выгодно ли сдавать квартиру в казани
Как сдавать квартиру посуточно и сколько можно заработать. Инструкция
Посуточная аренда квартир — это не только хорошая альтернатива отелям, но и возможность неплохо заработать. По оценкам аналитиков, при стабильном спросе посуточная аренда может приносит в два-три раза больше дохода, чем долгосрочный наем. 2020 год стал непростым временем для этого бизнеса, в некоторые месяцы спрос был на нуле. Сейчас сегмент постепенно восстанавливается.
Вместе с экспертами собрали ответы на основные вопросы, связанные с посуточной арендой: от юридических аспектов и налогов до рисков и практических советов.
Содержание
1. Законно ли сдавать квартиру посуточно
Гражданский кодекс позволяет сдать квартиру в аренду на любой срок, в том числе посуточно. Главное условие — вести свой бизнес легально, в том числе платить налоги и оформлять договор найма, не нарушать права соседей. «С нежилыми помещениями ситуация аналогичная. Сдавать нежилое помещение, например апартаменты, можно посуточно. Закон (ст. 683 ГК РФ) не устанавливает минимальный срок аренды нежилого помещения», — рассказал юрист адвокатского бюро Asterisk Степан Хантимиров. При этом есть разница в договоре — квартира посуточно (или на длительный срок) сдается по договору жилого найма, а апартаменты — по договору аренды.
Более того, закон не запрещает сдавать посуточно и чужую квартиру. Например, жилье арендовано на долгий срок, а потом его пересдают посуточно. Но обязательным условием здесь является согласие собственника квартиры. Сама недвижимость в таком случае будет сдаваться по договору субаренды или поднайма.
Запрет на хостелы в квартирах
В 2019 году власти приняли закон, запрещающий использовать квартиры для оказания гостиничных услуг. Но документ не накладывает запрет на посуточную аренду квартир, пояснила член Ассоциации юристов России (АЮР) Ольга Турунина. Закон направлен на борьбу с нелегальными хостелами, когда квартира сдается одновременно большому количеству людей. Для организации хостела теперь квартиру нужно переводить из жилого помещения в нежилое и соблюдать некоторые требования — помещение должно иметь отдельный вход, пожарные системы и так далее. «Если собственник сдает свою квартиру посуточно одновременно нескольким гражданам, без заключения договора аренды и временной регистрации таких лиц, то такая деятельность имеет признаки гостиничной и может подпасть под определение «гостиничные услуги», — уточнила она.
2. Как сдать квартиру в аренду посуточно
У человека, который решил сдавать квартиру посуточно, есть три варианта поиска арендатора, рассказывает главный эксперт аналитического центра ЦИАН Виктория Кирюхина.
3. Как заключить договор краткосрочной аренды
Как и при долгосрочной аренде, при посуточной сдаче жилья необходимо заключать договор найма или аренды. «Составить его можно в простой письменной форме. Государственная регистрация краткосрочного договора не нужна. Удостоверять договор у нотариуса необязательно», — говорит член Ольга Турунина из АЮР.
Сам краткосрочный договор мало чем отличается от долгосрочного, но нюансы есть. Например, в нем необходимо прописать, что квартира предоставляется в аренду посуточно на определенное количество суток с указанием точных дат и даже часов. «Важно указать время выезда (расчетное время) и вписать отдельным предложением, что ранний и поздний выезд должен быть согласован и/или оплачен дополнительно», — рекомендует юрист.
Также нужно прописать условия оплаты. В большинстве случаев собственники предпочитают получать 100%-ную предоплату. Иногда половина платится при въезде, половина — потом. В некоторых случаях нужно заплатить залог, его сумму тоже необходимо прописать в договоре. Сам договор составляется в двух экземплярах — по одному для каждой стороны.
Договор краткосрочного найма (аренды) должен содержать следующие данные:
4. Налоги при сдаче квартиры посуточно
Независимо от того, как человек сдает квартиру — на короткий срок или длительный, он должен платить налог. Его ставка будет зависеть от статуса собственника — платит он как физическое лицо, через ИП или как самозанятый. Последние два варианта помогают снизить налоги. «Если человек сдает квартиру как физическое лицо, то придется заплатить НДФЛ в размере 13% от полученного дохода. Если вы сдаете квартиру как ИП, налог исчисляется по ставке 6% по упрощенной системе», — разъяснила Ольга Турунина.
