банк россия оценка квартиры для ипотеки
Оценка квартиры для ипотеки
Ипотека – один из самых востребованных продуктов среди крупных российских банков. Однако получить ее непросто. В наибольшем числе случаев заемщикам необходимо передать приобретаемую или уже имеющуюся квартиру в залог. А для этого нужно знать точную рыночную стоимость жилья. Оценка квартиры для ипотеки требуется во всех банках.
В этой статье мы разберем само понятие процедуры, ее значение для ипотечного займа, узнаем, сколько стоит оценка квартиры для ипотеки, а также расскажем, как выбирать оценочную компанию.
Что такое оценка недвижимости для ипотеки и для чего она нужна?
Оценка квартиры для ипотеки – это процедура определения стоимости жилья, важная составляющая любого кредитного договора. Это один из пунктов федерального закона «Об ипотеке». Дело в том, что банк, выдавая крупные суммы для покупки квартиры, требует залог, который обеспечит выплату долга в тех случаях, когда заемщик по каким-либо причинам не может далее выполнять свои кредитные обязательства. Стоимость залога при этом должна быть равна сумме займа или превышать его. В случае с приобретением недвижимости залогом становится либо имеющаяся, либо приобретаемая квартира – впрочем, чаще используется именно приобретаемая. Оценка для ипотеки влияет и на сумму кредита: она вычисляется, исходя из ликвидной и рыночной стоимости жилья. При этом кредитная организация выбирает именно наименьшую стоимость.
Однако оценка недвижимости для ипотеки полезна и самим заемщикам. Во-первых, так вы сможете понять, на сколько адекватна стоимость жилья, установленная продавцом. Во-вторых, наличие залога с достаточной стоимостью гарантирует клиенту банка оплату его долга, если сам заемщик больше не сможет выплачивать ипотеку. Квартиру продадут по реальной рыночной стоимости, что покроет появившийся долг.
Обе стороны сделки заинтересованы в честном проведении оценки. Банку важно полностью погасить долг заемщика и покрыть возникшие риски, а заемщику и его риелтору – получить как можно большую сумму в кредит.
Как происходит оценка для ипотеки?
Собранные документы необходимо предоставить в оценочную компанию. Там же вы сможете договориться со специалистом о проведении экспертизы, ее дате, времени и месте. Оценщик приедет на место в назначенное время и проведет оценку одним из следующих методов.
Первый способ – сравнительный или рыночный. Специалист оценивает объект с точки зрения уже закрытых сделок на рынке жилья. При этом на результат влияют различные коэффициенты, которые рассчитываются исходя из различных показателей недвижимости. К ним относятся возраст постройки, размер жилой площади, транспортная доступность и удаленность здания от значимых городских объектов (больниц, детских садов, школ и т. д), качество отделки и многое другое. Этот метод позволяет определить рыночную стоимость недвижимости.
Второй способ – затратный. Оценка квартиры для ипотеки происходит на основе затрат, которые потребуются на постройку такого же объекта. Результатом оценки становится ликвидная стоимость квартиры.
Третий метод применяется наиболее редко – доходный. Он предполагает, что оценщик определяет потенциальный доход от использования объекта, например, для съема.
Как уже было сказано выше, сравнительный метод оценки позволяет узнать рыночную стоимость жилья, а затратный – ликвидную. При этом отличаются они, как правило, незначительно.
Могут быть исключения: например, квартиры с дорогим ремонтом в зданиях старого фонда при оценке сравнительным способом будут намного дороже, чем при затратном.
Сколько это стоит?
Один из самых распространенных вопросов – сколько стоит оценка квартиры для ипотеки? Однако однозначного ответа на этот вопрос нет. Стоимость оценки зависит от региона, в котором производится процедура.Так, в Москве цена за услуги оценочных компаний составляет от 3500 до 5000 рублей. В Санкт-Петербурге – от 3000 до 4000 рублей. В эту сумму входит как сама процедура, так и составление отчета. В регионах стоимость оценки квартиры для ипотеки так же может разниться. Как правило, на нее влияет удаленность населенного пункта, в котором находится приобретаемая недвижимость, от регионального центра. Кроме того, повлиять на цену может и время.
