гараж в квартире на первом этаже
Гараж в доме – мифы и реальность
По мнения Senin строительство гаража в доме не является рациональным решением, как с точки зрения удобства, так и сточки зрения экономической и территориальной выгоды
Миф №1. Гараж на первом этаже в доме позволяет сэкономить 18квм площади участка
Реальная экономия при этом составит 9квм. Пример расчета: отдельно стоящий двухэтажный дом общей площадью 70квм + гараж займут площадь 35 + 18 =53квм. Дом со встроенным гаражом займет площадь 26 + 18 = 44квм.
Ненамного больше дает экономию площади участка гараж в подвале дома. Длина не очень крутого выезда из такого гаража в проекции не меньше 3м. Значит, такой выезд занимает не менее 7квм.
Миф №2. Гараж в подвале
Во-первых, при таком расположении велика вероятность затопления грунтовыми водами, а во-вторых, сложность въезда-выезда зимой из-за обледенелого и заметенного снегом спуска в гараж.
Миф №3. Теплый гараж должен быть обязательно встроен в дом
В реальной действительности, периодически открывающиеся гаражные ворота и интенсивная вентиляция от выхлопных газов приводят к большим теплопотерям. Обогреть гараж за счет тепла из дома нереально, надо ставить свою систему отопления. Провести же трубы отопления или электрокабель от дома к отдельно стоящему гаражу не такая уж большая проблема.
Миф №4. Удобно иметь выход из дома непосредственно в гараж
Запах от выхлопных газов из гаража неминуемо будет в доме. Правильнее пройти по улице несколько метров и войти в гараж через ворота. Выходить зимой на улицу все равно придется, хотя бы, для того чтобы расчистить от снега выезд.
Миф №5. Объединение дома с гаражом позволяет сэкономить вложенные средства
Гараж это техническое помещение, стены которого нет никакой необходимости утеплять как в доме. Они вполне могут быть сделаны по упрощенной, а значит, дешевой технологии. По мнению Senin идеальным гаражом является легкая конструкция без фундамента, что-то вроде металлического пенала, который при желании можно утеплить пенополистиролом.
Первый этаж — под гараж?
Предложение столичных властей об организации парковок на первых этажах зданий комментирует специалист
Ни для кого не секрет, что дефицит парковочных мест в Москве — проблема, которая с каждым годом лишь обостряется. Можно ли решить ее кардинально, раз и навсегда?
Департамент градостроительной политики Москвы предложил необычное решение: размещать гаражи на первых этажах жилых зданий, как это уже давно делается, например, в США или Китае. Пока этому мешает лишь отечественный СанПиН, который категорически запрещает обустраивать парковки на любых этажах жилых комплексов.
О том, насколько целесообразно предложение ДГП и можно ли в принципе договориться с Роспотребнадзором, мы побеседовали с директором Центра исследования транспортных проблем мегаполисов Института экономики транспорта и транспортной политики НИУ ВШЭ Константином ТРОФИМЕНКО (на фото).
Гараж на первом этаже — наполовину дешевле
— Константин Юрьевич, как известно, ДГП обосновал свое предложение тем, что размещать гаражи на первых этажах жилых зданий намного дешевле, чем строить, например, подземные парковки. Как специалисты по транспортной инфраструктуре оценивают это решение? Насколько оно целесообразно?
— Этот вопрос нужно рассматривать под разными углами. Безусловно, можно брать в расчет аргументы департамента, который говорит о серьезном удешевлении строительства таких гаражей.
Действительно, обустройство подземного паркинга — достаточно сложная инженерная задача. Грунты в Москве непростые, и если мы строим многоэтажный дом и закладываем в его основание практически полую капсулу для хранения автомобилей, то здесь нужно учитывать множество факторов. В первую очередь фактор безопасности — риск подтоплений и т.д.
Другое дело — гараж на первом этаже. Если у нас есть бетонная коробка, прочные несущие конструкции, то, в принципе, неважно, чем заполнено пространство внутри этажа. Это может быть магазин, аптека или… парковка.
Вопрос в том, насколько такая инициатива поможет решить достаточно острую на сегодня проблему дефицита парковочных мест. Сейчас у нас в столице на 1 тысячу жителей приходится более 400 автомобилей.
