входная дверь в квартиру общее имущество
Пояснения по общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме
В МКД имеется нежилое помещение. Планируется изменение входной группы, вместо витражного остекления с входом в это помещение планируется дверной проем с металлической дверью.
Относится ли витражное остекление с входом только в это помещение к общедомовому имуществу?
По мнению жилищной инспекции, для согласования проекта по изменению входной группы требуется протокол собрания собственников помещений в этом МКД. Ваше мнение?
В МКД имеется нежилое помещение. Планируется изменение входной группы, вместо витражного остекления с входом в это помещение планируется дверной проем с металлической дверью.
Где расположено данное помещение? Оно выделено документально или представляет собой часть МКД?
1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:
1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;
Если помещение подходит под одно из перечисленных, то вносить изменения в его конструкцию возможно лишь с согласия остальных собственников помещений. Данный вопрос возможно решить на общем собрании собственников.
Общедомовое имущество, его ремонт и самоуправство председателя
В подъезде многоквартирного дома сломана металлическая дверь (установленная еще в 2009г домофонной компанией). Мы очень долго выясняли, кто должен заниматься ее ремонтом, так как организация, ее установившая отправляла нас с претензиями в УК, а УК в свою очередь отправляла обратно в домофонную организацию.
Сходили лично в домофонную компанию, подняли документы из архива и выяснилось, что по договору металлическую дверь передали в собственность жильцов дома (после ее установки). Поэтому ремонтом и обслуживанием должна заниматься УК, так как дверь относится к общедомовому имуществу.
Мы направили коллективное обращение в УК с претензией и требованием отремонтировать или заменить дверь. При этом приложили имеющиеся документы: акт домофонной компании, о том, что дверь не подлежит ремонту и рекомендуется ее замена, договор с домофонной компанией, где указано, что дверь это собственность жильцов и еще пару документов подтверждающих нашу правоту.
Ответ УК был противоречивый и путанный, но в нем можно было выделить абзац, в котором сказано, чтобы произвести замену домофонной двери по статье «Содержание жилья», необходимо решение собственников жилых помещений многоквартирного дома по протоколу общего собрания, где источником финансирования будет УК.
На всякий случай мы созвонились с УК, убедились, что они согласны заменить дверь, если будет протокол. Они пояснили, что такой документ может оформить совет дома во главе с председателем.
Позвонили председателю, рассказали о нашей проблеме, о том, что дверь требуется заменить, что дверь является общедомовым имуществом, что требуется собрать совет дома и оформить протокол решения о замене двери. Но получили отказ, нежелание чем-либо помочь и что-либо делать. То есть она сказал, что не будет собирать общее собрание по такой мелочи, не будет собирать совет дома, и вообще для такой проблемы никакого протокола не нужно, а если и нужен, то МЫ можем его оформить своим подъездом. По сути все уперлось в самоуправство председателя.
Из всего написанного хочется узнать.
1.Действительно ли УК должная менять данную дверь с учетом того, что она находится в собственности жильцов подъезда по договору с домофонной компанией?
2.Есть ли какие-то рычаги воздействия на председателя в случае самоуправства и нежелания выполнять свои обязанности (если это входит в его обязанности)?
3.Нужен ли протокол, как указала УК (или может он не нужен)?
4.Если нужен, то кто в действительности должен его составить? Могут ли его составить жильцы одного подъезда, либо может совет дома, либо только на общем собрании собственников дома?
5.Если только общее собрание обладает такими полномочиями, то можно ли его провести в упрощённом виде, так как чаще всего собрать даже половину дома очень проблематично, тем более по такому вопросу, который относится только к одному подъезду.
6. Если есть упрощенный вид общего собрания (напр. заочное голосование), то какие действия предпринять, чтобы его собрать, оформить и т.п.
7.Если в итоге опять все откажут, то какие еще шаги можно сделать, чтобы заставить двигаться людей, которые по закону должны помогать и решать вопросы собственников? Может обратиться к депутату, в суд, прокуратору и т.п.
Договор с домофонной компанией
Рекомендация домофонной компании о замене двери.
Ответ УК на коллективное обращение о замене двери.
1.Действительно ли УК должная менять данную дверь с учетом того, что она находится в собственности жильцов подъезда по договору с домофонной компанией?
