гарантия на ремонт квартиры по закону
Роспотребнадзор (стенд)
Роспотребнадзор (стенд)
На базе ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Орловской области» работает Консультационный центр по защите прав потребителей и консультационные пункты:
Консультационный центр расположен по адресу:
г. Орел, ул. Карачевская, д.56а
Время приема граждан
Ежедневно: с 9.00 до 18.00
перерыв с 13.00 до 14.00
выходные дни: суббота, воскресенье.
Адрес электронной почты:
ПАМЯТКА ПОТРЕБИТЕЛЮ РЕМОНТ КВАРТИРЫ
ПАМЯТКА ПОТРЕБИТЕЛЮ РЕМОНТ КВАРТИРЫ
Ремонт квартир, жилых помещений осуществляют множество компаний. Как выбрать среди множества фирм ту – единственную, которая выполнит ремонтные работы качественно и в срок?
Можно воспользоваться рекомендациями знакомых или соседей, можно довериться рекламе из газет и журналов, но в том и другом случае, следует помнить правила, которые помогут вам избежать многих неприятностей.
Внимательно читайте договор на оказание услуг.
В договоре на оказание услуг обязательно должны быть указаны:
Вы имеете право изучить представленный исполнителем проект договора в спокойной обстановке, к примеру, дома. Рассматривая проект договора, вы вправе внести свои поправки в текст договора и потребовать приложить к нему в качестве приложений копии свидетельств о государственной регистрации фирмы-исполнителя работ, заверенные печатью фирмы (ИНН, ОГРН).
Обратите внимание на смету. Желательно, чтобы она содержала подробную информацию обо всех видах работ их стоимости не в общем, а по отдельности. Если цены исполнителя Вас устраивают, подписывайте договор после того, как в проект договора внесены все поправки, и он подписан уполномоченным лицом от компании-исполнителя.
Окончательный договор и все его приложения должен быть подписаны обеими сторонами в двух экземплярах. На каждом экземпляре договора должна стоять печать компании.
Храните один экземпляр договора и его приложения у себя в течение нескольких лет.
Расчеты с исполнителем производите только через банк. Оригиналы квитанций храните у себя
Несоблюдение сроков – довольно распространенное явление при проведении ремонтных работ. Закон предусматривает ответственность за это нарушение. Причем заявлять свои требования заказчик имеет право на каждом этапе ремонта.
В соответствии со ст. 28 Закона РФ «О защите прав потребителей» в таких случаях по своему выбору вправе:
— назначить исполнителю новый срок;
— поручить выполнение работы третьим лицам за разумную цену или выполнить ее своими силами и потребовать от исполнителя возмещения понесенных расходов.
— потребовать уменьшения стоимости выполненной работы
— отказаться от исполнения договора.
Закон дает право потребителю право потребовать также полного возмещения убытков, причиненных в связи с затягиванием сроков выполнения работ.
При нарушении установленных сроков исполнитель должен заплатить за каждый день просрочки 3% от цены выполненной работы, а если стоимость работы договором не определена от общей цены заказа (при этом неустойка не может быть выше нее).
Срыв сроков окончания ремонта следует зафиксировать при подписании акта сдачи-приемки работ. И здесь не помещает написать претензию руководству фирмы.
РЕМОНТ С НЕДОСТАТКАМИ
В ст. 29 закона РФ «О защите прав потребителей» сказано: при обнаружении Потребитель при обнаружении недостатков выполненной работы (оказанной услуги) вправе по своему выбору потребовать:
безвозмездного устранения недостатков выполненной работы (оказанной услуги);
соответствующего уменьшения цены выполненной работы (оказанной услуги);
безвозмездного изготовления другой вещи из однородного материала такого же качества или повторного выполнения работы. При этом потребитель обязан возвратить ранее переданную ему исполнителем вещь;
возмещения понесенных им расходов по устранению недостатков выполненной работы (оказанной услуги) своими силами или третьими лицами.
Удовлетворение требований потребителя о безвозмездном устранении недостатков, об изготовлении другой вещи или о повторном выполнении работы (оказании услуги) не освобождает исполнителя от ответственности в форме неустойки за нарушение срока окончания выполнения работы (оказания услуги).
Потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работы (оказании услуги) и потребовать полного возмещения убытков, если в установленный указанным договором срок недостатки выполненной работы (оказанной услуги) не устранены исполнителем. Потребитель также вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работы (оказании услуги), если им обнаружены существенные недостатки выполненной работы (оказанной услуги) или иные существенные отступления от условий.
При этом удовлетворение данных требований не освобождает исполнителя от уплаты неустойки, если строители к тому же еще и нарушили сроки.
