Как пожаловаться на агентство недвижимости
Агентство недвижимости оказалось мошенником, куда жаловаться
Агентства недвижимости, частные риелторы не относятся к категории лиц, обязанных состоять в каком-либо профессиональном сообществе, они не подконтрольны какому-то отдельному государственному органу, поэтому часто оказывают услуги некачественно.
Законы
Эта тематика попадает под юрисдикцию следующих регуляторов:
Куда жаловаться
Прежде чем начинать тяжбу с привлечением государственных структур, если речь не идет о преступлении, необходимо написать жалобу и адресовать ее организации или лицу, которые нарушили ваши права и законные интересы.
На агентство недвижимости
Если требования не удовлетворяют, можно написать заявление в полицию, прокуратуру, Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ, Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии, публично-правовую компанию «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства», налоговую инспекцию или суд.
Если ваша цель – вернуть имущество, собственником которого являетесь, и все-таки приобрести недвижимость, то подходят варианты обращения в Роспотребнадзор и суд.
На риелтора
Если лицо не индивидуальный предприниматель, то есть 3 варианта – пожаловаться в полицию, прокуратуру или в суд.
Если риелтор – ИП, то возможны все перечисленные для агентств варианты обращений.
Вернете свои средства, квартиру, иное имущество, скорее всего, только через суд. Возможно, по результатам уголовного преследования тоже что-то возместят, но это менее вероятно.
Как написать жалобу
Для реализации любого из названных способов защиты требуется написать заявление в соответствующий государственный орган.
В нем нужно указать следующее:
Учтите! Необходимо иметь доказательства нарушения ваших прав и закона в виде выданных вам документов, чеков на оплату услуг, переписки, записей телефонных разговоров и т.д.
Если полиция не возбуждает дело, а вы уверены, что преступление совершено, обратитесь в прокуратуру. В заявлении требуйте проверки обоснованности отказа в возбуждении дела и его отмены.
Все имеющиеся доказательства нужно обозначить в тексте обращения, то есть если пишете, что заплатили «черному риелтору» деньги, укажите, что «подтверждается копиями квитанций», и отдельно – списком приложений.
Последствия
Необходимо учитывать, что при обращении в налоговую инспекцию, Роспотребнадзор, прокуратуру вас могут вызывать для дачи пояснений и показаний. При обращении в полицию и суд ваше участие в деле до конца его рассмотрения уже не зависит от желания (но в суде можно заменить себя представителем).
Обращение в иные указанные выше органы на вас никак не повлияет, Вам просто дадут ответ. А последствия будут для агентства или недобросовестного риелтора. Их могут привлечь к административной ответственности в виде штрафа, риелторских работников – к уголовной ответственности в виде штрафа, а мошенников – наказать лишением свободы. В особых случаях деятельность организации приостанавливается.
Важно! Не забывайте, что при заведомо ложном обращении в полицию Вы рискуете сами попасть под уголовную ответственность, поэтому, если преступлений в отношении вас не совершали, то прибегать к такому варианту не стоит.
При отсутствии доказательств нарушения прав суд откажет в удовлетворении исковых требований. В дальнейшем ответчик вправе предъявить требование о возмещении издержек, связанных с рассмотрением судебного дела по исковому заявлению.
Перечисленные последствия (за исключением взыскания судебных издержек) грозят только при заведомо ложном обращении.
Как не попасть на недобросовестного риелтора: 7 правил
Каждый хоть раз в жизни обращался к услугам риелторов. Но сейчас работа таких специалистов на законодательном уровне никак не регулируется с точки зрения государственной аттестации и лицензий. По сути, любой может оказывать риелторские услуги. Поэтому есть шанс столкнуться с непрофессионалом или даже мошенником.
Вместе с экспертами рассказываем, как этого избежать.
Правило 1. Экспресс-мониторинг
Прежде чем воспользоваться услугой риелтора, нужно удостовериться, что перед вами профессионал. Выбор грамотного специалиста актуален и для продавца, и для покупателя недвижимости. Для этого необходимо сначала провести экспресс-мониторинг, советует директор по поддержке риелторского бизнеса ГК «Миэль» Юлия Федулаева. «В крупных агентствах с многолетним опытом есть колл-центры, куда можно позвонить и узнать, действительно такой специалист работает в компании. В любом агентстве клиенту помогут по звонку подтвердить личность агента», — отметила она.
