объекты недвижимости).
Экономически необоснованными расходами можно считать арендные платежи за жилое помещение, арендованное под офис, поскольку жилье не может использоваться для размещения в нем предприятий и учреждений до его перевода в нежилой фонд (п. 3 ст. 288 Гражданского кодекса РФ). Следовательно, учитывать платежи по такому договору при расчете налога на прибыль нельзя.
Подтверждение: письма Минфина России № 03-03-06/1/93 от 14 февраля 2008 г., № 03-05-01-04/310 от 10 ноября 2006 г., № 03-03-04/4/71 от 28 октября 2005 г., № 03-03-04/1/310 от 27 октября 2005 г.
При этом тот факт, что арендодателем имущества является гражданин, не влияет на налоговый учет арендных платежей.
Единый налог при УСН
Организации с объектом налогообложения в виде разницы между доходами и расходами при расчете единого налога при УСН вправе учитывать расходы, поименованные в п. 1 ст. 346.16 Налогового кодекса РФ, в том числе арендные платежи за арендуемое имущество (пп. 4 п. 1 ст. 346.16 Налогового кодекса РФ).
Порядок определения расходов, который установлен для расчета единого налога при УСН, не содержит никаких особенностей для признания арендных платежей (п. 2 ст. 346.16, п. 1 ст. 252 Налогового кодекса РФ). Такие расходы принимаются в том же порядке, который предусмотрен для расчетов по налогу на прибыль (ст. 264, пп. 4 п. 1, п. 2 ст. 346.16 Налогового кодекса РФ).
Момент признания таких расходов определяется в общем порядке.
Учет коммунальных расходов
А. При включении коммунальных расходов в состав арендной платы (без выделения их суммы или путем выделения как переменной составляющей).
В таком случае отдельные проводки по отражению расчетов по коммунальным платежам в бухучете либо делать не нужно (если коммунальные платежи не выделены в сумме арендной платы), либо нужно делать аналогично тому, как отражается начисление арендной платы (если коммунальные платежи являются дополнительной (переменной) частью арендной платы и оплачиваются отдельным платежом).
Если коммунальные (эксплуатационные) расходы входят в состав арендной платы и не выделены в ее составе отдельным платежом (в т. ч. в качестве переменной части), то вся сумма арендной платы облагается НДФЛ (письмо ФНС России № ЕД-3-3/3378 от 13 октября 2011 г.).
Когда стоимость коммунальных (эксплуатационных) услуг является переменной частью арендной платы (т. е. ее конкретная сумма выделена или может быть установлена), необходимо учитывать следующее.
При оплате расходов, размер которых зависит от фактического потребления услуг (например, электроэнергии, водоснабжения при наличии счетчика), удерживать НДФЛ не нужно. Считается, что такие услуги потребляет организация и при их компенсации никакой экономической выгоды гражданин (арендодатель) не получает (ст. 41 Налогового кодекса РФ).
Следует также учитывать, что если величина расходов не зависит от фактического потребления (например, плата за отопление, уборку общей территории, содержание и текущий ремонт арендованного помещения), то НДФЛ нужно удержать. При их компенсации считается, что арендодатель получает доход в натуральной форме (пп. 1 п. 2 ст. 211 Налогового кодекса РФ).
При этом у организации-арендатора в наличии должны быть документы (их копии), подтверждающие:
Поскольку страховые взносы с суммы арендной платы не начисляются, то стоимость коммунальных платежей, которая включена в состав арендной платы, также не является объектом обложения (ч. 1, 3 ст. 7 Федерального закона № 212-ФЗ от 24 июля 2009 г., п. 1 ст. 20.1, абз. 4 п. 1 ст. 5 Федерального закона № 125-ФЗ от 24 июля 1998 г.).
При расчете налога на прибыль арендатор вправе учитывать затраты на коммунальные платежи в составе прочих расходов, связанных с производством и (или) реализацией, на основании пп. 10 п. 1 ст. 264 Налогового кодекса РФ (как арендную плату за арендуемое имущество).
Подтверждение: письма Минфина России № 03-03-06/1/17011 от 16 мая 2013 г., № 03-03-06/1/724 от 3 ноября 2009 г. (в части признания при расчете налога на прибыль коммунальных расходов, которые арендатор несет в рамках расчетов по договору аренды имущества).