За срочную оценку и составление документов специалисты могут потребовать дополнительную плату – от 2ей.
Отчет по оценке
Отчет готовится в течение 2−5 рабочих дней и выглядит как печатный документ, объемом 25−30 листов, с нумерацией и шнуровкой. В нем должна присутствовать печать и подпись ответственного сотрудника оценочной компании.
Отчет остается действительным в течение 6 месяцев. Если по каким-то причинам ипотечный договор не заключен в течение этого времени, банк может потребовать проведение дополнительной оценки.
К какому оценщику обратиться?
Стоит учесть еще одно правило: специалист не должен находиться в родстве с лицом, заказавшим услугу, так как это может повлиять на результат процедуры.
Несмотря на то, что оценка для ипотеки может быть проведена и оценщиком, выбранным самим заемщиком, многие специалисты рекомендуют выбирать среди аккредитованных банком компаний. Дело в том, что банк может потребовать повторное проведение процедуры при малейшем подозрении на завышенную стоимость – а это дополнительные затраты для заемщика.
Зачем оценивать квартиру
Оценка квартиры для ипотеки позволит грамотно оценить состояние недвижимости и рассчитать точный размер займа, который будет выдан банком для покупки жилья.
Современные банки дают возможность многим покупателям стать счастливыми обладателями собственной недвижимости. Но прежде, чем оформлять на себя долгосрочный ипотечный кредит, необходимо тщательно проверить состояние недвижимости. Предполагается не только прием квартиры у застройщика, но и ее профессиональная оценка для ипотеки непосредственно.
Зачем оценивать квартиру
Эксперт, услугами которого предлагает воспользоваться наша компания, поможет определить рыночную стоимость недвижимости, а следовательно, и размер займа, на который может рассчитывать будущий новосел. Чтобы данные были максимально корректными, у специалиста должен присутствовать необходимый уровень квалификации. Это позволит обеспечить точность и непредвзятость при оценке. Такая операция должна проводиться лишь после того, как будет выполнен прием квартиры у застройщика, поскольку нужно будет учитывать состояние недвижимости и ряд рыночных показателей. Также не стоит проводить оценку после заключения сделки, иначе велик риск, что владелец жилья увеличит итоговую цену. Это приведет к нехватке средств, которые банк выдаст по ипотечному кредиту.
Стоимость квартиры, которую озвучит эксперт, в результате повлияет на условия, по которым будет выдаваться ипотечный кредит. Именно она определит итоговый размер займа, процентную ставку кредитования и срок, на который банк выдаст ипотеку.
Что влияет на рыночную стоимость недвижимости
Как только будет выполнен прием квартиры у застройщика, а потенциальный владелец недвижимости соберется оформлять ипотеку, следует пригласить эксперта для оценки рыночной стоимости жилья. Специалист непременно будет учитывать такие факторы:
Как выполняется оценка квартиры для ипотеки нашими специалистами
Если вы нуждаетесь в грамотной и компетентной оценке недвижимости для ипотеки, обратитесь к нашим специалистам. Эксперт выслушает пожелания заказчика, посетит объект, где произведет все необходимые замеры, произведет непосредственную оценку квартиры, после чего подготовит бумажный отчет в полном соответствии с требованиями законодательства. При необходимости будет оказана комплексная поддержка и проведены необходимые консультации.
Мы можем гарантировать:
Наши заказчики могут не сомневаться в качестве оказываемых услуг вне зависимости от того, какая недвижимость оценивается и где она располагается. В нашей компании вы можете заказать прием квартиры у застройщика, а также ряд других услуг. Наши консультанты с удовольствием ответят на все вопросы.
Как сделать оценку квартиры для ипотеки
И зачем она нужна
Вы собрались купить квартиру в ипотеку.
Банк одобрил заявку на кредит, агент подыскал подходящую квартиру. Следующий шаг — собрать для банка полный комплект документов. В нем обязательно будет оценка недвижимости.
Когда банк дает заемщику ипотечный кредит, он автоматически берёт в залог ту недвижимость, которую на этот кредит покупают: «Вот тебе деньги, но, пока ты всё не вернешь, квартира как бы моя». Если заемщик не возвращает деньги, банк имеет право забрать квартиру и продать ее на торгах.