Александр, добрый день! Согласно п. 11 Правил содержания общедомового имущества, утв.Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491
Содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя:
з) текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общегоимущества, указанного в подпунктах «а» — «д» пункта 2 настоящих Правил,
при этом согласно п. 15 Правил в состав услуг и работ относящихся к содержанию общедомового имущества, и соотвественно оказываемых управляющей компанией раз дом находится в управлении УК, не входят
содержание и ремонт дверей в квартиры, дверей и окон, расположенных внутри жилого или нежилого помещения, не являющегося помещением общего пользования;
Соотвественно поскольку входная дверь не относится к помещению, являющимся общедомовым имуществом ее ремонт и содержание также является обязанностью УК. Входит или нет стоимость соответствующей работы /услуги в размер платы за содержание определяется условиями договора управления а также минимальным перечнем работ/услуг по содержанию МКД, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 N 290. Т.е. расходы связанные с ремонтом и содержанием общедомового имущества это в любом случае расходы собственников, а вот обязанность ремонта /замены это обязательства УК раз она управляет домом. Тут вопрос в расходах — входят они или нет в установленный размер платы, если не входят нужно отдельное решение ОС определения вопроса с размером стоимости данных работ
Что касается обязанностей совета дома, то они определены ч. 5 ст. 161.1 ЖК РФ. К таковым в том числе относятся:
1) обеспечивает выполнение решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме;
5) осуществляет контроль за оказанием услуг и (или) выполнением работ по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и за качеством предоставляемых коммунальных услуг собственникам жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме и пользователям таких помещений, в том числе помещений, входящих в состав общего имущества в данном доме;
7) осуществляет принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме в случае принятия соответствующего решения общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме в соответствии с пунктом 4.2 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса.
последнее полномочие совет дома может исполнять если оно возложено на него решением общего собрания собственников. Инициировать проведение ОС может любой собственник, но тогда на нем будет лежать организация проведения внеочередного ОС, чтобы обязанность организации внеочередного ОС стала обязанностью ЮК необходимо набрать 10 % голосов собственников помещений, в этом случае организация внеочередного ОС станет обязанностью УК
Является ли входная дверь и домофон, приобретённых жильцами подъезда за свои средства, общим имуществом дома.
Во входной двери в подъезд, в целях недопущения посторонних лиц с рекламной и прочей корреспонденцией и просто посторонних лиц, было сделано отверстие для почтовой корреспонденции, а с другой стороны смонтирован почтовый ящик для приёма корреспонденции и квитанций для оплаты ЖКХ. Поясняю, что дверь приобреталась и устанавливалась на средства собранные собственниками жилых помещений одного нашего подъезда, так же как и домофон. В приобретении участвовали все жильцы подъезда кроме одной семьи, которую в дальнейшем ни в чём не ограничили при эксплуатации двери и домофона.
Прошло много лет и вдруг мы обнаруживаем, что отверстие для приёма почты закрыто металлической пластиной, закреплённой саморезами. Мы сняли эту пластину, но это действие повторилось неоднократно в течение полугода, а в конце ноября 2019 года это отверстие и вовсе заварено металлической пластиной. Выяснилось, что это делает УК, обслуживающее наш дом, по заявлению одного из членов семьи, не вносивших деньги на обустройство входной двери и предписанию КОЖИ Тверской области. Нам удалось получить экземпляр последнего предписания, в котором КОЖИ требовало закрыть отверстие для приёма почтовых отправлений, так как нарушена целостность двери общего имущества всего жилого дома. Работы должны произвестись немедленно под угрозой многотысячного штрафа. При этом нет ссылки на какие либо документы регламентирующие устройство и эксплуатацию входной двери подъезда и оборудование её приёмными отверстиями для почтовых отправлений. Поясняю, что все двери семи подъездов дома имеют такие отверстия с оборудованными с внутренней стороны почтовыми ящиками. Посещение начальника КОЖИ и написание жалобы с подписями большинства, более 70% жильцов подъезда, на неправомерные действия сотрудника КОЖИ не встретившегося с законно избранным старшим по подъезду и другими жильцами, но выписавшего предписание оказалась пустым местом. КОЖИ, в лице того же сотрудника на действия которого была составлена наша жалоба, была вновь проведена проверка с выездом на место и его действия признаны правомерными. В ответном письме на нашу жалобу и требование восстановить отверстие для приёма почтовых отправлений КОЖИ предложено инициировать проведение общего собрания всего дома и принять решение по восстановлению почтового ящика. Так же в письме подчеркнуто, что дверь подъезда является общей собственностью всего жилого дома.