— Характерная реалия сегодняшнего дня: подземные парковки во многих жилых комплексах стоят пустыми. Это неудивительно: парковочное место в таком подземном паркинге стоит от 1 млн руб,. и далеко не все нынче могут позволить себе такую трату.
— В плане стоимости строительства, эффективности использования средств, согласен, гараж на первом этаже — это неплохая альтернатива подземному паркингу. Но, опять же повторюсь, проблему нужно рассматривать с разных точек зрения.
Допустим, учитывать контраргументы урбанистов. А те, кстати, при многих плюсах очень осторожны в оценке новой парковочной модели. Они считают, что на первых этажах должны располагаться в первую очередь объекты социальной инфраструктуры: магазины, аптеки, фитнес-клубы, парикмахерские, детские сады и т.д.
Аргумент понятен: если занять «первоэтажные» площади гаражами, то новые микрорайоны окажутся вымершими, лишенными удобной социальной сети. В таких районах жителям будет не только некомфортно, но и жутковато.
Впрочем, эта проблема частично решаема. Специалисты в области градостроительства должны заранее планировать, как грамотно рассредоточить такие парковки по жилым массивам, чтобы это было не в ущерб тем же магазинам и аптекам.
Под новую модель придется перестроить и домостроение, и проектирование
— Нужно иметь в виду и то, что предложенная модель годится, конечно, только для зданий не выше 5—6 этажей. А в 25-этажке такой гараж просто «захлебнется» от количества автомобилей… Тем не менее, насколько трудно будет воплотить такую идею в жизнь, если ее все-таки возьмут на вооружение?
— Думаю, это будет достаточно непросто. И дело здесь даже не в инертности девелоперов, которых в такой модели тоже нужно будет заинтересовать, а скорее в неповоротливости нашего домостроительного комплекса.
Возьмите любой ДСК, где производятся типовые элементы для панельного домостроения. Чтобы перестроиться под какие-то новые реалии, предприятию нужно сделать усилие. А делать его, понятное дело, не хочется.
Скажу больше. Тут, возможно, придется перестраивать не только домостроение (понадобятся какие-то новые типовые элементы), но и проектирование. Ведь по нормативам между парковкой и жилыми этажами обязательно должен располагаться технический этаж, который будет защищать от выхлопов, вибрации, других вредных воздействий.
— На сегодня санитарные нормы и правила не позволяют размещать гаражи на первых этажах зданий…
— Да, согласно действующим нормам СанПиН, автостоянки вместимостью до 10 машин могут располагаться лишь в 10 м от фасадов жилых домов или торцов без окон, а также на расстоянии 25 м от учебных и лечебных учреждений.
Если парковка вмещает до 50 автомобилей, расстояние увеличивается до 15 и 50 м соответственно.
— Насколько я знаю, ДГП г. Москвы уже обратился в Роспотребнадзор с предложением внести соответствующие изменения в СанПиН. Как вам кажется, пойдет ли Роспотребнадзор на внесение таких поправок?
— А почему бы и нет? Не вижу никаких особых причин, по которым наши санитарно-эпидемиологические службы резко воспротивились бы такой инициативе.
Если все сделать грамотно, то, думаю, никаких негативных моментов мы здесь не получим.
— Между тем не только урбанисты осторожны в оценках, но и некоторые достаточно влиятельные персоны архитектурно-проектного сообщества. Например, главный архитектор Москвы Сергей Кузнецов. По его словам, жилые дома имеют сетку опорных элементов, неудобную для парковки, и гораздо целесообразнее размещать парковочные места под общественными пространствами: площадями, улицами, парками.
— Но это опять же подземные парковки, строительство которых обходится весьма недешево! Это, действительно, правильный путь для культурно-исторических центров городов, для богатых районов, но не для массовой жилой застройки эконом-класса, о которой мы сейчас говорим.
Кроме того, подземная парковка может быть полностью заполнена, только когда на улице перед объектами притяжения введен режим платной парковки, либо имеются другие ограничения. В противном случае немалая доля автомобилистов не воспользуются ею: иногда по объективным причинам, связанным с неудобством, а иногда и в силу эгоизма и отсутствия культуры паркования.