Еще можно изучить профиль в социальных сетях, персональную страницу на сайте агентства, в котором работает риелтор, почитать отзывы о нем, запросить резюме. Также можно проверить, состоит ли специалист в какой-либо профессиональной организации (например, Гильдии риелторов Москвы), включен ли он в реестр Российской гильдии риелторов. Принадлежность к профессиональному сообществу означает, что специалист как минимум прошел определенные фильтры, имеет аттестацию и удостоверение.
«Сейчас в России нет официального реестра риелторов. Чтобы стать им, не нужно получать лицензию или вступать в саморегулируемую организацию. Можно добровольно получить сертификат на соответствие риелторских услуг требованиям. Информация о сертифицированных риелторах находится на сайте Российской гильдии риелторов. Но даже сертификация риелтора не дает 100%-ной гарантии потребителю», — отметила юрист адвокатского бюро Asterisk Анастасия Гежина.
Правило 2. Страхование ответственности
Любые отношения клиента и агента должны быть закреплены договором. В нем нужно указать ответственность риелтора за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств. «Иначе будет сложно доказать, что риелтор участвовал в сделке. Если же договор заключается с агентством недвижимости, важно узнать, застрахована ли его профессиональная ответственность. Это должно быть подтверждено страховым полисом, что обеспечит максимальную защиту интересов покупателя», — отметила член Ассоциации юристов России (АЮР) Ольга Эттлер.
Страхование профессиональной ответственности риелторов позволяет снизить риски возможного ущерба сделок с недвижимостью. Поскольку даже добросовестный риелтор может по каким-то причинам не получить всю информацию об объекте недвижимости, из-за чего в будущем сделка может быть оспорена. Также можно застраховать титул на квартиру. Титульное страхование снижает риски покупателя, что в дальнейшем договор купли-продажи будет оспорен. К таким рискам относятся:
Правило 3. Выписка и время на изучение договора
Самому покупателю до выхода на сделку следует получить выписку из Росреестра на квартиру. Юристы рекомендует заказывать расширенную выписку: она позволит проверить текущего собственника, предыдущих владельцев, цепочку перехода прав на квартиру и существующие обременения (залоги, аресты).
Также необходимо детально изучить договор. Заранее попросить у продавца проект договора и разумное время, чтобы прочитать его и посоветоваться с юристами. «Черные риелторы» предпочитают не работать с дотошными покупателями. Если вы возьмете тайм-аут для консультации с юристом, «черный риелтор» с высокой вероятностью выйдет из сделки», — отметила Анастасия Гежина.
Правило 4. Осмотр квартиры и задаток
Обязательно нужно осмотреть квартиру вместе с продавцом. Если квартира продается с мебелью или техникой — составить опись. «Черные риелторы» зачастую не имеют доступа к квартире, которую они продают. Настоять на совместном осмотре квартиры — хороший способ обезопасить себя от незаконной сделки», — советует юрист Asterisk.
Также не стоит вносить деньги за квартиру до подписания договора. Недобросовестные продавцы часто требуют от покупателей внести задаток на самом старте переговоров — до осмотра квартиры и согласования договора. Обычно это мотивируется высоким спросом на конкретную квартиру и большим количеством претендующих на нее покупателей.
Оставлять задаток или аванс стоит, если покупатель проверил собственника, осмотрел квартиру и точно намерен ее покупать. Но и их передачу тоже нужно документально подтвердить. Юристы рекомендуют письменно согласовать с продавцом природу платежа (задаток или аванс) и его судьбу в случае, если договор не будет заключен. Обычно это оформляется соглашением о задатке или предварительным договором.
Правило 5. Заниженная цена
Особое внимание эксперты советуют обращать на стоимость недвижимости и не соглашаться на сделку, в которой цена квартиры будет искусственно занижена до кадастровой. «Ваши потенциальные убытки составят разницу между реально уплаченной за квартиру ценой и договорной. Например, в договоре указана цена квартиры — 10 млн руб., а фактически вы передали продавцу за нее 40 млн руб. В случае судебного спора вы сможете взыскать с продавца только 10 млн руб. Ваши убытки в этом случае составят 30 млн руб.», — пояснила юрист из Asterisk.
Также покупателя или продавца должна насторожить низкая стоимость услуг самого риелтора, добавила Юлия Федулаева из «Миэль». Например, комиссия риелтора при сделках купли-продажи составляет 3% от стоимости квартиры. «Хороший специалист не работает на демпинге, и зачастую у него комиссия выше среднего по рынку», — отметила эксперт.