Самозанятые могут сдавать квартиру и платить налог по самой низкой процентной ставке — 4%, если квартиру арендует физическое лицо, отметил руководитель направления краткосрочной аренды «Авито Недвижимости» Артем Кромочкин. Если договор заключен с компанией, то есть юридическим лицом, то ставка будет выше — 6%. «Доход для самозанятых не может превышать 2,4 млн руб. в год — если вы получаете больше этой суммы, придется регистрироваться как ИП», — уточнил эксперт.
Штрафы
За неуплату налогов придется платить штраф. Его размер составит 20% от суммы задолженности. Он может возрасти до 40%, если в ходе судебного разбирательства будет доказано, что уклонение от уплаты налогов было преднамеренным. Сами налоги тоже придется заплатить.
5. Стоит ли сдавать квартиру посуточно — экономика вопроса
Один из главных мотивов сдачи квартиру посуточно — желание больше заработать. С этой точки зрения долгосрочная аренда проигрывает краткосрочной. «При идеальном раскладе, когда квартира сдается посуточно на протяжении всего месяца, то есть все 30 дней, посуточная аренда выгоднее долгосрочной минимум в два раза, максимум — в четыре раза», — подтверждает Виктория Кирюхина из ЦИАН. Чем ниже ставка долгосрочной аренды в городе, тем выгоднее сдавать жилье посуточно.
Выгодно ли сдавать квартиру в казани
«Куплю и сдам квартиру», – думает такой инвестор. Однако, не будучи специалистом в данном вопросе, достаточно сложно заранее прикинуть, стоит ли овчинка выделки. Выясняем, как заработать на сдаче в аренду жилой недвижимости, тем самым «отбивая» расходы на ее покупку.
Какие квартиры сдавать лучше всего?
Одна из самых распространенных и одновременно с этим наиболее серьезных ошибок, которые совершают люди, которые намерены купить и сдать квартиру, – это приобретение жилья «под себя». К примеру, вы намерены сдавать новую квартиру на протяжении пары десятков лет, а потом переехать в нее на время заслуженного отдыха. В мечтах вы видите себя вдалеке от городского смога и суеты мегаполиса, поэтому покупаете жилье на лоне природы, за городом. Но дело в том, что основной процент потенциальных арендаторов – это приезжие, которые оказались в городе в связи с необходимостью работать или учиться именно здесь.
Оптимальный выбор квартиры для сдачи – это спокойный спальный район и дом в 5–7 минутах ходьбы от метро.
Купить и сдать квартиру: кому?
Немаловажно, кого вы видите в качестве арендатора принадлежащей вам жилой недвижимости. Если вас не смутит проживание в ней студентов, вахтовиков или трудовых мигрантов, то расходами на ремонт, приличную мебель и современную бытовую технику можно и пренебречь. Если же вы ориентированы на долгосрочную сдачу в аренду приличной семье – возможно, с детьми – то без свежего косметического ремонта, стиральной машины, микроволновки и прочих радостей современного человека не обойтись.
Как бы то ни было, всю мебель, аппаратуру и бытовую технику подробно опишите в тексте договора аренды на тот случай, если случайно или намеренно арендаторы их повредят. Что касается ремонта, то для съемной квартиры его стоимость не должна превышать размер арендной платы за один-два месяца.
Сдавая в аренду квартиру, в принципе, можно вернуть ее стоимость в течение 15–20 лет. То есть, если квартира куплена в ипотеку – при наличии солидного первоначального взноса, – можно выплатить банку долг за счет полученных от сдачи недвижимости средств.
Другой вариант «отбить» стоимость квартиры – за гораздо меньший в сравнении с жильем эконом-класса срок – это инвестиция в так называемое эксклюзивное жилье. Это расположенные прежде всего в центральной части города квартиры, совершенно не похожие на типовые, – лофты, мансарды, жилье в полуподвальном помещении, квартиры на верхнем этаже с выходом на крышу и т. п.