Сила ипотечного кредита как раз в том, что квартиру легко продать с торгов — на языке банков это ликвидный залог. Банки уверены в выдаваемых кредитах, поэтому могут снижать ставки.
Банку важно, на что именно он дает 3 000 000 рублей: на хижину или на квартиру. Сможет ли он в случае чего продать эту квартиру за те же 3 миллиона? На этот вопрос ему должна ответить оценка.
Для покупателя оценка — дополнительная гарантия, что объект стоит тех денег, за которые продается.
Кто делает оценку
Оценкой недвижимости занимаются оценщики. Их деятельность регулируется федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Это может быть компания или индивидуальный предприниматель.
Что обязательно должно быть у оценщика:
Профильное образование, членство в саморегулируемой организации и застрахованная отвественность
По закону банки обязаны принимать оценку любого оценщика. Но в реальности банки сами аккредитовывают компании, оценке которых доверяют. Какие именно оценщики котируются у конкретного банка, обычно написано на сайте. Сбербанк сотрудничает с 256 оценщиками, банк «Возрождение» — с 90.
Как выбрать компанию для оценки
Позвоните по списку оценочных компаний, предложенному в банке. Вот что нужно выяснить в разговоре.
Как быстро выезжает оценщик. Нормальный срок — 1—2 дня.
Как долго готовится отчет. Обычно за 3—5 дней.
Сколько стоит вторая копия отчета. Оценочные компании по умолчанию делают одну копию отчета. Вторую копию в нормальной компании распечатают бесплатно. В отдельных компаниях вторая копия будет стоить 500 рублей.
Стоимость зависит от срочности, цели, самой квартиры и других параметров. Точную стоимость оценки узнавайте у оценщика
Как выглядит отчет
Оценка квартиры оформляется в виде отчета. Отчет хранится в распечатанном виде вместе с закладной на квартиру.
В отчете обязательно должно быть прописано:
Без печати и подписи оценщика отчет недействителен. К отчету прикладывают одностраничный документ с кратким содержанием отчета. Его отдают в банк вместе с отчетом.
Какая бывает стоимость
Задача оценщика — рассчитать рыночную и ликвидационную стоимость объекта.
Рыночная стоимость — цена квартиры, если ее продавать без спешки и форс-мажорных обстоятельств.
Ликвидационная стоимость — минимальная цена, за которую банк продаст квартиру в короткий срок.
Чтобы рассчитать эти показатели, оценщик оценивает саму квартиру и смотрит состояние рынка недвижимости по похожим объектам.
Что влияет на рыночную стоимость
Район, в котором находится недвижимость. Он влияет на стоимость квадратного метра: в Санкт-Петербурге квадратный метр в Московском районе в среднем на 20 000 рублей дороже, чем в Невском. Поэтому квартира в новом доме, который построили среди старых панельных домов, будет стоить дешевле аналогов в хорошем районе.
Технические характеристики здания: в каком году дом построили, когда делали капитальный ремонт и сколько в доме этажей. Учитывается всё: наличие мусоропровода, организованность парковки, состояние парадной.
Состояние квартиры. Какой этаж, сколько комнат и есть ли ремонт. Оценщик смотрит даже на то, линолеум или ламинат постелен на полу, есть ли кафель в ванной и как сделано освещение в квартире.
Состояние квартиры имеет значение: если обои грязные, в отчете ставят пометку «требует ремонта».
Ремонт с обоями и за 70 тысяч рублей, и за 5 тысяч приравнивается к «евроремонту». Поэтому ждать, что оценщик включит в стоимость квартиры полную цену дизайнерского ремонта, не стоит. В лучшем случае он поставит повышающий коэффициент на ремонт.
Рынок недвижимости в текущий момент. Эксперт смотрит на аналогичные объекты на рынке. Для однушки в монолитном доме аналогами будут такие же по площади квартиры в монолитных или кирпичных домах. Панельные дома обычно не сравнивают с кирпичными или вводят коэффициенты. Для оценки квартиры используют пять аналогичных объектов. Сравнение аналогов — хороший способ увидеть, где завышена цена.