Единый налог при УСН
При расчете единого налога при УСН арендатор (с объектом налогообложения в виде разницы между доходами и расходами), как и при расчете налога на прибыль, может признать затраты на оплату коммунальных услуг в составе арендных платежей на основании пп. 4 п. 1 ст. 346.16 Налогового кодекса РФ (письма Минфина России № 03-03-06/1/17011 от 16 мая 2013 г., № 03-03-06/1/724 от 3 ноября 2009 г. (в части учета при расчете налога на прибыль коммунальных расходов, которые арендатор несет в рамках расчетов по договору аренды имущества) – их выводы верны и при УСН, № 03-03-02-04/1/116 от 12 мая 2005 г.).
Б. При оплате коммунальных расходов вне расчетов по договору аренды (т. е. когда договором аренды предусмотрена только постоянная часть арендной платы, а платежи за коммунальное обслуживание (водоснабжение, электроснабжение и газоснабжение) арендатор возмещает на основании документов, выставленных коммунальными службами).
Если организация использует арендованное имущество в предпринимательской деятельности, то коммунальные затраты нужно списывать на расходы по обычным видам деятельности (п. 5 ПБУ 10/99). В этом случае проводка может быть следующей:
ДЕБЕТ 20 (23, 25, 26, 44) КРЕДИТ 76 (73)
– включена в расходы стоимость коммунальных услуг по объекту аренды, используемому в предпринимательской деятельности.
Если организация использует арендованное помещение в непроизводственных целях, то коммунальные затраты нужно списывать на прочие расходы (п. 11 ПБУ 10/99). В этом случае проводка может быть следующей:
ДЕБЕТ 91.2 КРЕДИТ 76 (73)
– включена в расходы стоимость коммунальных услуг по объекту аренды, используемому в непроизводственных целях.
При оплате расходов, размер которых зависит от фактического потребления услуг (например, электроэнергии, водоснабжения при наличии счетчика), удерживать НДФЛ не нужно. Считается, что такие услуги потребляет организация и при их компенсации никакой экономической выгоды гражданин (арендодатель) не получает (ст. 41 Налогового кодекса РФ).
Следует также учитывать, что если величина расходов не зависит от фактического потребления (например, плата за отопление, уборку общей территории, содержание и текущий ремонт арендованного помещения), то НДФЛ нужно удержать. При их компенсации считается, что арендодатель получает доход в натуральной форме (пп. 1 п. 2 ст. 211 Налогового кодекса РФ).
При этом у организации-арендатора в наличии должны быть документы (их копии), подтверждающие:
Суммы коммунальных (эксплуатационных) расходов, которые возмещаются организацией-арендатором гражданину-арендодателю по договору аренды недвижимости, не признаются объектом обложения взносами на обязательное пенсионное (социальное, медицинское) страхование (ч. 1 ст. 7 Федерального закона № 212-ФЗ от 24 июля 2009 г., п. 1 ст. 20.1 Федерального закона № 125-ФЗ от 24 июля 1998 г.).
При формировании налоговой базы по налогу на прибыль данные суммы можно учитывать в составе прочих расходов, связанных с производством и (или) реализацией, или в составе материальных расходов (пп. 49 п. 1 ст. 264, пп. 5 п. 1 ст. 254 Налогового кодекса РФ, письма Минфина России № 03-03-06/2/9 от 30 января 2008 г., № 03-03-04/2/21 от 7 июля 2005 г.).
Единый налог при УСН
В целях расчета единого налога при УСН (с объектом налогообложения в виде разницы между доходами и расходами) коммунальные расходы в виде компенсационных выплат можно учитывать в составе материальных расходов (пп. 5 п. 1, п. 2 ст. 346.16, пп. 5 п. 1 ст. 254 Налогового кодекса РФ, письма Минфина России № 03-11-06/2/01 от 15 января 2009 г., № 03-03-02-04/1/116 от 12 мая 2005 г.).
Учет расходов на ремонт
В бухучете ремонт арендованных объектов отражается с использованием той же корреспонденции счетов, что и при отражении ремонта собственных основных средств.
При расчете налога на прибыль в составе прочих расходов, связанных с производством и (или) реализацией, организация вправе учитывать затраты по ремонту арендованного у гражданина помещения, если договором аренды не предусмотрено возмещение арендодателем таких расходов (п. 1 ст. 252, пп. 49 п. 1 ст. 264 Налогового кодекса РФ).
Подтверждение: письма Минфина России № 03-03-06/1/470 от 15 июля 2009 г., № 03-03-06/2/131 от 7 июня 2009 г., ФНС России № 3-2-13/181 от 17 августа 2009 г.
Единый налог при УСН
При расчете единого налога при УСН (с объектом налогообложения в виде доходов, уменьшенных на расходы) затраты на ремонт помещения, которое арендуется у гражданина, учитывать в составе расходов нельзя (письмо УФНС России по г. Москве № 18-11/3/11896 от 9 февраля 2007 г.).