Помогут ли костыли хромому
— Константин Юрьевич, ну а если смотреть с долгосрочных позиций, позиций кардинального решения проблемы нехватки парковок в мегаполисе?
— …С позиций кардинального решения проблемы, увы, должен констатировать, что эта инициатива выглядит скорее как временное решение — этакие «костыли для хромого».
Поясню. Да, временное улучшение наступит. Но после 2020 года предполагается, что у нас будет уже 500 авто на 1 тысячу жителей. И тогда уже и этих мер не хватит. Снова появятся лишние машины во дворах. И проблема опять начнет нарастать.
— Что же делать? Как решать проблему? Дворы переполнены. Машин становится все больше и больше…
— Решение здесь должно быть комплексным. Во-первых, должны быть смягчены санитарно-гигиенические нормы, позволяющие применять разные парковочные модели.
Во-вторых, хотя и все кому не лень, ругали «народные гаражи», сам подход к проблеме все-таки, на мой взгляд, был достаточно правильным. Построил ты несколько башен — заложи рядом некое парковочное пространство, в котором можно поставить сразу много машин.
В-третьих, глобальное решение проблемы лежит в области грамотного градостроительного планирования, учитывающего соответствие типа застройки типу транспортного обслуживания.
Дело в том, что огромные кварталы многоэтажных жилых домов изначально были придуманы как тип застройки, который должен обслуживаться массовым общественным транспортом — и в Советском Союзе, и в странах Запада. Большое количество автомобилей здесь банально не помещается на ограниченном пространстве.
Поэтому во многих развитых странах приняты градостроительные регламенты, которые обязывают координировать планы по массовой застройке с планами развития сетей массового пассажирского транспорта.
В последние годы метрополитен и другие виды магистрального общественного транспорта развиваются невиданными прежде темпами, но с учетом размеров Москвы, ее новых территорий, обеспеченность всех отдаленных районов мегаполиса удобным общественным транспортом — это, возможно, дело даже не ближайшего будущего.
…Ну а гараж на первом этаже — как экстренная мера, некая «скорая помощь», безусловно, может дать временный положительный эффект.
Беседу вела Елена МАЦЕЙКО
МНЕНИЕ
Сергей КАТАЕВ, водитель с 30-летним стажем:
— Размещение гаражей на первых этажах зданий считаю вполне разумной мерой. Лично я только «за». Тем самым отпадают многие не очень приятные обязанности вроде ежедневной очистки машины от снега, прогрева на холоде перед выездом и пр. Да и выезжать из такого гаража, что там говорить, гораздо удобнее, чем карабкаться вверх из подземной парковки.
Ринат Файзуллин, житель столичной новостройки:
— Рациональное зерно в таком решении есть. Но есть момент, который может насторожить. Даже с учетом того, что между первым и жилым этажом будет предусмотрен технический этаж, все-таки, наверное, не очень удобно придется жильцам квартир, расположенным непосредственно над парковкой. В общем, здесь нужно все тщательно продумать и взвесить.
Похожие публикации
Строительный комплекс России входит в период неопределенности
Как столичные власти намерены решить проблему парковок и гаражей
Что собой представляют жилые гаражи, по каким технология возводят постройки
Отправим материал на почту
Жилые гаражи – вид недвижимости, который много лет очень востребован. Таким способом многие решают проблему жилых квадратных метров, не приобретая в собственность или в аренду квартиру или частный дом. Но насколько законно основание использовать обычный гараж под проживание. Давайте разбираться с гаражами, как их можно сделать жилыми, что для этого необходимо и законно ли это.
Типы гаражей
Начнем с того, что существует две разновидности гаражной собственности:
Первый вариант считается безопасным в том плане, что его сложно подвести к сносу, потому что кооператив приобретает земельный участок в собственность или муниципалитет передает его в аренду на определенный срок, который, как показывает практика, все время продлевается.
Тот, кто приобретает кооперативный гараж, он тут же перекупает у прежнего хозяина пай в гаражном кооперативе. То есть становится его членом. Обычно при этом покупатель делает определенный взнос в кассу кооперативного сообщества. При этом он получает взамен весь пакет документов. А это:
Если земля кооперативом была выкуплена, то новый хозяин гаража получает и свидетельство о регистрации прав собственности на участок под гаражом.