Огромные окна с видом на красоты города или красочные витражи, пропускающие причудливо раскрашенные в разные цвета солнечные лучи, балкончики необычной формы с коваными перилами и старинные камины – вот лишь малая часть того, что может сделать вашу квартиру привлекательной для высокопоставленных арендаторов, готовых платить за аренду впечатляющие суммы.
Наиболее желанный квартиросъемщик для желающих купить и сдать квартиру, не похожую на другие, – это топ-менеджеры, которые приехали из-за рубежа жить и работать в нашей стране. Эти люди знают толк в достойном жилье и не видят ничего необычного в том, чтобы платить за него хорошие деньги. Кроме того, иностранцы – в отличие от некоторых наших соотечественников – в большинстве своем крайне бережно относятся к чужому имуществу. Наконец, в большинстве случаев в договоре в качестве арендатора прописано не физическое, а юридическое лицо – работодатель экспата. Это хорошо для арендодателя в том случае, если возникнет какая-либо спорная ситуация.
Сдача в аренду квартиры в ипотеке
Согласно действующему законодательству, купить и сдавать квартиру в залоге не запрещается. В любом случае следует узнать, есть ли в договоре ипотеки с банком пункт о запрете на аренду данного жилого объекта третьими лицами. Если его нет, то препятствовать сдаче квартиры представители банка не вправе.
В среднем доход от аренды не превышает 8–10% от стоимости квартиры ежегодно. Однако собственнику следует принимать во внимание и возможные сложности с поиском добросовестного платежеспособного арендатора на длительный срок, и необходимость незапланированных трат – например, замену текущих кранов, косметический ремонт и т. д., и постоянно растущие коммунальные платежи, и возможную порчу имущества жильцами.
Вместе с тем купить и сдавать квартиру с целью покрыть за счет арендной платы платежи банку имеет смысл. Но имеет его такое приобретение только в том случае, когда есть средства на первоначальный взнос в размере хотя бы половины стоимости жилья. Иначе вы не только не извлечете из своей квартиры выгоды, но еще и окажетесь в минусе – ежемесячный взнос по ипотеке, оплата коммунальных платежей и мелкие досадные расходы, которые так или иначе ожидают любого владельца недвижимости, в сумме могут превысить размер ежемесячной арендной платы в два и более раз.
«Вторичка» начинает и выигрывает
Эксперты в сфере недвижимости сходятся во мнениях по поводу того, что купить и сдавать квартиру – объект вторичного рынка – целесообразнее, чем жилье в новостройках. Несмотря на возможную ветхость инженерных коммуникаций, старый фонд имеет ряд преимуществ перед свежепостроенными зданиями.
Прежде всего это развитая инфраструктура района, налаженная транспортная сеть и наличие в непосредственной близости от дома магазинов, банков, салонов и прочих необходимых для нормальной жизни объектов. Кроме того, владельцу квартиры в старом доме не придется сталкиваться с возможными проблемами в ходе усадки его фундамента. Наконец, в новостройке не угадать, кто окажется вашими соседями, а в старом фонде это известно заранее – едва ли кто-то из арендаторов захочет жить рядом с буйным алкоголиком или регулярно закатывающей по ночам бурные многочасовые скандалы супружеской парой. Стабильность и уверенность важны не только для собственников, но и для арендаторов жилья.
Как выгодно и надёжно сдать свою квартиру в Казани?
Подготовка жилья
Составление объявления
Итак, ваша квартира готова к сдаче. Сфотографируйте её. Можете хоть на телефон, не обязательно нанимать профессионального фотографа. Желательно, чтобы была сфотографирована каждая комната, туалет ванна коридор и кухня. Можете сфотографировать весь дом целиком. По объявлениям с фотографиями звонят в 5 раз чаще. Составьте грамотный текст объявления: объективно расскажите обо всех достоинствах и недостатках квартиры.
Назначение цены
Это довольно не просто: дать оценку своей собственности. Одна из главных проблем, почему вы долго не сможете сдать квартиру – это завышенная цена. Для того чтобы выставить «правильную» цену, необходимо оценить все реальные предложения на рынке и поставить цену немножко дешевле конкурентов. Посмотреть все объявления от собственников вы можете у нас в каталоге: https://hozya.ru/kazan/snyat Если звонков по квартире нет или их мало, значит необходимо снижать цену. Снижайте постепенно: 500-1000 рублей в 3-5 дней. Так вы найдете рыночную оценку стоимости аренды вашей квартиры.