Если же исполнитель не устранит недочеты в положенные сроки или если в работе будут обнаружены существенные недостатки, заказчик вправе отказаться от исполнения договора и потребовать полного возмещения убытков.
Согласно ст. 30 Закона недостатки должны быть устранены в разумный срок, назначенный потребителем и указанный в договоре или в ином документе, подписанном сторонами, либо в претензии, направленной заказчиком исполнителю.
Для оплаты ремонтных работ составляется смета, которая может быть твердой и приблизительной. О том, какие права и обязанности возлагаются на заказчика и исполнителя указано в ст. 33 Закона «О защите прав потребителей» Если исполнитель понял, что уложиться в указанные в договоре денежные рамки ему не удастся, он должен предупредить потребителя и получить его согласие. Если же согласие получено не будет, исполнитель имеет право прервать договор и потребовать, чтобы заказчик оплатил уже выполненные работы.
В случае некачественного выполнения работ не спешите подписывать акт выполненных работ до устранения всех недостатков.
О гарантийном сроке на ремонтные работы:
Добросовестные компании представляют гарантии на ремонт любой сложности. Но если исполнитель не обозначил гарантийный срок не стоит отчаиваться.
В соответствии с действующим законодательством срок обращения к исполнителю за устранением выявленных недостатков составляет два года со дня приемки выполненной работы (оказанной услуги).
Какой гарантийный срок на строительные работы по закону
Строительство домов и других сооружений — отрасль с повышенной ответственностью. Государство тщательно регулирует взаимоотношения застройщиков и заказчиков, устанавливая гарантийный срок на строительные работы.
Что говорит Градостроительный и Гражданский кодексы?
Центральный акт — Гражданский кодекс РФ. Возведение жилья на практике реализуется в виде строительного подряда и предусматривает жесткое регулирование качества работ. В ст. 754 ГК РФ устанавливается общая ответственность подрядчика за любые отступления от норм технической документации.
Важно! Градостроительный кодекс более специфичен и узконаправлен, регулирует правила проектирования и строительства, но не указывает меры воздействия. Вопрос гарантии решается именно в ГК РФ.
Есть ли гарантия
Ст. 755 ГК РФ устанавливает законную гарантию на качество объекта строительства. Указывается, что подрядчик отвечает за эксплуатационное состояние здания по умолчанию, если иное не предусмотрено договором. Контрагент несет ответственность в течение всего гарантийного срока.
На что не распространяется
Из содержания статей Гражданского кодекса РФ можно вывести случаи, когда ответственность застройщика действовать не будет:
Если подрядчик допустил небольшие погрешности в показателях, но на эксплуатацию здания это никак не повлияло, то исполнителя нельзя привлечь к ответственности.
Правило распространяется и на случаи износа, когда объект теряет эксплуатационные показатели с течением времени. Если заказчик привлек третьих лиц к ремонту или восстанавливал объект самостоятельно, то предъявить претензии исполнителю нельзя.
Законодательные нормы имеют прямую силу, что подтверждается судебной практикой. У подрядчика есть возможности для защиты собственных прав и интересов.
ВАЖНО! Перечисленные нарушения доказываются экспертизами. У подрядчика есть способы избежать ответственности, если он убедит суд в своей непричастности.
Гарантийный срок на строительные работы по закону
Ст. 756 ГК РФ сообщает максимальный срок гарантии — 5 лет. Стороны могут самостоятельно определить период в договоре.
Особым образом регулируется долевое строительство: на него распространяется ФЗ № 214. В п. 5 ст. 7 ФЗ № 214 указана минимальная продолжительность обязательства — 5 лет. В течение этого периода застройщик несет ответственность за качество жилого дома.
Гарантийные обязательства по видам работ
На практике существуют строгие правила определения времени ответственности. Законодательство не содержит конкретного перечня сроков, которые применимы к отдельным видам работ.
Строительные
Строительные работы — самый общий случай, который прямо регулируется положениями гражданского законодательства. Минимальная продолжительность — 24 месяца, максимальная — 5 лет. Смысл строительства — возвести новый дом или здание.
Монтажные
По логике закона, монтажные мероприятия относятся к подвиду строительных (общее название — строительно-монтажные работы). Этот вывод можно сделать на основании п. 2 ст. 740 ГК РФ, где указано: монтаж подпадает под понятие иных строительных действий. Таким образом, применимы те же самые отрезки (24 месяца — минимум, 5 лет — максимум).
На практике монтаж — это установка нового оборудования и иных конструкций (к примеру, кровли), образующих более общий объект (к примеру, квартиры).
