аукционы квартир в москве по банкротству

Квартирные аукционы: насколько выгодна покупка жилья на торгах

Банки, муниципальные и федеральные власти и структуры, связанные с банкротством, на регулярной основе проводят торги, где продается залоговое или городское и госимущество. Таким способом продажи иногда пользуются и государственные застройщики.

В Москве на осень 2020 года на продажу выставлено около 1 тыс. жилых объектов — домов, квартир или долей в них. Обычно начальная стоимость лотов ниже рынка, но в ходе торгов она может подняться и выше него. Рассказываем, как устроены аукционы по продаже жилой недвижимости, что на них выставляют и как в них участвовать.

Кто проводит аукционы. Обзор площадок

Торгов и аукционов в Москве проходит огромное количество. Актуальные предложения представлены на официальном сайте для размещения информации о проведении торгов (torgi.gov.ru). Здесь можно найти все объекты недвижимости во всех регионах России. Но этот информационный ресурс предназначен, скорее, для кредиторов, так как здесь можно разместить информацию о торгах, но нельзя принять в них участие как покупателю.

С московскими торгами также можно ознакомиться на сайте столичного Тендерного комитета. Сейчас на торги выставлено 385 лотов с жильем. Торги по продаже имущества проходят на площадке «Росэлторг». Она предназначена прежде всего для торгов по госзакупкам, однако там можно купить и жилье, которое строит государственный застройщик КП УГС. Собственником квартир является город Москва (это проекты, реализацией которых занимается «Мосреалстрой»: на Базовской, в Некрасовке, в Северном и др. Всего порядка 20 ЖК). Благодаря электронным торгам процедура приобретения квартир полностью прозрачна, исключает возможность для спекуляций, не содержит никаких скрытых доплат. С победителем аукциона КП УГС заключает договор купли-продажи.

Помимо городских новостроек, на аукционах выставляются и так называемые «бабушкины» квартиры. Столичный ГУП «Московская социальная гарантия» занимается социальной поддержкой одиноких пенсионеров, инвалидов в обмен на добровольную передачу ими жилой площади в собственность города. После этого имущество реализуется на столичных аукционах.

Также надежным ресурсом для покупателей залогового жилья является «Дом.РФ». Правда, пока предложений здесь немного: например, квартир в Москве нет, а по Санкт-Петербургу выставлено всего два объекта. По всем регионам представлено свыше 800 объектов. «Дом.РФ» проводит аукционы через торговую площадку Сбербанка (УТП Сбербанк АСТ), как, например, и Инвестиционный портал города Москвы. Подача заявок осуществляется электронно.

Будьте бдительны

Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой»:

— В интернете очень много сайтов, которые предлагают участие в торгах на покупку недвижимости. Среди них есть те, кто будет навязывать вам сопутствующие брокерские услуги, без оплаты которых вы не сможете быть допущены к аукциону, — стоимость таких услуг может превышать 100 тыс. руб. Лучше участвовать в торгах, связанных только с государственными ведомствами (КП УГС, Моссоцгарантия, Инвестиционный портал города Москвы, «Дом.РФ»).

Как проходят аукционы по продаже квартир

Торги по продаже имущества проходят по стандартной схеме. Основной принцип — квартира достается покупателю, который предложил наиболее высокую цену. Перед стартом торгов определяются начальная цена, которая зачастую бывает ниже рыночной стоимости, и шаг повышения. Как только участники аукциона прекращают повышать цену, победителем признается тот, чья сумма была установлена последней. Отличия могут быть в шаге аукциона: где-то это 5% от стартовой цены, где-то 1% или конкретная сумма (например, 10 тыс. руб.), отмечает Доброхотова.

«Если предложение не заинтересовало никого из покупателей, аукцион на втором этапе стартует с меньшей цены. В случае отсутствия спроса на обновленный лот цена идет на понижение. В зависимости от площадки схемы проведения могут отличаться, но основные принципы сохраняются», — говорит управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.