Выбор нанимателей
Однозначного ответа, кто будет лучшим жильцом, нет. Все зависит от конкретного человека. К нам обращались за советом и те, кого обворовали «милая семейная пара с ребёнком» и обращались с благодарностью те, у кого жили 2 парня студента. Вот несколько советов:
Подпишите акт приема-передачи квартиры, в котором пропишите всё ценное имущество
Оставьте один или несколько комплектов ключей у себя
Предупредите соседей, что сдаёте жильё, и познакомьте соседей и квартирантов
Пропишите и оговорите все условия аренды заранее.
Сделайте копию паспорта каждого из жильцов.
Если остались сомнения, то возьмите депозит, но имейте в виду, что тогда количество желающих сократиться.
И последнее, наше личное наблюдение: Если цена на вашу квартиру завышена, и вы предъявляете квартиранту много требований, а он на все соглашается. То скорее всего что-то тут не чисто. Или вас обманывают со сроком, или вашу квартиру могут пересдавать посуточно. Будьте бдительны.
Размещение объявления
В первую очередь, разместите объявление в Вконтакте и в Одноклассниках у себя на странице. Возможно, кто-то из ваших знакомых ищет жильё в аренду. Сдавать знакомым надёжнее. Если все таки знакомых не нашлось, то размещайте своё жильё на досках объявлений. Но, к сожалению, на большинстве из них из-за огромного количества квартир-пустышек от риелторов и информационных агентств ваше объявление быстро потеряется. Мы предлагаем разместить ваше объявление у нас на сайте, где все объявления только от собственников жилья. Так вы быстрее и надежнее сдадите квартиру напрямую квартиросъёмщикам, минуя риелторов. Чтобы начать размещение перейдите на форму добавления https://hozya.ru/kazan/sdat Бонусом мы разместим ваше объявления в нашей группе Вконтакте https://vk.com/public118917834 Общая численность потенциальных арендаторов на нашем сайте более 2000 ежедневно.
Ясно-понятно. Как снять жилье в Казани?
По расчетам Национального бюро кредитных историй, чтобы с удобством обеспечивать платежи по жилищному кредиту, татарстанец должен зарабатывать не менее 56 тысяч рублей. Аренда квартиры — практически единственный доступный вариант обзавестись отдельной жилплощадью для тех, кто не готов взять на себя ипотечную ношу на десятки лет. В новом выпуске рубрики «Ясно-понятно» рассказываем, почему не стоит искать жилье на «Авито», сколько стоит попасться в руки мошенников и как правильно составлять договор с хозяином.
Когда искать
Главное правило — ищите квартиру не в августе и не в сентябре: в это время ваша активность совпадает с активностью тысяч студентов, и собственники завышают плату в среднем на 2000−3000 рублей. Если обычно «убитая» квартира, «музей» с коврами и советской мебелью, стоит 10 тысяч плюс коммуналка и ее тяжело сдать, то в августе ее могут предложить за 12−13 тысяч рублей плюс коммунальные или даже дороже — кто во что горазд. У казанских риелторов есть чат, куда каждый скидывает свои варианты. Если обычно каждый день там примерно 150 объявлений о сдаче квартир при спросе в 50 человек, то в августе-сентябре — 50 предложений при спросе в 150–200 человек.
Съемщикам в августе-сентябре приходится брать то, что может вот-вот уйти из-под носа — бывает, приходишь с клиентом посмотреть квартиру, а на нее уже очередь, еще двое думают, снимать ее или нет. Люди торопятся и о многих нюансах жилья узнают уже в процессе проживания: есть ли текущая труба, нерабочие краны и так далее. Как правило, с таких квартир съезжают уже в октябре. Так что если вы студент, арендуйте квартиру в июле: придется проплатить лишний месяц, зато в сентябре вы будете знать, куда приедете. Затишье на рынке съемного жилья наступает в октябре; февраль и июнь — «мертвые» месяцы.