Отделочные
Нет оснований включать отделочные мероприятия в разновидность строительства. На практике это выполнение работ, регламентируемое потребительским законодательством. В п. 3 ст. 29 ЗоЗПП указано: гражданин имеет право выставлять претензии к исполнителю в течение 2 лет. Эта же продолжительность указывается в СНиПах.
Отделка регулируется иными нормативными актами, так как она напрямую не связана с созданием новых объектов.
Ремонтные
Бывают текущими и капитальными. Если ремонтные мероприятия не затрагивают существенную перепланировку и обустройство здания, то они текущие. Будут действовать сроки, которые указаны в Законе о защите прав потребителей: 2 года — максимум.
Капитальный ремонт подпадает под понятие строительства (ст. 740 ГК РФ), что автоматически позволяет использовать пятилетний срок для предъявления претензий.
ВАЖНО! Все перечисленные действия могут и не иметь гарантии: она устанавливается в первую очередь договором. В интересах заказчика зафиксировать гарантийное обязательство в соглашении с подрядчиком.
Можно ли отказаться
При отказе от гарантии это прописывают в условиях договора (пункт об обязательствах исполнителя). Если такого нет, но заказчик обнаружил недостатки или дефекты ремонта, то возникает вопрос, можно ли предъявить претензии. Законодатель дает однозначный положительный ответ.
Смысл гарантийного срока — в его добровольности. Это не означает, что отсутствие пункта в договоре о повышенной ответственности автоматически освобождает подрядчика от претензий. На любой вид работ установлено законное время для предъявления жалоб.
Что делать, когда обнаружен брак выполненных работ
Выявление дефектов — основание предъявить претензии. Процедура разбирательства включает определенные этапы, обязательные для прохождения.
До приема в эксплуатацию
Если объект еще не был сдан в эксплуатацию, то речь пойдет не о гарантийных сроках, так как подрядчик еще не завершил все свои обязательства. Только передача объекта в эксплуатацию запускает действие гарантии. Это означает, что недостатки, обнаруженные заказчиком, должны устраняться не в рамках претензионного порядка.
Обнаруженный изъян необходимо зафиксировать. Фотографии, результаты измерений — любое подтверждение дефекта поможет в его дальнейшей ликвидации.
Важно! Начинать диалог с исполнителем стоит не с претензий, а путем делового обращения. Формально застройщик еще не сдал объект, а заказчик не принял его. Это означает, что нужно указать подрядчику на дефект, а не требовать его устранения.
После приема
Факт передачи объекта в эксплуатацию автоматически запускает гарантию. Если недочет был обнаружен после приемки новостройки, то рекомендуется выполнить следующее:
Будет действовать претензионный порядок регулирования спора. Эффективность разбирательства зависит от качества собранных доказательств и составленной документации.
ВНИМАНИЕ! Если объект нельзя использовать по причине недостатка, то действие гарантии приостанавливается, т. е. продолжительность ответственности продлевается на этот отрезок времени.
Центральную роль будет играть претензия — письменный акт, где составитель требует устранить имеющиеся дефекты. В бланке необходимо указать следующую информацию:
В акте заявитель должен подробно описать неисправности. Необходимо сослаться на нормы закона, которые позволяют требовать устранения дефектов.
Приложениями будут выступать доказательства. Это могут быть фотографии, результаты экспертиз, свидетельские показания и другие аргументы.
Особняком стоит случай, когда объект был сдан в пользование, но исполнитель обанкротился. Банкротство автоматически убирает фигуру контрагента — он перестает существовать с юридической точки зрения. Что делать гражданам? У каждого застройщика предусмотрены специальные компенсационные фонды. Из них и требуют деньги на компенсацию.
Какой период дается на исправление
Существует явный пробел в определении временного промежутка, который предоставляется застройщику на устранение дефектов. Законодательство не содержит четкого срока для исправления.
Единственная формулировка, которая прямо используется в нормативных правовых актах, — «разумность». У подрядчика есть «разумное» время для исправления. На практике это означает, что заказчик может самостоятельно установить, когда он желает видеть исправный объект.
Нельзя давать слишком короткий промежуток. К примеру, восстановить несущую стену не получится за 2 дня. Если у заказчика нет компетенции или строительной специальности, то имеет смысл заручиться поддержкой экспертов.
ВАЖНО! Тянуть с претензией не стоит. В ст. 755 четко указано: заказчик обязан предъявлять требования в течение все того же разумного срока. Если процедура затянется, суд может вынести решение в пользу контрагента.