Насколько выгодна покупка жилья на торгах

Покупка квартиры на аукционе является привлекательным вариантом в первую очередь из-за возможности приобрести недвижимость по цене ниже рыночной. В связи с первоначальным демпингом на аукционе есть возможность заработать до 10–15%. Однако покупка жилья на аукционе — довольно сложный и не всегда выгодный процесс, поэтому конечных покупателей среди участников не так много, отмечает Литинецкая. Для участия в торгах необходимо регулярно изучать предложения и состояние торгов, выбирать привлекательные варианты, собирать документы и вносить определенную сумму для участия. Поэтому часто квартиры покупают опытные инвесторы и риелторы, говорит эксперт.

Сложности в покупке жилья на торгах

Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE):

— Для совершения удачной сделки необходимо глубокое понимание рынка: изучение предложений с аналогичными характеристиками, оценка ликвидности, формирование стратегии поведения на торгах на основе характеристик лота. Чтобы уберечь себя от переплаты, стоит определить максимально возможную стоимость квартиры: для неликвидного объекта она должна определяться как рыночная стоимость минус 10%, для привлекательного — от рыночной стоимости на 5–10% выше. Также необходимо учитывать, что такой способ приобретения жилья имеет определенные риски. От предыдущих собственников могут достаться неоплаченные счета или даже прописанные жильцы. Еще одной сложностью является зачастую отсутствие возможности увидеть квартиру или даже ее фотографии. Поэтому риски при покупке вторичной недвижимости через аукцион довольно велики.

Кто может участвовать в аукционах

В аукционе может принять участие любой желающий. Для этого, однако, необходимо выполнить некоторые процедуры: зарегистрироваться на электронной площадке и зафиксировать правовые отношения с помощью электронной цифровой подписи.

По словам Доброхотовой, нужно иметь в виду, что два-три дня может уйти на проверку документов при регистрации на торговой площадке. Поэтому готовиться к аукциону стоит заранее. При оплате задатка и неучастии в торгах задаток не возвращается — его вернут, только если вы проиграли аукцион. Победителю задаток зачитывается в стоимость квартиры.

Частные аукционы

Екатерина Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Group:

— Институт частных аукционов России на сегодняшний день отсутствует, и, как показал наш эксперимент, который мы проводили летом этого года, покупатель недвижимости еще не готов, так как не понимает ценности, сомневается в чистоте сделки и опасается возможных последствий. Тогда как в Европе подобные практики нередки.

Схемы: это либо голландский аукцион, когда стоимость идет на понижение, либо классические торги на повышение. Участников привлекает то, что на торгах можно купить актив дешевле, чем его реальная стоимость.

В сентябре 2020 года Фонд защиты прав дольщиков выставил на торги квартиры, не проданные застройщиком-банкротом «Урбан Групп». На продажу выйдут квартиры в различных корпусах жилых комплексов «Видный город» (Видное), «Опалиха О3» (с. Опалиха), «Митино О2» (Красногорск). Всего на торги выставлено 544 квартиры. Жилье будет реализовано посредством электронных аукционов на площадке «Сбербанк-АСТ».

В июне прошлого года столичные власти сообщали, что за период с 2014 года через городскую компанию «Мосреалстрой» на городских аукционах было реализовано около 11 тыс. квартир в новостройках.

Источник

Квартиры на торгах по банкротству

Всего лотов: 2 128 573

Активных лотов: 110 855

Квартир а, состоящая из 2 (двух) жилых комнат общей площадью 45, 3 кв. м., жилой площадью 30,8, на 2 (втором) этаже двухэтажного жилого дома, кадастровый номер 72:23:0102002:3849

Адрес: Тюменская область, г. Тюмень, ул. Мелиораторов, д. 11 А, кв. 8
Обременение: находящееся в залоге у кредитора Акционерного общества «Банк ДОМ.РФ» (ОГРН 1037739527077, ИНН 7725038124, дата регистрации юридического лица: 09.06.1994 г., универсальная лицензия ЦБ РФ № 2321 от 19.12.2018 г., адрес для корреспонденции: 125009, г. Москва, ул. Воздвиженка, д. 10)

2-х комн. жилая квартир а, площадью 45,8 кв.м. (кадастровый номер 27:21:0107034:166)

Адрес: г. Советская Гавань, ул. Школьная, д.18, кв.24

Квартир а, площадью 37,70 кв.м., Кадастровый номер: 43:23:330145:126. Вид права: общая долевая собственность, доля в праве 1/3.