Правило 6. Поведение риелтора
Профессиональный риелтор никогда не будет запугивать своих клиентов и продавливать их как можно скорее выйти на сделку. Если риелтор ведет себя таким образом, то с ним лучше вообще не иметь никаких дел или, если совместная работа уже началась, прекратить сотрудничество, советует директор департамента вторичного рынка риелторской компании «Инком-Недвижимость» Михаил Куликов.
Помимо консультации потенциальных продавцов и покупателей, подбора подходящих вариантов, проведения юридической экспертизы объекта недвижимости, риелтор выступает также в качестве психолога, который должен уметь урегулировать конфликты между всеми участниками сделки. «Поэтому всегда нужно помнить, что задача опытного специалиста — не играть на нервах клиентов», — отметил представитель «Инком-Недвижимости».
Недобросовестных продавцов выдает следующее поведение:
Правило 7. Заключение сделки у нотариуса
Еще одна рекомендация — привлечение нотариуса, который отвечает за юридическую чистоту сделки. При подготовке сделки он проверит дееспособность сторон, правомерность владения квартирой продавцом, наличие согласие супруга продавца на продажу квартиры. Это поможет снизить риски, которые могут возникнуть при покупке. Более того, «черные риелторы», как правило, не работают с нотариусами. Но в редких случаях они могут вступить с ними в мошеннический сговор.
Также необходимо помнить, что одна из основных задач риелтора — тщательно проверить юридическую историю квартиры, и если возникнут сомнения, постараться отговорить клиентов от покупки именно этого объекта, добавил Михаил Куликов из «Инком-Недвижимости». Если покупатели понимают, что агент по недвижимости не занимается своими прямыми обязанностями, то от его услуг также надо отказаться, подытожил он.
Информация по жалобе потребителя на услуги агентства недвижимости
В Управление Роспотребнадзора по Тюменской области поступило обращение потребителя о нарушении его прав действиями агентства недвижимости, с которым потребитель заключил договор на оказание информационных услуг. Согласно договору агентство обязалось за определенную плату в течение 50 дней предоставлять потребителю сведения о квартирах, сдающихся в аренду в интересующем потребителя районе г. Тюмени.
По словам потребителя, в течение трех дней на его телефон поступило три сообщения от агентства с адресами квартир и контактными номерами телефонов, но не один из предложенных вариантов не находился в районе, отвечающем требованиям потребителя.
Посчитав, что агентство оказало некачественные услуги, а рекламной информацией ввело в заблуждение, потребитель обратился в агентство с претензией на имя руководителя организации с требованием о расторжении договора и возврате денежных средств. Однако по истечении двух месяцев потребитель не получил ни уплаченные им денежные средства, ни ответ на претензию.
Кроме того, гражданин сообщал, что ему как потребителю не было представлено необходимой информации об агентстве (хозяйствующем субъекте).
По фактам, изложенным в обращении, в отношении исполнителя Управлением проведена проверка соблюдения обязательных требований законодательства в сфере защиты прав потребителей.
В ходе осмотра принадлежащих юридическому лицу помещений, территорий, находящихся там вещей и документов установлены нарушения требований ст.ст. 8, 9, 10 Закона РФ от 07.02.1992г. № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее – Закон). На вывеске агентства недвижимости исполнителем не доведено до сведения потребителей наименование организации, место ее нахождения. Также в ходе осмотра помещения установлено отсутствие информации о цене и условиях приобретения услуг.
В связи с выявленными нарушениями законодательства в сфере защиты прав потребителей юридическому лицу выдано предписание о прекращении нарушений прав потребителей, возбуждено дело об административном правонарушении по ч. 1 ст. 14.8 КоАП РФ.
В соответствии со ст. 29 Закона потребитель при обнаружении недостатков выполненной работы (оказанной услуги), а также в соответствии со ст. 32 Закона вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работ (оказания услуг), связанных с исполнением обязательств по данному договору.
Учитывая тот факт, что требования потребителя к исполнителю носят имущественный характер, и ввиду того, что Управление Роспотребнадзора по Тюменской области не уполномочено рассматривать имущественные споры и не вправе в административном порядке понуждать хозяйствующие субъекты к удовлетворению материальных требований потребителей, разрешить указанный вопрос потребитель вправе в судебном порядке (ст. 11 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 17 Закона).
Советы потребителям риэлторских услуг
На рынке недвижимости огромное количество фирм (агентств недвижимости), занимающихся риэлторской деятельностью. Также высок спрос на риэлторские услуги. Многие граждане, в силу недостаточной компетенции или экономя время, совершают сделки по приобретению или найму жилья при помощи риэлторов.