Гарантия — инструмент, повышающий надежность работ для конечного потребителя. Строительство относится к отрасли с повышенной ответственностью, и государство понимает это, предоставляя заказчикам определенные механизмы воздействия на контрагентов.
Гарантия на новостройки: кто и как отвечает за брак
До сих пор некоторые покупатели квартир в новостройках не знают, что после сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию на него распространяется такая же гарантия, как и на большинство других товаров и услуг. И на квартиры, как на телевизоры и утюги, тоже создают свои собственные «инструкции по эксплуатации».
Основание и сроки
Гарантийное обслуживание новостроек регулируется тем же законом, по которому происходит их строительство — Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (№ 214-ФЗ). Согласно нему, «гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет». Речь идет о гарантии на конструктивные элементы здания: фундаменты, стены, каркасы, перекрытия, крыши, лестницы, перегородки.
Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года. В течение этого срока будут бесплатно для покупателя жилья, за счет средств застройщика, устраняться неисправности, связанные с дефектами работы всех инженерных систем здания (водопроводное, газопроводное, отопительное, электрическое, канализационное, вентиляционное оборудование).
Гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства покупателю, то есть с момента подписания им передаточного акта к договору купли-продажи квартиры.
Слабые места новостроек
Наш опыт как управляющей компании (УК) показывает, что перечень самых распространенных гарантийных случаев в новостройках остается примерно одинаковым и не зависит от застройщика — а наша УК обслуживает многоквартирные дома от многих застройщиков Московского региона. Отмечу, что мы сейчас говорим о дефектах, которые собственник жилья не мог заметить при приемке квартиры. Это отдельная тема — как нужно проверять и фиксировать состояние жилья при приемке от застройщика. Речь именно о проблемах, которые проявляются при эксплуатации.
Как правило, это выход из строя инженерного оборудования как в общедомовых зонах, так и внутри квартир. Сильнее всего страдает лифт, но как раз его поломки чаще всего бывают связаны не с браком, а с неправильной эксплуатацией из-за проведения жильцами дома массовых ремонтов. Далее по популярности — последствия усадки дома: расстыковки швов стена-потолок, стена-стена, трещины в покрытии потолка, дефекты напольных покрытий, промерзание оконных блоков. Эти проблемы, к сожалению, могут возникнуть у любых многоквартирных домов независимо от застройщика и технологии строительства.
Гарантия и страховка
Потребителю важно понимать, что, так же как и в случае с автомобилями, бытовой техникой и другими товарами, гарантийный ремонт распространяется только на поломки и неисправности, допущенные при строительстве. Если речь идет о неправильной эксплуатации или случаях вандализма — что, к сожалению, также имеет место быть, — то ни о какой гарантии речи идти не может. Грубо говоря, если вы купили новый автомобиль и въехали в столб — производитель не обязан ремонтировать его за свой счет. Так же и с квартирой. Если затопление, например, произошло из-за того, что нанятые собственником рабочие неправильно установили сантехнику, а при доставке мебели повредили входную дверь — то ремонт жителю придется делать за свой счет.
Безусловно, как и на других рынках, в нашей сфере тоже нередки спорные случаи, когда собственник, застройщик и УК винят в поломке другую сторону. В этих случаях, чтобы доказать свою правоту, собственнику квартиры необходимо заказать и провести независимую экспертизу.
Куда жаловаться
Если собственник квартиры уверен, что случай именно гарантийный, каков должен быть порядок его действий? Куда звонить и писать? Здесь начинаются тонкости, которые, как правило, рядовому владельцу квартиры неизвестны.
Во-первых, многое зависит от того, где именно обнаружен дефект. Если в контуре квартиры, то есть непосредственно во владениях собственника, то он может обращаться либо в управляющую компанию, либо непосредственно в компанию, с которой заключен договор долевого участия.
ВАЖНО: юридически управляющая компания не несет ответственности за поломки, произошедшие в квартире в период гарантийного ремонта, поскольку договор купли-продажи собственник заключает не с УК, а с застройщиком.
Иначе обстоят дела, если неисправность обнаружена жителями в МОПах — местах общего пользования, куда входят входные группы, лестничные площадки и пролеты, лифты, подвалы и чердаки. В этом случае жильцы не могут напрямую обращаться к застройщику — ведь договор ДДУ или ДКП подписан только в отношении квартиры. А значит, дорога только одна — к управдому. Нужно составить заявку на ремонт и убедиться, что она зарегистрирована. После этого сотрудник УК запускает заявку в работу и связывается с клиентом для согласования даты комиссионного обследования.