Адрес: Кировская область, Опаринский район, пос.Опарино, ул.Советская, д.19, кв.9.

Квартир а двухкомнатная 40,30 кв. м., кадастровый номер 50:64:0020201:590

Адрес: Московская область, г. Дзержинский, ул. Дзержинская, д. 10, кв. 42

Квартира, Жилое помещение

Квартир а, назначение: жилое помещение, кадастровый (условный) номер 74:36:0716008:5175, общая площадь 54,3 кв.м.

Адрес: Россия, обл. Челябинская, г. Челябинск, пр-кт Комсомольский, дом 30, квартир а 307

Квартир а, назначение жилое помещение, кадастровый (условный) номер 74:36:0710001:2379, общая площадь 60,8 кв.м.

Адрес: Россия, обл Челябинская, г Челябинск, пр-кт Комсомольский, дом 37-а, квартир а 94.

Квартир а, назначение: жилое помещение, площадь 36,5 кв.м., этаж: 4, кадастровый(условный) номер: 63:09:0201060:15411.

Адрес: Самарская область, г. Тольятти, Комсомольский район, ул. Куйбышева, д.26, кв.57.

Лот №1. Квартир а общей площадью 59,5 кв.м., кадастровый номер 66:41:0313121:7010.

Адрес: г. Екатеринбург, ул. Павла Шаманова, д. 60/ул. Рябинина, д. 31, кв. 222

Квартира, Жилое помещение

Однокомнатная квартир а, общей площадью 38,2 кв.м., кадастровый номер 02:56:050109:2797

Адрес: Республика Башкортостан, г. Стерлитамак, проспект Октября, д. 91, кв. 30

Квартира, Жилое помещение

1/4 доля квартир ы, 13,65 кв. м. Кадастровый номер: 70:14:0208001:803

Адрес: г. Томск, п. Светлый, д.9, кв.81

Лот № 1. Квартир а, назначение: жилое помещение, состоящая из 1 комнаты, общей площадью 31,2 кв. м., расположенная на 4 этаже 5-этажного дома, с кадастровым номером 63:02:0302008:1433.

Адрес: Самарская область, г.о. Жигулевск, г. Жигулевск, мрк. Г-1, д. 20, кв. 36.
Обременение: в залоге у Залогового кредитора на основании заключенного договора залога

Помещение (жилое), 1/3 доля в квартир е, кадастровый (условный) номер 57:27:0020504:396, площадь 55 кв. м.

Адрес: Россия, Российская Федерация, Орловская область, г Мценск, ул. Ленина, д 25, кв. 25

Квартир а, назначение: жилое, общая площадь 43,1 кв.м., этаж 1, кадастровый номер 24:23:4301001:1092

Адрес: Красноярский край, Курагинский район, п. Кошурниково, ул. Саянская, д. 10, кв. 3
Имущество находится в залоге ПАО «Сбербанк»

Квартир а, кадастровый номер: 34:34:080037:80, площадь 58,90 кв.м. Вид собственности: общая долевая собственность, доля в праве 44/100.

Адрес: Волгоградская обл., г. Волгоград, ул. им. Куйбышева, дом 49, кв. 39.

Нежилое помещение площадью 11,9 кв.м., кадастровый номер 19:03:040201:4081, по адресу: Республика Хакасия, г.Саяногорск, мкр.Ленинградский, д.25, пом.202Н. Помещение расположено на 1 этаже пятиэтажного железобетонного много квартир ного жилого дома 1984 года постройки. Сантехнические и электротехнические устройства: электроосвещение – скрытая проводка; отопление – центральное; канализация и водопровод – центральное, в помещениях общего пользования. Дверь – деревянная; окно – отсутствует; внутренняя отделка – покраска, побелка, частично плитка керамическая; пол – бетонный. Общее техническое состояние – удовлетворительное

Хакасия Респ, Саяногорск г, Ленинградский мкр.