На рынке недвижимости производится огромное количество сделок. Однако нередко клиенты остаются недовольны качеством услуг.
Предметом договора таких услуг является оказание Исполнителем помощи в подготовке документов, поиск объекта недвижимости с целью использования его Заказчиком на основании договора купли-продажи, аренды, субаренды и т.д.
Специальных нормативных документов, посвященных исключительно деятельности риэлторских агентств в настоящий момент не принято. Права и обязанности потребителей риэлторских услуг (клиентов) регламентируются общими правилами, закрепленными Гражданским кодексом Российской Федерации по обязательствам возмездного оказания услуг, агентирования, комиссии и поручительства, а также договорами, которые заключаются между клиентами и риэлторскими фирмами. В основном потребителями риэлторских услуг являются физические лица, поэтому оказываемые риэлторскими фирмами услуги этой части клиентов регулируются положениями Закона Российской Федерации от 07.02.1992 №2300-1 «О защите прав потребителей».
У потребителей риэлторских услуг есть право на информацию. Поскольку компаний, предлагающих риэлторские услуги на рынке много, сделать выбор довольно сложно.
Поэтому потребителям хочется дать несколько советов:
Соберите информацию об организациях, осуществляющих риэлторские услуги, которая может содержаться в газетах, специальных информационных листках, рекламных щитах. Собрав доступную информацию, начинайте обзвон и посещение данных фирм. Обращайте внимание на соответствие сведений, указанных в рекламе, информации, предоставленной вам консультантом.
Могут пригодиться советы друзей, знакомых. Желательно обзвонить, обойти несколько компаний и обдумать собранную информацию. У настоящего агентства обязательно должен быть офис, где можно посмотреть уставные документы.
Организация (индивидуальный предприниматель) должна предоставить полную информацию о предоставляемых услугах (комплекс услуг) исходя из требований клиента. При этом могут оговариваться примерные сроки выполнения услуг и их стоимость. Если потребитель риэлторских услуг готов воспользоваться услугами определенной риэлторской фирмы, ему должна быть предоставлена информация об условиях заключения договора об оказании риэлторских услуг. Нужно узнать, кто будет сопровождать сделку.
При этом риэлторы должны нести ответственность за предоставляемую потребителям информацию.
Согласно статье 12 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей если потребителю не была предоставлена возможность незамедлительно получить при заключении договора информацию об услуге, он вправе в разумный срок отказаться от его исполнения и потребовать возврата уплаченной суммы и возмещения других убытков.
После того, как выбор сделан: выбрана надежная организация, риэлтор, которому можно полностью доверять и который профессионально подберет требуемый вам вариант, вы узнали о том, что входит в услугу, переходим к вопросу составления договоров.
Перед подписанием каких-либо договоров с риэлторской фирмой потребителю нужно тщательно изучить все предлагаемые условия. Важно обратить внимание на предмет услуг, которые должна предоставить риэлторская фирма. Условие о предмете договора является одним из существенных условий договора на оказание риэлторских услуг. Соответственно, если вы желаете приобрести или продать, обменять с помощью риэлторской фирмы какое-либо жилое помещение, то оно или его свойства должны быть подробно описаны договором. Возможно, вы желаете получить квартиру на определенном этаже, в определенном районе города, это обязательно должно быть отражено в договоре, в противном случае, любое жилое помещение, которое предложит риэлтор своему клиенту может считаться надлежащим исполнением договора на оказание риэлторских услуг. А вы будет обязаны принять все исполненное по договору риэлтором и оплатить его услуги. Поэтому все пожелания о месте расположении квартиры (или, например, куда должны выходить окна) должны остаться не устными пожеланиями, а быть записанными в договоре на оказание риэлторских услуг.
В договоре должны быть точно и полно прописаны конкретные виды услуг, обязанность оказания которых возлагается на риэлтора, а также пределы полномочий риэлтора в представлении ваших интересов в отношениях с третьими лицами.
При подписании договора убедитесь, что указанное лицо, подписывающее с вами договор, является руководителем агентства, а не риелтором, у которого отсутствует доверенность на его подписание.
Следует также иметь в виду, что понуждение к заключению договора не допускается. Договор, имеющийся в организации, не является типовым и никем не может быть утвержден. Условия договора определяются по усмотрению сторон. Вы как клиент вправе требовать включения в текст договора любых условий, обеспечивающих его надлежащее исполнение.
Потребители серьезно рискуют, когда подписывают так называемый договор на оказание информационных услуг, ведь в случае спора доказать что информация не предоставлена сложно.