Но многие покупатели часто сталкиваются с махинациями. В основном это касается самого кооператива. Поэтому важно при покупке ознакомиться с документами, определяющими статус организации. То есть у кооператива должно быть решение муниципалитета, что он предоставил кооперативу участок земли, где построены гаражи. А также устав организации и список его членов. И обязательно новый хозяин строения должен получить на руки членскую книжку, заверенную подписью председателя и печатью.
Итак, если все документы в порядке, то гараж можно приобретать в собственность. А вот теперь можно решать задачу перевода гаража под жилье.
Перевод гаража в жилищное хозяйство
С чисто юридической стороны здесь не все так просто. Чтобы сделать перевод, необходимо ознакомится с разделом под названием «вид разрешенного использования», который находится в свидетельстве о собственности на землю. Если в нем указано, что на выделенном участке можно возводить строения под жилье, то никаких проблем с переводом гаража в жилые помещения нет. Если такая отметка отсутствует, то придется менять всю документацию. А точнее, выходить с заявлением в муниципалитет, чтобы они разрешили строительство жилья. Скажем честно, этот путь тернист и долог. И, как показывает практика, упирается он в бюрократический аппарат, сломать который сложно.
Итак, будем считать, что в свидетельстве разрешающая отметка присутствует. То есть она позволяет над гаражом или рядом с ним построить несколько помещений, которые впоследствии можно будет использовать под жилье. Но на строительство в том же муниципалитете придется получить разрешение на строительство. И если такое разрешение получено, то можно приступать к возведению верхних этажей. Кстати, их количество обозначено все в том же разделе – вид разрешенного использования.
Можно ли прописаться в гараже
Вопрос, поставленной разделом этой статьи, очень актуален. Ответ на него однозначен – можно и прописаться. Но есть ряд условий:
И даже если все эти сети будут в гараж проведены, от каждой службы, к которым относятся коммуникации, необходимо получить справку, что сети в наличии есть и работают они исправно. После чего в администрацию города или района надо подать заявление и пакет документов, в который входят:
После подачи заявления и пакета документов, через неделю должен быть дан ответ. Редко сегодня отказывают, но если такое произошло, то вы смело можете отправляться в суд и там решать свои проблемы. Другого пути нет.
Итак, если разрешение получено, то можно переходить к переустройству. А после окончания и получения статуса жилого помещения, в гараже можно прописаться.
Варианты надстройки помещений над гаражом
Переделка гаража в жилое помещение – это чаще всего возведение второго этажа. Здесь существует много вариантов, как это сделать правильно. Рассмотрим некоторые из них.
Вариант №1
Обычно гараж – блочное или кирпичное строение с мощным фундаментом. Здесь никаких проблем нет, возводить второй этаж можно просто – демонтировав кровельную конструкцию, оставив перекрытие и подняв стены из того же материала, что и сам гараж. А уже над вторым этажом построить крышу нового дома.
Проще всего, если гараж накрыт плоской крышей. Ее даже демонтировать не надо будет. Обычно кровля – это или железобетонные плиты перекрытия, или монолитно залитая плита с армирующим каркасом внутри.
Поднимаются стены, формируют верхнее перекрытие. Это может быть та же плита или сооруженная конструкция по несущим балкам. Второй вариант легче в плане нагрузки на фундамент. Обычно его рассматривают, если фундаментная конструкция гаража не такая мощная, чтобы выдержать большое количество железобетона.
Перекрытие между первым и вторым этажом обязательно утепляют с параллельным сооружением пола жилого помещения. Обычно это лаги, которые крепят к бетонной плоскости. Между ними укладывают теплоизоляционный материал, к примеру, керамзит или минераловатные плиты. После чего поверх монтируют гидроизоляционную мембрану, а уже поверх формируют напольное основание (вариантов масса).
Обязательно проводят утепления кровли и перекрытия между вторым этажом и чердаком. Если гараж с жилым помещением покрывается плоской крышей, то теплоизоляцию укладывают поверх кровельной конструкции.