Самые дорогие квартиры в Казани — в центре и на Квартале. Вообще Квартал — самый сдаваемый и продаваемый район, туда стремятся и молодежь, и люди в возрасте. Все дело в развитой инфраструктуре — «Ривьера», «Казань Арена», бассейны, магазины, карусели и многое другое. В остальном люди ищут жилье, близкое либо к метро, либо к месту работы.
Где искать
снимает жилье с 2005 года
Я давно не ищу жилье через социальные сети или знакомых: даже если мне все-таки удавалось найти квартиру таким образом, она меня обычно не устраивала. Мой опыт подсказывает, что лучше всего снимать жилье через риелтора. Нужно дать ему свои критерии — место, район города, цену, и он предложит все варианты, какие есть. У риелторов есть свои цепочки, и это удобно: если у одного нет подходящего жилья, он спросит своих коллег. Квартира, как правило, находится быстро. Конечно, если хочешь сэкономить, можно искать через знакомых, но на это уйдет больше времени.
Я неоднократно пыталась использовать «Авито», но считаю сайт неподходящим и неэффективным вариантом: основная масса объявлений там либо от риелторских агентств, либо фальшивки для привлечения внимания, за 12 лет я ни разу не встретила там объявлений от собственников. Airbnb — хороший вариант для съема жилья, но не на долгий срок. «Циан» — тот же «Авито»: объявления и там, и там вывешивают одни и те же люди.
снимала жилье с 2004-го по 2015 год
Сначала я жила у знакомых. Потом искала квартиру на «Авито», в группах VK. По странице человека обычно сразу понятно, риелтор это или нет: насторожить может, что из поста в пост повторяются имена «собственников», хотя телефоны у них разные; или если объявления однотипные и фотографии в них дублируются. Как правило, после того, как ты кому-то неудачно позвонишь, риелторы сами начинают названивать тебе и от них потом трудно отделаться.
«Авито» в плане аренды — помойка, найти там что-то практически невозможно: большинство объявлений содержат нереальные фотографии квартир. Если знакомых риелторов (обращаться к ним всегда лучше по рекомендации) нет, ищите большие агентства с хорошими отзывами. Но учтите, что тот же «Флэт» возьмет комиссию 80 процентов от ежемесячной платы за квартиру, а плата за услуги большинства риелторов — 50 процентов.
Где искать объявления
Сайт-агрегатор объявлений от собственников жилья и риелторских агентств
1-комнатная
Самая дешевая — 9000 ₽ — квартира в панельке 1970-х на Челюскина с ремонтом родом из 1990-х
Самая дорогая — 40 000 ₽ — квартира в новом доме на Карла Маркса с сауной и встроенной техникой
2-комнатная
Самая дешевая — 10 000 ₽ — квартира с типичным «бабушкиным» ремонтом рядом с Березовой рощей
Самая дорогая — 100 000 ₽ — квартира на 25-м этаже «Лазурных небес»
3-комнатная
Самая дешевая — 13 000 ₽ — квартира без мебели в новом доме неподалеку от Новой Туры
Самая дорогая — 55 000 ₽ — квартира с видом на Кремль на Большой Красной
Платформа для поиска жилья без посредников и комиссии
1-комнатная
Самая дешевая — 8500 ₽ — 20 кв. м в жилом комплексе «Радужный» в Осиново
Самая дорогая — 25 000 ₽ — квартира на Ноксинском спуске с джакузи и двумя застекленными лоджиями
2-комнатная
Самая дешевая — 8500 ₽ — «убитая» квартира в Дербышках
Самая дорогая — 35 000 ₽ — квартира с новым ремонтом недалеко от «Тандема»
3-комнатная
Самая дешевая — 15 000 ₽ — квартира для семейной пары на втором этаже ЖК «Салават купере»
Самая дорогая — 140 000 ₽ — квартира с шикарным ремонтом на 31-м этаже «Лазурных небес»
Игра «Сапер» для искателей съемного жилья
1-комнатная
Самая дешевая — 4000 ₽ — гостинка площадью 14 кв. м. в Авиастрое
Самая дорогая — 21 000 ₽ — квартира с мебелью из ИКЕА на Павлюхина
2-комнатная
Самая дешевая — 9000 ₽ — гостинка без мебели в кирпичном доме на Жилплощадке