Особенно актуально это для услуг по подбору вариантов аренды (найма) жилья. Договор в этом случае должен содержать условие о том, сколько показов должен организовать риэлтор для того, чтобы договор был исполнен надлежащим образом.
В зависимости от особенностей сделки стороны могут договориться о возмещении убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением договорных обязательств, или об уплате неустойки, выплате пени, штрафа.
В договоре не должны быть включены условия, нарушающие требования Закона «О защите прав потребителей». Запрещается:
— обуславливать приобретение одних товаров, работ, услуг обязательным приобретением иных товаров, работ, услуг;
— ограничивать право потребителя на выбор подсудности спора;
— определять ответственность за нарушение срока оказания услуги (выполнения работ) в виде, неустойки в размере менее 3% от стоимости услуги;
— ограничивать право потребителя на отказ от исполнения договора в любое время, с возмещением фактических расходов исполнителя.
Исполнитель также не вправе без согласия потребителя выполнять дополнительные работы, услуги за плату.
Публикации
Вопрос-ответ: куда обратиться с жалобой на агентство недвижимости?
Я продаю квартиру через агентство недвижимости. Время идет, а покупателя нет. Мне кажется, что агентство просто не занимается моим делом. Как и кому я могу пожаловаться на агентство?
Белохонова Мария
На вопрос отвечает Исполнительный директор Новосибирской Ассоциации Риэлтеров Владимир Леонидович Колобков.
Здравствуйте, Мария. В Новосибирске действует Комитет по защите прав потребителей, созданный при Новосибирской Ассоциации Риэлтеров. Вы можете обратиться со своим вопросом к юристу НАР Алексею Воробьеву, который ведет бесплатный прием и оказывает консультации по различным вопросам, связанным с продажей и приобретением жилья, а также по вопросам взаимоотношений с агентствами недвижимости. Консультации проводятся по средам с 16-00 до 18-00 (Комсомольский пр., 13/1) и по вторникам с 16-00 до 18-00 в офисе Советского района (ул. Мусы Джалиля, 10). Также Вы можете позвонить в Комитет по защите прав потребителей по тел. (383) 223-59-11.
Обратившись в Комитет по защите прав потребителей, Вы можете рассчитывать не только на консультацию, но и на полноценную помощь в разрешении противоречий с агентством, если оно является членом НАР. Выяснить, входит ли агентство в НАР, можно на официальном сайте Ассоциации www.nar.ru.
Внимание: обосновать претензию к агентству и спросить с него в полной мере можно только в том случае, если Вы заключили с ним договор. Договор обязательно должен быть возмездным, поскольку обязанности сторон по такому договору регламентируются нормами Закона «О защите прав потребителей». Когда Вы заключаете возмездный договор, Вы платите риэлтерам деньги, и, соответственно, имеете право на качественные услуги с их стороны. Работая без договора, Вы не попадаете под действие Закона «О защите прав потребителей».
При подписании договора обратите внимание на такие моменты, как организационно-правовая форма агентства, юридический адрес, написание названия (включая шрифт, сочетание прописных и строчных букв). Ведь чтобы договор был признан действительным, необходимо, чтобы указанные в нем реквизиты агентства соответствовали тем, которые прописаны в учредительных документах.
В самом договоре на оказание риэлтерских услуг должны быть четко и недвусмысленно прописаны те пункты, на неисполнение которых Вы подаете жалобу. В Вашем случае в договоре должны быть указаны сроки, за которые агентство обязуется найти Вам покупателя. Если такой срок указан, а с момента заключения договора прошло больше времени, Вы имеете полное право подать на агентство жалобу. Если же обязательства были даны представителями агентства лишь в устной форме, то, к сожалению, доказать факт их нарушения практически невозможно. То же относится и к безвозмездному договору, заключение которого не гарантирует высокого качества предоставляемых агентством услуг.
Для рассмотрения Вашей претензии необходимо заполнить заявление (образец также можно найти на сайте www.nar.ru) и приложить к нему копию договора с агентством, а также копии других документов, имеющих отношение к делу (если они необходимы).
Будьте уверены: у Ассоциации есть эффективный механизм по воздействию на агентства, позволяющий добиться исполнения Закона «О защите прав потребителей». Необходимо отметить, что все агентства-члены НАР руководствуются в своей деятельности не только действующим законодательством РФ, но и Кодексом этики НАР, который налагает на риэлтеров дополнительную ответственность.
Успехов Вам в защите Ваших интересов!
Комментариев 
0