Проверка жалобы
Комиссионное обследование — главное и основное мероприятие, на котором в идеале должны присутствовать представители и застройщика, и управляющей компании, и, возможно, даже подрядчика — если работы, к которым возникли претензии, выполнял подрядчик. Именно в ходе этого обследования выясняется, кто ответственен за дефекты и за чей счет будет произведен ремонт. Тут же выносится вердикт — является ли произошедшее гарантийным случаем. По итогам комиссионного обследования составляется акт, который должны подписать все заинтересованные стороны. В течение 45 дней после составления акта дефекты и поломки должны быть устранены исполнителем.
ВАЖНО: устранить брак может организация, с которой заключен договор подряда и которая в рамках договора несет гарантийную ответственность. Если подрядчик — банкрот или по иным причинам не может участвовать в устранении дефекта, то это проблема застройщика и он сам ее должен решать.
Гарантии на отделку
Если обнаруженный в квартире дефект не имеет отношения к конструктиву и инженерным сетям, а относится, допустим, к качеству отделочных материалов (потрескался кафель, лопнул ламинат или стеклопакеты), это все равно считается гарантийным случаем, а ответственность за устранение несет компания, с которой у собственника заключен договор долевого участия. Искать производителя и судиться с ним в данном случае бесперспективно. Повторюсь — эти случаи признаются гарантийными, только если речь идет не о механических повреждениях или результате неправильной эксплуатации. Застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в течение гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа или нарушения требований к процессу эксплуатации объекта.
ВАЖНО: получая ключи от квартир, убедитесь, что застройщик передал вам и инструкцию по эксплуатации дома. В ней — свод правил по обращению с недвижимостью и эксплуатации инженерных систем.
Сроки гарантийного ремонта на внутреннюю отделку застройщик обычно прописывает в ДДУ. Они могут разниться и зависят от многих факторов — например, от класса жилого комплекса или качества используемых материалов. В любом случае они должны быть прописаны в документах, которые собственник получает вместе с ключами от квартиры. При ее передаче застройщик обязан предоставить собственнику жилья инструкцию по эксплуатации объекта долевого строительства, содержащую необходимую и достоверную информацию о правилах и об условиях эффективного и безопасного его использования, сроке службы объекта долевого строительства и входящих в его состав элементах отделки, системах инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементах (ч. 1.1 ФЗ № 304 от 03.07.2016)
Срок устранения недостатков при приемке квартиры
Застройщик не устранил выявленные при приемке квартиры недостатки в течение 45 дней. В течение какого срока он их должен устранить повторно? Установлен ли законодательством такой срок?
Ответ на вопрос без предварительного изучения имеющихся документов может быть неполным или неточным, так как вопросы устранения недостатков оговариваются не только действующим законодательством в области долевого строительства многоквартирных домов, но и договором долевого участия (ДДУ), а также другими документами (подписанные акты, переписка и проч.).
1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Как видно из вашего вопроса, застройщик принял на себя обязательства устранить недостатки, выявленные при приемке квартиры, в течение 45 дней. По всей видимости, данный срок был оговорен в ДДУ или при приемке квартиры.
Важно помнить, что отсутствие письменных подтверждений наличия недостатков и (или) непредъявление их застройщику является одной из основных причин, по которым застройщик не устраняет недостатки.
В соответствии с ч. 5 ст. 7 Закона о долевом строительстве гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет.
Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование не может составлять менее чем три года (Ч. 5.1 ст. 7 Закона о долевом строительстве). Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
В случае если застройщик нарушил согласованные сроки устранения недостатков, которые были зафиксированы в акте приема-передачи, дольщик может в судебном порядке принудить его провести работы по устранению недостатков. Данное право зафиксировано в ч. 6 ст. 7 Закона о долевом строительстве.
В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд.
Предварительно вам необходимо направить застройщику письменную претензию с указанием на то, что согласованные сторонами сроки устранения недостатков истекли, а работы по устранению недостатков не произведены, и предложить в разумный срок данные недостатки устранить. Срок для устранения недостатков в данном случае определяете вы, но, как правило, он составляет 30 дней с момента направления претензии или ее получения застройщиком. Претензия направляется по почте по адресу застройщика, указанному в ДДУ.
В случае если застройщик во внесудебном порядке свои обязательства не исполнил, вы можете подать иск в суд.
Застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в течение гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, иных обязательных требований к процессу эксплуатации объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий либо вследствие ненадлежащего их ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами (ч. 7 ст. 7 Закона о долевом строительстве).
Если недостатки были зафиксированы актом приема-передачи квартиры, вы можете устранить их самостоятельно или с привлечением специализированной организации и потребовать от застройщика возмещения расходов на их устранение.