Является ли собственностью всего дома, входная дверь подъезда, если её и домофон приобретали, устанавливали и проводят эксплуатационное обслуживание сами собственниками жилых помещений подъезда за свои средства.
В каком документе регламентируются параметры входной двери подъезда и что относится к нарушению её целостности.
Какое отношение имеет УК к двери и домофону не переданных им на баланс и ими не обслуживаемыми.
Правомерно ли действие КОЖИ в части данного предписания, по заявлению одного человека, не ознакомив с жалобой жильцов подъезда и не собрав их мнение по данному вопросу.
Где кончается «мое» и начинается «наше»?
Правительство РФ постановлением № 491 от 13 августа 2006 года утвердило Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме. Это последний из наиболее долгожданных документов, который раскрывает и конкретизирует «букву» основного жилищного закона – в частности, статей 39 и 156 ЖК РФ.
Кто должен вставлять перегоревшие лампочки и разбитые стекла в подъезде? Кто отвечает за сухие подвалы и чердаки? Кто следит за тем, чтобы такой сложный объект, как многоквартирный дом, напичканный оборудованием и инженерными коммуникациями, функционировал исправно?
На эти и другие вопросы отвечают новые Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме. Каковы эти правила и как применять их на практике, читайте в сегодняшнем выпуске «Справочного бюро».
Пройдемся по списку
Бремя содержания общего имущества, согласно ЖК, лежит на собственниках квартир. Но чтобы правильно нести это бремя, надо четко знать, где «мое», а где «наше». В новых Правилах более подробно, чем в ст. 36 ЖК, сказано, что конкретно входит в состав общего имущества многоквартирного дома. В него включаются:
До внешней границы
В Правилах подробно изложено, какое именно инженерное оборудование и коммуникации входят в состав общего имущества.
Примечание. Внешней границей сетей электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, информационно-телекоммуникационных сетей, входящих в состав общего имущества, является внешняя граница стены многоквартирного дома, если иное не установлено законодательством Российской Федерации. То есть если отсутствуют документы, подтверждающие, что в состав общего имущества дома входят наружные инженерные сети, собственники помещений несут обязанность только по содержанию и ремонту сетей, находящихся внутри многоквартирного дома.
Кто хозяин батареи
Правила сняли один из «животрепещущих» вопросов: а батарея в квартире – чья? Раньше не было ясности, и нередко возникали споры. Теперь четко сказано: она входит в единую систему отопления и является общедолевой собственностью. Допустим, хозяин квартиры захотел утеплиться и нарастить «обогревающие элементы». Но он вряд ли получит на это разрешение без проведения теплотехнического расчета. Ведь если кто-то пожелает установить еще несколько батарей, он может «охладить» целый подъезд. Это является уже переустройством. И чтобы получить на него разрешение, нужно обратиться в Мосжилинспекцию через «одно окно» в том или ином столичном округе.
Чья бумажка всех главнее
Сведения о составе общего имущества из реестра прав собственности имеют приоритет над сведениями бухгалтерского учета или данными БТИ. Муниципалитеты не смогут присваивать подвалы только потому, что они «находятся на балансе» муниципальных предприятий. Технические подвалы, крыша, стены – это общее имущество, которое может быть передано в пользование за отдельную плату, чтобы тем самым сократить расходы собственников на содержание общего имущества. В качестве примера можно привести опыт ТСЖ, которые сдают в аренду подвалы, в результате чего плата за жилое помещение и коммунальные услуги снижается более чем в два раза.
КОММЕНТАРИЙ СПЕЦИАЛИСТА
Комментарий сотрудника Минрегиона России Игоря Болотова:
– Возникало немало вопросов по поводу окон, дверей и балконов. Чье это имущество – конкретного хозяина квартиры или всех собственников? Многие считали так: то, что внутри квартиры, – мое, снаружи – общее. Коль балкон, а также наружные окна – часть фасада, значит, они общие. Теперь законодательно прописано, что окна и балконы не входят в состав общего имущества.
От осмотра до ремонта
Правила содержания общего имущества зависят от его состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния, а также от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома. Но в любом случае эти правила включают следующее:
Кто вкрутит лампочку?