Самая дорогая — 70 000 ₽ — квартира c простеньким ремонтом на 7-м этаже в доме-призме Clover House
3-комнатная
Самая дешевая — 10 000 ₽ — тесная квартира в панельном двухэтажном доме около Фермы-2
Самая дорогая — 150 000 ₽ — квартира с двумя гардеробными и двумя парковочными местами в доме близ поселка Нефтяников
То же, что и «Авито», но исключительно про недвижимость и с более подробными объявлениями
1-комнатная
Самая дешевая — 11 000 ₽ — квартира со старой мебелью в кирпичном доме на Гудованцева
Самая дорогая — 35 000 ₽ — квартира в элитном доме на Дзержинского с бесплатным местом в гараже
2-комнатная
Самая дешевая — 12 000 ₽ — квартира в районе метро «Северный вокзал» в двухэтажном доме 1957 года постройки
Самая дорогая — 100 000 ₽ — апартаменты в «Готике» на Касаткина
3-комнатная
Самая дешевая — 17 000 ₽ — простая квартира в новой 10-этажке на Фучика
Самая дорогая — 140 000 ₽ — 130 кв. м с видом на Казань в «Лазурных небесах»
Агрегатор объявлений — агентских и непроверенных — с 20-летним стажем
1-комнатная
Самая дешевая — 5500 ₽ — старая квартира на 3-м этаже пятиэтажного дома на Болотникова
Самая дорогая — 40 000 ₽ — квартира с «дизайнерским евроремонтом» на 8-м этаже «Магеллана»
2-комнатная
Самая дешевая — 20 000 ₽ — квартира с хорошим ремонтом и проведенным интернетом в многоэтажке на Амирхана
Самая дорогая — 100 000 ₽ — 105 кв. м на 4-м этаже «Готики»
3-комнатная
Самая дешевая — 12 000 ₽ — квартира с минимумом мебели в девятиэтажке на Космонавтов
Самая дорогая — 140 000 ₽ — квартира с европейской мебелью и видом на город в ЖК «Суворовский»
Осмотр квартиры
Бывают объявления с фотографиями просто шикарных квартир — если бы такие сдавались, могли бы стоить и 40, и 100 тысяч рублей. Обычно автор пишет о хорошем местоположении дома, указывает, что собственник не зарабатывает на сдаче жилья, а просто ищет хорошую семью, чтобы было легче платить квартплату, — и люди на это ведутся. Подобные квартиры редко встречаются в Казани и, как правило, их не сдают и не продают: если и делают, то для себя. Поэтому смело пролистывайте подобные объявления.
При осмотре квартиры обратите внимание на состояние сантехники и холодильника, чтобы потом при обнаружении проблемы вас не сделали виноватым. Если очень переживаете на этот счет, составьте опись имущества. В графе «Примечания» отметьте, какие на момент заезда есть повреждения мебели или техники. Если у хозяина квартиры потом возникнут вопросы, можно будет поднять эту опись. Еще я бы советовал прогуляться по подъезду, чтобы узнать контингент соседей.
Сторговаться с собственником по цене можно, но не всегда: кто-то упирается даже из-за 500 рублей. Как правило, это связано с банальной жадностью, но бывает, что у человека просто есть свои расчеты: большинство сдаваемых квартир — ипотечные. Скидку можно получить за оплату на несколько месяцев вперед или за самостоятельный косметический ремонт. Так что, если вы просто скажете собственнику, мол, у вас в квартире окна продувает, дайте мне скидку, скорее всего, вам ответят: «не нравится — идите отсюда».
Если бы я сам снимал квартиру, выбрал бы пустую (возможно, с кухонным гарнитуром, холодильником и плитой) на длительный срок. Купить остальное недорого, а снимать пустую квартиру дешевле на 30 процентов. У вас будет все новое, а не холодильник, который непонятно как работает, и диван, на котором до вас спали много человек.
С уверенностью сказать, что арендуемая квартира вас полностью устроит, нельзя никогда. У меня был случай, когда военный выбирал жилье для жены и ребенка. Подписал договор, они въехали, и однажды ночью раздался звонок: оказалось, у них жуткая аллергия на пыль, а в квартире были ковры. И мы в два ночи искали другую квартиру.