Видео описание
В видео владелец гаража рассказывает о своих планах, как пристроить второй этаж из кирпича, который можно использовать под офис и место отдыха:
Вариант №2
Эта конструкция намного дешевле, чем предыдущая. Потому что она представляет собой гараж с мансардной крышей. То есть получается так, что над гаражной постройкой сооружается крыша с чердаком, который затем перестраивается в жилое помещение. Здесь нет ограничений, какого типа крыша будет переделываться. То есть будь она одно-, двухскатной или какой-нибудь другой. На фото ниже показан вариант с односкатной кровельной конструкцией. Хотя это чаще исключение, чем правило, потому что традиционно мансарды организуют под двускатными конструкциями.
Представьте себе гараж с уже готовой скатной крышей. Если под ней пространства достаточно, то никаких нет преград, чтобы не организовать под кровлей жилье. Кровельную конструкцию надо просто утеплить, используя стандартные технологии. Вот последовательность проводимых строительных операций:
Если кровельная конструкция низкая, то ее придется переделывать. То есть доводить до строительных нормативов жилых помещений. По сути, придется делать реконструкцию кровли с полным демонтажем кровельного материала, стропильной системы и других элементов. Но и это проще и дешевле, чем сооружать новую мансардную крышу. Потому что после разборки кровельной конструкции остаются практически целыми все пиломатериалы, которые можно использовать для возведения новой кровли. А это большая экономия.
Самый затратный вариант сооружения мансардной крыши, когда кровля гаража – конструкция плоская. На нее придется устанавливать кровельное сооружение, для чего придется приобрести все необходимые строительные материалы: стропила, элементы для обрешетки, брусы для мауэрлата, материалы для теплоизоляционного пирога, кровельный материал и крепежные изделия. Но даже это проще и дешевле, чем воспользоваться первым вариантом строительства.
Видео описание
В видео показана идея формирования жилого пространства в чердачном помещении над гаражом:
Вариант №3
Соорудить над гаражом каркасную постройку в независимости от того, из какого материала был возведен сам гараж. Это тоже не самый затратный вариант оборудования жилья в гараже. Для этого необходимо разобрать гаражную крышу, если она имеет двускатную конструкцию. Или удалить стяжку и кровельное рулонное покрытие, если крыша плоская.
После чего по периметру постройки по перекрытию укладывают мауэрлат – это брусы с минимальным сечением 150х150 мм. Их скрепляют между собой, и они в общей конструкции будут выполнять функции основы каркасного сооружения. Крепится мауэрлат к стенам гаража металлическими анкерами.
После чего сооружают стандартную каркасную конструкцию, состоящую из опорных стоек сечением 100х100 мм, которые устанавливают по углам нового помещения и между ними над стенами с шагом 1-1,5 м. Крепят стойки к мауэрлату стальными уголками и саморезами.
После чего монтируют верхнюю обвязку. Это все тот же мауэрлат, только элементы которого уложены по верхним краям опорных стоек. Для этого используют брусы 100х100 мм. Крепление проводится теми же изделиями, что и к нижней обвязке. Далее формируется крыша: одно- или двускатная. Редко выбирают другой вариант.
Когда каркас будет готов, его обшивают с внешней стороны влагостойкой фанерой или плитами ОСП. Изнутри укладывают утеплитель и обшивают теми же фанерными листами или ОСП панелями. Далее утепляют крышу и укладывают на нее кровельный материал. В самом конце формируют и утепляют потолок и полы. Устанавливают окна и двери, проводят коммуникации.
Видео описание
В видео специалист рассказывает о технологии сооружения каркасной надстройки над кирпичным зданием:
Вариант №4
Это самый простой способ. В основе его отказ от гаража, как помещения для содержания автомобиля. То есть внутри гаражной постройки организуется жилье. Ничего не пристраивают и не надстраивают. Делают просто капитальный ремонт гаражного помещения с прокладкой коммуникационных сетей.
При необходимости помещение можно разделить перегородкой или создать зонирование другими методами, благо такие существуют и активно используются дизайнерами. На фото ниже как раз показано, как смогли правильно организовать жилое помещение внутри гаража. Уютная и красивая обстановка, точно вписаны в пространство мягкая мебель и других аксессуары.
Заключение по теме
Как видите, сегодня перевести гараж в жилое помещение – не проблема. Главное – получить на это разрешение властей и создать все необходимые благоприятные условия проживания в нем. Но какой из вариантов Вы выберете, зависит от многих условий, где один из важных – финансы, выделенные на переустройство.