Итак, ответ на вопрос, кто должен менять и оплачивать лампочки в подъезде или возле него, а также в коридорах и на лестничных клетках, ясен. Поскольку эти зоны относятся к общедолевой собственности, то сами собственники и должны побеспокоиться о том, чтобы в местах общего пользования всегда было светло, а в подвалах или на чердаках – тепло и сухо. Из чего вовсе не следует, что жильцы сами должны вкручивать лампочки, – это дело сотрудников организации, обслуживающей дом.
Для того чтобы своевременно выявить все недостатки, касающиеся содержания общего имущества, проводятся регулярные осмотры, результаты которых оформляются актом. Как предусмотрено Правилами, в зависимости от способа управления многоквартирным домом, собственники сами могут проводить осмотры или привлекать специалистов для проведения строительно-технической экспертизы. Также осмотры обязаны проводить должностные лица управляющей организации, ТСЖ, ЖСК.
Положен конец спорам по поводу сбора твердых и жидких отходов: куда, дескать, их относить – в коммунальные услуги или в услуги по содержанию и ремонту? В услуги по содержанию и ремонту – и никуда больше.
Согласно новым Правилам, капитальный ремонт надо проводить по решению общего собрания собственников. Причем не тогда, когда установленный когда-то властями срок давно вышел, а по мере надобности, дабы поддерживать дом в «рабочем» состоянии. Эти параметры определяются законодательством о техническом регулировании.
Закройте дверь с той стороны!
А вот перечень того, что не входит в состав услуг и работ по содержанию общего имущества:
Где и как узнать, что представляет собой список работ, которые должны быть выполнены? Обязательный перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме законодательно пока не установлен. Ориентиром может служить перечень, представленный в постановлении правительства РФ от 6 февраля 2006 года № 75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации многоквартирным домом». Его можно взять за образец.
Сначала – утеплись
Казалось бы, зачем специально писать в Правилах о том, что мы и так знаем. Например, что окна и балконные двери надо утеплять самим, а не ждать дядю из ДЕЗа. Но если мы этого не сделаем, и в квартире будут ветры гулять, то не имеет смысла жаловаться во все мыслимые инстанции, что у вас температура воздуха ниже нормы, и требовать перерасчета платы за отопление. Теперь любая комиссия вправе сказать: сначала утеплитесь, а потом требуйте!
На чем стоим?
Дом, известное дело, стоит на земле.
В Правилах сказано: органы местного самоуправления должны до 1 июля 2008 года провести кадастровый учет, то есть выделить границы земельного участка, на котором расположено многоквартирное жилое здание. До тех пор, пока границы не определены, земля не входит в состав общего имущества собственников жилья. И жильцы не обязаны нести расходы на содержание придомовой территории. Это обязанность муниципальных властей.
Про долю и бремя
Собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности.
В Правилах подробно изложено, кто и как утверждает плату за содержание и ремонт общего имущества при каждом способе управления.
Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается собственниками помещений на общем собрании при выборе способа управления.
Органы государственной власти «вмешиваются в процесс» в двух случаях:
Плата устанавливается в размере, обеспечивающем поддержание общего имущества в состоянии, которое соответствует нормам и требованиям Правил. В нее включается также оплата расходов на содержание и ремонт:
При определении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения собственников, которые выбрали управляющую организацию, решение общего собрания принимается на срок не менее года. Для всех собственников помещений многоквартирного дома устанавливается одинаковая сумма.
Для нанимателей плату за содержание и ремонт общего имущества определяет муниципалитет. Если принятый собственниками помещений размер платы выше установленного для нанимателей, городские власти обязаны компенсировать недостающие деньги из своего бюджета.
Перечни работ и услуг, касающихся содержания и ремонта, определяют сами собственники на общем собрании. Они обязаны утвердить условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования.
КОММЕНТАРИЙ СПЕЦИАЛИСТА
Комментарий Игоря Болотова:
– В недалеком будущем «среднегородских» (одинаковых для всех) цен не будет. Ведь каждый дом индивидуален по возрасту, материалу, из которого сделан, уровню благоустройства и т.д. Поэтому и размер платы станет дифференцированным для каждого многоквартирного дома. К тому же, помимо технических характеристик здания, имеет значение, какие именно работы и услуги жители заказывают. У каждого дома возможен свой перечень. Он и не может быть одинаковым, потому что где-то крышу надо починить, а у кого-то фонтаны во дворе требуют поддержания их в порядке.