Источник

Квартиры в Москве с торгов

Ожидаем выход на торги

После подписки Вы будете получать письмо на почту с новыми объектами по фильтру. Можно подписаться на несколько различных фильтров

Купить квартиру в Москве с торгов по банкротству

Купить квартиру в Москве с торгов выгодно – это реально. Если вы хотите приобрести квартиру с дисконтом от 10 до 30% вам стоит обратить внимание на торги по банкротству. Стоимость квартир на электронных торгах по банкротству как правило ниже чем стоимость квартир по прямой продаже от собственника. У вас есть возможность найти квартиру в любом районе города Москвы, цена на которую будет значительно ниже рыночной.
На нашем сайте представлено множество квартир с торгов по банкротству в Москве и ближайшем Подмосковье. Вы можете подобрать квартиру по вашим параметрам, а мы поможем Вам ее выгодно приобрести.

Для поиска квартир вы можете воспользоваться удобным фильтром на сайте.
Если вы не смогли найти квартиру по вашим характеристикам, подпишитесь на обновления по фильтру, выставив необходимую максимальную цену, площадь и статус торгов, например, аукцион. Как только на сайте появится квартира по вашим параметрам, вы получите письмо на электронный адрес.

Так же вы можете оформить у наших менеджеров платную подборку квартир по вашим параметрам. Наши специалисты будут персонально для вас предоставлять подборку квартир по вашим критериям.

На торги по банкротству часто попадают «проблемные» квартиры, в которые нет доступа, проживает должник или наложены обременения. К нам на сайт попадают только те квартиры, с которыми не будет таких проблем. Наши специалисты тщательно проверяют квартиру перед тем как она попадёт на сайт.

Мы предоставляем максимальную информацию по квартирам выставленным на электронные торги, размещаем множество фотографий. Так же наши специалисты организуют вам осмотр квартиры.

Продажа квартир в Москве с торгов по банкротству

Покупка квартиры с торгов по банкротству, это процесс который требует соответствующей подготовки, именно по этому наша компания готова взять всю работу на себя. Воспользуйтесь нашей услугой комплексного сопровождения на торгах по банкротству. Вам останется только выбрать квартиру, а мы поможем без проблем и выгодно её купить.

В нашей команде работают только специалисты с большим опытом участия в торгах по жилой недвижимости. Участвуя в торгах с компанией InvestTorgi ваш шанс на победу возрастает до 95% С нами у Вас есть реальный шанс купить хорошую квартиру в Москве и при этом сэкономить от 10 до 30 % от стоимости.

Источник

Недвижимость на торгах по банкротству

Всего лотов: 2 128 573

Активных лотов: 110 855

Земельный участок, площадь: 901 кв. м. Вид права, доля в права: собственность. Кадастровый номер: 59:07:1640203:166 Дата присвоения 22.09.2014. Назначение объекта недвижимост и: Виды разрешенного использования объекта недвижимост и: для коллективного садоводства

Адрес: Пермский край, Краснокамский район, СП Стряпунинское, в 3, 5 километрах юго-западнее д. Батуры, СНТ Оптимист, уч. 267

Нежилое здание площадью 80,2 кв. м с кадастровым номером 70:06:0101003:2111 по адресу: Российская Федерация, Томская область, Каргасокский район, с. Каргасок, ул. Кирова, д. 103 с земельным участком, занимаемым объектом недвижимост и, площадью 1373 кв. м, кадастровый номер 70:06:0101003:93, местоположение: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Томская обл., р-н Каргасокский, с. Каргасок, ул. Кирова, 103

Томская область, Каргасокский район, с.Каргасок, ул.Кирова, 103

Место проведения: электронная торговая площадка ООО «РТС – тендер» www.rts-tender.ru.Номер процедуры 72442/1

Здание (Нежилое здание, Здание)