Последний этаж снижает оценочную стоимость квартиры на 2—3%, первый этаж — на 5—10%
Как рассчитать ликвидационную стоимость
Ликвидационная стоимость рассчитывается по формулам. Здесь имеют значение эластичность спроса и стоимость денег во времени.
Пример эластичности спроса. На трехкомнатную квартиру в новом доме на первом этаже спрос небольшой, потому что большой метраж и низкий этаж отпугивают покупателей. Продать такую квартиру за короткий срок можно только по низкой цене. Разница между рыночной и ликвидационной ценой — до 3 млн рублей.
На однокомнатную квартиру на среднем этаже панельного дома в 5 минутах ходьбы от метро высокий спрос, потому что такие квартиры всегда востребованы рынком. Ликвидационная стоимость такой квартиры близка к рыночной.
Пример стоимости денег во времени. Когда речь идет о больших сроках и больших деньгах, часто говорят, что деньги дешевеют со временем. То есть рубль сейчас более ценный, чем рубль через год. Если квартиру можно продать дешевле и сейчас, то это лучше, чем чуть дороже и потом. У этого принципа много обоснований: инфляция, политические риски, человеческая смертность и мировой прогресс.
Для простоты можно считать так: рыночные цены на жилье медленно падают, а деньги дешевеют из-за инфляции, поэтому квартиру лучше продавать сейчас.
Когда квартира продается по ликвидационной цене, погашается в первую очередь кредит. Остатки средств получает заемщик. Поэтому чем выше ликвидационная цена, тем больше денег останется у него на руках.
Ликвидационная стоимость у бюджетной квартиры ненамного отличается от рыночной. Ее проще всего продать на рынке, поскольку на них есть спрос. Элитная квартира в новостройке будет долго продаваться даже с дисконтом.
Разброс цен на трехкомнатные квартиры в Санкт-Петербурге
Мы выбрали квартиры в пределах одного района по данным портала недвижимости EMLS
Оценка квартиры для ипотеки Сбербанка
Оценка квартиры для Сбербанка – обязательное условие залогового кредита. Причем не только в Сбербанке, но и в других кредитных организациях. Стоимость имущества, закладываемого при оформлении ипотеки в Сбербанке, напрямую повлияет на доверие банка и стоимость оформляемого кредита. Поэтому проведение этой процедуры в интересах как банка, так и клиента. О том, что это такое и как в банке Сбербанк проводится оценка недвижимости, мы расскажем в этой статье.
Оценка квартиры – что это?
По требованию Сбербанка заемщик заказывает оценку недвижимости за свой счет. Для банка этот отчет послужит гарантией того, что ваш кредит будет выплачен, даже если вы сами не сможете исполнять свои долговые обязательства. Если такое произойдет, то заложенная квартира будет продана на торгах, а вырученные с продажи средства пойдут на погашение долга.
При этом оценка для ипотеки Сбербанка должна выполняться только компанией, имеющей лицензию кредитной организации и отвечающей ее строгим требованиям.
Аккредитованные компании Сбербанка
По закону, банки обязаны принимать отчеты по оценке недвижимости от любых оценочных компаний. Однако на практике многие банки предпочитают пользоваться услугами специалистов, прошедших их аккредитацию, а значит – соответствующих их требованиям.
Аккредитованные оценочные компании Сбербанка из списка 2019 года считаются одними из самых надежных. В настоящее время в список оценщиков СБРФ их входит более ста. Все они доказали свою легитимность. Ознакомиться с полным списком вы можете на https://www.sberbank.ru/ru/person/credits/home/oc_org.
Обращаясь в одну из них, помните, что банк не имеет права настаивать на том, чтобы вы обратились в какую-то конкретную организацию.
Кроме того, вы можете выбрать стороннюю компанию для оценки, однако есть большая вероятность, что тогда Сбербанк потребует повторной проверки – и это обойдется вам в копеечку.
Документы оценки, ее проведение и стоимость
Клиент получает оригиналы документов об оценке, в то время как оценочной компании остаются копии.