Поэтому совет такой: когда жители будут утверждать представленный управляющей компанией список работ и услуг, нужно внимательно отнестись к тому, что предлагается. На чем-то можно даже сэкономить. Например, жильцы могут решить, что лестничные клетки они будут убирать сами. Или, скажем, зачем тратить деньги на покраску фасада (и включать такой пункт в перечень), если фасад в хорошем состоянии. Однако не стоит жалеть денег на жизненно важные работы и услуги. Такие, как содержание лифтового хозяйства, текущий ремонт кровли и внутридомовых инженерных коммуникаций.
Скажи мне, кудесник…
Собственники помещений в соответствии с условиями договора или учредительными документами ТСЖ, ЖСК, ЖК вправе:
Подготовила Галина Писарчик при содействии начальника отдела нормативно-правового регулирования жилищной сферы Департамента жилищно-коммунального хозяйства Минрегиона России Игоря Болотова
Замена входных дверей (в квартиры и апартаменты) в общем коридоре в жилом комплексе
Если подобные изменения входных дверей являются нарушением, то какие меры воздействия могут быть применены к нарушителям (также со ссылками на НПА).
Здравствуйте Алексей, по поводу изменения направления открывания двери:
Во вступивших в силу с 15 мая 2012 года Правилах противопожарного режима в РФ, а также в других действующих нормативных правовых актах и нормативных документах по пожарной безопасности такой запрет отсутствует.
Согласно пункта 34 Правил противопожарного режима в РФ:
«Двери на путях эвакуации открываются наружу по направлению выхода из здания, за исключением дверей, направление открывания которых не нормируется требованиями нормативных документов по пожарной безопасностиили к которым предъявляются особые требования».
Таким нормативным документом по пожарной безопасности является свод правил СП 1.13130.2009. В подпункте а) пункта 4.2.6 СП 1.13130.2009 сказано, что направление открывания дверей для помещений класса Ф1.3 (многоквартирные жилые дома) не нормируется.
На первый взгляд установить дверь, как Вы описали, ничто не мешает.
Однако, можно опереться на следующие требования:
Пункт 2 статьи 53 Технического регламента о требованиях пожарной безопасности содержит следующее требование:
«2. Для обеспечения безопасной эвакуации людей должны быть: 1) установлены необходимое количество, размеры и соответствующее конструктивное исполнение эвакуационных путей и эвакуационных выходов; 2) обеспечено беспрепятственное движение людей по эвакуационным путям и через эвакуационные выходы;»
В соответствии с пунктом 36 Правил противопожарного режима в РФ:
«При эксплуатации эвакуационных путей, эвакуационных и аварийных выходов запрещается:… б) загромождать эвакуационные пути и выходы (в том числе проходы, коридоры, тамбуры, галереи, лифтовые холлы, лестничные площадки, марши лестниц, двери, эвакуационные люки) различными материалами, изделиями, оборудованием, производственными отходами, мусором и другими предметами, а также блокировать двери эвакуационных выходов;. ».
По поводу следующего:
В зависимости от расположения квартир, дверь в открытом состоянии либо перекрывает общий коридор (его ширина остаётся менее 1,5 метров), либо закрывает собой пожарный шкаф.
Данную информацию можете передать в органы пож. надзора для проведения проверки. При выявленных нарушениях вынесут предписание на устранение.
При его неисполнение штраф до 2х тысяч рублей, по 19.5 КоАП.
По поводу стилистики:
в жилом комплекс класса «Премиум» все входные двери в квартиры/апартаменты выполнены с гладкой лицевой панелью белого цвета в портале черного цвета, а жилец заменил ее на резную (с узором в стиле «классика») белую дверь в портале белого цвета, что явно бросается в глаза и нарушает внешний вид общего коридора
Статья 29. Последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки жилого помещения
4. На основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.
Однако, Постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» определено что замена двери без изменения расположения дверного проема не является не перепланировкой не переустройством.
К тому же входная дверь в квартиру в МКД, не подподает под понятие общего имущества (по смыслу ст. 36 ЖК РФ) и поэтому считаю, что стилистическое решение может быть применено любое.