Республика Марий Эл, г. Йошкар-Ола, ул. Эшкинина, д. 18

Земельный участок, кадастровый номер: 50:18:0030420:269; назначение объекта недвижимост и: данные отсутствуют; виды разрешенного использования объекта недвижимост и: малоэтажная жилая застройка; площадь: 1201 кв. м.; вид права, доля в праве: общая долевая собственность, доля в праве 1/5; дата государственной регистрации: 20.01.2016 г.; ограничение прав и обременение объекта недвижимост и: не зарегистрированы; основание государственной регистрации: Постановление Администрации Можайского муниципального района Московской области, № 2650-П, выдан 17.12.2015 г.

Адрес: Московская область, Можайский район, д. Малое Новосурино

Объекты недвижимост и, выставляемые единым лотом: 1) Здание овощехранилища, расположенное по адресу: Архангельская область, Шенкурский муниципальный район, МО «Ровдинское», возле д. Акулонаволоцкая, д. 9, назначение нежилое здание, балансовая стоимость – 810,9 тыс. руб., площадь 98,4 кв.м., количество этажей 1, в том числе подземных 0, материал наружных стен: кирпичные, год завершения строительства 1994, кадастровый номер 29:20:050101:17. 2) Земельный участок, общая площадь 634 кв.м., местоположение: Архангельская область, Шенкурский район, МО «Ровдинское» возле д. Акулонаволоцкая, кадастровый номер 29:20:050101:144.

Архангельская область, Шенкурский муниципальный район, МО «Ровдинское», возле д. Акулонаволоцкая, д. 9

Место проведения: На Универсальной торговой платформе АО «Сбербанк – АСТ» в торговой секции «Приватизация, аренда и продажа прав»

Адрес: край Ставропольский, р-н Предгорный, п. Пятигорский, проезд 6-ой, 21;
Ограничение прав и обременение объекта недвижимост и – не зарегистрировано

Вид объекта недвижимост и: здание, назначение объекта недвижимост и: нежилое, адрес: Республика Марий Эл, г. Йошкар-Ола, АПК «Маяк», гараж 308

Вид объекта недвижимост и: здание, назначение объекта недвижимост и: нежилое, адрес: Республика Марий Эл, г. Йошкар-Ола, автогаражный потребительский кооператив «Маяк», гараж 308, площадь: 23,70 кв. м., вид права: Общая долевая собственность, доля в праве 3/4

Вид объекта недвижимост и: земельный участок, кадастровый номер: 62:15:0040719:467, вид права: общая долевая собственность, доля в праве 1/5

Вид объекта недвижимост и: земельный участок, кадастровый номер: 62:15:0040719:467, виды разрешенного использования объекта недвижимост и: индивидуальное жилищное строительство (для предоставления многодетным семьям), площадь 750.00 кв. м., вид права, доля в праве: общая долевая собственность, доля в праве 1/5, адрес: Рязанская обл., р-н Рязанский, в районе с. Букрино, уч. 66

Объект недвижимост и – помещение, назначение: нежилое. Площадь: 245 кв.м. Кадастровый номер: 68:27:0000066:266. Существующие ограничения (обременения) права – не зарегистрировано. Вид, номер и дата государственной регистрации права: собственность, 68-68/015-68/015/291/2016-310/1, 12.12.2016. Установленная начальная цена объекта не включает стоимость земельного участка, на котором расположен объект. Покупатель приобретает право пользования земельным участком в соответствии с действующим законодательством. Информация о земельном участке: Помещение находится на земельном участке: категория земель: Земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: под общественную застройку, площадь: 1226 кв.м. Кадастровый (или условный) номер: 68:27:0000066:8. Существующие ограничения (обременения) права – не зарегистрировано. Правообладатель: Российская Федерация. Номер и дата государственной регистрации права: 68-01/16-01/2003-6713, от 11.12.2003 г.