Как правило, результаты процедуры представляют собой достаточно объемный документ – примерно 30-35 листов в сшитой папке, с цветными фотографиями, графиками, описанием и логическими выводами.
Стоимость оценки для ипотеки Сбербанка варьируется, и очень широко. Она зависит от типа недвижимости, ее расположения и выбранной оценочной компании. Наиболее дорогой считается оценка жилья в столице и областных центрах. Чем дальше от центра находится ваша недвижимость, тем дешевле будет ее оценка.
Средняя стоимость этой процедуры для стандартной квартиры, легко доступной для осмотра – 5-6 тыс. рублей. В некоторых случаях стоимость может быть ниже, но и выше она поднимается крайне редко.
Оценка квартиры для ипотеки в Москве и области
Для чего нужна оценка при ипотеке
При выдаче ипотеки на конкретную стоимость банк требует предоставление независимой оценки приобретаемой недвижимости. Предоставление оценки обязательно в соответствии с Федеральным законом №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Независимый оценочный отчет необходим банку так как зачастую сумма сделки отличается от реальной стоимости недвижимости. В случае неисполнения обязательств заемщика банк реализует залоговую недвижимость. Если стоимость недвижимости будет выше рыночной, то при реализации банк понесет убытки.
Оценка необходима для гарантии выполнения ипотечных обязательств заемщика перед банком.
Расходы на проведение оценки возлагаются на заемщика. Оценка всегда платная. Ее стоимость можно приравнять к другим накладным расходам, полученным в процессе оформления ипотеки.
Кто может проводить оценку для ипотеки
Каждый банк предоставляет список аккредитованных оценочных компаний. Вы можете отказаться от компаний, рекомендуемых банком, однако лучше выбрать оценочную компанию из списка, так как это проверенный партнер банка, соответственно скорость обработки отчета займет меньше времени. По действующему законодательству каждый оценщик должен иметь полис страхования гражданской ответственности на срок от одного года на минимальную сумму 300 тысяч рублей, быть членом саморегулируемой организации (СРО), не состоять в родстве с заказчиком.
Документы необходимые для оценки при ипотеке
Независимая оценка осуществляется строго в рамках закона и стандартов банка, поэтому для ее проведения необходимы следующие документы:
Для вторичного жилья и частных домов:
Отчего зависит результат рыночной стоимости в отчете
Для проведения независимой оценки оценщик применяет сравнительный подход. Данный подход заключается в подборе аналогичных квартир на открытом рынке. Оценщик вводит необходимые корректировки для уравнивания объектов-аналогов и объекта-оценки. В большинстве случаев затратный и доходный подходы не применяются.
При проведении оценки учитывается множество деталей:
На основании полученных данных (документов, предоставленных заказчиком и визуального осмотра) оценщик формирует отчет с расчетами рыночной и ликвидационной стоимости имущества на момент осмотра.
Что содержит в себе отчет для ипотеки
Отчет содержит в себе описание применяемых стандартов, анализ рынка, анализ эффективного использования, фотографии квартиры и ее местоположения, копии документов заказчика, копии документов оценочной компании и оценщика (свидетельство в СРО, страховой полис, диплом об образовании оценщика).
Банки выдвигают определенные требования к оформлению отчета об оценке. Оценочный отчет должен соответствовать установленным стандартам Ассоциации Ипотечного Жилищного Кредитования (АИЖК), а так же индивидуальным стандартам самого банка.
Юридически оценочный отчет обладает статусом официального документа. На его формирование требуется до 3 дней. Оценочный отчет является действительным в течение 6 месяцев.
По состоянию на 2017 год процедура оценки для банка никаких нововведений не содержит.
Наша компания является сертифицированным партнером проведения оценки для физических лиц в большинстве банков РФ (таких как: Сбербанк, ВТБ24, ТрансКапиталБанк, Связь-Банк, ДельтаКредит, Газпромбанк и др).
Наличие системы контроля качества (СКК) оценочных отчетов в компании «Судоценка» позволяет достичь высокого уровня качества результатов независимой оценки и, соответственно, приводит к снижению кредитных рисков банка в части залогового обеспечения.
Мы гарантируем Вам результат объективной стоимости Вашего имущества.