Источник

Кот в мешке: что нужно знать при покупке квартиры с аукциона

Вторичное жилье в России можно купить не только у частных собственников. Часто квартиры и дома выставляют на продажу предприятия, банки или государственные структуры. Во многих случаях такие продавцы предпочитают продавать недвижимость с аукциона — особой процедуры, во время которой потенциальные покупатели могут поучаствовать в открытых торгах на право приобрести конкретный объект недвижимости. «На первый взгляд такая покупка выглядит очень привлекательно, — считает старший юрист адвокатского бюро А2 Мария Понаморева. — Стартовая цена квартиры (то есть стоимость лота) в публикуемом объявлении может оказаться в разы ниже предлагаемой по рынку за покупку аналогичной квартиры».

Проверить стоимость квартир на аукционе можно онлайн. К примеру, департамент Москвы по конкурентной политике регулярно устраивает торги, на которых выставляет жилье в разных районах столицы. Вся информация о такой недвижимости размещена на официальном сайте департамента в разделе «Реализация имущества». «Для квартир, которые принадлежат городу, аукционы — единственно возможный способ реализации государственного или муниципального имущества», — объясняет руководитель юридической службы риелторского агентства «Инком-Недвижимость» Светлана Краснова.

Действительно, согласно Федеральному закону № 44 «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» региональные власти не могут продавать принадлежащие им квартиры не на аукционе. «На «витринах» столичных городских аукционов в основном можно увидеть квартиры элитные, в престижных районах Москвы, выморочные квартиры, а также непривлекательные и невостребованные, в частности расположенные в Зеленограде или в микрорайоне Некрасовка, — рассказывает Краснова. — Для передачи тем, кто стоит в муниципальных очередях на улучшение жилищных условий, такие квартиры, как правило, не подходят по параметрам либо по техническому состоянию. Остаются открытые торги».

Что продают на аукционах

Наиболее доступные предложения в столице обычно предлагает государственное унитарное предприятие «Московская социальная гарантия» («Моссоцгарантия»), которое занимается делами пожилых москвичей. «Приобретение жилья, находящегося в хозяйственном ведении «Моссоцгарантии», возможно с использованием ипотечного кредита, а также субсидий, в частности средств материнского капитала», — заявляет руководитель департамента по конкурентной политике Геннадий Дегтев.

Если потенциальный покупатель заинтересуется участием в торгах, он должен внести в банк задаток в размере 200 тыс. руб., объясняет Светлана Краснова. «Электронные торги «Моссоцгарантией» не проводятся, потребуется личное присутствие участника аукциона», — предупреждают в «Инком-Недвижимости».

В этом случае покупатель может рассчитывать на квартиры, переданные в собственность города пенсионерами. «Это может быть договор пожизненного содержания с иждивением, когда человек продолжает проживать в переданной квартире, либо договор передачи, по которому пожилой человек получает право пожизненного проживания в одном из социальных жилых домов», — разъясняет управляющий партнер юридической компании «Неделько и партнеры» Василий Неделько.

Продажа новостроек с социальным ремонтом проходит на площадке «Росэлторг» — крупнейшем операторе электронных торгов для государственных и частных заказчиков. «Обеспечительный взнос в таком аукционе составляет 100 тыс. руб., присутствие участника торгов не требуется. Все происходит через электронный кабинет», — рассказывает Краснова. «На аукционах можно купить не только квартиры вторичного рынка, но и «первичку», что будет большой удачей, — подтверждает Понаморева. — Покупка квартиры в новостройке, когда дом уже сдан в эксплуатацию и зарегистрирован в ЕГРП, является минимальным риском для покупателя».

Разумеется, далеко не всегда квартиры на аукционе продает государство: более 80% всех квартир, реализуемых на торгах, представляют собой залоговые квартиры банков, убеждены в адвокатском бюро А2. Такие квартиры попадают на банковские аукционы, независимые от торгов «Моссоцгарантии» и других государственных структур. «Если должник или заемщик не в состоянии выплачивать кредит и не хочет сам продавать квартиру, банк инициирует процедуру банкротства и по решению суда выставляет квартиру на аукцион, чтобы погасить долг, — объясняет руководитель отдела вторичной недвижимости риелторского агентства Est-a-Tet Алексей Бернадский. — Залоговая квартира может быть как ипотечной, так и заложенной в банке для получения денежного кредита. На аукционе чаще всего продают квартиры тех граждан, которые сознательно отказались выплачивать кредит, поскольку вся процедура выставления квартиры на аукцион, включая предшествующий этому судебный процесс, занимает как минимум год. Продажа квартиры с аукциона — это крайняя мера банка для злостных неплательщиков».

Наконец, последний вид аукционов — риелторские торги. «[Здесь] риелтор выставляет квартиру по заниженной стоимости, а дальше проводит онлайн-аукцион между заинтересованными покупателями», — рассказывает Бернадский. Впрочем, этот вид аукционов мало чем отличается от традиционной продажи жилья на вторичном рынке.

Долги, жильцы и другие сюрпризы

Значительная часть аукционных квартир продается с обременениями, рассказали «РБК-Недвижимости» риелторы и юристы. «Основная проблема — огромные счета по оплате коммунальных услуг и как результат отсутствие отопления, света и электричества, — объясняет Мария Понаморева. — Приобретатель в первую очередь сталкивается с проблемой отражения долгов за коммунальные услуги по лицевому счету. За списанием долга приобретатели обращаются в управляющую компанию, к поставщикам услуг и в суд. Сравнительно недавно судебная практика в том вопросе встала на сторону добросовестных покупателей, но она немногочисленна».

Квартира наследует долги от предыдущих владельцев, которые не считали нужным оплачивать коммунальные услуги. «В судебных спорах по данной категории дел новый собственник должен будет установить, что существующая задолженность по коммунальным платежам является задолженностью предыдущего собственника, а новый собственник не обязан ее оплачивать», — добавляет Понаморева.

Вторая проблема — жильцы, которые зарегистрированы в продаваемой квартире. «Покупатель залоговой квартиры, реализуемой в порядке исполнительного производства, рискует получить ее вместе с бывшим владельцем и членами его семьи. Выселить их из квартиры будет крайне сложно, а порой даже невозможно», — предупреждает Светлана Краснова из «Инком-Недвижимости». «Прописанных в квартире граждан можно снять с регистрации только по решению суда, а детей выписать нельзя ни при каких условиях, — заявляет Алексей Бернадский. — Купив такую квартиру с прописанным в ней несовершеннолетним ребенком, покупатель обрекает себя на «бездействие», поскольку ни выписать, ни выселить ребенка из такой квартиры нельзя — следовательно, продать квартиру в дальнейшем также не получится».

В случае с муниципальными и региональными торгами количество жильцов, зарегистрированных в квартире, указывается в изначальной заявке; в других случаях наличие таких людей может оказаться сюрпризом, предупреждают юристы. «Например, во время приватизации квартиры один из проживавших жильцов отказался от участия в приватизации, — рассуждает Василий Неделько. — При этом он получает право проживания в этой квартире. Такой житель не утратит полученное право даже в случае смены собственника квартиры».

Если с аукциона продается залоговая квартира, то необходимо убедиться в том, не является ли данная процедура кабальной для владельца квартиры с точки зрения условий продажи жилья, советуют в «Инком-Недвижимости». «Если это не квартира в только что построенном доме, то нужно выяснить в паспортном столе круг ранее зарегистрированных в ней граждан. Это позволит убедиться, что никто из них не относится к лицам, сохраняющим право на данную жилую площадь», — добавляет Краснова.

Подчас скрытое обременение возникает в результате разорения или ликвидации предприятия, которое предоставляло своим сотрудникам жилье по договорам социального найма, приводят еще один пример ограничений аукционных квартир в адвокатском бюро А2. «Граждане, которые проживают в служебных жилых помещениях и в общежитиях, предоставленных им до введения в действие Жилищного кодекса, [либо] состоят на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, не могут быть выселены из указанных жилых помещений без предоставления другого жилья», — говорит Понаморева.

Последним сюрпризом может стать высокая цена. «Да, на аукционе можно приобрести квартиру ниже рыночной стоимости, но никто этого не гарантирует, — рассказывает Михаил Куликов из «Инком-Недвижимости». — Не стоит забывать главное правило аукциона: на торгах цена может только повышаться. Устроители опираются на отчеты о рыночной стоимости оценочных компаний, поэтому стартовая цена лота может отличаться от рыночной совсем незначительно. А в процессе торгов участнику порой трудно не поддаться общему ажиотажу и остановиться вовремя. Так что перед аукционом стоит посмотреть ситуацию на рынке, узнать цены на жилье в том районе, где находится приглянувшаяся квартира, чтобы в азарте борьбы не переплатить за лот».

Как найти «чистую» квартиру

Покупка квартиры у города гарантирует чистоту сделки, считает руководитель московского департамента по конкурентной политике Геннадий Дегтев. С чиновником не согласны юристы и риелторы. «У залоговой квартиры часто есть ряд обременений и проблем с документами, которые делают это приобретение высокорисковым, — убежден Бернадский из Est-a-Tet. — Даже если квартира физически и номинально свободна, то есть в ней никто не живет и не прописан, она в любом случае продается по решению суда, и у покупателя нет гарантий, что никто не подаст апелляцию на это решение и не попробует оспорить факт выставления квартиры на торги. Аукционы также проводит департамент городского имущества Москвы, где выставляются на торги квартиры должников и расселенных граждан. Однако чаще всего у этих квартир также есть проблемы с документами».

С юридической точки зрения покупка квартиры на вторичном рынке или на аукционе — практически одно и то же, однако при выставлении объекта на торги в сделке появляется третья сторона — организатор аукциона, рассказывает Василий Неделько. «Если процедура аукциона нарушается, то возникает дополнительное основание для обжалования сделки, — утверждает юрист. — С другой стороны, покупка с аукциона снимает банкротные риски. То есть если при обычных сделках продавец признается банкротом, то конкурсный управляющий вправе обжаловать совершенную сделку, доказав, что цена была ниже рыночной. При продаже с аукциона такой возможности нет. Один риск добавляется, другой снимается».

Кому нужны квартиры с аукциона

Залоговые квартиры, реализуемые на открытом рынке жилья, не являются ликвидным товаром, констатируют риелторы. «Сейчас покупатель имеет исключительный выбор высококачественного жилья без обременений и прочей головной боли», — рассказывает директор департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимости» Сергей Шлома. — Но и в лучшие годы покупатели не особенно жаловали такие объекты: по нашим оценкам, в 70 случаях из 100 люди отказывались рассматривать залоговые и аукционные квартиры как вариант для возможного приобретения».

Из-за такого предубеждения у аукционных квартир сформировался специфический портрет покупателя. «Большинство квартир с аукциона приобретаются не обычными людьми для собственного проживания, а частными риелторами, для которых это своего рода бизнес, — говорит Алексей Бернадский. — Выкупая такую квартиру по заниженной цене, они делают там ремонт и перепродают за существенно большую стоимость. Рядовые покупатели избегают квартир с такой темной историей».

Вторая группа покупателей — юридические лица, аффилированные с банками, которые устраивают аукцион, объясняет Михаил Куликов из «Инком-Недвижимости». По словам риелтора, банки продают проблемную недвижимость аффилированным структурам, чтобы снять со своего баланса плохие долги. «Формальности соблюдены, продажа легальна. А в решении всех последующих неприятных вопросов, таких как, например, выселение бывших собственников, для банка получается «ничего личного», — заявил Куликов. Таким способом банк сохраняет чистоту портфеля и репутацию, перекладывая риски на стороннюю структуру, заключил риелтор.

«Общая ситуация на рынке вторичной недвижимости сегодня такова, что предложение в пять-шесть раз превышает спрос, — подытожил Куликов. — Более 80% сделок проходит с дисконтом. Продолжается, хоть и плавное, но снижение стоимости квадратного метра. Так что борьбу покупателей за тот или иной объект можно представить разве что в случае продажи чего-то действительно уникального».

Источник